パークハウスつくば研究学園 Part３

>>859さん
まとめてくれたけど、よくわかんない。
せっかく>>858さんが分かりやすくまとめてくれたのに。

物件としては人気があるけど、資金の問題で専有面積が小さいところから売れる。
これは都心でもよくみられることだよね。
人気物件では、上層階と専有面積が小さなところから売れる。

他のマンションは同じ専有面積でも売れていないところは売れていないよね。
価格を下げているところはそういうところ。

>>859
他の物件なら100平米超の部屋が買える価格なのに、わざわざパークハウスの100平米未満の部屋を選んでいるなら、それなりに人気があるということではないの？
4000〜5000万円台の価格帯の需要が今の不況だと少ないのではないかと。

先日棟内モデルルームを案内してもらいましたが、部屋に関していえばクロスが薄くて安っぽいのと、継ぎ目が雑で目立ってしまっているのが残念でしたね。あと、クローゼットも安い感じのユニット式のものでした。間取りや眺望に関しては、部屋を選べばある程度満足に耐え得るものだと思います。ただ、一番気になったのが、金属むき出しの非常階段、スロープ、各戸前に付いている囲いなど。明らかに、採算性ヲとるためにコンクリートをケチっているのが見え見えです。これではせっかくのブランドマンション？を買うのに幻滅してしまいますよね・・・。正直テンション下がりました・・・。

売る側としては次の企画が控えているから、まずはこの物件を片付けておきたい気持ちはあるのではないでしょうか。
コンクリの節約は、お金のためではなくて、免震構造で高層化するために軽くしたいのではないでしょうか。階段も建物とは別建になっているようでした。

>>864

部屋の中は、その通りですね(笑)

>一番気になったのが、金属むき出しの非常階段、スロープ、各戸前に付いている囲いなど。明らかに、採算性ヲとるためにコンクリートをケチっているのが見え見えです。

以前、知り合いの建築設計をやっている人に聞いた所、鉄骨階段の方がコンクリート階段よりコストはかかるそうですが・・・。一応、仕様も塗装じゃないので数年で塗り替え何て言う出費もないですし。

スロープのコンクリートをケチると言う意味は、不明。

「各戸前の囲い」と言うのは、共用廊下の手すりの事でしょうか？であるなら、こちらもコンクリート製よりコストは掛かっているんですが・・・外廊下は、ＰＣａですから一体成形も出来たでしょう。それをしないのは、ケチったんじゃなくデザインや工期の問題ではないかと思います。

，

>>865

>階段も建物とは別建になっているようでした。

建物と一体に成っていますよ(^^ )

私も、内装のセンスや仕様がイマイチだなと感じました。
構造はしっかりしてると思いますが、陽当たりや眺望の悪い住戸が多いし、南側のさくらレジデンスは機械式駐車場だし、なんか値段の割りに残念なところが多いように思います。

三菱地所は都心の億ションも多いから、茨城の郊外大規模マンションにはあんまり力が入らないんだろうなぁ・・・と考えるのは僻みすぎ？

皆様がブランドマンションとおっしゃるので期待して見学させて頂きましたが
構造が良いのはわかりましたが内装にはがっかりしました。
867さんと同意見です。


ただ、これから発展する地域でしょうし便利さは認めますが。

>>864 >>867 >>868
構造より内装を優先させるんですか？おっしゃっている「内装」ってたぶん壁紙程度のことでしょ？入居前なら手間も最小限ですみます。床が気に入らないなら張り替えには今からだと管理組合発足後にその許可がいるのかな？それだってたいした費用じゃないし、ついでに床暖房も入れたらいい。壁や天井のおさまりまで直すってゆうなら、もうちょっとお金かかるけど、戸建でも施主のこだわりが表れる箇所だから気持ちはわからないでもない。結局、そういったことは構造とはかりにかけたときにケチる部分じゃないです。

そりゃあ自分でどうにもできない構造が大切なのはわかりますが、『構造がいいだから、内装や周辺部が拙いのはあきらめろ。』というデベ側の姿勢がかいま見えるようでまた腹立たしいんですよね。これだけの値段設定してるんだから、もうちょっと細部や使い勝手にまでこだわって欲しかったです。コンクリートと鉄筋とダンパーを買うワケじゃないんだから。

