もう売れないよ　つくばのマンション

レジェンドフィールド竹園3丁目は、建物に金がかかっていないように見えます。
（最初に見た時は、公務員宿舎を建て直したのかと思いました。）
だから値下げができるのでしょうが、価格が高い割に東大通り沿いで環境がよいわけでもなく、駅に近いわけでもないので売れないのでしょう。

単に子供を竹園東小・中に通わせたいなら、花室の区画整理地の方が環境は良く、値段もリーズナブルです。
それにレジェンドフィールドは、新たに道路用地を取る必要がないのであれでもペイするのでしょうが、敷地内に道路用地を確保する必要がある場合、戸建てを建てても採算の取れる価格では高すぎて売れないように思います。

安普請のマンションにストレスを貯めながら生活し、後々修繕費用が上がっていくことも
考えると、建売住宅も悪くないですよ。価値観は人によって違いますからね。

つくばの公務員は、法人化以後かなり減ってしまったので、公務員でなくなった法人職員
の方が圧倒的に数は多いですよね。AISTの場合、研究系職員の平均年齢46歳で、給与の平
均は、990万円、事務系職員は、42歳で690万円だそうです。（平成17年度調べ）筑波大
の場合、教員は、49歳、986万円、事務職員は、44.4歳、591万円です。35歳くらいになれ
ば、1千万円くらいの貯金は普通あるでしょうから、35年ローンで5000万円の物件買うの
は、むしろ楽勝ではないでしょうか。6000万になると、親の援助か、夫婦フルタイムに
働く必要がありそうです。

マンションはすでに不良在庫もいっぱいあるし、ぜひ、竹園地区に戸建てができないか
なと思います。

花室の区画整理地はすぐ売れてしまうので広告には出ず、中に入ってみると有名ハウスメーカーの家ばっかりぎっしり建ってます。

>>159さん
50坪の土地に、居住面積100平米（30坪）の平屋を建てて、２台分の駐車スペースと４台分の駐輪スペースが取れますか？しかも庭なんて。事例があったら紹介してください。

それに、平屋でその大きさだと、建築費だってかかるでしょうしね。竹園で50坪の土地を購入すると約3000万、予算が4000万円前後だとすると、諸経費もかかりますから、ろくな家は建ちませんよね。

>>162さん
つくばの研究機関に勤めていて、35才で1000万以上の金融資産を持っている人の割合はどの程度でしょうか？一般に研究職に就かれる方は学生生活が長いので、そんなに持ってないと思いますが。私が世間知らずってことでしょうか。

理系おたく研究職の人は、趣味にお金を費やす人と、全く使わなくて貯金を貯める人の両極端ですね。30代半ばまでは世間一般より少ない年収ですよね。手取りで月20万円台ですから。正規ポストにつけなくて、奨学金を返すのに毎年100万の支出、なんていうのも普通。普通の会社員の方がよっぽど儲けています。ただ、海外出張が多いから、海外旅行に行きたいという欲求が少ないのは同意。

資産価値を考えると、難しいですね。あと数年すると、大量に中古マンションが出て、さらに中古戸建ても出てくるのでしょう。エスペリアの最上階とかなら値上がりの可能性もありますが、他はどこまで下がるのか。賭けでしょうね。そうやって悩んでいるうちに自分の官舎が廃止の予定になってしまいますね。どうしましょう。

>>165さん　「せっけい俱楽部」ですか。ご紹介ありがとうございます。最近、macに出戻ったので、古いXP機に入れてみます。

以前、60坪程度の土地に、建坪（延床面積）38坪ほどの設計をしてもらったことがありましたが、駐車スペースを2台取ったらほとんど庭らしい庭は取れませんでしたので、上のような質問をしました。平屋にしたらもっと建築面積は広くなるでしょうから、無理じゃないかなーと... 門扉とか、玄関までのアプローチとか、勝手口周りとか、給湯器とか、隣家とのスペースとか、もろもろ判断すると、ずいぶん圧迫感が出て、実際住むには住めない家ができそうな...

