パークハウスつくば研究学園 Part３

既契約者がいるので、これからも値引きはないとMPでハッキリいわれましたよ。モデルルーム値下げはあるそうです。三菱地所は体力あるからねぇ。
値下げを期待している人はそれ用のMSがあるので万博記念公園やみらい平にしたらいかが?

虎の威を借る狐的コメントですな。
マンションのイメージダウンですな。
もったいない。

No.505 by 匿名さん　
ここでイヤミ垂れてる暇があったらMPで聞いてみればいいじゃない。同じだから。

値下げは期待していないよ。

> 三菱地所は体力あるからねぇ。
> 値下げを期待している人はそれ用のMSがあるので万博記念公園やみらい平にしたらいかが?

品がないとおもう。

誤解をしている。万博記念公園やみらい平も悪いMSじゃないよ。ただ、金額を求めてる人には値下げを期待できないPHよりも、すでに値下げをしている、そちらが売り切れるまえに検討するのがいいのではないかと思っただけ。人夫々求める価値観が違うし、デベも夫々提供するMSに違いがあり差別化しているのだから。

マンションを買おうと思っていた矢先に不況の波に襲われ、マンション販売不振のなか
「今買うのは間違った選択なのか？」と思わせるような報道が続く・・・。

しかしつくばでは、今後しばらく財閥系大手デベのマンションは出てこないだろう。
一流には一流の会社がついてくる・・・この物件はそれを感じさせてくれる。
今マンションはあまっている。だがその中にある「良い物件」はスローペースながらも着実に
減ってきているのではないか？

マンションやデベに求める事柄も嫌な言い方にはなるが、値下げ重視派と安心な物件（デベ）派
とに二極化してきていると最近の書き込みを読んでいて感じる。
後者の方には是非とも丸の内に出かけ、三菱地所の実力を感じてきて欲しいと思う。

ここは値段を下げないでほしいです。お願いです。下げないで〜。

三菱地所の販売計画はどうなっているんでしょうね。

来年３月初の入居開始時には契約状況がはっきりするのでしょうが、
新築の冠がとれる１０年度まで在庫が残る可能性は結構あるんじゃないでしょうか？

場所は良くないかもしれないが、そうなれば、値引きもあるかも。
あまり期待しない方が良いのでしょうが・・・

景気づけ？に夜のイーアスの写真を貼っておきます。

ついでに夜のパークハウスも。
ネットがズルズル下ろされていますが・・・。(汗

つくば市役所が出来てから販売が本格化すると聞きましたよ。だからMPにスタッフが少ないのだとか。つまり、つくば市役所ができるのが10年度ですからリーマンショック前に三菱地所は長期戦のつもりだったのだと思いますよ。TX沿線の住友、三井が下げたら地所も下げる可能性はあるのかなとも思う。でも財閥系は値下げの気配ない。

>>515

弐番館は、確かに100戸売れて無いですね(笑)

ただ、２３・２２階は、結構捌けてましたし２４階辺りも意外と売れていました。中層階が、結構空いている感じ。モデルルームは、妻側以外売れていました。参番館は、相変わらず100-Aが売れ残り。さくらは、サッパリ(笑)・・・全体の３分の１位と言う感じでした・・・サラッと見た感じ。

壱番館は、これから重要説明事項と言う辺りだそうで当たり前すがまだ１戸も契約は無いです。

その内、また棟内モデルルームが、出来るらしいです。安く買いたい人は、モデルルーム狙いですね。インフォメーションセンターで根掘り葉掘り話を聞くと幾ら位マケテ貰えるか話の内容から見当が付くかもしれません。ただ、守谷の物件みたいなのを期待するのは到底無理みたいです(^^;)

詳しくは、インフォメーションセンターに行くと色々教えてくれますからＳＣに買い物ついでにどうぞ。壱番館の価格表も有りました。

,

>まだここの住民はことの深刻さがお分かりになってないようで不況の怖さを

偉そうに能書きをたれるくらいですから素晴らしい見識をお持ちの様に見受けられますが、さて、どの様に恐ろしいのかもう少し具体的に書いていただけないでしょうか？

つまらない煽りを入れる人に限って中身が無いので、そうでない事を期待してますね。

515は事実無根な内容につき削除依頼したので消えております。
対応感謝いたします。＞管理人様
荒らし中傷ウソには反応せず、粛々と削除依頼・・・。

現状の契約数は200に届くか届かないか微妙なところじゃないですかね。

壱番館南側の駐車場に車を止めて、携帯で写真を撮りました。
午後2時ぐらいの日照の様子です。
さくらのEVシャフトの出っ張りによる日陰が微妙に高いところまで・・・。

