パークハウスつくば研究学園 Part３

何だかあれこれ盛り上がっていますね。
確かに免震についてはまだ歴史が浅く、実際に首都壊滅の様な大きな地震があったときにどうなるかは実例がないので懐疑的になるのはわかります。（そんな地震があったらどこにいても危ないですけど）しかし研究が積まれ技術が日々進歩してるのは事実でしょうし、地震に対しては、免震装置がないマンションや、投売りされている構造がいい加減でコンクリの密度が薄いマンションなどと比べたら安心なのではないでしょうか。免震装置のゴムの修繕問題よりもまずは免震装置で生き延びる事の方が大事です。誰もが文句を言えない位技術が完璧になるまで待ったら当然私達はもうこの世にはいないでしょう。とりあえずは、今ある中で少しでも安心できると思う物件を選ぶしかないのでは？

何度もすみませんがけやきの壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが
異なるのですが理由や効果の違いをご存知のかた教えていただけないでしょうか。

696です。
皆さん、どうも。

免震構造についてですが、ジャッキのことは生々しいので、
過激な表現は避けます。
（ジャッキはよくトラブルので、日々の点検や整備、試運転
が必要です。人為的ミスも起こりえます。勿論、担当業者
さんの熟練も必要条件ですね。この意味で、長期的な修繕費
の中で、その辺りの費用がどの程度反映しているか気になり
ます。これはパークに限りません。）

ということでメンテナンスフリーまたはそれに近いもので、
（巨大地震に対しても）高信頼性を維持できる、夢のような
免震構造が実現してほしいものですね。
そして、そのような夢の免震装置に近いものができたら、
時期をみて交換してほしいですね。

市内の関係分野の研究者を含め、関係者に期待します。

とりあえず、現状のパークハウスの免震構造については、
（振動履歴等を含めた限界や寿命等）正確な情報がほしい
の一言です。

2004年新潟県中越地震における免震建物の挙動地震計データにより実証された免震効果
http://www.rs.noda.tus.ac.jp/kita-rcl/PDF/architectural-technology/081...

2004年新潟県中越地震における免震建築物の対地震性能 に関する建築物利用者へのアンケート調査
http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v06n04/060402_Paper.pdf

超高層じゃないですが、参考まで。

，

>>702

>壱番館・弐番館とけやきの参番館・さくらでは免震構造の仕組みが異なるのですが

これって、壱・弐番館には、鋼材ダンパー使われていると言うことでしょうか？

であるなら、鉛ダンパーだけだと減衰量不足するからではと思いますが？減衰量が、足りないと揺れが中々収まらないかったりするそうです。

ここで聞くより、デベに聞くと丁寧に解答してくれると思います。

免震構造については、結論は出ないと思いますよ。
どういう説明をしても、実際の地震が起こってみないとわからない点は残りますから。
これは、免震に限りません。

以前（新宿の高層ビルの頃）は、高層ビルの方が柔構造のためにより安全といわれていたのが、
最近では、長周期地震振動が取りざたされ、盛んに制震ユニットを組みこんだ補強が
なされていますから。

免震も、現在の時点の計算ではより効果的な地震に強いシステムだとされていますし、
少なくとも耐震や制震設計以下ということはないでしょう。

ＰＨのように２４階ですと、もともとの固有振動周期は２秒くらい？でしょうか？
それが免震装置によって長周期にずれていると思われます。
どのマンションでもそうですが、発生した地震の周期が
そのマンションの周期と一致してしまったら、ダメージはあると思いますが
その確率は、１００年ではなくもう１桁、２桁上の確率でしょう。

あとは、耐震に関してだけ言えば
ＰＨが免震だから購入を見合わせるか
ＰＨが免震だから購入するのか
購入検討している人が選ぶだけでしょう。

ジャッキアップによる交換も、マンション全体をジャッキアップするわけではなく
免震ゴムユニットを１個ずつ交換するときに、その部分を支える意味での
ジャッキアップということでしょう。

壱番館は1フロアあたり7戸、弐番館は9戸、24階
参番館とさくらは1フロアあたり4戸、20階

壱番館と弐番館が少し大きくて高いから慣性が大きいので
ダンパーがあった方がいいのだろうと推測しますが
それ以上の細かい理由が必要ならはデベに聞いてください。

>>704,705,706さん
696です。

久しぶりに、専門的な情報をありがとうございます。

大変参考になります。

707ですが、書き込み中の番号がズレていましたので、おわびします。

古いレスは失礼しますが、最近ですと私は696でなく、695（699,703）です。
703中での「696です」も「695です」が正しい。

>>696さん，ごめんなさい。

昨日は免震論議だったんですね。
でも中心の>>695さんは物件比較中さん（>>708）であったり匿名さん（>>707）であったりでなんか変ですね。

昨日MPに寄りましたが、価格改定はないものの、今年からは個々の値引き交渉には応じるとのことでした。３００〜５００万円程度の値引き幅とのこと。１０００万円近くの値引きをやる近隣のマンションには及びませんでしたがもう少し粘れば５００万円以上の値引きもできるかも？？？