時間があるときに、せっけい俱楽部で遊んでみます。リタイアしたら北海道に住みたいと思っているので、そのときの参考にします。

私は、35歳前後のとき、やはり年収650万円ほどで官舎住まいでしたが、貯金はほとんどありませんでした。キャリアパスとしてはわりと順調で、モラトリアムの時期はなかったのですが... 貰う分出て行っていたのでしょうね（反省）。同年代で1000万以上金融資産持ってる人もいたんですね。勉強になりました。

金太郎さんは花室は考えていないのですか？大手の開発で戸建て地区ですよ。
中央通りより南ですから、条件は合っている気がします。５０００万前後で買えると聞いています。

学区へのこだわりから吾妻、竹園、松代地区を探すのでしょうが、周辺も悪くないと聞きます。葛城小地区は研究学園駅の周りの新しい住民が急増していますし、九重小地区は、田舎を好む学園地区の人が徐々に増えているそうです。春日小中学区は今後間違いなく値上がりするでしょう。

個人的には、東京でないのだから、土地は１００坪くらい欲しいですね。６０坪でお隣さんの窓がすぐそこにある生活をするくらいなら、マンションの方がましだと想ってしまいます。現実は８０坪？

１７３の予算は、どの程度でしょう？　まともな家なら、外溝と合わせて上物３０００万はかかりますよ。
１坪２０万円台のところで、学区にこだわれる場所があるのでしょうか。上郷あたりには、その
くらいの値段の土地がよく売り出されていますね。インターナショナルスクールに子供を通わせるとい
うこだわりでしょうか。少なくとも親は、完全に土着化しそうですね。

つくば駅に近いマンションが手頃な値段なら、悪くないと思いますね。親も子供も都心方向に通
える自由度がありますし。駅から遠いと興味無いです。竹園２丁目、３丁目あたりでも、距離的に
は微妙です。市と県が反対しているけれど、吾妻地区公務員宿舎跡地にタワーマンション建ててもらって、
一戸あたりの値段が手頃にならないかなぁと期待しています。守谷よりも、需要あるかも。学校がパンク
するかな。

マンションで１０年後に売却であれば、地元の不動産に登録し、中古マンションの情報を
もらうのが一番ですね。いいところは常陽リビングや不動産ホームページに情報が出る前に、
登録者に買われています。狙いは東西南北の大通り以内で世帯数の大きいもの。駅から１分でも
遠くなるほどリスクがまします。竹園１丁目で言えば、エスペリアが価格を形成し、そこより
遠く、当たらし目のところは条件がよければ多少高くさばけるかも知れませんが、低層階など
かなり値崩れしそうです。都内と違い、買値より高くさばけることはほぼないでしょう。
戸建は千現、二ノ宮３丁目あたりまで足をのばしても、１０年以上の中古で４０００万円後半が
相場です。花室は土地だけで４０００万弱、大手で建てて、外溝もご近所にあわせれば６０００万
じゃたりないですね。吾妻のヘーベルの７０００万前後が中心地の相場ですね。
５０００万切って、そこそこのお買い得なのは条件のよくない竹園３丁目の建売り、売れ残り
ぐらいです。春日も２丁目あたりなら恐らく５０００万円台で建築できますが、今後地価が
それほど伸びるとは思えません。
マンションの予算で戸建にこだわり、資産価値が下がりづらいとなると、１０年特例の
土地・物件を探す、または何かしらナンあり物件を探すしかないようですね。
官舎跡地は戸建なら、並木のアイダのような開発なら多少望みがありますが、花室のような
住宅街にすると、軽く７０００万オーバーですね。
都内ならともかく、つくばでそんなに出す意味あるのかなぁ〜。

179さんの情報は、この掲示板のどっかのスレッドに書いてあることばかり
ですね。マンションに既に投資していて、値段のつり上げを狙っているんで
しょうか。

花室の区画整理地区で7000万円はありえないでしょう。実際に現地を見た
ことあれば、わかりますよ。駐車場に止まっている車の車種、中に置いてあ
る勤務先の駐車許可証、子供の自転車、洗濯物などから年収が予想できれば、
家の値段も想像できます。吾妻4丁目の方も苦戦しているので、実際に価格
交渉してみてくださいよ。大手が某3丁目見たいに、長期に不良在庫抱えたり
しませんよ。