TX高架下の駐車場工事の様子です。
橋脚に木の囲い？をするなどの工夫が見られます。
機械駐車場だからとさくらを敬遠されていたかた、朗報ですよ。

歩道橋沿いの植栽ですが、成長すれば3〜4階までは隠れそうな気がします。
弐番館低層の方、ご安心下さい。
遠くに映っているご夫婦は、お仲間か検討中の方でしょうか、
現場を慎重に観察されていました。

進捗状況に少し画像を追加しました。

添付してある画像は、ロータリー回りの状況です。けやきレジデンスの名の通り欅が植えられています。ただ、ローターリーに欅かと思っていましたがロータリーの木は違う木の様です。

日陰で結構冷えましたが、職人の方は黙々と作業をされていました。

今はマンション購入より世間の家族は子供のクリスマスプレゼント購入に忙しいです
今日イーアスに午前も午後も行きましたがトイザラスは大繁盛でしたよ
目の前にある子供の幸せな笑顔を見るために親は少しでも安く売られている場所で
人気商品が売り切れないように必死でプレゼントを獲得ですよ〜

インフォメーションセンターは午前に外から見た時は誰もだったので入りずらくやめて・・・
午後は来客者が２人いましたがなんせ対応する営業の人が一人しかいないみたいで
もう一人は表の前をうろうろして待ってられました
私たちも外から中の様子を伺って接客が終わる瞬間を待っていたのですが・・・

インフォメーションセンターにいた白い制服のお姉さん２人が
確かインフォメーションセンターは１８時までとなっていたのに１８時前に閉店作業・・・
まだお客さんが中にいるのに・・・そして私たちも入ろうか迷っていたのに・・・
閉めるのはや！！
インフォメーションセンターも気軽には入れない様子ですね
ちょっとがっかりしましたね

きっとインフォメーションセンターも予約者と契約者以外はだめなんでしょうね

結局今日は中に入れず午前中イーアス入口でいただいたビラのみを持って帰りました

>>522さん
そんなに迷っていないで、入って大丈夫ですよ。

522さん
いっそのこと、電話してアポイントを取ってから行けばよいのではないでしょうか？

私は会員期でしたので、プロジェクト説明会なんてものから参加してますので
ちょいちょい向こうから招集の連絡がありました。
もう1年以上も前か、懐かしいものです。

守谷のブランズシティが、大幅値下げですが、ここは
値下げはないのでしょうか？
正直、ブランズシティの価格には心が動きます。
場所的にはつくばが良いのですが。

No.522 by 匿名さん

我が家がインフォメーションセンターの前を通りかかった時は、そんなことはなかったですよ。
もう既に18時を過ぎていましたが、妻とマンションパビリオンに最初に行った時に見たビデオを窓の外から見ながら、「懐かしいね〜、あれ見た時には本当に買うとは思わなかったね〜」と話していたら、インフォメーションセンターの女性が中から出てきて、「寒いですから、中に入って見に行かれませんか？」と言ってくれました。
買い物の途中だったので、辞退しましたが感じが良かったですよ。

話は変わりますが、研究学園駅前に銀行が出来ると聞いていたのですが、何と「関東つくば銀行」でした！
イーアスにもあるのに駅前にもつくってどうするのでしょう？
個人的には三菱東京UFJ銀行が欲しいです。地方銀行でも常陽銀行の方が良いです。

そういえば、駐車場の希望調査が来ましたが、第150希望まで書く欄があるのには驚きました。

常陽銀行はイーアスにも入居の打診があったようですが、
市役所に入ることが決まっているので、乗らなかったようです。

確かに東京三菱はほしいですね・・・

今日も子供のイベントの付き合いで研究学園に行ったのでブラブラと周りを見て歩いてきました。それにしても、１２月だと言うのに暖かい日だった。

添付してある画像は、弐番館と参番館の間のプライベートエントリーです。現在は、階段の仕上げ中。

今日は、冬至。

添付してある画像は、１５時ちょうど。１５時１５分位に弐番館に掛かる影は無くなりました。

【購入者用】 パークハウスつくば研究学園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/

研究学園付近の区画って、南北の線がわずかに傾いていますよね。5度くらいでしょうか。
季節によって少し違いますけど、太陽が南中するのが11時半から11時50分のあいだ。
だから正午だと太陽が真南より少しだけ西に進んでいるわけですが、
だいたいその角度に一致させてある・・・のでしょうか？
結果的には、研究学園の家々の南面が正午に太陽に正対している感じですね。