それはすごいですね。1割程割高かなと感じていたので妥当な値引きだと思いました。
値引きも信頼関係が築けてこそだとおもいます。
誠意を感じてもらえなければ粘ってもだめなんでしょうね。

うそうそ

え！？ あのパークハウスが値引きするの！？
ホンマかいな？
既に契約済みの人は・・・

あの三菱地所が値引きだなんて画期的と思いましたが、もう１度読み返してみると、不自然な話ですね。
個々の値引き交渉なら、どれくらいまでなら値引けるか、値引き幅を教えてもらえることなんて普通は無いですよね。わかるのは自分の交渉結果だけなので。

モデルルーム住戸ですら家具が付くだけで値引いてくれない三菱地所が、引き渡し前に値引きするなんて考えにくい。
本当だったら、リーマンショックはすごいんだなと思いますが、半信半疑ですね。

各々の値引き交渉に応じる？それ、信じ難い。

本気交渉の人もどこまでねばればいいのか・・・担当者との信頼関係も
築きにくい状況になるだろうし、「この担当は100万しか引かないから
担当者変えてくれ〜」とか、荒れそう・・・。
そんなトラブルをまねく方法をとりますかね。

709様、皆様
695（・・・,699,703,707）です。こんにちは。
私の名前がバラバラで失礼しました。（上下方向にスクロールして、本文
ばかりに気がなり，自分の番号の引用も見間違っていました。。）
時には、パソコンが使えない外出先でも気になり、携帯電話から書き込み
（この時は名前を選択するのを忘れて、「特命」いや「匿名」のまま）、
自宅に戻ってからの書き込み（この時は「物件比較中」）でした。
改行位置もバラバラでした。
元官舎住民ですが、よろしく。

他のマンションスレでもあるが、個々の値引きがあると書かれても、真偽の確かめようがない
営業に確認して否定されても、「表向きは値引きはないと言われます」と返されるだけ
仮に本当でも、500万引いてもらえればよいが、そうでなければ損した気になるだけだから、役に立たない情報だ

ここはまだ１２７（＋α？）戸しか売れてないようなので、それくらい値引きしないと引き渡しまで半分どころか三分の一売るのも難しいのでは？

710です。
「あの三菱地所が・・・」などと書かれているかたもおりますが、今の不景気に時代に三菱地所＝値引きしない、というブランドイメージは成り立たないと思います。もともとの提示価格で購入された方には不憫かもしれませんが（値引きなしだけれども、希望条件にあった物件を購入できたと考えればよいのでは？？？）、三分の一くらいしか売れていない状況を考えれば値引きに応じるというのは当然の成り行きのような気がします。
ここの掲示板には実際にMPに足を運んでいる方がほとんどおられないということなのですかね？
事の真偽はご自分で営業の方と交渉してみれば分かることだと思います。
では。

値引きはしている気がします。イーアスのパビリオンで相談をしていたところ、隣のブースで価格の話をしていた家族が この部屋も値引きしてくれるの? と聞いていました。値引きは一切しないと聞いていたので一瞬涙が出そうでした。でもきっとキャンセル住戸か棟内モデルルームの話だと自分を信じこませました。リアルエステートも地所も信じていいのが分からなくなってきました。表に出てきている50万キャンペーンとかなら分かるのですが。

710です。
私もイーアスのMPで相談しました。
営業の方の話だと、値引き対象になるのは登録・未登録住戸も含めた全住戸が対象であり、基本的には自分が気に入った部屋に対しいかに値引きできるか、という交渉のようです。なので、キャンセル住戸や棟内モデルルームであればさらなる値引きが可能になるのではないか（これに関しては推測の範囲）と考えております。
なお、契約済みの部屋を含めた全住戸の価格改定は行なわないとのことでした。

