パークハウスつくば研究学園 Part３

No.383さん
・壱番館から見ると、さくらはかなり横にずれているので、日当たりの影響はほとんどありませんよ←No.257 by 契約済み参さんの　2008/10/29(水) 12:14の写真を見るまではそう思っていましたが8:40の写真を拡大して御覧下さい。

弐番館側に中層階まで影がはっきり映っています。
壱番館の上層階が購入できれば何も言うことはないとても良い物件だと思います。
だけど広い間取りを考えているのでたぶん高価すぎて手が届きません

契約済み参さんの情報は現場をよく見てられるので良い面も悪い面も同意できます。

・あそこまで行くと駅から遠すぎて、比較するには条件が違い過ぎますね←個人的にはあそこは丁度つくば駅と研究学園駅の中間点にあり今後の発展によってはかなりお得な場所と思い比較の対象となっておりました

ちなみに自転車では研究学園駅から10分以内で安全な道でした
車なら5分はかからないかも。
結局個人的には区画の向きやかたちが気に入らず申し込まなかったのでが

まあ個人的には自分がお得と納得したときが買い時でまだまだ先になりそうです

382 by 購入検討中さん

>ローン＋管理費（修繕費）←大規模なので高い！

ローンと管理費は、買う物件やサービス内容を比較しないと一概に高いとは言えないません。同じサービスなら規模が大きい方が、単価は下がります。
・・・皆が、不要と思うサービスは、削ぎ落とせますから(^^ )

修繕費も規模が大きくなるほどスケールメリットが出て単位辺りの単価は安く成ります。同様の改修項目同士を平米辺りの単価などで比較してみれば分かります。

おさらいの管理費表は、５年ごとに値上げされると言う最初を安く見せて負担を先送りにすると言う部分を見て欲しいと思います。平米辺りの単価は他と大してちがわないと思います。
・・・どこの物件も同じ手法ですしここが取り分け高い訳では無いかと。

それと、計画書を見て貰うと分かりますが、３０年を１つの周期として計画されて居て３０年目で修繕費を使い切るグラフに成って居ます・・・という事は、物価次第ですが３１年目は引渡１年目と同じに成るので月々の金額はドカッと下がるはず(実際には一時金分マイナス)。

>駐車場・固定資産税の支払が一生あると考えるとみんな慎重になりますね

これは、どこでも有るものですね。

土地を高値で買っている(と言われている)分単価は割高かもしれませんが・・・１戸辺りの土地が、少ないですから(^^;)

>ちなみに新都市道路のビックボーイ裏のUR都市機構の55坪前後の土地は
１６００万円台で７倍だったそうです

結構、需要があるのですね。上物にちょっと力を入れると四千万円位簡単に行っちゃいそうですね。

すみません・・・また、やってしまいました(^^;)←385

結局、パークハウスは没だね。プレミストも没。
三菱地所とダイワハウスは検討外にしたほうがよいでしょう。

>弐番館側に中層階まで影がはっきり映っています。

いや、だから「ほとんど」と書いたのですが…。
それに中層階といっても７、８階くらいですよね？
その辺りの高さだと、壱番館の場合は将来的に目の前に建物が建つことの方が心配です。
このご時世では当分何も建たないか、建っても低層の建物とは思いますが…。
（不確定要素があるからこそ、未だに壱番館を売り出していないわけですね。）

お金さえあればさくらレジデンスが良いですね。
現地モデルルームに行った時の開放感は素晴らしいの一言でした。
しかも、目の前に何か建つおそれは全くないわけですから。

>３８７
急にそんな話になるの、一方的に名指するのか意図がわかりません。
他のマンション業者さんの営業妨害のような気がします。
買ったあとの安心を考えると、三菱さんやダイワハウスさんが安心のような
気がします。立地や物は好き嫌いがあるとして。
だって、この年末から来年３月までたぶんまだまだ経営危機を迎えるマンション
会社が中小中心にあぶないと思いますよ。特に資本金の少ない会社があぶない。