日影図といえばやっぱり冬至ですよね・・・。
ということで、実は私もちょっと撮影してみました。
（1時間ごとの撮影はちょっときつかったので、天気がよかった昨日と今日に分けて撮影しました）

まず、朝7時30分　—　8時30分　—　9時30分。

次に、昼10時30分　—　11時30分　—　12時45分。

最後に、13時30分　—　14時30分　—　15時30分。

契約済み２さん

工事は順調のようですよね。
1月下旬完成予定は問題ないように見えます。
内覧会の時に、多少細かい仕上げが残っている程度でしょうか。

契約済み参さん

リアル日影図撮影ありがとうございます。
弐番館中層を購入、あるいは検討している方には
大変参考になるでしょう。

正月休みが控えて居るので工事は、大詰めと言う所でしょうか。夜は、廊下の照明も点灯させて居ます。年を越えると内覧会までアッと言う間ですね。

>契約済み参さん

リアル日影ご苦労様です。

【購入者用】 パークハウスつくば研究学園・・・駐車場の話が、進行中。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/

冬至の日影画像を1日がかりで撮影なさった契約済参さま、
本当にお疲れさまでした。
貴重なデータ、参考にさせていただきます。

タマホームと迷っています。

写真が重いです。もっと少なくしてもらえるといいんですが。

>>契約済み参さん

日影画像ありがとうございます。こうやって見てみると明確に分かるので非常にありがたいですね！
１時間ごとに撮影って予想以上に大変だったのではないかと思います。
しかも、いくつかを並べて貼付けていただいているので見やすくて良い感じです！！

年が明けるとすぐに入居説明会、そして内覧会って感じですし、いよいよになってきましたね。

写真少なくしてね

今日行ったら、ＴＸ側の白いフェンスが外されていました。
共用部分がよく見えるようになっていました。
いよいよ工事も大詰めといったところでしょうか。

写真は、撮ってきませんでした。
見たい人は直接行ってください（苦笑）

イーアス側から見えるパークハウスは、全体的に白が基調で良い感じですね。
今まで網のようなものがずっと垂れ下がっていたので見なかったところ。

共用廊下の電灯配置も、「ゆらぎ」を取り入れたとでも言うのでしょうか。
好みです。

2009年1月8日（木）〜2009年3月31日（火）まで来場かつ成約された方は全員が５０万円の成約キャンペーンがはじまりますね。これから契約する人はいいですね。５０万円は大きいな。

５０万円くれるより１００万円値引きしてくれ！

いまどきどこでも１００万の値引きは、当たり前になっていますから、
日当たりの悪い場所に関しては、広い間取りでももう少し売り値を変更していただきたいものです
次年度の価格表に期待いたします。

ここは保留地なのがネック。金利の安いネットバンク系はのきなみ保留地の取扱いをしていない。それだけで、うん百万の違いがでてくる。登録でも20-30万はかかるし、ここを検討している人は表に出ている金額だけではなく、ここだからかかる金額も吸収できる収入が必要ですよ。管理費(月額) 19,500円〜25,300円+修繕積立金(月額) 6,900円〜9,000円+修繕積立基金 482,000円〜627,000円+CATV+緊急地震速報+Bフレッツと割と高めですしね。

>>547
提携銀行の住宅ローンだったら優遇金利でネットバンクよりかなり安いけど・・・

修繕積立金はこれくらいが安心できる額だと思う。
あんまり安いところは大規模修繕時に百万単位ではらうことになるよ。

No.548
変動でですか?
超長期固定でありますか?

