パークハウスつくば研究学園 Part３

床暖房は要りませんよ。エアコンで十分過ぎるほど暖まります。使われなく設備の代表が床暖房だそうです。参考まで。

15万円×12か月×35年=6300万円。35年住んでようやく購入金額(借り入れ利息も含めた)と並ぶんじゃない?しかも修繕はオーナーサイドですからねぇ。不足があれば自由に出ていけるし。15万円の設定は安いと思いますよ。

15万なんて一目見て安いでしょ。論じるまでもないですよ。
庶民の価格設定で賃料はじいているんだから。
海外から研究者の住居などと思いましたが、世界同時不況でしたね。
一般的に欧米は赴任先でも本国と同じレベルの住環境を用意します。
世界同時不況でもそれが変わらなければそういった方々向けと考えるのが適当ではないでしょうか？

安くて25万だと思いますよ。

住宅設備については個人の好みはもちろんありあすが、
一番重宝している住宅設備もまた床暖房のようですよ。
http://www.jyusetsu-navi.com/vote/index.php?v=65

家は床暖房なしの生活は考えられません。
（エアコンの風、乾燥、床から暖まらないところが苦手です）
また、床暖房の有無は中古価格にも影響を与えるようですので、
売却まで視野にいれるならあって困ることはないと思います。

オール電化なので床暖が標準じゃないのでは？
都内で床暖が標準のイメージが定着しているのは
都内は東京ガスの商圏で東京ガスが床暖設備費を
負担しているからだと聞いています。
東京電力との競争で危機感を持っているからだそうですよ。

同じレベルのマンションなら地所を選ぶが、相場とは掛け離れた物件を地所だから選ぶってｗ

つくばの家賃相場（あくまで総額）レベルでみてごらん。

１５万以上なんてもんはないから（そうゆう物件もないのだが）。
あくまで東京などの首都圏ならまだしも、しょせんつくば。
収入レベルからいっても月２５万以上出す層は、つくばに住むとは思えない。
（僅かに事情ありで住む人も若干名いるかもしれないが少数だろう）

２５万円×１２＝年３００万円の家賃払う？
そんな余裕あれば買うよね普通。もしくは東京の都心５区に住むよ。
茨城の賃貸相場の上限はある。
業者さんに聞いてみるとわかる。

１００㎡で１５万といったら坪５,０００円の家賃。
つくばの相場からいって「普通〜やや高い」だと思います。

>>779をちゃんと読んでちょ。
海外（欧米）からの研究者と書いています。
家賃は企業が払います。
つくばの事情を知らないので間違っていたらご指摘を頂きたいのですが。

物件の価格は将来の価値を見越した価格（まだ低いかもしれないし既に高いかもしれないけど）
になっているのに、なぜ、賃料は同じ視点じゃないんだろって気になったよ。

基準をどっちかに合わせようぜ！

私の基準は将来。なので、25万でも妥当だと書きました。

補足するけど、25万が普通に個人負担だとして安いとかいっているわけじゃないからね。
都心の一等地で欧米企業の会社員が企業負担で借りているモデルを想定して書いているだけです。
つくばでは戸建借りたり、ホテル住まいしているでしょ。

＞787

なおさら、今後の不況で社宅需要は減るのだが。
そういった特殊な例は全体から見ると少数で、それをもって
月２５万で、このマンションを借りる層がいるというのは、非常に楽観的。

東京の社宅相場がつくばで実現することは厳しい。
それも大手といっても高級マンション（いわゆる都内の本当の意味での）
とは違うから、賃貸に出す場合には、やはりつくばの家賃相場を無視して
貸すことはできないと思う。

前に誰か言っていたが、
このマンションは永住前提と考えるべきと思う。
売りに出すと、収益ベースの価格で値付けされる可能性が高いからね。

物件の価格が将来を見越しているのは、いわゆる収益価格です。
ちなみに業者の値付けは基本的に用地取得費、建築費に利益を乗っけて価格設定します。
決して将来の動向を見越して値段が決められているわけではありません。
（投資家の値付けとは全く違います）

つまり将来の２５万円は今の１５万円かもしれません。
いわゆる割引率＝利回りです。
例えば３０年後のお金は今の２０万円ぐらいの価値しかないという考えです。
そして家賃の将来は見越せないから、不安だから、割引率を高くして投資家は
考えるのです。
確かにＤＣＦ法という収益価格の算定方法があり、それは賃料の変動を見て収益価格を
算出しますが、やっぱり将来の賃料の変動はよくわからないのがホンネ。
だからこそ今の賃料をベースの収益性をはじくしかありません。

今２５万円とれるか否かで考えるべきでしょう。

>>779にも書いたけど、今回の世界同時不況がなければ成り立つとおもうけど、
今後は欧米企業がこれまでどおりの費用を負担するかどうかは分かりません。
マンションのグレードは最高ではないけどひいき目なしにいいほうだとおもいますよ。
欧米企業の会社員もグレードによって住むところ（手当て）が違うので、
>>790さんがイメージしている超高級マンションばかりじゃなく日本人が借りるような
マンションまでいろいろですよ。
つくばの戸建やホテルだって相当の費用はかかっていると思うよ。
欧米企業の目線で考えてね。