８６４さんのおっしゃる、コンクリをけちった金属むき出しのスロープってEXP Jの事じゃないでしょうか？免震構造で、建物が揺れる時にゆれを逃がすコンクリで固定しない金属部分ではと？

内装は私はそんなに気になりませんでしたよ。一人ひとり趣味や個性ってあるもんですから、どうやっても不満は出るのではないでしょうか。気に入らなかったら後でゆっくり自分好みに変えて行けばいい話で、下手に趣味じゃない内容でお金をかけられるのも困ります。個人ではどうしようもない構造だけはしっかりやってくれというところでしょうか。

しかし値下げが駄目なら入居お祝い金を各戸５０万円でも配ってくれないかなあー

5年程前の話ですが、都内のマンション建築ラッシュでは、雑な仕事が目立ちました。

マンション建設といっても下請けは地域（隣接する地域）の業者がやるものです。
人の技能はどの業界でも隔たりがあり、建築ラッシュの際には技能のある人が分散してしまい、
素人の仕事が増えるのだと聞きました。

どんな仕事でも、質の高い仕事を望む時は、専門家の稼働率を想像するようにしています。

マンションの場合は、地域で工程が重なるマンションはないか？大事だと思いますよ。
（もちろん、他の地域から来てもらう場合もあるでしょうが、コスト高になりますよね。）

>コンクリートと鉄筋とダンパーを買うワケじゃないんだから。

いや、極論を言えばマンションはこれと管理を買うようなものでしょう。
スケルトンがほしい人もいるワケだから。新築だと管理はどうなるかわからないけど。

>部屋に関していえばクロスが薄くて安っぽいのと、

そのように感じるのは864さんの価値観では？
欧米からの輸入壁紙はとっても薄いですよ。

皆さん、自分の価値観に自信を持ちましょうよ。

この値段でいいものが買える保証もないし、欧米の品がいい物とも限らないでしょう。

一方、万人がいいものを見分けられるような目利きでもないのだから。

仕様や使い勝手が、いまいちと言う方はどう言う部分がどんな風に良く無かったんですか？
モデルルームを見に行く時にチェックするので参考までに教えてください。

三菱地所の新たな物件ができるかもということですが、三菱地所はパークハウスつくば研究学園でたくさんの優良顧客リストを手に入れているはずですから、新たに物件を供給しようと考えることは収益管理を地域でポートフォリオするという観点から賢明だと思います。
（パークハウスつくば研究学園の価格設定では買わないけど、買いたい顧客がリストに含まれているはずです。）

考えすぎかもしれませんが、そもそも、パークハウスつくば研究学園の価格設定は高いということですが、コストが高いから価格設定を高くしました、では商売とはいえません。つくばエリアでの優良顧客リストを獲得するための価格設定だった、と考えるのが自然ではないでしょうか。今後は、獲得した優良顧客リストをうまく分類して、顧客が期待している物件を段階的に供給する考えなのではないでしょうか。

パークハウスつくば研究学園は売り切れなかったとしても、物件自体は良くできた物件ですから、新たな物件に興味をもった、新たな顧客リストの中から、パークハウスつくば研究学園に関心を寄せる顧客が現れることも考えられるのではないでしょうか。

日本を代表する企業が従来の箱売りを続けるとはとても思えません。

>>878さん

不動産の物件は、個々に採算が設定されています。

つくばエリアでの優良顧客リストを獲得するためのに物件の価格設定をすることは無いと思います。つくば市の人口は21万人弱です。商圏としてはかなり小さいほうですので、三菱地所が個別に何らかのマーケッティング活動をすることはないと思います。

辛口になってしまってすみません。何らかの意図があると考えたい気持ちはわかりますが、単純に個別の採算管理で物件価格を決めているだけだと思います。

個別の不動産デベロッパーは、単に箱売りをしているだけです。
地所が何らかの意図を持って開発しているのだとすれば、もっと広範囲に土地を取得して街づくりをしていくと思います。(TX沿線では難しいと思います...。)