>>549
変動と固定とも。
ただ、うちは変動を選んだので、固定のほうは詳細知りません。

たしか固定は10年か20年が最長で、優遇する率は同率だったと思います。
（この10年か20年かが大きいとも思いますが(笑)）
超長期と言っても、最終的に20年以上かけて払おうという人はほとんどいないと思います。

でも、このご時世だからわかんないかも？

今日のような強風のとき、２１階の外廊下って怖くないでしょうか？

管理費が他のつくばのマンションより、１万円ほど高いようですが
免震装置の維持管理料なのでしょうか？

夜のパークハウスの写真を貼ってみます。
共用廊下の照明の感じが伝わればよいのですが。

提携ローン、常陽なら10年固定で-1.6％の繰り上げ返済手数料なしです。

>>No.553 by 契約済み4さん

寒い中、現地写真ありがとうございます！
照明、ホント良い感じですね！ぼんぼりやりますね！！

当方、なかなか夜には現地に行く機会が無いので
写真で見られるのは嬉しいです！！


そういえば、研究学園駅付近に出来るはずの交番。どうなっているのでしょうね？
予算はついているはずですから、そろそろ動きが無いとですよね。
この程度で繰越し事業はないだろうし、５月末までに完了させれば良いって感じなのでしょうか。

イーアスの出来て人の流れもクルマの流れも格段に増えてますし、
早く交番が出来ると良いですね。

ここに書いても仕方ないけど、工事車両が道にはみ出していていたり、工員さん達が通行車両にお構いなしで避けようともしないのは怖いなあ。
苦情言うにはイーアスのモデルルームに行けばよいのでしょうか？

あ〜、イーアスに入る車で渋滞しているのかと思ったら
ＰＨの工事車両の所為で渋滞していることあったなぁ。

>>547

買うのも高いけど、住んでからも高いのね。
やっぱりうちじゃ厳しいかな〜。

大きく値下げがなければ、他を検討するしかないか。

ここを購入することを諦めた者ですが、
ブランド価値がある物件なので、多少の調整はあっても大幅な値下げは期待できないと思いますよ。

自分が経営者だったらどう考えます？
ここを焦りに焦ってさっさと安売りして「地所のPHも他とやること一緒だな」と思われて長年培ってきたブランドイメージに傷をつけるのか？
それとも、こういう時代でも周りに流されずにブランドイメージを守り続けて先の時代につなげた方が良いのか？

自分なら絶対に後者を選びますね。このブランドイメージを武器にこれから先の時代も売り続けていくのですから当然です。
しかもここは財閥系ですから目先の金で動く必要性が全くないのです。
大不況だからといって他の小物デベと同じようにあっちに舵をきりこっちに舵をきりと
落ち着きのない動きを一緒になってやっていたら、安定感、安心感という強みがなくなてしまいますよ。
地所のこの物件に対する姿勢は”損をするのは確実”というふうに割りきってるように見えます。
財閥系にどっしり構えられたら値下げは期待できません。

>558

となると、相当厳しいんじゃないの。販売は。

厳しくて当然でしょう今は。
ただ、他社の信頼度がどんどん落ちていってますから、
財閥系物件は相対的に価値が上がってると思いますよ。

財閥系ぐらいしか信頼できないっていうところまで景気は悪化しています
ってことは要するに今後の需要はピンポイントで財閥系デベに集まるってことじゃないですかね？

提携ローン、変動金利で1.075%（2008年12月現在）
住宅ローン減税1.2%が認められると、借りている分だけ
福利が得られることに・・。

（金利が上がるまでは）繰上げ返済しないで貯金する
という、超低金利時代特有の手法が実現するか？

さすがに金利以上の減税は制御されるか？

どこまで、手の込んだ法律が組まれるか、
年明けの法制定も目が離せませんね。

>>562

ローンの金利は年利、減税率はローン総額に対しての率。
全然金額が違いますよ。

こんな人が契約している物件なんだな。大丈夫なんだろうか。

>>563
いや、期間の制限があるだけで同じです。
ただ元利均等だと初期の金利の方が高いです。

じつは細かく勘定するとローンも減税も複雑なのですが。
もう少し詳細に考えると。。

・ローンの金利1.0275%、減税1.2%とすると
借り入れ1000万円あたり、
1年で利子103千円、10年で1076千円
1年で減税121千円、10年で1270千円（利子ついて借り入れが増えた分減税も大きくなるのね）

頭金を定期預金に回して
例えば新生銀行10年定期預金に預けると、税引き後利率1.6％
10年で1720千円の利息

差し引き1000万円の借り入れで10年で1914千円の利益が出ます。

返済状況に応じた額について考えるともう少し面倒ですが、
大枠についてはこんなものでしょう。

（返済は通常月ごとにしますので、利子も月ごとに減って、その額および期間については
利子はつきません。減税は年末の額に応じてなされるので1年返済した額の1.2%分は
減税されません。）

