パークハウスつくば研究学園

サーパスより土地取得価格がはるかに高いらしいので、
販売価格も高くなるでしょう。しかしサーパスとほぼ同じ立地で
高く売るためには、建物・設備をうんと豪華にするしかない。
どういう仕様になるか、楽しみです。

しかし500戸も一律に高額設定したら今どきは完売できないから
お買い得価格設定もあるだろうね。
物件内で貧富の差が大きく出る可能性があるから
ますますいろんな人が混ざり合う感じになるのかも..

上層階は高規格、中層階は中規格、低層階は低規格、
ってのはあるかもしれない。あと、実際には３棟ぐらいに
分かれるかもしれないから、棟で分けるかも。
管理もコンシェルジェサービスのレベルが違うとか、
差別化するかもしれない。なにせ500戸だもんなぁ。

アメリカのホテルで、上層階と下層階が別ブランドのホテルに
なっているのを見たことがある。もちろん値段がぜんぜん違う。
上層階は専用のエレベーター、専用のレセプションが別にあった。

ま、数十階とかの東京のタワーマンションだと
上階層は億単位でも下のほうは普通の値段だから
近所づきあいも（そもそも価値観等の話が合わなくて）階層ごとにまとまってしまうそうだよ。

やはり14〜15階なんですかね。
45m制限を超えて一気に20階以上、なんてさすがに
つくばには作らないか。

せまいマンション内で、大きな差別化を図るのはどうかと思うけどね。
下は僻みっぽくなる人も出てくるだろうし、上は態度に出してるつもりなくても、
えらそうに見えるって近所でヒソヒソうるさそうだな。
つくばに住むメリットがなくなりますね。

土地の仕入れが穴吹より高いということは、
利益を削るか値段を上げるか、土地以外の
コストを削減するしかないと思うが、
建物グレードダウンは・・
穴吹は竣工が遅めだから、引渡しはほんの
数ヶ月差しかないかもしれないので、
難しいだろうなぁ。

来春に販売開始らしいからサーパスからちょうど1年遅れの２００８年秋頃の竣工になるかも。

土地取得価格が高いというのは、どのようにしてわかるのでしょうか？

これです。
http://www.joyo-net.com/kako/2006/honbun060421.html

以下抜粋。
・・・
穴吹工務店の取得用地は、一平方㍍当たり十五万円弱と言われている。これに対し、三菱地所が購入した隣接地は四十万円弱とささやかれている。
・・・

大手だけに、出来上がりと評判が気になるから、他のマンションは様子見ムードかな。
戸数が大規模だし、土地からしてタワーマンションにでもなるのかな？
もうちょっとこじんまりした、品のいいマンションだったら良かったのですが。
そうするとお高いでしょうね。

２０階、１４階、１４階の３棟配置と予想します。

つくばで億出すなら、確実に都内に住むでしょう。＞１７
そんなナンチャッテもんを三菱が作るか〜〜？

つくばセンター内の土地の値段は坪60万くらい
60坪の家を建てたとして上モノ3000万くらいとしたら6500万くらい。
きっと、これくらいの値段はでるんじゃないかと予想。

6500だと、上層階の中心価格帯くらいにはなるんじゃないかな？
現実的な価格ではありますね。（買えませんけどね）

500戸だと、駐車場は600台以上と思いますが、
どうなるのだろう。サーパスの早期完売はやはり
自走式だった点も大きいと思う。

分譲価格が低層部と高層部で坪単価に相当開きが出てくると予想。
必然的に同じ建物内で所得格差の差別ゾーン分けが生じてしまう。管理費等や
議決権が専有部の面積比例だけで公平性が保たれるのか疑問だ。戸数が多くなり
様々な意見を持ち、おまけに所得格差のあるとなると円滑なコミュニティ形成を
行い組合運営がうまく進められるのであろうか？

機械式で地下に埋まったほうは湿気で車が痛みやすいって聞いたことがあるんですが
本当でしょうか？
平面駐車場の場合は固定資産税がかかるらしいので、機械式でもいいかなと思ってたところなのですが・・