って、いろいろ書いたけど、永住前提のマンションだとおもってるよ。
ただ、当たり前の事書いても芸ないじゃん。他に可能性が本当にないかなぁって考えて書きました。
つくばの欧米研究者の事情をお詳しい方に支援願います。

投資だったら都心の人気エリア。
つくばで投資だったらみらい平。
だと思います。
（不況って騒ぐ前からそう思ってます。）

>>791さん
こらこらそんなの知ってるよ〜。
理論は尊いけど、この場合は使い方が適当じゃないよね。
ちゃんと勉強しているのかい？
ツールをいじるのに精一杯にならないで
目的に応じてツールを使えるようにならなきゃ
意味がないよ。

分かりやすく書くよ。

文脈から前提としてパークハウスは賃貸収入が見込めるという仮説検証だと理解しています。
つまり、パークハウスを買って、賃貸収入を得るにはどれくらいの賃料が適当か？その賃料は適当か？

なので、パークハウスを基準に考えます。パークハウスの価格設定が基準です。
賃料を算出した結果、妥当でない解なのであればパークハウスの価格設定が妥当ではないんでしょ。

考えるときは目的と基準を持たなきゃダメだよ。意味がないから。
さっきの15万を算出する意味と25万を算出する意味をそれぞれ考えてごらん。
ね。

15万の意味：借り手の投資理論（この物件を借りるとしたらいくらが妥当かの評価）
25万の意味：貸し手の投資理論（そもそも不動産取得は妥当かどうかの評価）

乱筆すみません。

>>791さん
791さんが正しいです。

790さんと791さんが同じ人だと思って
よく読まずに回答しました。
乱暴な読み方して回答してごめんなさい。

ことばのあやで、25万円を（貸すときという意味で）将来と表現したけど、
価値は現在です。

丁寧に書いてくれたのにごめんなさい。
（内容はマンションじゃないけど仕事でも使うので理解しています。ありがとう。）

794です。
もうひとつ大事なこと書くの忘れました。

>>791さんの現在25万円で貸せるのかどうかという結論ですが、
私は貸せると思います。

先に書いた欧米企業の研究者などの滞在場所として。
ただ、空室率ゼロとかなしね。

私はこのマンションを賃貸収入を目論んで買いません。

>>796さん
そもそも論はそうだけど、間違ってるから正そうと書いたんだよ。
正す側が間違えるのは問題だけど最初に書いた人に冷静にっていうのは酷では？

でこの物件は買いなの？

＞791です。

確かに理論と現実は違います。
不動産の値付けでは
①デベの売りたい価格（原価積み上げ価格）
②投資家が買いたい価格（収益価格）
③取引相場価格（取引価格）
どちらかというと
②は今から将来を含んでいる価格
③は将来も含みながらもあくまで過去の価格
①は供給者の売りたい価格
です。
ここ最近までは、マンション市況もまずまずだったので
①と③の価格相場で売れたでしょう。
今後はそれに加えて②の要素も価格の妥当性をはかるには有用でしょう。
つまり供給者（デベ）優位から需要者（我々）優位の市場になっていくということです。
だからこそ、購入者は②の視点でも検証する必要はあります。
ちなみに、前にどなたかが算出された計算式を借用すると
月25万で貸せれば25×12÷10%=3.000万円
月15万で貸せれば25×12÷10%=1,800万円
経費率20％でネット（手取り）利回りは約8%ぐらいのイメージです。
つくばでこのマンションがどんな相場で貸せるか私にはわかりませんが、
こういった視点で値段をみるのも楽しくありませんか？

793です。

>>791さん
さっきはヒト間違いしてごめんね。
①②③楽しいよね。791さんほどきっちり計算しないけど比較するとき概算だしてます。
つくば買うならみらい平の根拠をだしてくれたね。
僕は買わないけど、マンション買うならセンチュリーだよっ。

確かに。
マンション買うならみらい平のセンチュリーだと思う。

結構人気なんだ、みらい平のセンチュリー。

A棟、B棟、C棟の順に窓の明かりが少なくなる、みらい平のセンチュリー。

長い伏線ご苦労様です(笑)

結論は、

投資なら　　　センチュリーみらい平＞パークハウスつくば研究学園
永住するなら　センチュリーみらい平＜パークハウスつくば研究学園

でいいかな。

完成後に引渡しが遅れるとデベは損をするわけです。今のペースでは完売できないことが見えているのであれば、作戦を変えても良いでしょう。
7%くらい引いたら前倒しで購入してくれるという人に対しては、こっそり値引きしても良いんじゃないですか？一年後に売れるよりも、先に客が付いたほうが、既契約者のためにもなるんじゃないでしょうか。値引きの話があったかなかったかは知りませんが、「値下げ」とか「相場が・・・」とかとは性質がちょっと違う話のように思いました。