利率変動の要素、法律制定の不確定性がありますが。
頭金を最小に、繰上げ返済を10年後まとめと行うという、従来と異なる
選択肢があることを認識する必要がありそうです。


別の話になりますが。
利子が1%変動することの影響の大きさは、特に長期ローンを組む場合
見逃せない額になります。
値引きがされない物件というのは、こんなご時世ではむしろメリット増大と
考えてみるのも。考え方の一つでは。

減税で喜ぶのは、収入が多く毎月たくさんの税金を国に納めていながら
ローンを借りるという、ごく限られた人だけのようですね。
収入が少なかったり、現金で購入する人の場合は、全く関係のない世界ですから。

ブランドなんてこの時勢で（特に若い世代）はこだわりませんよ。
バブル時代を知らない世代は限られた一部の人以外は、
みんなブランドにこだわるほどの収入はありませんからね。
人口が少ない研究学園付近にブランドと言われてもね。

もともとこの辺は転勤族以外の地元の人は広い敷地でほとんど皆同居ですから。
しかも転勤族が皆このマンションを購入するとは限りません。
東京を主として考えればTX線でこの場所に着くまでは、まだまだ空地ばかりで
未開発ゾーンが多い。
穴吹は、その点茨城地方の特色を理解していた価格で売り出したので
地元の方も買いやすい価格と規模設定だった。そして駅近という立地。
ゆえに完売時期が早かったのだと思います。

三菱がどこまでこの地方の特色を理解できるかが、このマンションの今後の決め手となるでしょうね。

だからどこでも全ての物件において買わない・売れないのでしょうね

時期も悪いんでしょうが、割高感はあるよね。

No.570 by 匿名さん
どこと比べてですか？

免震構造という点が凄くいいと思う。

今度くるのは
売れ残り物件を多く抱え赤字処理『値引き販売』できないとこ
社会モラル意識の低い営業がいるデベ

免震構造は好いと思う。そのせいで購入者も多少の増額は目をつむれるんじゃない？
あと「とうさんが心配」という、今の時期のすべての購入検討者が懸念してるところを、この物件はあんしんさせる。

ブランドはそんなに思わないけど、バブル全盛を成人後に経験した自分としてはブランド志向者の意識は見聞きしてる。
検討板で何度か言われてるように「このブランドなのにこの仕様？」みたいなフラストレーション、これは、後を引くだろう。入居後も「パークハウスなのにこんなかね」と憤懣が続くだろう。ブランド好きであればあるほどこのフラストレーションを抱く。
ナニシロうっかりバブリーな土地調達をしてしまった上、茨城県南まで来て「ここで売れる値段」で作る。
パークハウスとしては、うるさそうな顧客を多少はガッカリさせても、でもガッカリさせすぎない造り...のラインをさぐりつつ
内装仕上げをしてるだろう。節約せざるをえない事情はそろってる。

やはり周辺相場に比べて異常に割高な値段で取得した用地費（本当に高い）と
高騰していた資材の値段が売値に大きく響いているんでしょうね。
免震構造だといっても、一戸あたりの総額としては、
（つくば）という立地を考えても高いでしょう。
もう少し、値段を落として販売していれば、近くのサーパスみたいに、すぐに売れたでしょうね。
売り主さんが、つくばの取得層の購買力を見誤ったということでしょうか。

契約者さんが、この掲示板で契約当初から現段階までには、
仕様変更が多いと言われていたので、
建てていくうちに、必要な仕様や豪華さを省いたりして、
結局ブランド志向の客層まで、がっかりさせてしまっている。

ブランドで売るなら、都内の団地みたいな出来上がりになってほしくない。

床暖・食器洗い機・収納まで標準ではないのかな？
せっかくの南東角でも別棟のかげになってしまってもったいないし。
都内の感覚で設計し建築したので、茨城での販売がこうなってしまったのでしょうね。
日当たりの悪い場所や低層階を、もっと安く設定して、
営業さんも客を選ばずに、ほしいと思ってMCに訪れた後の顧客に対して
ひとりひとりのその後を大切にしない限り、このままの状態が続くでしょうね。

思うにさくらレジデンスなんぞ何でつくったんでしょうね。
線路の南は所詮”駅裏”だし高層は似合っていない。
さくらが無ければ、とりあえず日当たり良好でもっと印象良かっただろうに。
大規模すぎるデメリットが目立っている気がする...

