もう売れないよ　つくばのマンション

分譲マンションの賃貸は節税対策にはいいかも知れないけど、利益を望むのなら
（月々の貸し出し価格−修繕積立・管理費−不動産屋さん賃貸管理料−）＞月々の支払い
通年でみると固定資産税も引いたり、空室時のロスも考えないといけない。
さらに通常の住宅ローンは本来アパートローンなど、金利が上がる可能性のあるものに
借り換えが必要になる可能性大。恐らくこの時点で、採算が合わず、仕方なく売却で損失を
最小限にするのがほとんどの人がとる方法。そこをうまく安く買い叩く人が本物の投資家。

所有地でもない限り、純粋な投資で茨城のTX沿線のマンションを購入することはないでしょうから、
賃貸の頃には返済が終わっているのではないですか？

茨城のTX沿線は賃貸物件が今も建築されていますよね？
都市開発による地価上昇時の対策として地目が商業用地じゃないところを選べば
採算割れのリスクは少ないのではないですか？

本物の投資家さんが安く買いたたいたとしても売って儲けることは難しいですよね。
（高く売れるんだったら本物の投資家さんに安く買いたたかれないですからね。）
本物の投資家さんは安く買いたたいたら貸すってことですか？

貸すのだとしたら返済が終わっているとした場合、本物の投資家さんには売らないで
貸したほうがいいですよね？

賃貸相場を見る限り、住むことを前提に、賃貸という選択肢は検討の余地があるように思いますがいかがですか？
（もちろんすべてのマンションがというわけではないですよ。）

あの〜、本物の投資家はまずつくばの分譲マンションに手を出しません。採算があいませんから。
不動産投資はそんなに簡単ではないです。
もしある人が３０００万、フラット３５金利３％と借りたとしましょう。
月々の支払いは１１．５万ほど。毎月その金額以上の収益の採算ラインが１６万です。
これから買われる物件が１６万で、築３５年、いや２０年後でもいいですが、人に貸せますか?
リフォームもかなりやらないと入居者がいません。
借入が少なければ採算ラインは下がりますが、その分自分の資金をつぎ込んでいるはずです。
退去後の住まいはどうされますか？
投資家が手を出すのは分譲の場合、競売物件ぐらいでないと、投資の醍醐味がありません。
１０万で貸せる部屋なら６００万以下の物件、リフォーム済み、駅徒歩５分いないぐらいですね。
それでも区分所有では面白くないので、同じ資金だったら他の運用の方がうまみがあります。
築２０年で１０万円貸せる部屋がどのくらいあるかな？
都内であればキャピタルゲインが望めますが、茨城でリスクを犯す理由が見当たりません。
もしまだ購入前でしたら、一生住むという強い気持ちで、無理のない資金計画でご購入ください。

なんだ、「本物の投資家」っていった８８１さんのコメントに合わせたのに。支離滅裂だなぁ。

本題は、住宅として利用して、賃貸収入（インカムゲイン）について書いているのになぁ...
茨城でリスクとか、キャピタルゲインとか、ここでは関係ないですよね。
（８８２には「純粋な投資で茨城のTX沿線のマンションを購入することはないでしょうから」って書いてありますからね。）

賃貸するのに３０００万、フラット３５金利３％というシナリオはありえないのではないですか？
（TX沿線でも茨城でそんなに高い物件を買って賃貸して採算が合うわけありませんからね。）

固定金利の選択もありえないと思いますよ。
（８８２に書いてある通り賃貸する際には返済を終えている計画ですからね。）

ちなみに、先に書いたとおり広すぎてもだめですよ。
（賃料を高くしないと採算が合わなくなってしまいますからね。）

退去後の住まいについては重要ではないと思いますよ。
（賃貸における採算モデルを論じるにあたり、資産構成まで論じる必要はないですからね。）

ここでは学べそうもないので、詳しい人探して相談することにします。

>> 884さん

昨今の社会環境の変化を考えると一般的なサラリーマンの収入から従来型の資産形成を行っていては競争に取り残されるかもしれません。
不動産支出の割合を減らして競争のための資金づくりをすることはとても有効だと思います。