>>877さん
使い勝手に関しては部屋を選べばなんとかなる気がしますが、仕様については薄っぺらいクロスやユニット式のクローゼットなどは頂けない気がしました。あと、外廊下のアルミの手摺りが脆そうで高層階では恐怖心を覚えたのと、スケルトンの非常階段、各戸前のアルミキャビネットなど金属むき出しの部分が目立ったのが私の印象です。MPですとこういった部分は伝わらないと思いますので、是非棟内モデルルームを見学されることをオススメします。

>>878さん
三菱の新しく作る物件はいつ、つくばのどの辺りに出来るのですか？？

実際に値引きはされているのでしょうか？最近MPに行かれたかたはおられますか？？遠方に住んでおり行きづらいもので・・・

要するに、仕様については物件の価格の割に安っぽいということでは？構造はいいのかも知れませんが、日常生活をしていく上で満足感が得られにくい。共用部分のライブラリーなどは確かに豪華ですが、月々四万円弱の管理修繕費を払うくらいなら、もう少し仕様にこだわったほうがよかったんじゃないかと。まぁお金持ちの方はクロスから何まで自分好みにリフォーム出来るのでしょうが。

>> 881 匿名さん
> 実際に値引きはされているのでしょうか？
ここで聞いても正確な答えは得られないと思いますよ。仮に回答があったとして本当に信用しますか？「匿名掲示板に○○円引きされているって書き込みがあったから私も引いて」と言っても相手にされるわけありません。
> 遠方に住んでおり行きづらいもので・・・
これは少しお気の毒ですが、本気で前向きに検討されているのなら、なんとか時間を作って一度は営業さんと対面でお話しすることをお勧めします。互いに信用を築けば何かしら便宜を図ってもらえるのはよくあることですが、冷やかしなら営業さんも営業してきませんから。

>> 882 匿名さん
> 要するに、仕様については物件の価格の割に安っぽいということでは？
そうかなあ。つくば市内に限って言えば、ここより安くてこれ以上の仕様のところ具体的にありましたか？主観的にはなかったと思う。クロスは厚い方がいいと思っている人もいるみたいですが、公務員宿舎のクロスは分厚いですよｗ（リフォーム用なんだろうけど）。

８８０さん

仕様については薄っぺらいクロスやユニット式のクローゼットなどは頂けない気がしました。あと、外廊下のアルミの手摺りが脆そうで高層階では恐怖心を覚えたのと、スケルトンの非常階段、各戸前のアルミキャビネットなど金属むき出しの部分が目立ったのが私の印象です

・・・とのことですが、もう現地建物の高層階まで見学できるのですか？
エレベーターに乗せてもらえたのでしょうか？高層階のモデルルームがあるのですか？

又、各戸前のアルミキャビネットというのはメーターボックスやエコキュートの場所の事ですか？
もしそれなら仕方ないのではと思いますが。

それとクローゼットですが、個人的にはMPのさくらの最上階のモデルルームの高級クローゼットは好みではないです。機能的なユニット式の方が好きなので、もしあんなどっしりしたクローゼットだったら安いものと交換してほしいと文句を言うかも。

あくまで私が行ったことのある物件についてですが、内装や仕様に関していえば、レクセルマスターハウス〉デュオヒルズつくば竹園〉パークハウス〉レジデンシャル吾妻、という感じでしたね。いずれも棟内を見させて頂いての感想です。

私も棟内モデルルームの内装がいささか安っぽいなと感じた一人です。床材とかモデルルーム(けやき仕様のモデルルーム)と同じ?と率直に疑問でした。エレベーター近くの非常階段入口は鉄格子、横はオープンになっていて寒い日は風がピーピューと吹き抜けて寒そうでしたよ。