金太郎氏と同じで、竹園2丁目、3丁目地区に、土地50-60坪の一流ホームメー
カ建売住宅が5000万円前後で数年内に売り出されるという予測をしています。
3丁目の某一戸建てが、これだけ値段下げても売れないのが、根拠の一つです。
最初から下げてれば売れたんでしょうけれどね。初期に高い価格で購入を決断
した人の多くがローン組むのに失敗したそうだし。デュオヒルズ竹3も、最後
になって、なかなか完売しません。不動産屋の転売物件も値下げされています。

つくば駅近にタワーマンションできたらよいですねぇ。マンションでも、戸建てでも、
駅に近い物件が資産価値の面からは一番ですよね。

結局、全く不満のないマンションはエスペリアくらいですか？

吾妻か竹園に住みたい人が圧倒的に多いみたいですね。これからは小中一貫の学区として、
春日も人気が出ますよ。
竹園３丁目が大手開発の戸建て地区になるというのは、某パナホームのあたりのようになる、
ということでしょうか。平均７千万の地区です。
５千万で竹園で戸建てとなると、東京並みに土地が狭くなりそうですね。竹園で戸建てを
持つのは、一般サラリーマンには夢のまた夢。夫婦揃って研究者なら可能でしょうね。

竹園に一流HMで5000万円前後ですか？地価が坪当たり40万円を切らないと無理ですね。

私はずっと戸建てを検討していて、建坪40坪前後で某北欧系ハウスメーカの売建モデル（要するに既製品）の概算が2500万円くらいでした。自動車で言えばオプションのない素のモデルです。これにキッチンはこれがいいとか、ここはこれがいいとか言い出すと、とたんにアップ。せっかくの注文住宅ですからやっぱりオプションつけたいですよね。それに外構だってそれなりに整えますよね。そうこうしてると3000万円は軽く超えます。つくばは50坪以上ないと許可が出ませんから、土地は坪当たり40万以下ということになります。現状は竹園だと60万円くらいですか？

私は10年特例で小野崎あたりに土地を探していましたが、TX開通のせいか、全く出物がありませんでした。出ても結構高かったり、上下水道がなかったり... 結局、某マンションを購入しました。

最近の土地の流動状況はどうなんでしょうか？

春日は駅から遠い。アパート多くて街が汚い。治安が非常に悪い。
学園地区は、50坪以下のミニ開発はできない。
パナホーム、実売5000万円台だった。
一般サラリーマン、研究者よりずっと給料良い。

私は並木の中高一環にはかなり将来性を感じますが、春日の小中に関してはかなり疑問です。
提案を見ても施設共有でどちらかというとコスト削減プランに見え、学力向上プランが
まったく見えない。また公立ということで、先生も転勤しますし、どうなんでしょうね？
受験がないわけだから、学区に入る北大通り延長より北側の住民と考えると、学園駅近辺で
葛城、手南中になる住民地区の方がいい選択に感じがします。春日２丁目あたりはTXのあおりで、
適度に上昇しましたが、かなり高値圏ですね。学区が吾妻不可、春日小となると下落すると
思います。マンションは…想像にお任せします。

並木の中高一環、春日の小中一環のどちらが良いなんてさ・・・。
しかも、春日小中なんてまだ無いんだから・・・出来ていない学校地区に対して優劣つけてる事自体・・・。子供が良いと思うほうは、どちらなんでしょう？

参照→http://www.yomiuri.co.jp/kyoiku/news2/05/20080416-OYT1T00610.htm
茨城県つくば市が小中一貫校計画（茨城）
　つくば市は、２０１２年春に同市春日に小中一貫の「春日小・中学校（仮称）」を開校する計画を進めている。実現すれば、県内初めてとなる可能性がある。

　春日地区は、つくばエクスプレスの研究学園駅にも比較的近く、戸建て住宅やマンションの建設が進み、児童・生徒の増加が見込まれる校区。当初は小学校と中学校を隣接して設ける計画だったが、全国的に多様な学校形態が議論される中で小中一貫校計画が浮上したという。