住宅を購入する際に、価格交渉（値引きまたはおまけ）はあっても全然おかしくはないと思います。その上で、個人的には、自分の契約した位置は放っておけば必ず別の人に取られたんじゃないかと（勝手に）信じられる部屋なので、それを確保するプレミアムだと思えば定価で買うのには何の躊躇もありません。
「個別交渉」はその形もいろいろでしょう、マンションであっても各部屋は一点ものですから、一律に○○円以上の値引きがあると捉えるのは期待しすぎかなと感じます。買うほうとしては期待する値引き幅にちゃんと線引きをして、届けば必ず買う、達しなければ潔く降りる、そんな態度が必要でしょう。
値引きのように「どうやったら買えるか」も大きいですが、貯蓄からの支出あるいはローンの選択と返済計画のように「どうやって支払うか」はもっと重要だと思います。ぼんやり選択していると、値引き額なんか帳消しになってしまう可能性もあるんじゃないでしょうか。それに「○○円になるなら契約する」という交渉をする時に、買う側がその担保となる健康的な資金計画を示すことができるのは有効だと思います。

710さんは情報提供のつもりでしょうが、
最近契約したばかりの人間には残酷です。

残酷・・って・・・
どこのマンションにもそういう人（定価で買ったあと値下げされている）は出現しているでしょう。

自分だけかわいそうがるなんて。

722さんのように前向きに考えたら？

>>724

723ですが、自分がそうだと言っているのではありません。
ただ、ここがネット掲示板だからとはいえ、そういう人に対する
配慮に欠けているとは思いませんか？

想像力に欠ける人って周りが気づいていても、
指摘されるまで他人の足を踏んでいる事に気づきもしないんですよね。

私は棟内モデルルーム以外は値下げしないと聞いていますが、まさか契約者に嘘はつかないと思います。しかも棟内モデルルーム自体も家具などオマケはつけても値下げはまだしていないとか。

さらに書けば値下げをしないといわれたので契約したのです。値下げをするなら値下げしてから契約しますとハッキリつたえて、値下げが3年はないと聞いたので契約しました。
それで、あっさり値下げするとは思えないし信じられない。

大体まだ完成もしていないのに三菱地所が資産価値を下げるだろうか?

値下げの話が本当だとしても嘘だとしても大変なことになりそうですね。
本当だとすれば契約者にとっては憤慨するような話で、
嘘だとすれば三菱を陥れるような風説を流している者がいるということになる。

710さんは買う事にしたんですか？

公式な価格改定はしないけど、テーブルベースでは値引き交渉に応じ始めているのではないですか。
契約数を考えれば、地所ブランドだからとお高くとまってもいられないと思いますよ。

自分が契約した後で値下げされるのはおもしろくないでしょうが、みえないところで価格交渉して実質値下げされるくらいなら、ブランズやガレリアのように、契約分も含めて全体の価格改定をする方が良心的な気がします。

731さんに同意。

しかし地所が隠れてコソコソ値引きなんてするかなぁ。直接聞かれて、値引きしてないっていっているんだから、これで値引きしていたら契約者に嘘ついていることになるもの。話を濁すならまだ分かるけど、嘘はつかないんじゃないかな。

とにかく値引きをするなら契約者も含め全体でしてもらいたい。差があると入居してからも気分がよくない。

値引きの話は外でしちゃいけませんんって言われました。

私も、現地モデルルームの値下げが予定されている話は聞きました。でも、他も今からコソコソと値下げというのは考えにくい。
それに地所も嘘はつかないでしょう。

もう２０年前になりますが、あのロックフェラーを買収し、その後のバブル崩壊で大赤字を出し、
結局、ロックフェラーのほとんどを売却するハメになっても地所は着々とマンションを売り歩いている会社ですから、
ここ最近のマンション販売が厳しいという理由位で、そう易々と値下げ販売は無いと思いますよ。
しかも、まだ未完成物件ですし、地所がそこまで売り急ぐほど体力が無いとは考えにくい。

で、結局、値下げ情報はウソ？ホント？どっち？

三菱地所は安易な値引き販売をせず高いプランド価値を保ってきた企業として評価している者です。とはいえ、過去に例がない経済状況の中で販売戦略に迷いがあるのではと拝見します。

①値引きしないブランドにこだわり、結果として裏で値引きせざるをえない状況とするか、②過去に例がない状況であるとして正式に値引きを発表して既契約分も含めて誠実に対応するか。

三菱地所ブランドを守るのは、後者ではないかと想像します。
ただし、既契約者も場所の選択やオプション工事が可能などメリットがあった場合が多いので、価格見直率に差が生じることはやむを得ないではと思います。