守谷の大規模物件
いよいよ大幅値引きを実施するようです。
１２月８日〜登録開始らしい。

契約済みのみなさんは内覧会ってどうされますか？
うちは自信がないので同行業者を頼もうかと思ってるのですが・・
あと、いろいろなブログなどで見ると、朝から一日仕事になるようなことを書いてある場合が多いのですが、そんなに時間がかかるものなんでしょうか？
（特にマンション購入経験のある契約済み３さんに伺いたいです）

ついに壱番館が売りに出されましたね。住宅情報のネット版に価格も掲載されていました。
値段を見る限り、壱番館と弐番館に差がなさそうなので、当初の想定より安く売っているのでしょうか。
同じ価格なら壱番館が良かったという人もいそうですが、同じ間取りは105Aしか確かなかったはずなので、間取りで選んだ人には関係なさそうです。
イーアス効果があると良いですね。

>>384 by 購入検討中さん
> 契約済み参さんの情報は現場をよく見てられるので良い面も悪い面も同意できます。

恐れ入ります。

>>391 by 追加物干し希望さん
> あと、いろいろなブログなどで見ると、朝から一日仕事になるようなことを
> 書いてある場合が多いのですが、そんなに時間がかかるものなんでしょうか？

私個人の場合は業者さんは頼みませんでした。ネット上で見つけた内覧時のチ
ェックシートを印刷して持っていき、掲示板で知ったポイントなどを確かめる
べくあちこち開けたり動かしたりしてみましたが、素人的にはほとんど指摘事
項は見つけられませんでした。内装を作ってくれた職人さんには恵まれたので
しょう、仕上げは丁寧だと思われましたし、汚れ等もありませんでした。結局、
素人は見えるところしかチェックできないということでしょうか。チェックに
要した時間は正味1時間ないくらいだったかもしれません。それでも、共用部分
や室内の備品のオリエンテーションがけっこう丁寧だったり、依頼したオプシ
ョンが確かに依頼通りのものであって正しく動作するかの確認があったりで、2
時間は要したと思います。

さらに、うちの場合あらかじめ搬入する家具等は決めており、いくつかは寸法
を正確に測った上で発注するものがありましたので、あちこちの長さを測った
り（間取図を拡大コピーしたものを持っていってほとんどの箇所に数字を入れ
ました）写真を撮ったり、途中で休憩したりしているうちに、4時間くらいは費
やしていたと思います（別に催促もされず、好きなだけ見ていてよさそうな雰
囲気でしたが）。

ただ、不具合というほどではありませんでしたが使ってみて初めて「？」と気
が付くところが何箇所かあって、それはその都度対応してもらえました。最近
入居後1年のアフターがありましたが、特にメジャーな不具合はありません。

サーパスでも業者さんに依頼した方はけっこういらっしゃったみたいですね。
サーパスの検討板で紹介されていた2番目のリンクを見ると、ずいぶん時間がか
かった人もいらっしゃるみたいですね。
http://nairankai.blogspot.com/2007/10/blog-post_29.html
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200710/article_12.html
メジャーな不具合が見つかったなら、結果的に十分元が取れたということにな
ると思うのですが、軽く拭けば取れる類の床やクロスの汚れ等しかなかったな
ら、自分が再内覧に付き合うことも併せて考えると、正直なところ出費に見合
わなかったということになりそうな気がします、個人的な考えですが。

前レスは長文失礼しました。しかも連投で恐縮ですが
今年の「つくば100本のクリスマスツリー」はイーアスの前でやるみたいですね。
いつもの広場が改修中であるために一時的なものなのか、以後こちらになるのか？
とりあえず明日点灯式だとか。

外観の大きな変化が少なくなったので眺める楽しみはちょっと小さくなりましたが、
現在は外構のほか内装を一生懸命やっている時期なのでしょうね。

契約済み参さん
レスありがとうございました。２時間ですか・・デベから送られてきた資料だと、想定１時間くらいという印象でしたね。うちも採寸などしなければならないのですが、どれくらいかかるか？です。
手続きするのにだいたい２時間くらいはかかるような気がするんですが、そのあと採寸して、何時におわることやら・・・カーテンを既製品でまかなおうと思っているので（＾＾；）
同行業者については現在探しているところです。けっこうお金がかかりますが、入居してからの不具合を直す、ということになると平日家にいろとかなんとか面倒がありそうで、どうせなら一気にチェックしておいたほうがいいかなと思いました。
もし、支払うお金ほどのメリットがなかったね、ということになっても、安心料ということかなと思ってます（指摘事項ほとんどなくて、あとから不具合ゾロゾロだったなんて可能性もありますが・・）