　市教委は「一貫校は、小学校を卒業して中学進学後の環境変化が引き起こす学校不適応による不登校などの問題が解消できる。小学校と中学校の関係者の連携も取りやすい」と言う。施設面でも、校舎や体育館を一つに集約でき建設コストの縮減が可能、としている。建設の際は太陽光発電や屋上緑化などの計画もあるという。

　小中一貫校は現在、国の特区認定を受けることが前提になっているが、市教委は「計画が決定したら、申請などの手続きを進めていくことになる」としている。０９年度に実施設計を行い、１０、１１年度に建設する方針。
（2008年4月16日 読売新聞）

花室の区画整理地区ですが、昨年売りに出されたDハウスの建売がたしか\5500~\6500万台でした。
土地を買って家と外構を注文で、と考えると、\7000万とはいかなくても近い価格にはなっているんじゃないでしょうか。
あのあたりは今はもう、残っている土地はもと地主さんたちが持っているものばかりで、なかなか市場には出てこないようですけど。

戸建て住宅なら駅から遠くても妥協はしますが、私はマンションなら駅近にかぎりますね。
花室やつくば駅の近くにはマンションより公共施設がもとあってもいいかな。
国有地の売却に当たっては一考を要すとる思われます。

国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すなと言うかと思えば、自分たち
のために、土地を安く売れと言うのは、あまりにわがままというものでしょう。一考すべ
きは、目の前の利益に誘導されがちな、選挙民側ということになりましょうか。特に、こ
の地区では、その傾向が強いようですね。

昨今の情勢かすれば、入札で高い値をつけた所に売却し、使途の制限も難しいでしょ
うね。マンションか一戸建てかは、その区画の面積と落札価格次第ですね。商業施設は、
飽和気味なので難しいと思われます。

>>188
>国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すなと言うかと思えば、自分たち
のために、土地を安く売れと言うのは、あまりにわがままというものでしょう。

はぁ？どういう読解力をしているんでしょ。ほとんど妄想の世界ですね。
「花室やつくば駅の近くにはマンションより公共施設がもとあってもいいかな。」と書いてあるんだから、単に高く売れるからといってマンションに売ればいいってものではない、まちづくりのことを考えた方がいいってことでしょ。
どう読んだら「自分たちのために、土地を安く売れ」と読みとれるのでしょうね。
そもそも、「国に対して、一円でも高く売って儲けろとか、無駄を出すな」なんて話題は出てないし。

>>189=187 おつかれ。

公共施設を作ったのでは、納税者の理解を得られない。国有地は一円でも高く売り、
無駄な施設を造るなというのが国民の希望では？　街づくりなんて言っている余裕
はこの国にはない。独法も完全民間化し、国費の投入をやめれば、189=187みたいな
＊＊た人間も減るというもの。税金で食べているという自覚がないね。

>>187　どんな公共施設が駅の近くに必要でしょうか。　県と市が国に申し入れした
のは知っていますが、具体的にどういうシナリオなんでしょうね。具体的にこれが
欲しいという住民の要望があるのでしょうか。

190さん、私は=189ではありませんよ。
＞税金で食べているという自覚がないね。
これどういう意味かな？
私は公務員ではないから税金で食べてないし。
それどころか去年固定資産税約300万払いました。
つくばは固定資産税が年々上がってきています。
みなさんも考えないとね。

>>190
妄想お疲れ様です！

>税金で食べているという自覚がないね。
そりゃそうでしょ。公務員じゃないし。
つくばに住んでいると、他の地域よりお客さんの公務員比率が高いという意味では、多少税金で食べているかもしれないですね（笑）
あまり、行間を深読みして妄想を膨らませて、つまらぬ怒りを膨らませても仕方がないですよ。