研究学園は土地を相場より高く購入したため、マンションの質が極めて高いことを差し引いても、適正価格より５％〜１０％割高とみられていました。今回、適正価格に戻せば、安定収入者が多い土地柄から、この経済状況下でも売れ行きを回復することは不可能ではないのではと想像します。

736さんに同意です。
そもそも三菱地所＝値引きしないブランド、だなんて誰が決めたんでしょうか？
一部の既契約者の妄想にすぎないとい思います。
こんな災害のような未曾有の経済危機が続く中で、企業が臨機応変に対応するのは
当然なことではないのですか？
「三年は値引きしません」と語った営業の方がいらっしゃたそうですが、
あくまでその段階での地所の判断で合って、時々刻々と変化する経済情勢に対応しようと
健全な企業経営を考えたときに、キャッシュを増やそうとしてある程度の値下げをしてでも
売りきってしまおうと考えるのはよほど現実的ではないかと思います。

確かに値下げ前の販売価格で購入された方は不満に思うかもしれませんが、
「買い物」ってそうゆうもんじゃないですか？？？
例えば秋頃に服屋さんで冬物衣服が販売されたとします。
正月明けにはバーゲンで安くなるのが分かり切ってはいるものの、
ひょっとしたら好みのサイズ・色のものがその頃には無くなってしまっているのではないか？
と考え、どうしても気に入ったものが買いたい場合には元値で買ってしまうこともありますよね。

１ドル６０円の時代が来るかもしれないという先行き不透明な時代の中で
空き部屋抱えたままのマンションを放置しておくことのほうがよっぽど
資産価値を下げることに繋がると思えませんか？

一部の方は憤慨されるかもしれませんが、買い物とはそういうものだと納得していただいて
この際、地所には大いに値引きしてもらって竣工までに完売してしまっているような
状況を作ることで、皆がハッピーになるんじゃないかと思いますよ。

安定収入の人の多い土地柄、これはキーワードですよね。

本来、茨城は戸建て志向が強いし、敢えて駅前を選択しなくてもいい。
研究所・大学は駐車場完備だし、そもそも公共交通機関で通う人はごくごく僅か。
公共交通機関の便もＴＸ沿線の千葉エリアと比べただけでも格段に悪いし。
しかし近年、生粋の茨城県人はどんどん減って、外部の人間が増えている。
職場と住まいは茨城でも実家は首都圏、休日は都内へという人が増えてきた。
ということは、駅遠の戸建て志向から駅近のマンション許容に移行していると思う。
（本音は駅近の戸建てだけど、仕事柄、冒険しない人たちだから。
駅近の戸建てを買える収入と保証があっても、石橋を叩いて3割引きくらいの予算しか
出さない。あと、今後の国家公務員削減や道州制移行を見越して、都内勤務・転居の
可能性もどこかで考えている。となると流動性の高いマンションを自然に選んでいる
のかも・・・）

つくばの公務員の出身地や学歴を採用年順で並べたら面白いかも。
昭和期に採用した人は8〜9割茨城の高卒だけど、ここ10年は茨城県外の大卒が8〜9割だからね。

「世界のトヨタ」の成り行きを見守ってみましょう。

財閥系と言えども、この状況でいままでのやりかたで通用するかどうか。

世界中が大きく変わっています。

プライドやブランドにこだわっている場合じゃないかもしれませんよ。

737=710さん

そんな買い物論はいりませんよ、金額が違い過ぎますから・・・。
最近契約した方々が納得出来なくたって仕方ないじゃないですか。
あなたの理屈で落ち着かせようとしているのかもしれませんが、
傷口に塩を塗っているようなものですよ。

もう少し想像力働かせましょうよ。

正直言って、値引きの話は本当かな？という感想です。

あと４００戸も売れ残っているのであれば、こそこそ値引きを始めるのではなく全体的に価格を引き下げて（既契約者分の値下げをするかどうかは別として）、大々的に値引きを宣伝しなければ売れ残りの消化にあまり貢献しないはず。
一方で、「なんだ三菱地所でも粘れば値引きするんだ」と思われたら、他物件への波及が大きすぎる。
それに、売れ残りのかなりの部分は１００平米超（しかも５０００万円超も多い）のけやき１番館とさくらだから、多少の値下げでは他物件との競争には勝てない。

もし、本当に三菱地所が個別の値引きを始めたのであれば、何を焦っているの？と思う。
キャッシュフローが詰まりつつある新興デベロッパーなら、とにかく現金が必要だということだろうけどね。