>>577
同意。
日にちを変えて何度か違う時間帯の見に行ってみましたが、
さくらレジデンスのおかげで日当たりが最悪な部屋がかなり生まれていますよね。

駅周辺に建設余地の無い都市部ならともかく、まだまだマンション建設出来る
空き地があって今後は安く用地仕入れが出来る事が分かっている今となっては
割高感が際立つのは当然の事かと。

今後ディスカウント販売した場合に生じる住民カラーの変化も心配です。

「さくらレジデンス」は「けやきレジデンス」購入を検討している方
からみれば，日陰の原因になったりで邪魔でしょうが，時間帯によって
「けやきレジデンス」の日陰になる領域に住んでいる方々も，同様に
『けやきレジデンスは目障りだなあ』と感じているのでは。
高層ビルの存在で迷惑を受ける周辺にも気を配ってほしいです。

>>579
その手の苦情はデベにどうぞ。
契約者や入居予定者が気を遣うことではありませんので。

>>580さん
579ですが，デベというよりも，そのような申請を許可した側
（自治体関係機関等）の都市計画に問題有かも。
特に，用途地域区分（建ぺい率，等）ですね。
（つくば市内に限定しても，最近建てられた高層マンションの
周辺住民は，釈然としていないのでは。）

昔から，例えば、梅園のように第２種・・区分であったがため
に，突然目の前に高層マンションができたりして，ガッカリ
された方もいたようです。私も，かつて梅園の土地を買おうか
な，と思いましたが，第一種低層区分でなかったので，やめま
した。

第三者の私も，パークハウスの身内の建物が目前にあるのは，
デメリットであると思いますが，同じような見方をすれば，
パークハウスさんの周囲（特に，日陰を被る領域）の住民も
同感では，ということです。

勿論，マンション敷地内や建物仕様，駅との距離だけ！を考慮
するなら，パークハウス（特に，さくら側）は，なかなかよい
物件にみえますよ。。

その通り許可した側に責任があると思います。
TX車窓から目にするここだけは違和感があります。
東側に位置する戸建住宅も冬場の日陰はあまりにも気の毒にお見受けします。

やっぱり大手デベももうけることしか頭にないんで、
かっこいいこといっても、全然街作りを本気で考えていないですね。
景観、日当たり、値段、仕様変更など正直ちぐはぐな感じがします。
サブプライムがなくても、厳しかったと思いますが、
今回の不況突入で、よりいっそう厳しくなったと言うことですね。
中身がいいから高くてもいいといっても限度があるはず。
サーパスとの値段差はいかんともしがたいと思います。

デベさんも，従業員の個個人の価値観はともかく，組織としては，利潤追及が宿命です。
でも，「さくら」の南側は当分の間は空き地みたいだけど，河川対策等をして，土地利用区分を見直せば，高層マンションや商業ビルを建てることも可能では？
長期間にわたり，駅前の土地を有効利用しない手はないでしょうから。この意味で，長期的視点での行政側の判断が気になります。

それにしても，パークハウスの分譲価格を見直してみますと，高い。（修繕費は次第に値上げされる？）ネット上の分譲価格は駅近くの一戸建とあまり変わらないが，購入された（される）方々は，どのような判断をして決断された（する）のでしょうか？
あの価格帯ならば，研究学園駅近くの（造成中区画を含め）第1種低層区域の戸建てでも良いと思うのは私だけでしょうか。
私は5千万円出すなら，戸建てにします。まだまだ都市機能が足りない地域のマンションですから，私なら3千万円が壁のように感じます。

>>584

同感です。

それに低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが
最初から高層ではそれもなしですよね

さくらレジデンスをつくったばかりにけやきの日当たり、眺望が悪くなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに使い勝手が悪く維持費の高く付く機械式駐車場を作らざるを得なくなり、
さくらレジデンスをつくったばかりに総戸数が増えすぎて捌ききれなくなっている。
さくらが多くのマイナス要因をつくっているように感じるのだが...
天下の地所の判断は凡人には分からぬところにあるのだろうか。

地所がさくらを建てなければ、いずれ他の業者が何がしかを建設するはず。
けやき壱番館前がどうなるか分からずに地所が壱番館の販売価格をなかなか決められなかったり、
非常に売りにくくなった結果、販売時期を遅らせてしまった経緯から、
後に自身のマンションの前に訳の分からないものが建設されるくらいなら
最初からさくらが有った方が良いと考えるのも一理ある。