日経ネットで紹介されていました。パークハウスもちょっとだけですが外観が出て来ます。

鉄道開通で郊外の街が変わる
http://www.nikkei.co.jp/ps/machi/

住宅情報ナビには、壱番館100-F(22階)・105-A(12階)・105-C(20階)が載っていました。105-Aについては、去年メモした弐番館の価格とこの部屋だけ値段が違うので多分壱番館と推定。
・・・他の弐番館の部屋は、メモと価格が同じでした。

100-Fは、同フロアの弐番館100-Cと比較すると200万弱高いですが、中層階の105A同士では30万位で高層階でも105-Cは同クラスの105-Aや105-Dと比較して60万程度の差です。100-Fの価格が、間違って無いなら２１階から上は将来目の前に建つのは20階程度と言う想定と言う感じかも。

壱番館100-F(22階)なら弐番館(22階)105-Aや105-Dが買えるのですが・・・２０階以下なら驚くほど差は無い様な感じです。

弐番館と壱番館を比較すると・・・

・エレベーター〜エントランス出入り口の距離は大した違いはない。
・同様に〜コンシェルジェカウンター・宅配ロッカーの距離も大してちがわない。
・駐車場エレベーターへの距離も概ね同じ。
・エレベーター辺りの戸数も80戸/台、71戸/台で同程度。

大きな違いは、目前の建物の存在ぐらいですね。

しばらくは、開けているだろう視界を取るか弐番館の同クラスの部屋で１フロアーでも上を買うかと言う様な比較に成るのかな？

今日は、天気が良かったので買い物がてら現地を見て来ました。
添付してある画像は、正面公園側(12:45頃)の映像です。

弐番館も日当たりは、良好ですね。
冬至まで後２週間ありますが、概ね冬至並みと考えてよいかと。

前の駐車場が、どうなるか分かりませんが日当たり具合等を考えると建ったら殆ど一緒と言う感じですから弐番館の方が結構お得に見えて来るのかな？

現地モデルルームも現在無くなって内装工事が、進行中。外構も駐車場側が進行中、ロータリーの木だけは植わっていました。

追伸　進捗状況の方に全景や外構の画像を追加しました。

なんか連投・・・。

自分で撮った画像見て思ったんですが、ちょっと大きめな地震が来るとなぎ倒しちゃいそうです。
・・・赤丸の部分(^^;)

低木をすき間無く植えてくれましたが、雑草防除シートなんて敷いて無いですよね。
・・・機械入らん　orz

ちょっと話題に出ていたので聞きたいのですが、内覧会の立会業者って皆さんは頼まれるのでしょうか？
うちは頼もうと思っているんですけど、どこがいいのか非常に悩んでいます。
頼まれる方がいらっしゃいましたらどこにお願いしているか聞けたらと思うのでお願いします。

さくら事務所というところに申し込みましたが
日程調整中とのことで、まだ確定ではありません。

契約済２さん有難うございます。
契約済２さんや３さんの写真で、購入を検討していた場所（弐番館南東４LDK12階まで)は
昼にさくらの影になるなぁ・・・。間取りはよいのですが・・・。
このマンションの検討板は、質が高いのでとても参考になります。
日の当たる箇所をじっくりと検討していてよかったです。
資金範囲内で間取り・日照・部屋からの景色が一番ベストな場所を契約したいので
これからも情報をよろしくお願いします。

404 by 購入検討中さん

110-Cの12階だと壱弐番館とも妻側を外せばどこでも買えそうな感じですね(^^ )
・・・さくらも低層なら手が届きそう。選択肢が広くてうらやましいです。

納得の行く買い物が出来るといいですね。
・・・内覧会に行く人が増えます様に(-人-)パンパン

，

話は、変って住宅ローン減税は延長拡充(概ね)決定ですね。

２００年住宅、最大６００万円…自公税調
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081209-00000138-mai-bus_all

後は、適用条件がどうなるか・・・200年住宅に該当します様に(^^ )