ただ製作中のロビーはかなりよさ気でした。楽しみです。

>>884さん
現地建物高層階にモデルルームありますよ。16Fだったか？

エレベーターにも乗せてもらえます。

各戸前のアルミキャビネットというのは室外機の囲い（花台らしい）のこと
でしょうか？
あれは何だかね？？？というかんじですね。

>883
既契約さんか営業さん？

>>887さん
フォローありがとうございます！アルミキャビネットはその室外機の囲いのことです！！何だかね〜という感じですよね！？
外廊下の手摺りはちょっと体当たりしたらそのまま下まで落ちていってしまいそうでした。建物を軽くするためになのか、コンクリートを節約したのか、工期のためなのか分かりませんがもう少し強固な造りにできなかったんですかね〜・・・。いくら構造がいいっていったって、あれをみるとちょっと残念な気がしました。

『三菱地所』で『この価格』なんだから、やっぱり構造だけじゃなく、室内の仕様や設備もそれなりにしてもらいたかったですよね。
けちけちしないで床暖房やお風呂の追い炊き機能くらい付けといて欲しかった。６０００万近く出して機械式駐車場もありえない。
「構造がいいんだから、内装はリフォームすればいい」っていう書き込みがありましたが、新築でいきなりリフォームが必要と思わせられるのは悲しすぎますよ。
期待値が高かった分、失望感も倍増です。

891さん

・ここはオール電化だからお風呂の追い炊き機能は無いのが普通かも。
床暖房はなんでだろうね。

・首都圏では６０００万近く出して機械式駐車場はあたりまえだけど、
つくばでは機械式駐車場はNGだよね。

>>885さん

>レクセルマスターハウス〉デュオヒルズつくば竹園〉パークハウス〉レジデンシャル吾妻

レクセルは知りませんが、デュオヒルズつくば竹園がパークハウスより上ってのはどうでしょう？
人それぞれの価値観かもしれませんが、パークハウスが下とは思いませんね。
その証拠に、私はデュオヒルズつくば竹園の実際の部屋も見ましたが、営業さん自身も
「つくばで言えば、うちは立地は良いですが、構造とか仕様では三菱さんには敵いませんね」
と言ってましたし。
私も、デュオにはディスポーザーも付いてないし、キッチンカウンターは大東建託みたいだし、
特に和室の作りが安っぽいと思いました。床暖房は付いててありがたいと思いましたが。

ひとそれぞれですね。

>>891さん

>『三菱地所』で『この価格』なんだから、やっぱり構造だけじゃなく、室内の仕様や設備もそれなりにしてもらいたかったですよね。

三菱地所でこの価格だからすべてが「そ・れ・な・り」なんじゃないですか？
三菱地所であの価格なんだったら、けっして高価ではないですよ。すべてがそれなり。
つまり、価格もそれなりだと思いますよ。


>・首都圏では６０００万近く出して機械式駐車場はあたりまえだけど、つくばでは機械式駐車場はNGだよね。

機械式駐車場とはさくらレジのことを言っているのでしょうが、機械式が嫌な人の為に、TX高架下の平面駐車場も用意されてますね。
ちなみに、エスペリア、ミオカス他つくばにも機械式のとこは結構ありますね。ミオカスは機械式というよりタワーかな。
まぁ、私も機械式は嫌ですが。エスペリアが自走式とかだったら欲しかったな。

> 三菱地所でこの価格だからすべてが「そ・れ・な・り」なんじゃないですか？

確かにそれなりです。

さくらの住人でも、けやきの立体平置きは利用可能です。逆も可能です。
機械式は入れにくいということで敬遠されるのでしょうが、
平置きよりは盗まれにくいので、人気車に乗っている方には却っていいかもしれません。

床暖房はもともと標準装備だったのが、販売価格を抑えるためオプションになったときいたような。けっこうあちこちで経費削減しているようですね。それでもあの価格なのだからよっぽど土地が高かったのでしょう。

> ここはオール電化だからお風呂の追い炊き機能は無いのが普通かも。

オール電化でも追い炊きできるマンションはありますよね…。

> つくばでは機械式駐車場はNGだよね。

つくばでも駅から徒歩１０分圏内はすべて機械式駐車場です。
でも、ここはパーキング棟もある大規模物件ですから、当然、自走式でしょと思ってました。
敷地面積の都合とはいえ、高い方のさくらが機械式っていうのがなんとも中途半端なんですよね…。希望すれば使えるとはいえ、自走式駐車場も高架下の平置きも遠くて不便ですよ。