そのおかげで弐番館の価格が割安となったと感じるが。
それでも高いと感じるなら、それはこの物件が購入対象にならないだけのこと。

ちなみにさくら前の調節池。あそこはそう簡単には河川改修もできる川ではないので
そうそう無くなりはしないでしょう。
それに、こういったものを行政が計画変更してなくすのはそれも容易な事ではないので
やりたがらない。

私もNo.584さんのおっしゃることと同じ意見です。

私も5千万円出すなら，戸建てにします。，私も3千万円が壁のように感じます。

しかも、さくらの販売価格が5千万円以上で高額なのに駐車場が自走式でなかったり、
せっかくの自走式のけやきの駐車場が、スロープ削減で斜めに傾いて駐車しなければならなかったり、現場をよく見るとけやきの南側一階庭側は防犯のために背の高い鉄柵で囲まれてしまったので
高級感はどこに・・・。現地を見れば見るほど検討しにくくなってしまう。

パークハウスの基礎工事から殆ど毎日のように観察してきたが、構造について言えば一級のレベルにあると感ずる。特に「要塞」のような免震基礎には半年以上の工期を費やしていた（過去レス参照）。ここを買える人は羨ましいです。

さくらが目の上のたんこぶの様に言われていますが、パークハウスを作り始めた時からずっと
私はさくらの建物を絶対に買いたいと思っていました。あれだけ周りが開けていて立地がいいし、将来的にも何かが建つ恐れはかなり低いですからね。結局フタを開けてみたら我が家には高すぎて買えなかったのですけど、やっぱりそれなりの価値はある物件だと思います。
買えないとわかって、高すぎるとか駐車場がねーとか、あれこれ文句は言ってますけど、本心はさくらに住む人がうらやましいですよ。宝くじが当たったらきっと私もさくらの住人！

それと、高級感より大事なのはセキュリティーじゃないですかね？べつにパークハウスにブランドとか高級感とかを求めているわけではなく、構造が安心、防犯も戸建てより安心、便利な機能があれこれあるというところをいいなーと思ってみていますから。

明けましておめでとうございます。

以前、ＵＰされた当時のリアル日影画像が、彼方に流されてしまったのでおさらいに入れました。その他、比較表に食洗機と床暖房の項目を追加。
・・・画像を拝借しました＞契約済み参さん

外壁の熱貫流率を入れて見ました。熱貫流率は、外壁の材質と断熱材以外殆ど同じなのと細かく積み上げても誤差の範囲と思われます。大体は、断熱材の厚さで決まりますが、ＡＬＣもそこそこ役立っているようです・・・コンクリートは、存在自体無視できる範囲。

窓等の開口から出入りする熱の方が、全体に占める割合は多いそうですが、普通の複層ガラスと比較した場合二重サッシの方が断熱性は高いようです。複層ガラスにした場合も枠の構造等で違いが出るようです・・・ここのサッシは、内側は樹脂製。

パークハウスつくば研究学園 進捗状況＆おさらい＋α
http://www.geocities.jp/achan_world/PH/PH.html

>>585

>低層マンションならば、将来的に建て直しで高層にして資産価値をあげることも可能ですが

低層なのは、高さ制限、北側斜線や容積率の関係でそうなっているだけであって、そのままでは建て直しで高層に出来ないケースがほとんどです。
デベもその土地で目一杯戸数を増やした方がもうかりますからね。
ヒューザーの欠陥マンションの時も、戸数を増やせないので、泣く泣く一戸あたり面積を減らすなどして対応していましたよね？

共用部分も含めてほぼ完成となりました。
１／１０（土）には新たに棟内モデルルームがオープンするようです。

売り主が需要予測、値付けを誤った結果の「無理な用地取得」がすべての元凶でしょう。
つくばも市況は急激に悪化している中、この値段で買う方は正直すごいこのマンションに入れ込んでいるんでしょうね。
それにしても高すぎると思いますが。冷静に考えれば。
つまり
・戸建てに手が届く値段＝戸建ての方をかったほうが得
・ライフスタイル上マンションが欲しい＝周辺の他のマンションの方が大幅安
そう考えると、このマンションが中途半端な存在にみえてきますが、いかがでしょうか。