満額貰えるようなローンを組むわけではないので６００万でも５００万でも上限は関係ないのですが200年住宅に該当すると１％が１．２％に成るのでチョッピリ還付が増えてうれしい。

以前、営業さんと話した時「長期優良住宅に該当するか検討中・・・」とのことだったので該当する気満々だったですが果たしてどうなる事やら。

余り、ハードルを高くすると絵に描いた餅減税になってしまうのでどう言うさじ加減で来るか。
・・・自民党に逆風は、我々に追い風ですから大いに期待(笑)

＞３９７
たしかに研究学園は街がどんどん変わるでしょうね。
しかし、街が変わるまで何年かかるでしょうか。いずれ景気回復すれば
建設ラッシュが長年続くでしょう。どんどん駅を利用するひとも増え
賑わいも期待できます。
しかし、今後の建設ラッシュによる騒音問題、建設によるほこりを何年
がまんをすればよいのか、洗濯物がほこりまみれになってほしくないし
部屋の窓をあければ室内がほこりだらけの可能性があります。
街に賑わいができるよう開発は大賛成です。しかし、音問題とほこりに
ついては何年我慢すれば良いのか、たいへんです。

No.406さん
ほこりが嫌でしたら、郊外をお勧めします。
出来上がっている街でも、どこかしら工事をしています。
まして、駅に近いところは、工事が多いと思います。

＞４０７
研究学園駅周辺は出来上がっている街といえるのでしょうか。
たしかにこれからは有望でしょうけど、現状を見る限り更地が多くあり
建設ラッシュが続く可能性が高い地域です。
あそこも、ここも、あっちにもという具合で工事がされるでしょう。
でなければ、研究学園の将来はありません。
騒音、ほこりは将来性の代償ですよ。
郊外はほこりの内容が違います。砂ほこりです。花粉もありうるでしょう。
虫の声、稲刈り時の燃やした匂い等ですね。
４０７さん、考えて発言してね。はずかしいよ。

>>408
恥ずかしいのはあなたですよ。
「出来上がっている街でも」という文脈が読み取れないのですから。

≫402さん

うちはコーティング業者さんに内覧会同行もお願いしています。
コーティングを注文していると内覧会同行を無料でしてもらえるのでそこに頼んでいます。
「ライフタイムサポート」という会社なので検索すれば出てくると思いますので問い合わせてみては。
パークハウスでも何件か入ってるって言ってましたよ。

私は、この１年間月に数回写真を撮る時は１時間から２時間位あの周辺をウロウロしていましたがホコリ(土砂及びその他)が気に成った事は１度も無いのですが？

普段、ホコリにマミレタ生活なので気にならないのかもしれませんが(笑)

騒音にしても裏で外構工事をして居てもドアを閉めれば日中でも殆ど気に成らない程度の遮音性能でしたから、これから始まるだろう裏のホテル建設とかも特に音で泣く事は無いかなと感じてます。まあ、外に出れば何がしかの音もするでしょうが、家の中が平和なら問題なしかなと思って居ます。

気になる人は、検討項目として風の強い陽にでも現地で確認した方が良いでしょうね。これからは、乾燥した日も続くでしょうから。

ところで電車の音は気にならないの？

>>No.412 by 匿名さん

騒音については個人差がありますので私個人の感想ですが、
何度も周辺を確認したり、現地モデルルームでも窓を開け閉めして確認しましたが、
窓を閉めていれば快速の通過音でもほとんど聞こえなかったです。
窓を開けていても、私には不快に感じるレベルでは有りませんでした。

それから、電車の騒音関係ネタは、過去に何度も何度も繰り返し出て来てるので、
過去のレスを読み返すのが手っ取り早いです。
実際にお隣に住まわれている方の感想もありますし。

研究学園駅には、まだ何かが足らない気がします。
幼稚園や小学校が遠いこと？サークル活動やお稽古場などがまだ少ないこと？
大きな病院？個人商店？公民館？児童館？小さな公園？
今はショッピングセンターと市役所だけというイメージだけど、
何が出来たら街として完成したイメージになるでしょう？
市役所ができたら、育児支援センターや趣味サークル活動が盛んになって活気がでてくるかな？
国際交流の場って、どんな感じになるのでしょうね