では、ネタを振りましょう。

つくばのマンションて、初めて聞く会社ばかりですよね。なぜ、一流企業は建設
しないのでしょうか。リスクが高い、投機的ということでしょうか。

並木の建売が3000万未満（2770くらい？）で出ていますね。新中古扱いだからでしょうか。
60坪の土地と38坪の家だとすると、いくら建売でも家の原価は1500万くらいはかかっているだろうから、土地が1000万ちょっとになってしまったということですか？
並木の戸建てって、かつては二ノ宮や梅園に負けないくらいの、学園に家を持てるというステータスがあったのに…落ちぶれましたね。土地はかつては坪単価40万くらいだったのが、30万くらいに下がっています。そうすると、アイダやフージャーさんは見込みより利益がすくなかったのでは？いや、むしろ損をしている可能性も。官舎跡地の購入って大変ですね。取り壊し費用だけでもだいぶかかったでしょうから。

松代の官舎跡地の建売も苦戦しているようですね。どうしたら官舎住まいの人たちを呼び寄せられるか、が業者たちの悩むところなのでしょう。実際は、茨城県内の他の地域の人がつくばに入ってきて住んでいると聞きます。つくばが多様な人の地域になるのは、それはそれで面白いですね。今まで画一的すぎましたから。

そこの分譲地はだいたい土地５０坪家３５坪です。
建物の原価は１５００万もしてないと思います。
同じ会社が、同じ分譲地の土地を５０坪２０００万で売っており、
他の並木の土地を見ても今でも５０坪２０００万近くしてます。
坪３０万なら嬉しいのですが、駅から遠い割に高いです。
（ステータスとか落ちぶれたとか、別にどうでもいいです。）

Ａ社が入札の時に＊＊高い値段をつけてしまい、並木の土地の値段を上げてしまったので
他の業者は困っているそうですよ。その値段で落札すると戸建てだともうけがでないって。
でもマンションにするには駅遠ですし、残りの地区の入札はどうなるんでしょうね。
これからまだまだ沢山跡地が出るので気になってます。
これ以上マンション建てても…戸建ての似合う地区だと思うのですが。

つくばの学園地区って、いつのまにか超格差社会になってしまいましたね。
駅から徒歩圏かそうじゃないかで、地価の急騰と暴落が激しすぎる。
竹園と松代と並木は、昔はほとんど同等の世界だったのに、今は竹園の一人勝ち。
後から這い上がってきた吾妻はあっという間に頂点に。

学園地区の住民は、外から来た人が多いから、永住はためらうのでしょうね。もともと茨城県民か、親が茨城に越してきた人でないと、決心はつけられないのかも。

そうすると、「売れる住宅」なら買う、という人が多いのでしょう。駅近のマンションが売れるのもそのせい。戸建てなら、相当条件の良い土地でないと難しいみたい。癖のある人、こだわりのある人が多い地域だから、土地が魅力あるところでないと難しいでしょう。

ちなみに、某ノーベル賞受賞者も市内に一戸建てを建てて住んでいます。こだわりがあったそうで、普通の駅周辺の住宅街ではないところですよ。50〜60坪の狭い土地に建売住宅を並べたところに住みたい人は、あまりいないのではないでしょうか。つくばならではの土地開発をしてほしいものですね。

>>198　金田中根台

TX沿線の開発は、もう少し長期的ビジョンにたった先行投資が行われれば、魅力的な
街づくりが可能となり、住民も増え、物件も高く売れ、商業も栄えるのに残念です。
保育園、学校は将来を見越して、一番先に作るべきものですし、駅からのバス網
の整備も急がれます。インフラの整備が進まないところに、他県から人が流入する
とは思えません。つくば市内は、老朽化した公務員宿舎の住人によって需要が支え
られているけれど、直に沈静化するでしょう。魅力の下がっている土浦など周辺自治
体からの流入もあるようですが、他県から越してくる人は少ないのが現状です。
これではリスクが高くてメジャーな会社は参入しませんね。

研究学園駅、万博公園駅ともに近くに広大な土地があるのですから、まず、インフ
ラの整備をお願いしたいです。つくば駅周辺も人口が急に増えていますから、宿舎
跡地の一つ位は、小中学校になっても良いと思います。