機械式は工作物扱いのものも多いが、自走立体は
建築物になる、という認識でよいのでしょうか？
消防法とか、建ぺい率とか、どうなんでしょう。

メンテ費や設備更新費なんかと、固定資産は
どちらが高いのだろう。
「建築物」なら消防設備とかのメンテもあるだろうけど。

機械式駐車場も一定規模以上だと建築物として容積率対象面積に算入されますし、点検や維持管理等で建築基準法、消防法の適用は受けるようです。機械式は20年以内くらいで駐車装置の入替えを行う必要があったと思います。1台あたりのメンテコストは自走式より高いと思うのですが・・・。

高層にして容積率400%のまま建ぺい率を下げ、平置き駐車場
というのが、高く売れるんではないだろうか。

快速がとまらないので一時間に電車は2,3本
つくば駅そばなら売れそうでしょうけど
売れ残る気がします

市役所が出来たら快速が止まるのではないかと思う。
それに、つくばー守屋間の各停を夏休みに
臨時でだしていたが、延長になった。
もしかすると恒久化かもしれない。

地所マンション販売の動向は葛城地区のみならずＴＸ沿線開発加速に
正に多大な影響を及ぼすと思われる。地所マンションはそれほどシンボリックな意味を持つ。
三菱グループ、県、市、都市機構、挙げての働きかけにより、新庁舎建設
を待たず早期に快速停車が実現するかもしれない。一気に東京駅延伸具体化も。

いくら公務員宿舎脱出組みが多数いたり、都心へのベッドタウンとして
ブームになっているとしても、マンション作りすぎと思うが・・
つくば駅周辺はマンションも戸建もつぎつぎ、研究学園もしかり、
万博記念、みどりのもマンションだらけ、みらい平は１物件だけで
600戸以上のものまである。
そこに新たに500戸とは・・・何年かすると中古相場大崩の予感。

たかだか５００戸、と言なくもないが。
テーマは「健康」「環境共生」か。

高層階に対する抵抗はないのでしょうか、皆さん。

>>34そこに新たに500戸とは・・・何年かすると中古相場大崩の予感。

あちこちで中古相場大崩を期待してるようですね。

県外から人を取り込むための求心力として地所は一役買ってると思う。
駅前で、都内まで45分、三菱のネームバリュー、3000万未満としたら、かなりお買い得。

柏だと、徒歩10分以内でも家族向けの広さで4000万くらいから。
柏の葉になると、地所並のマンションはまだ出来てないので、
そういう意味では、研究学園の物件は注目大

つくばのマンションブームはサーパス研究学園を最後に終わったと自分は見ています
この物件売れ残ると思います
中止するなら今のうちです
売れ残り、中古物件の値崩れ、正規の価格で買った人は失敗したと思うときが来るでしょう

穴吹はマンションの売り方知り尽くしている
つくばのマンションブームに乗っかり
吾妻、千現、研究学園と完売した
そしてブームが下火になったところでつくばに建設予定はもうない
穴吹の引き際のタイミングは絶妙
そういう意味では小川もそうだな

穴吹はこの土地、買いたくて仕方なかったが、地所に競り負けた。
信じられないくらい高値で落札した地所が、サーパス並みの価格で売るのはあり得ないかと…
もちろん線路側でＴＸから覗けるような低階層は相当安くなるでしょうが。

穴吹をほめすぎ・・・・

穴吹、小川とも土地仕入れの競合が多くなって、土地が買えないだけ。。
つくば駅近いエリアは不動産会社にとって注目されているのは間違いない。

穴吹、小川も土地が買えなかったのは事実だろう
しかしそこまで高値の土地を買ってマンション販売すれば
販売価格に反映される
高値の販売価格で売れないと判断する　あっさり手を引く
ミオカステーロの土地売買の坪単価を聞いたがびっくりする値段で取引されている
エスペリアに比較し高値になるのも納得した
土地の坪単価が高ければ所帯数を少なくし自走式駐車場にすることは不可能になる
ミオカステーロの機械式駐車場も土地の坪単価を聞き納得した