414はコピペですな。

NO.４０９さんありがとうございます。NO.４０７です。
出来上がっている街は、都心の需要のある街を言いたかったのですが、
説明不足だったようですね。

>>407=416さん
説明不足というより408さんの読解力不足だと思いますので、お気になさらないでください。
それに、書きぶりからすると408さんは以前にもほこりについて書いていた人だと思いますので、これ以上この話題で書くのであれば、スルーした方が良いかもしれません。

研究学園駅が快速止まるようになったら、快速じゃなくなってしまいます。
準快速のようなものを増発し、それが停車するならいいと思います。

私はＴＸ開通前からそう思ってきたのだが、市役所が研究学園に
竣工するのに合わせて快足を止めるようにするのではないか？

白けさせるようで悪いが、研究学園エリアが発展した、住民が増えた
結果ではなく、市役所のメンツのためとＴＸの運営会社から
市役所への”おもねり”で実行されるのでは？

対外的には、つくば駅への速達性が担保されれば（45分で着ければ）
言い訳は立つのでは。どこぞの２ｃｈでは、そのシミュレーションが
あり、最高速を現状の１２５ｋｍから１３５程度にあげれば
可能性があるとのことだった。
ということで平成22年度末の市役所竣工時に快速停車に１００エコチップ！

「快速はつくばマラソンの時などに臨時で研究学園駅に停車していますが、その場合でもつくばー秋葉原間は４５分で着くということが実証されています・・・」というような内容を、どなたかが前にこのスレでいわれてましたよね。

あとは時期の問題ですが、４１９さんのおっしゃるとおり市役所竣工時が可能性が高いのではと期待しています。

このあたりのバス路線がつくば駅に集中しているということを考えると
研究学園〜つくばの初乗り区間は貴重だと思う。
この初乗り区間を有効活用する意味でも快速を停車させてこの区間の本数を単純に時間6本にする
それだけでもかなり駅前の活性化につながると思う。
駅前の活性化はさらなる乗客増につながるし首都圏新都市鉄道にとってもプラスだと思う

研究学園だけ快速停めたら、ほかの駅周辺住民から文句が出るに決まってる。
こうなりゃ不公平にならないように県内全駅に停めてもらおう。

全駅停車することが公平なのかな？
公平ってなんだろうね。

やはりほこりはすごいと思います。
研究学園にいって付近の建物やバルコニーなどを良く見てください。
表面が汚れている、バルコニーには砂がたまっている状況です。
ほこりしか考えれないでしょう。

>>422
最近の乗車人数からすると、研究学園だけ快速を停めると不公平ということはないですよ。
今年の10月の１日あたり乗車人数は、
みらい平　2,500人
みどりの　2,300人
万博公園　1,500人
研究学園　3,500人
となっていますし、10/31にイーアスがオープンして、もっと増えているでしょうから、研究学園だけでも不公平ではないと思います。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/266/2958/003455.html

ただ、TX全線で見るとまだ南千住より少ないですけどね。
せめて、快速停車駅の中で乗車人数がビリでなくなれば、快速を停めても良いのではないかと思います。

イーアスができて、研究学園駅前を歩く人が目に見えて増えましたね。

他の路線との接続がないのに快速を停車させる合理的な理由は何でしょうか？
やはり、乗降客数が目安でしょうか、、、
例えば他の区間快速停車駅でも、快速を停車させたいという動きがありますから
１０月時点では、
八潮　　　１２８００
三郷中央　　７０００
柏の葉　　１０２００
研究学園　　３５００

上の区間快速駅から１駅だけ快速停車駅に格上げするとすれば
とりあえずは、八潮の乗降客数以上が一つの目安になると思います。
それに、八潮は２面４線の駅でし、遠い計画ですが地下鉄の計画もありますし、、、

>>426
研究学園だけが快速停車駅に昇格する理由

①時短効果が沿線中もっとも大きい　　（守谷以南は快速も区快もほとんど違いはありません）

②守谷以北は守谷以南に比べてそもそも本数が少ない（電車１本あたりの乗客数と客単価で比較し　ないと意味がない）　

③守谷以南の快速停車化は守谷以北へのスピードダウンにつながり守谷以北の開発に悪影響
　（茨城区間は客単価の高い長距離客が乗ってくれる重要なエリアなので悪影響は絶対に避けた　　　い）