免震構造について、売り手側の関係者に質問させてください。
パークハウスは東西に長い建物ですが、東西方向や南北方向でみて、基礎や廻りの地層を含めた振動モードの固有周期はどの位でしょうか？
乾季と雨季では、浅部地盤の空隙率が違うだろうから、地盤応答関数が微妙に違うような気もするが、そのような違いは無視できるのでしょうか。
最近話題になっている大地震時の長周期振動以外の揺れを含めた「応答関数」と、その方向依存性が気になります。
つまり、免震構造の効果について、振動周期と方向依存性の評価が数値計算等により、十分行われたのかどうか。
高額物件ですから、プロやアマを問わず、納得できる説明資料（証拠資料）がほしいです。少くとも、購入検討者は、基礎工事に先立つ物理探査結果やコアデータは閲覧可能でしょうか？
また、つくば在住の専門家のコメントも聞きたいです。

なお、仕事始めの日になりましたので、早速「情報通」の方から日程等の詳しい話が出てくるようになるんですかね。
買い手側と売り手側では、書込み文面の「結論めいた箇所」が対局にある場合が多いですが、売り手側の必死さが伝わってくる文面は、逆効果になることがあります。

>>587さん
駅前一等地に貯水池を設けた理由が判らないのです。
NT造成中の用途区分見直しは、ままあることですから、早めに見直す方が良いと思います。
つまり、貯水池は整備区域内で、もう少し南側に移設する方が駅周辺の街の発展に寄与すると思うのだが。
地形的に無理なのでしょうか？

価格的には検討しにくいですが、棟内モデルルームには興味があります。青田売りでなくて現物を確認して買うことができるメリットが出てくると思います。
一方で、588さんが書かれたように、外観をみた限りでは、多少のちぐはぐ感があります。事前調査結果を踏まえて設定された「スペック（免振、自走式などのうたい文句）」だけで判断せず、現物を良く見ることが大切でしょう。

駅前地区の戸建は有名ハウスメーカー（大和、積水）で６千万〜７千万はしますのでこれを買える人はそうはいないでしょう。しかし地所物件は３千万台からなので購入できる層はかなりあるでしょうね。
ＴＸ駅至近、近い時期の快速停車と東京延伸、つくばセンターまで３分（１６０円）の便利さ、大規模ショッピングセンターと商業施設の集積、新市庁舎と行政機能の集積、大規模公園・千本さくらプロジェクト・つくば山一眺望のロケーション、ＴＸ沿線で最大の開発規模。
少し景気が回復したときにはもう手に入らなくなるでしょう。振り返った時にあの時が購入する最後のチャンスだった、と。

>>597

６千万〜は、ローン減税で購入対象者が増えてる。
ファイナンシャルプランナーに相談してみるのが良いよ。
人生設計上の購入資金についての妥当金額が具体的に想像できる計画できる。

マンションや戸建てでファイナンシャルプランナーの相談会のイベントしてるから参加してみるのが良い。

マンションは転売できないとこけたときは損失覚悟で手放すしかないが
戸建ての場合は建物価値がなくなっても土地価格は残るからね。

どっちが得か〜さぁ考えよう
駅近戸建てか？　将来不透明なマンションか？

あの〜、ココ検討している人はなんだかんだ言って駅近マンション派なので、考える必要ないというか、違うことで悩んでると思うよ...
そもそも研究学園で駅近（徒歩５分以内）戸建てはないような...

>598
これは営業か既契約者などの書き込みでしょう。
今の市況を無視した根拠もない楽観論ですね。

どうしても戸建てがいいという人は戸建てを検討したらいいのでは？
私は親がどうしようもない不動産を残してくれたお陰でかなり迷惑したので（土地より現金を残して欲しかった・・）息子からも不便な土地は残してくれるなと釘をさされてます。土地にしばられるのは嫌ですし、ただ「快適に住む、暮らす」の観点でマンションを検討しています。
５９４さんのおっしゃるように周辺のマンションの方が大幅安でしょうが、安くても構造がしっかりしていなかったら後でどうしようもなくなると思うんですが。勿論安いのは魅力ですけど。

>>602

それは不便な場所にある土地だったのでしょう。
駅近なら、マンションより土地では？

この経済状況下、価格を下げられないマンションの全国共通の特徴は
①土地購入時期が悪く価格が高かった
②建設資材購入時期が悪く価格が高かった
③企業に赤字計上できるほどの耐久力がない

以上の３点です。
ここは、価格改正されてますよね。
大型物件で、部屋数が多い分土地価格を抑えることができたのでしょうね。

つくばもこれから土地価格が下がります。
建築資材も原油安、円高が続く限りは格安が続くでしょう。
ローン減税が続くと１年後は
駅近戸建の最適購入時期かも。