線路を挟んだ南側の土地も囲いがされて
「三菱地所ＮＴＴ都市開発マンション分譲地」
と書かれていましたよ。

大規模ＳＣ
http://www.daiwahouse.co.jp/sc/pj/tsukuba/index.html

常陽新聞９／５
ＴＸ研究学園駅前に08年春オープン
大和ハウス工業 （本社大阪市、村上健治社長） が、つくば市葛城地区のＴＸ研究学園駅前約十四・五㌶に建設を計画している大型商業施設の計画概要が四日までに明らかになった。店舗面積は約七万五千平方㍍で県内一、北関東でも最大級になる見通し。 中核施設のインモール棟は四階建て（店舗三階建て、 駐車場二層） で、 各階にそれぞれ約三千三百平方㍍を超える核店舗計九店を配置する。テナント数は計二百二十店ほどになる見込み。来年年明けに着工、二〇〇八年春にオープンする。
核店舗となる販売店とは、現在業態別に交渉を進めており秋には決定したいとしている。専門店については今月十五日、東京都千代田区飯田橋の同社東京支社で説明会を開催する予定。
建物は敷地中央にインモール（屋内商店街） 棟や、一部二階建てのアウトモール（屋外商店街）棟、ガーデン棟などを配置するハイブリット（融合）モールで周囲に計約四千百五十台分の駐車場を設ける。
外観は色彩やデザインに和のイメージを取り入れ、屋上緑化や壁面緑化なども施す。アウトモールには街のにぎわいをつくる。
インモール棟に配置する核店舗は、一階が「ファッション＆生活雑貨」「高品質スーパーマーケット＆スイーツ・デリバリ」「玩具」、二階が「家電」「スポーツ」「家具・インテリア」、三階が 「シネマコンプレックス （十スクリーンの複合型映画館）」「書籍・ＣＤ」 「アミューズメント」の計九店舗。
日本初や東日本初の試みを取り入れる。「スポーツ」と「書籍・ＣＤ」は核店舗だけで県下最大規模、「アミューズメント」は東日本初のテーマパーク型になるという。
アウトモールには医療機関や金融機関、事務所なども併設する予定。
ショッピング機能ばかりでなく、アミューズメント機能と地域とつながるコミュニティー機能の三つを合わせもつのが特徴で子供からお年寄りまで三世代が一日中楽しめる施設となる。商圏は半径二十㌔、百万人。

施設の概要説明の中で、同社営業本部つくばＳＣプロジェクトの佐々木健雄マネジャーは「増加傾向にある人口」 「所得水準の高さ」「車の保有台数の多さ」といった出店エリアの魅力を強調。 さらに 「大型ＳＣの競合の少なさ」を示した。

メーンターゲットはニューファミリー。商圏は半径二十㌔と広範囲を想定。佐々木マネジャーは 「九つのキーテナントを配した多核型ＳＣになる。 これまで日本にないタイプの大型商業施設」 という差別化をポイントに挙げた。
さらにハイアメニティーのインモールに、自然を生かしたアウトモールを配すことで「単なるＳＣではなく、 にぎわいのある一つの街として作り上げたい」とした。親子三代のニーズに応える「エブリシング・アンダー・ワンルーフ」 型のＳＣを目指すことになる。専門店の応募は九月末に締め切り、その後、他ＳＣとの差別化を考慮しながら、各店と具体的な交渉に入る。 約二百二十の出店を予定している。
日本全国に店舗展開する雑貨ショップの担当者は、「規模の大きさに圧倒された。キーテナント次第で魅力がさらに増すだろう」と期待をかける。「いろいろな意味でつくばのレベルの高さに興味を持った」と話す大手シューズメーカーの小売事業部長。「郊外型ではない大型ＳＣにも注目している」と言う。
ＬＡＬＡガーデンつくば（つくば市小野崎）にも出店しているクラフトショップのチーフマネジャーは、「家族で一日中楽しめるなど、差別化がきっちりされている。少し形態を変えての出店を考えている」としている。
　同ＳＣは、敷地面積約十四万五千平方㍍、延べ床面積約十二万六千平方㍍。店舗面積は約七万五千平方㍍で、北関東最大級になる計画。インモール棟、アウトモール棟、ガーデン棟などを配置する融合モール。
中核施設のインモール棟に約三千三百平方㍍を超える核店舗九店を予定。 現在、スーパー、家電、 シネマコンプレックス、アミューズメントなど業態別に交渉を進めている。
アウトモールには医療機関や金融機関、事務所などを併設。施設外観のコンセプトは 「ジャパーニーズ・モダン」。周囲に計約四千百五十台分の駐車場を設ける。