＞８８４
そもそも、初めから本気でこのスレで不動産投資を学ぶつもりじゃないでしょう。

築三十年とか築四十年の賃貸に住んで長い家庭の場合（つくばの官舎や社宅や公団）、新しい住宅設備を備えたマンションに住むと、奥さん方はとても嬉しいだろうと思います。

この一点だけ考えて、つくばのご主人たちには、購入を検討して欲しいです。

資産形成、ローンや税金の算段も大切な要素ではありますが、
奥さんの手足の動き（動線）、奥さんの暮らしを楽しむ様子（ゆとりや喜び、豊かさ、落ち着き、快適便利）と言った、引越後の日常の家庭の明るさに焦点をあてて、皆さんに住宅購入を考えて欲しいです。人生が楽しく豊かに感じられるためには、奥さんの明るい笑顔が大事でしょう？資産形成のためでなく、住いを選ぶことの基本の動機を思い出して下さい
新しい住居に越して奥さんを喜ばせてあげて下さい

もっとずっと高い値段で売ろうと売主が算段して建てられた新築分譲マンションが、思いがけない世間の経済状況の影響で、図らずも投げ売りされているのが現在です。売却するときの心配なんかしてないで、今の日常生活を明るく楽しいものにするシンプルな、基本の購入動機を思い出して下さい。
入居済み住民ですが引っ越して良かったと感じています。

こちらのスレだけでないかも知れませんが，何となく業者さんの立場
から書き込まれたのかな？と推察される文面を見かけることがあります。
そのように勘ぐりたくなる程，マンション購買を誘導するような内容
をみると，愉快な気持ちにはなれません。
（ＴＸ沿線だけでなく，近隣路線の新築マンション掲示板でも。）

マンションにしろ，戸建てにしろ，不動産購入を検討する場合は，
１，２歩引き下がって冷静に分析したいです。

私は（私も？），不動産業者さんの甘言に誘導されただけでなく，
自ら将来の価格上昇を見込む，という失態で，結果的に大損を
しました。。（平凡なサラリーマンという，自分の境遇を認識する
必要があったのですが，ほんの少しの欲に目が・・・。）

また，親族や親族，友人，知人（特に，バブル経験者）の助言も受入れる
余裕が必要です。

勿論，20~30年後の将来を含め，購入の「結果」は当事者の自己責任
となります。

>>888

私も小損しました（笑）。欲張ると碌なことがないですね。
資産価値云々を言えば言うほど、将来逆になる気がしないでもないです。
今は「損を被ってもやっていけるほど恵まれている」と解釈するようにしています。

ところで、887さんの意見は、業者のものとは思いませんでしたよ。
築30年の公務員住宅に入ったことはありますか？
そこに20年以上住んでいる人の話を聞いた事はありますか？

人間、老後も大切ですが、老後になるまでの期間もできるだけ快適に暮らしたいじゃありませんか。中年も人生ですから。

とはいえ、こんな景気になってしまって実は内心恐々としています（笑）。
こういう時代の公務員の安定は、羨ましい、でもあのカビだらけの宿舎の見返りかなあ、なんて感じています。

結論は887さんの意見に賛成です。
公務員の皆さん、車の音でテレビも聞こえない家から引っ越しましょうよ！

885です。

書き込む方の誠意によるものなのか能力によるものなのかきっちりとした理由のない内容が多いですね。
もう売れないとか戸建かマンションかといった内容が論理の発展もなく延々と繰り返されていることを見ていて
消費者が教育されない限り不動産市場の進化は見込めないということを消費者も不動産市場関係者も意識して欲しい
と日々思っています。

日本では投資の考え方にまだ馴染みがないためか、世帯における投資というと株や不動産などへの投資だと限定して考える傾向があります。
そもそも世帯における投資って何なのでしょうか？何のためのものなのでしょうか？

>>885の繰り返しになりますが、昨今の社会環境の変化を考えると一般的なサラリーマンの収入から従来型の資産形成を行っていては
競争に取り残されるかもしれません。

住宅に係る支出の割合を減らすことを考え、競争のための資金の割合を増やすことはとても有効な施策のひとつだと思います。

「競争のための資金」って聴いたことのない言葉だけど、どういう意味ですか？

業者では無いですが、887さんに賛成です。
住宅ローンの低金利を考えたら、買い時だと思います。
変動金利だと、優遇金利や住宅ローン控除を含めたら、１％を切ります。
こんな低金利、過去にありましたか？