とてもデリケートな話題が続きますね。
何れにしても，自分の判断結果を冷静に受入れて，前向きになる方が
賢明でしょう。
短期的にしろ，長期的にしろ，マンションや土地で得をした方は，
それ程いないと思います。プロの個人だけでなく，法人ですら，
大損をして，法人そのものを潰す位ですし。。
（このPHではないが，最近「動いた」私も慎重さが足りなかった。。）

この掲示板の関連記事ともいえる「パークハウス菊水若葉公園前・・」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45248/
というのがありました。札幌市内のPHです。近くには「イーアス」あり。。
PHとしての仕様は違うみたいですが。

他にも，パークハウス鶴見栄町公園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8399/
など。都内以外のタワー型免震タイプですと，例えば，
パークハウス仙台五橋タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6503/
がありますね。

研究学園前はともかく，苦戦しているPHがあるみたい。「値引き」の問合せ
書き込みも散見されます。

地所だから値引きしないなどと紋切りの固定観念は捨てた方がいいですよ。
トヨタですら最終赤字、この経済状況が把握できない方は相当浮世離れした方と存じます。
特にこの数年は空前の恐慌に見舞われる可能性大です。
ま雲の上クラスの研究者にはさして影響ないかも知れないですがね。

そうですね。

企業判断に我々がとやかくいえないのでは。

三菱地所や三井不動産は、経済状況への対応という観点からは、値下げをする必要はないのではと思います。
しかし、経済状況のいかんに拘わらず、マーケットの見誤りによる価格設定ミスの場合は、思い切って適正価格に見直し、それ以後は一切の値下げに応じないという戦略をとった方が、企業にも、購入希望者にも、既契約者にも幸せではと思った次第です。

たぶん、４００％という容積率に対応した地価の入札額に見誤りがあったと思います。
郊外では駐車場を１００％以上設置しなければならず、地下駐車場が価格的に無理な立地では、住戸を１００㎡基準にして駐車台数を減らすことが必要になります。坪単価が１４５〜１５０万円程度（これは高いわけではない）でも、絶対額が４５００万円になります。

郊外では、駅からの距離に応じた地価低減率が大きく、徒歩１５分程度であれば、大手による良質な戸建住宅が４５００万円程度で手に入ります。マンションの高層階やプレミアム住戸などは、一戸建より高くても問題ありませんが（というより競合関係にない）、一般住戸が戸建と価格的に競合すると５００戸以上という戸数の事業企画としては割高感がでてしまい、マンション派の購入者でさえ躊躇します。
また、公務員などの購入価格限度は、３５００〜４２００万円程度といわれます（共働きや親の援助がない場合）。その価格を越えると、援助する親の意見が入り、マンション派でも決断が遅くなります。

他社のマンションとの比較で価格見直しをするのではなく（三菱地所はその必要はないのでは）、マーケットの適正な見通しのもとに価格改定を行うことが（たぶん今回が最後のチャンス）、三者が幸せになる道だと思います。
このまま、価格改定を行わずに建物が完成すると（たぶん販売済み５０％を下回る）、裏での値引きを余儀なくされ、マンション内のコミュニティ形成の上でも、企業のブランド価値の上でもマイナスが大きいと想像します。

No.746さん

大方出来上がってきたようですが、出来自体はどうなんでしょうか？

値引きも気になりますが、それに応じた出来栄えなら検討に値します。

三菱や三井は元々それなりにお金をかけてしっかりした建物を
建てていると思うので、値下げする必要はないのではないですか？
勿論、そういうしっかりした建物が価値を下げずに値下げしてくれるのであれば
買い手にとって、こんなありがたい話はありませんが。

守谷の某大規模物件などは、免震でも制震でもなく、地域の反対運動や、
また大手建設会社施工にもかかわらず工事中の外壁が破損していた割には高い値段設定
だったのが、それなりの価格になった！？（まだ高い！？）だけのような気がいたします。

免震で財閥系のデベが造ったしっかりした建物という理由だけで完売するのなら値下げの必要はないでしょうね。でもそういう状況じゃないのは明らかでしょ。

つくば市内の勤務には便利かもしれませんが、途中駅を飛び越えて都内通勤者を呼び込むには立地不足ですし、つくばのホントの文教地区に住んでる人たちは学区が替わったり通学に時間がかかる葛城にはあまり魅力は感じてませんよ。つくばのマーケット規模を考えると現状価格で売り切るのは苦しいのではないでしょうか。

値下げしてるマンションは、仕様が低いから下げてるんじゃなくて、その値段では売れなかったからですよ。

値下げの真偽の話が、値下げの要不要の話にすりかわってますね。