しかし、現場はまだうるさい。監督ねじ抜けてるの？

>804
みらい平よりは、守谷のブランズのほうがいいと思うよ、常識的に考えて。

みらい平、ブランズともにスレがありますので、そちらでお話し合いください。

センチュリーつくばみらい平Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25121/

ブランズシティ守谷ってどうでしょう　Part３
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25102/

>806
周辺住民の反対運動が大きなマイナスポイント。
常識的に考えてそんな物件は選ばない。

総合的に考えると免震構造のみらい平の方がずっと良い物件だと思うが。

800です。

>>804さん

私はここを住宅用として購入予定です。
投資の話が出たので投資ならみらい平がいいと書きました。
（みらい平は住宅地としてもよいと思いますよ。）

806ですが、「みらい平よりは、守谷のブランズのほうがいいと思う」理由は、
値段があまり違わないからです。始発駅の守谷は断然通勤が快適だし、資産価値も高い。
住民の反対運動なんて、数年すれば、「そんなこともあったなぁ」という昔話になります。

>>810さん

810さんが>>806で書かれた「常識的」に考えるとそうだと思います。
つまり高度成長期時代に育まれた価値観のことですよね。

でも、その常識を見直す段階だとかもいわれていますよね。
都心に住んでいる人がわざわざつくばや研究学園に家を買って通勤するくらいです。

>>811

８１０さんではないのですが、一言

＞都心に住んでいる人がわざわざつくばや研究学園に家を買って通勤するくらいです。

これはないことが明らかになり、ＴＸ沿線が苦戦しているのでしょう。
つくばの官舎の公務員の方が、つくばを気に入りマンションや戸建てを購入して
ＴＸで東京に通勤されることはあっても、東京からわざわざ引っ越してこられる方は居ませんよ。
東京郊外には東京に近くてつくばよりも環境の良いところはいくらでもありますからね。

８１２さん

>これはないことが明らかになり、ＴＸ沿線が苦戦しているのでしょう。
ないことが明らかなのは知りませんでした。
どういった結論か知りませんが市場開発の仕方に問題があるのではないですかね。
（工夫の余地があるという意味）

近所（ＴＸ茨城エリア）に以前東京都や神奈川県在住で都内勤務で越してきた人がいるよ。
東京都や千葉県の郊外と比べたっていっていたよ。
ＴＸ沿線開発が苦戦しているのは事実だろうけど理由を重ねるのは無理があるような。

>東京郊外には東京に近くてつくばよりも環境の良いところはいくらでもありますからね。
どこだろう？価格はいくらなんだろう？

TX沿線だと適度な田舎度と便利度で、守谷　＜柏の葉　＜南流山　＜　青井

>>814

人口移動を確認すれば分かります。
つくば、研究学園の移住者は茨城県民がほとんどです。
茨城田舎から、便利な都会への移動ですよ
土浦からの移動も少なくないよう。
８１４さんのご近所の方は、ご実家がつくば周辺でしょう。

ＴＸ沿線の価格は自分で調べて、私は暇人でもお人好しでもないので

人口移動はどこで確認できますか？

私は横浜からPHにうつりますよ。東京勤務です。

私も東京近郊からつくばへ移りました。そういう人これからもっと増えるでしょうね。

>>818
乙：トヨタも部長級２２００人が自社新車を購入するそうで

８１４です。

対象になる越してきた世帯は2世帯あるのですが、２世帯とも地縁なしだといっていましたよ。

>ＴＸ沿線の価格は自分で調べて、私は暇人でもお人好しでもないので
東京で環境がいいところって書いてあったので吉祥寺とか三鷹とかかなと思ったのです。
それで、価格も考えて書いているのかなって思いで書きました。

>ＴＸ沿線だと適度な田舎度と便利度で、守谷　＜柏の葉　＜南流山　＜　青井
柏の葉キャンパスや流山おおたかの森は今後わかりませんが、守谷、南流山、青井でしたら、
通勤や環境を求めた解としては共に中途半端になると思いますが。

守谷の街並みで環境がいいといえるのでしたらおっしゃる通り他にも比べるところはありますね。

No.820

地所の工作員じゃないですよ。本当は横浜で買いたかったのですがPHと同じ価格だと2流デベ50㎡になってしまい断念。千葉は1流デベ75㎡。そして流れついて三菱地所研究学園100㎡免震構造駅前です。TXも忍耐の範囲内と納得してます。

通勤もDoorToDoorで80分。横浜からとさして変わらないです(本数が少ないので乗り遅れたらヤバイ)。

TXの不満は椅子が固いこと。しりが痛くなる。

819です。東京近郊からつくばへ移りました。
東京への通勤時間はドアツードアでちょうど1時間です。
ＴＸとても便利です。

８２１です。
越してきたみなさんも、つくばに地縁とかなしの世帯ですか？

地縁はないです。実家は東京ですから普通に帰れますしね。逆に部屋が広いので家族を呼べるのが嬉しいです。

私も地縁はないです。東急田園都市線の沿線に住んでいますが
有楽町までの時間はあまり変わりません。
この辺りは狭くて高い。つくばはなんて広くて安いのだろうと思いました。自然もいっぱいあるしPHではないですが引っ越すことにしました。
でも、最初は茨城というのがとても引っかかりました。