常陽新聞９／５
つくばＳＣ専門店募集説明会−大和ハウス
大和ハウス工業（本社大阪市） は15日、東京都内で大型商業施設「つくばショッピングセンター」
（仮称）の専門店募集説明会を開いた。同ＳＣは、つくば市葛城地区のつくばエクスプレス（ＴＸ）研究学園駅前に建設を計画しており、年明けに着工、 2008年春のオープンを目指している。ＴＸ沿
線開発が急ピッチで進む中、ショッピング、 エンターテインメント、コミュニティーの３つの機能を合わせ持つ同ＳＣへの関心は高く、 説明会には約400社が参加した。
施設の概要説明の中で、同社営業本部つくばＳＣプロジェクトの佐々木健雄マネジャーは「増加傾向
にある人口」 「所得水準の高さ」「車の保有台数の多さ」といった出店エリアの魅力を強調。さら
に「大型ＳＣの競合の少なさ」を示した。
　メーンターゲットはニューファミリー。商圏は半径二十㌔と広範囲を想定。佐々木マネジャーは 「九つのキーテナントを配した多核型ＳＣになる。 これまで日本にないタイプの大型商業施設」 という差別化をポイントに挙げた。
さらにハイアメニティーのインモールに、自然を生かしたアウトモールを配すことで「単なるＳＣで
はなく、 にぎわいのある一つの街として作り上げたい」とした。親子三代のニーズに応える「エブリシング・アンダー・ワンルーフ」 型のＳＣを目指すことになる。専門店の応募は九月末に締め切り、その後、他ＳＣとの差別化を考慮しながら、各店と具体的な交渉に入る。 約二百二十の出店を予定している。
日本全国に店舗展開する雑貨ショップの担当者は、「規模の大きさに圧倒された。キーテナント次第
で魅力がさらに増すだろう」と期待をかける。「いろいろな意味でつくばのレベルの高さに興味を持
った」と話す大手シューズメーカーの小売事業部長。「郊外型ではない大型ＳＣにも注目している」
と言う。
ＬＡＬＡガーデンつくば（つくば市小野崎）にも出店しているクラフトショップのチーフマネジャー
は、「家族で一日中楽しめるなど、差別化がきっちりされている。少し形態を変えての出店を考えて
いる」としている。
　同ＳＣは、敷地面積約十四万五千平方㍍、延べ床面積約十二万六千平方㍍。店舗面積は約七万五千
平方㍍で、北関東最大級になる計画。インモール棟、アウトモール棟、ガーデン棟などを配置する融
合モール。
中核施設のインモール棟に約三千三百平方㍍を超える核店舗九店を予定。 現在、スーパー、家電、 シネマコンプレックス、アミューズメントなど業態別に交渉を進めている。
アウトモールには医療機関や金融機関、事務所などを併設。施設外観のコンセプトは 「ジャパーニーズ・モダン」。周囲に計約四千百五十台分の駐車場を設ける。

低層、陽だまり、安価なら、狭くてもジジババ用にって思います。

少なくとも上層階には高価な部屋ができるんじゃないですかね。「つくばで億出すなら、確実に都内に住む」という方もいるけど、逆に「億出すのに都内でこんな広さなら、つくばに住んでもよい」という東京人が少しはいても変じゃない。来客用トイレと別に家人用トイレ・バスルームがあって、さらにマスターBRにシャワーがあって180〜240平米あるみたいな、都心でも外国人向けの高級な間取りが１億円で買えるのだったら、逆にさくっと売れるんじゃないですかね。あるいは、県北ではつくばも人気あるみたいだし、1.2haで400%で500戸といったら、単純に割れば96平米ですし、「一戸建て用の土地を探してたけど駅前でこのくらいならマンションでも妥協できる」という茨城人もけっこういるかもしれない。

高層なら人気出そう。
不動産は普通北側は安いが、つくばは
北に筑波山が見えるから、高層階なら
北側もそれなりに高いかも。

新情報ないですねぇ。

年内には新聞に広告が入るとのこと。いよいよ全貌が明らかになるか。

そうですか。年内に建築確認が下りるということですね。
何階建てでしょう。楽しみ。

こんなのが建っちゃうと、サーパスの日照権は大丈夫なのだろうか。
まあ、東と南が更地のマンションを買う人は日照権を気にしない人なのかもしれないけど。
「建築反対」ののぼりがサーパスの周りに立ったりするかも。

サーパスとして地所のマンションは大歓迎のような。
訳の分からないのが隣に来られるより・・・・・・。

三菱地所+NTT都市開発というと、
(1) パークハウスつくば研究学園
(2) ウェリス（ガーデン｜シティ）つくば研究学園
とかになるんですかね。
HPではウェリスブランドはSI構造をうたっていますが、
500戸も注文を取っていたらなかなか建たないですよね。