小学生が1時間かけて徒歩で学校に通うと聞くと、都市住民はあきれますが、この辺に
もともと住んでいる人たちには、十分常識の範囲内のようです。都市住民のニーズが
全く分からない政治家や役人が計画を立ていることが最大の問題かもしれません。

並木，栄進レベルの公立高校が欲しいよねぇ．
並木が中等教育学校になって高校募集がなくなっちゃうから，
学園地区から通いやすい公立高校が竹高だけになっちゃうし．
（かろうじて，栄進，土2，土1が，通学可能だけど，結構辛い）

>>200さん

さすがに、先行投資といっても人が住んでないのに学校はつくれないでしょう。
道路なら車が走らなくても放っておけますが、学校は生徒がいなくても先生を雇わないといけないのです。
先生よりも生徒が少ない、離島にあるような学校は費用対効果から考えても無理だと思います。
学校用地を予め空けておくだけでも、十分先行投資ではないでしょうか。

単にインフラが揃った街が良ければ既存の都市に住むわけですから、他県から引っ越してきてもらおうとするなら、新しい街にしかない魅力をいかに提示するかが重要だと思います。
今は「つくばスタイル」は漠然としたイメージですが、これを具体化し魅力的にすることがまちづくりにとって必要だと考えます。

>宿舎跡地の一つ位は、小中学校になっても良いと思います。
具体的にどこを念頭に置かれてますか？春日小・中ができたうえで、さらに小中学校をつくった方が良いような跡地ってあるでしょうか？
竹園西小あたりは増築が難しそうですが、春日小・中一貫校の学区を柔軟に運用すれば事足りそうです。
これ以上小中学校をつくっても、10年後くらいには教室が余ってしまうのではないかと。

高校は近くに無くても問題はないとおもいますよ。優秀な子は近くにこだわらないかと。ま、出来の悪い子供さんを持った親なら話は別ですが。どこでも入れればイイ、近く公立ならお金も掛からん(笑)
マンション選ぶのに子供の学校が全てではないからね。

何処でもいいってレベルの高校ならいらないね．
で，小学校中学校だと徒歩通学圏に住宅が必要だけど，
高校なら回りに何にもなくても大丈夫だからね．
変なもの誘致するよりは役に立つわな．
栄進が最初の頃はそういう感じだったし．

栄進，並木レベルと言ってるのに，「どこでもイイ」とか言ってくるってのは，
つくば近辺の教育事情を知らない人なんだなぁ

。や、のかわりに.や,使うのがいろいろなスレでやたらと出没しますのでご用心を。

204は、産総研か筑波大かなぁ。ある、分野では、そういう表記するんですよ。>>205

私の周りは句読点を，や．で表記する方が多いです。言ってみれば、業界のお約束です。
メールなどもそうやって送られてきますよ。
私はいちいち環境設定で変えてますが…正直めんどうです。

学園都市建設初期に、住居と小中学校、ショッピングセンターを作ったように、計画都市を
作ろうとすれば、必要なインフラはおのずと知れているのです。それをせずに、住民が
増えるのを待っていても、増える速度は非常に遅くなります。それを理由にインフラの
整備が進まないということにもなります。つくば市は、それを知っているからこそ、計画
的に開発を進めてほしいものだと考えます。。

小学校用地ですが、竹園2丁目住宅、市役所の旧予定地などが立地候補として優れて
いると思います。竹園東小、西小、吾妻小の学区の再編が行える場所であると思います。

205さん！
たしかに！！
笑っちゃいます。

>>200さん
ご回答ありがとうございます。

学園都市建設時は、東京から公務員を半ば強制移住させたからこそ、当初から学校が成り立ったのです。
逆に言えば、移住させるためには人道上、学校やショッピングセンター等のインフラは徒歩圏内で必須でした。（マイカー保有率が高くなかった時代です）
それでも開校まで、公務員宿舎の入居開始から２，３年のタイムラグがあったはずです。
ですから、当時と同列には語れないと思います。

>竹園東小、西小、吾妻小の学区の再編が行える場所であると思います。
あえて高い土地を購入して、つくば駅周辺学区の再編をするメリットは何でしょうか？
私には思いつかないのですが。