購入を待って、景気がよくなれば、当然金利も上がります。
それから購入しては、遅いと思います。
不景気は、不安が付きまといます。
不景気の不安より、公団に住み続ける不安の方が大きいと考えたら、
低金利の住宅ローンを生かした方が得策だと思います。

低金利だから今が買い時なんて甘い。
ローンの有利さ以上に、売値が下がっていくよ、マンションは。
だから、ローンの金利なんて考えないで、マンションの価格がバーゲンに
なるのを待つべき。

売れ残りで資金をショートしないように来年は処分が始まるだろう。

だから今買い時なんていえない。
今年買った人は、いろんな事情があったからしょうがないが、
残念ながら、ちょっとお金もったいなかったね。

前にたくさんの人が述べているが、
マンションは一生すむ覚悟で買ってください。
将来売却なんて考えているなら、買わない方が身のためです！

冷静に考えて、業者の煽りやマスコミに誘導されないように。

低金利のノンリコースローンだったら、いいかも。
日本じゃ、マンション、家屋敷がつぶれても、借金だけ残っちゃうからねぇ。

>>893

同意です。

来年以降冷静に見て買うべきでしょう。
住宅ローン減税？
惑わされずにね。

888です。皆様，ありがとう。
私もマンションタイプの並木官舎に20年位住んでいましたので，定年前に退出
する準備をするため，不動産を買ったわけです。それで，損をしたのです。。
（当時の普通の社会常識？として，「不動産投資」の側面もありました。）
私が住み始めた当初の官舎は未だ綺麗でしたが，退出時には随分古くなって
いました。断熱材無しの壁工事（←手抜き工事？）のせいか，壁紙と壁コンク
リートが直付けとなっていて，隣接世帯との境界でない壁の一部ではカビが
酷かったですね。特に，トイレや北側の部屋。
このように，当然ながら公務員向けのマンションでも戸建てでも，経年劣化
する訳です。個人が私的に購入する建物も同様です。
つまり，自ら住む必要性がある場合でも，投資の場合でも，建物の価値は年ごと
に低下します。（TX線沿線の場合は，駅徒歩圏の戸建てなら，土地の相場上昇
に期待できるかも。。）

私が888のような書き込みをした理由ですが，（掲示板に書き込みされた方が
個人か業者さんか不明な場合が多いのは勿論ですが）業者さんなら書きそうな
内容の文言が並んでいたりするので，惑わされないように，との気持ちからです。

変動金利では，優遇を含めた場合は，現状では結果的に1％台かもしれませんが，
今後はどうなるかわかりません。私の場合，現在お世話になっているUR融資は，
固定金利で4％余です。（結構な負担感を味わっています。。）

私の書き込みで気分を害した方がいましたら，お許し願いますが，良さそうに
みえる大手業者の物件でも，自分の資金やローン返済可能金額等を冷静に判断
されてはいかがでしょうか。

勿論，住宅購入を検討されている皆様も，結果的に（周辺環境を含めて）素敵な
住まいを得られ，楽しい人生に巡り合えることを祈念いたします。

890です。

>> 891さん

「競争のための資金」とは、世帯の競争力を高める資産を増やすための資金のことを意味します。
世帯の競争力を高める資産の例としては、株や不動産などの有形資産以外にも、教育、技術、人脈などの無形資産があります。
競争の世界には答えはありません。際限のない創造が重要になります。

>>890で書いた後にも、社宅住まいは皆買うべきだとか騙されるな買わないほうがいいといった内容が続きます。
とても残念に思います。

市況に係らず各世帯が戦略的な意志決定をする際に資する内容であって欲しいものです。

>897さん

結局つくばのマンションは投資に向かないということですよね？
永住前提で買うなら問題ないということですよね。

８８７は余計なお世話ですね。検討する人はすでにしてるし。
しかも何でマンションに引っ越さなきゃなんないの？？？売却の心配するなって…？？？
私も８８８さんと同じく、８８７はマンション業者にしか思えませんが。

匿名の掲示板とはいえみんな疑ってばかりで疲れませんか？普段から疑ってばかりの人生なんでしょうなあ。可哀想ですね。