>平置きよりは盗まれにくいので、人気車に乗っている方には却っていいかもしれません。

そうですね。足としては不便ですが、盗まれない安心感は違いますよね。
（そういえば、レクセルは地下ですね。駐車場の理想はレクセルタイプだと思います。）

>>897さん

>自走式駐車場も高架下の平置きも遠くて不便ですよ。

確かに、さくらから自走式は遠くて不便ですが、高架下平置きなら機械式駐車場よりもさらに近いですよね。
高架下平置きって、エントランスの目の前じゃないですか？けやきの前の遊歩道から良く見えます。

駐車場っていえば、とりせんのほうから見えるのですが
ずいぶん傾いて見えるのは気のせいでしょうか。
置く場所は平なのかな。
なんだか「目の錯覚シリーズ」を見ている気分。

高架下の平置き駐車場は、三菱地所が土地を買い上げて共益／管理費の中で維持管理されるのですか？

構造的に考えると、置く所は斜めですよ。

>>901さん

確か外部委託です。タイムスだったかな？
高架下が三菱の駐車場になった経緯は、TX側から「借りて欲しい」との申し出？があった為だったと思います。
それと、三菱側の「さくらが機械式だけでは心もとない」という思惑が一致したのではないでしょうか？
あくまで私の想像の範疇だすが。

ただし、平置きのうえに高架下ということで屋根付き駐車場のような良い条件なだけに、
月々の駐車料金は、けやき側自走式よりも高価だと聞きました。

追いだきの話ですが、あまりこだわる必要はないと思いますよ。

うちの実家がオール電化で熱水式ですが、追い炊きよりすぐに温まるし、
どちらかというと熱水のほうが便利だと思います。
追い炊きの炊き出し口で火傷なんて心配もないですし。
追い炊きがないから・・・と断念した人を聞くと、なんで？という気分です。

あと、床暖房はランニングコストがべらぼうですよね。
これはオイルヒーターにも言えることですが。
空気を汚さないけど、CO2排出、ランニングコストの面で地球にやさしいとは思えません。
あるに越したことはないですが、コストを気にして使わないことになりそう。
そもそも断熱遮音性が高い物件だと思うので、床暖はそんなに必要性ないんじゃ？

>880さん

三菱地所が大和ハウス等と共同で持っている土地は、iiasの西北西にあるC43街区です。

仮換地図はお持ちですか？

つくば周辺の不動産屋なら必ず持っているので、入手は難しくないと思います。

真ん中が一戸建てエリアで道路沿いにマンションを作る予定です。

免震でもなく内装等もグレードダウンするので、価格的にはリーズナブルになると思いますよ。

西向きの部屋が多いのが残念ですが。

床暖房のランニングコストがべらぼうかどうか、私は疑問ですが、床暖房は快適ですよ。
ただ、ここの管理費はべらぼうだと思います。ちょうど床暖房の光熱費分位他より高いですよね。

>>906
床暖房と管理費は直接の関係はないのでは？
「べらぼう」という言葉を使うのは、問題のすり替えを意図しているように思いますが。

管理費が安くて、10年後20年後の大規模修繕のときに想定外の莫大なお金を
徴収することのほうが不安です。
もちろん、管理組合でちゃんと無駄遣いをしないチェックをすることが前提です。

"断熱遮音性が高い物件"なので、ランニングコストは安くなり
床暖房は快適だと思います。

管理費が高いですが、修繕費積立金は他のマンションとあまり変わりませんので
共用施設とか、免震装置とか日常の費用が高いのだと思います。

やはり、気になるのは廊下のパンチングメタル。
ぶつかっても外れることはないでしょうが、
都心物件のように内廊下の方がベターだと思います。

>>909
内廊下にしたら、北側の部屋は全部納戸になっちゃうんだけど・・・。

内廊下は方位を気にしないタワー物件とか、ワンルーム主体なら可能だけど、ファミリー向けのマンションで内廊下はなかなか難しいと思う。