サーパスも入江三宅の設計で品格のあるデザインだし、
ここに三菱地所＋ＮＴＴのマンションが並ぶといい街並み
になりそう。０８年春には大和ＳＣ完成。市庁舎も着工。
早く地所ＮＴＴマンション計画の全容を知りたいな。

>60
30階という噂があります。

じゃあ間違いなく上の方は億ションだね。

>66
つくば周辺で30階建てを目指すというと、やや下品なイメージなのですが。。。

>68
どうして？俺も訊きたい。

駅前は特殊な立地じゃないの。それに商業地だし。

２０階、１４階、１４階の３棟建てと予想します。

>71,72
高級住宅街というのは一戸建てが一般的で、そこにあるマンションというのは逆に例外に属すると思います。

つくば市内のマンションの売れ行き不振びびって、
企画練り直してるのだろうか。

何か遅れてるの？

三井不動産の柏の葉キャンパス駅前プロジェクト（http://www.major7.net/search/detail.php?id=00000070000829　）、おおたかの森駅前の千葉県側ＴＸの開発が、今年後半より始まりますね。
都心へのアクセスを考えるとやはりつくばといえども茨城県側は、きびしいのでは、？
つくばで、現在仕事をしていても将来を考えると千葉県側も候補に上がりますね。

タワー住みたい。

どうせなら、40階くらいの建てちゃえば他と差別化になっていいのに。

土浦のが31階だからとか？

ただ何となくです。「イメージ」は個人差がありますし、ご容赦ください。

「知りたい」といわれて、改めて考えて言葉にするならば、下記のような感じです。
たまたま読んだ雑誌SPA!の最新号のコラムで、テレビに対する考え方の違いとして、日米では「大きければ大きいほどいい」、欧州では「家具との調和が大事。棚の中に隠してしまうこともある」と書いてありました。まあ、これに似たような感じです。他者との競争や一点豪華主義に走って調和を見失い、必要以上にモノを大きくしてしまうのは、下品だなという個人的なイメージです。個人の家の中ならどうぞご自由にですが、まちのブランドという観点では調和があったほうが良くないですか？ここのデベは、調和を考える方ではないかと予想します。
「つくば周辺で」と書いたのは、他の地域には30階が調和する地区もあるでしょうけど、つくば周辺の状況では違うだろうという考えです。Q'tや立体駐車場や大和ハウスSCの作りをみると、14階でもどうかと思います。なお、用途地域としては、商業400%は、住宅200%+商業200%に読み替えるべきではないかと考えています。

>84
えぇ？誰宛？つり？　ただ何となくです。

関係機関に要望しただけでしょ？
しかも東京延伸より後回しだから、こりゃずいぶん気の長い話。

2つ建設計画があると拝見しましたが、それぞれの建築計画にはいつごろ完成予定と記載されているのかご存知でしょうか？

○特に研究学園駅周辺は今後当市の中心市街地として発展が予想され，大きな期待が寄せられ
ているところである。
○快速電車の研究学園駅への停車が強く望まれている.

　結構、強い調子のアピールだね。
　このマンションの売れ行きにも影響するだろうね。

庶民なんでよくわからんのだけど
こういう場所で「アピール」だの「要望」だのしたことって
実現率どれくらいなの？
それだけじゃねえ。って感じがするんだけど。

つくば駅を利用する人...かな？現在のところは快速で来た列車が快速で・区間快速で来た列車が区間快速でつくばを折り返すから、秋葉原まで座る＆待ち時間のために研究学園から下りに乗って...（略）

東京駅延伸の予定地の真上および周辺を所有する大々地主が建設するマンションの目の前の駅に、大株主である自治体が「止めてほしい」と頼んだら、実現するかどうかはともかくとして、検討してみるんじゃないかしら。「延伸はちょっと待って、快速停車させるから」みたいな。

なるほどー。で、2つ建設計画があると拝見しましたが、それぞれの建築計画にはいつごろ完成予定と記載されているのかご存知でしょうかね？

快速が停まるに越したことないけど、区間快速に格下げでいいから、15分ヘッドダイヤにして欲しい。

ここは物件のサイトじゃないのかしら。

だからさあ、要望するだけだったら簡単なんだっつうの。