④研究学園は沿線最大の開発面積であり、TXにとっても客単価の高いお客様が住む余地があるとこ　ろでありここの開発が促進されれば鉄道経営もより安定する。
　（経営の安定はTX株主の総意）

⑤守谷以南の客にとっては研究学園に快速を停めたところで都心方面への速達性が落ちるわけでも　ないので何の悪影響もなく反対する自治体も株主も殆どいない。

⑥増え続ける折り返し乗車対策


研究学園だけの昇格は当然だと思われます。

実際、反対勢力がないというのが一番大きいと思うよ。

たとえば八潮に停めたら速達性の面で被害を被る千葉茨城側の自治体が猛反対するのは目に見えてます、
これがJRとか私鉄なら会社の都合で強引にやるかもしれませんが、
この鉄道は自治体が株主であり、茨城県が筆頭株主の３セク鉄道ですから
自治体の反対を押し切ることはなかなかできないと思われます。
それにTXは開発鉄道ですから郊外部の開発というのが将来の経営を左右するので
郊外部への悪影響となる判断は絶対に出来ないでしょう。
時短効果のない八潮に快速を停めたとしても郊外部への悪影響を相殺しておつりがくるほどの効果は見込めないと考えるのが自然です。
研究学園の場合は、感情的におもしろくないから反対する人はいても、
ここに停めたとして実際に被害を被るわけではないので、反対する正当な理由が存在しません。
唯一若干速達性が落ちるかもしれないつくば駅利用者が反対したとしても
結局、研究学園と同じ自治体であり、その自治体の総意として研究学園への快速停車を陳情してるわけですから、実質、研究学園への快速停車化に対する反対勢力は皆無ということになります。

427428さんは頭は賢いかもしれないが、自分に都合のいい思い込みが激しい人ですね。おそらく逆の立場なら快速が止まらない理由をいくつも並べるのでしょう。乗降客が大幅に増えても増便以上の対応はありません。研究学園駅が秋葉原やせめてつくば並みの乗降客になれば10年後の検討議題になるかもしれないです。それに役所の要請はあまり意味はないですよ。要請でいちいち決定を右左にするのはないです。それに十分に利便性は確保されていると判断しています。30年さきは分からないですが、10、20年はないです。

そこの特定の住民のために電車とめろはまず認めてられないと思います。
まず利益便利性を全体で考えるなら東京まで路線をのばすべきです。
この案件を最優先してほしいです。

＞＞研究学園駅が秋葉原やせめてつくば並みの乗降客になれば10年後の検討議題になるかもしれないです。

なんかすご〜く乱暴な予想だね　１０年とか３０年ってｗ　
根拠なき予想ほど信憑性のないものはないですね。＞＞乗降客が大幅に増えても増便以上の対応はありません

JRや大手私鉄の考え方ではそうでしょうけど、
TXは開発の為の鉄道であって開発促進はTXの存在意義そのものだと思いますよ。
だからこそ何もない平原に通してるんです。
利用客が増えたから快速を停めるのではなく、
利用客を増やすためにどうするのかを考えなければいけない開発型の鉄道なわけで、
JRや大手私鉄の動向なんてあまり参考にならないですよ。

>>430
自分はTXの経営を考えたとき、
少ない経費で利益を増やす方法として研究学園への全便停車という考え方があるんじゃないか？と言ってるわけです。
他の駅への快速停車はマイナス面が大きいとも思っていますが
住民のエゴというわけではありません（そもそも住民でもないです）
住民のエゴで意見してるのは研究学園の快速停車化反対派の方だと思いますよ。

そもそもつくば発着の電車のみを全便研究学園に停めるだけですから
経費はそんなに掛かりません
東京延伸を引っ張り出されても困ります。

柏の葉とここを検討している者です。
久しぶりにのぞいてみたら快速停車の話題が続いていて驚きました。
八潮や柏の葉の知人と話していたら、あまり快速停車に関心がなさそうでした。
研究学園は開発に対する熱意があって将来が楽しみだなと思いました。