ニモ押しですけど、なに「にも」って・・・
所在地：神奈川県横浜市鶴見区矢向一丁目1523番1（地番）
交通：南武線 「尻手」駅 徒歩11分
東海道本線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
京浜東北線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
南武線 「川崎」駅 バス6分 「汐田総合病院前」バス停から 徒歩4分
間取：3LDK
面積：68.85平米～72.91平米
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2012-07-19 13:17:28
物件概要の用途地域は、工業地域。
準工業地域
準工業地域は主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。
住宅や商店も建てることができる。ただし、危険性・環境悪化のおそれが大きい
花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。
工業地域
工業地域は主に工業の業務の利便の増進を図る地域。
どんな工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられる。
学校・病院・ホテル等は建てられない。
例えば、大規模な工場の隣に社員寮やスーパーがあるような状態など。
同地域なら、建売のディアブライツ矢向のほうが良くない？
ディアブライツは地盤が気になったけど、
どうせ同じような場所なら、パークホームズより部屋数も多く、自由度も高い。
でも、個人的には、鶴見川が近すぎて、
ここ同様、長く住むには自然災害のリスクが高そう。
入居した後に管理組合で許可もらい、お金かけて全ての窓をペアガラスに変えるとどれくらいの期間とお金がかかるの
反対されない保証はあるのですか？
ペアガラスに替えられるって方々が言っているのは、樹脂製のインナー・サッシの事ですね。
窓枠の内側に取り付けるので、確かに管理組合の承認は不要。
ただし、二重のサッシになるので使い勝手は悪るくなります。
また、費用も窓1枚で７～８万円程度かかるので、マンションの１室すべて取り換えたら、普通の３ＬＤKで４０～５０万円はかかります。
確かに現状は工業地域ですが、今後このエリアで工場の新設は難しいでしょうね。
わざわざ住宅が増えてきている所に工場を作るメリット無いですからね、経済・行政・地域的に見ても。
二重窓にせずとも、サッシ交換不要でガラス板のみの交換でいけますね。
スペーシアも3万円/㎡からありますよ。
廊下に面した窓で施工費用込み5万円、リビングで10万円～ ってとこです。
>反対されない保証はあるのですか？
管理組合の業務は、交換対象のガラス・サッシが管理規約に則っていることを確認することであり、
管理規約に準じたガラスへの交換なら、反対する根拠がないから。
無知を認めましょう（笑）
入居後ペアガラスに変更だと普通の３ＬＤＫで50万円くらいはかかりそうですね。
標準で装備されているここはその必要無いという事ですね。
この価格でペアガラス、ディスポーザー、床暖房、ＬＥＤ照明、カーシェア魅力です。
ウォールドアタイプの３ＬＤＫ検討中ですが、中庭向きか西向きの上階かで迷っています。
共用部分の変更を認めてもらうには、管理組合で総会を開いてもらい、決議が必要です。
共用部分の変更は確か５分の４くらいの賛成決議が必要ハズ。
管理総会は入居後、３ヶ月から半年くらい。その後発注して納品、施工。壊れてもないものを交換して何十万も金払うなら、二重サッシュにしたほうがいいと思います。
防音効果もありますからね。使い勝手は悪いですがね。
本日モデルルーム見て来ました。（2回目です）生憎の悪天候でしたが、お客さん一杯で賑わっていました。
2階に2タイプのモデルルームがあり、私的にはダーク系の落ち着いた感じのモデルルーム気に入りました。
第1期の売り出し分には要望書（申込書？）全戸に入っているようです。（抽選は来週の木曜日）
南武線沿線でマンション探してますが、価格と仕様・設備は検討の範囲内。三井が売主と言う事も〇。
車を諦めれば、資金的にも予算内に納まりそうです。
週末は確実にラゾーナに出掛ける我が家にとっては立地も〇。
消費税増税前に決めるべきか、思案中。
結論、ペアガラスに関して、
パークホームズは標準設置なので、入居後管理組合に申請したり何十万円も払う必要は無し、以上。
他のテーマに移りましょう。
ここも工業地域ですから、将来に渡ってどんな嫌悪施設が作られるか分からないですけどね。
せめて準工業地域なら全然マシなのですが。
工業地域には騒音や振動を発する操業権があるので、新興住民が問題提起しても
あまり行政は介入しない傾向があるようです。
バスは東口のほうが充実してるんだよねえ～
本数多くて道路も広いしさ。
まあ、三井で安けりゃ交通不便でも飛びつく人多いだろうね。
尻手駅は使いづらいよ。浜川崎線利用者はいいだろうけど。
バスはそこそこ本数あっても、雨の日とかひどいよ。二国近辺で詰まる。
三井で安いから飛びつくのでしょうね。
結露君とか、たかだかリフォームに管理組合の特別決議とか、検討層が無知識な層なことがよくわかる。
ちょうどバスを使いたい雨の日と週末に、ひどいと川崎駅から末吉橋まで渋滞が続きます。
自転車でラゾーナとか言ってる人は、陸橋を自転車で渡る気でしょうか。
車を運転していると、陸橋の自転車はとても怖い。自分の子供には絶対に通らせたくないです。
三井で安くて飛びついて･･･何が悪いのかわからない。
無名で高くて飛びついてるならまだしも。
ようは何を重視して買うか、でしょ？
ラグゼの隣に立つパークホームズをみて、ラグゼの仕様を恥ずかしく感じる人もいるのですよ。
矢向パークホームズは現行法令不適格の既存不適格で、比較は難しいでしょ。
尻手のパークホームズとラグゼの比較してみました。
やはり価格差があるので、ラグゼの方が圧倒的に良さそうですね。
建物は、ほとんど同じですね。（長谷工の20m規制パッケージ）
直床＋二重天井。天井高はラグゼ2.4～2.5m、ニモは2.4m。
駅までのアクセスは、ニモは尻手駅まで850m（陸橋有）、ラグゼは矢向駅まで350m（平坦）です。
ニモ完敗。
川崎駅までは、ニモ1.8km、ラグゼ2.1km。陸橋を考慮するとラグゼ有利？
室内設備は、若干ニモ有利？ オール電化とガスは好み。
駐車場は、ニモは機械式、ラグゼは自走式。ニモは将来の修繕に大きな不安あり。
買物利便性は、ニモは陸橋を越えた駅の近くのまるき（650m）、サミット（700m）。
ラグゼは矢向駅近くの食品館あおば（300m）、ローゼン(600m)、サミット（700m）と矢向駅と塚越の商店街。
ニモ完敗。
立地は、ニモは工業地域の真ん中。周囲に工場あり。大型自動車の往来あり。
ラグゼは準工業地域に囲まれた工業地域で、北面が工業地域だがキャノンの研究所なので、
周囲に騒音など心配なし、閑静。
ニモ完敗。
意味不明なラグゼ押しがいるようだが、
ラグゼより坪単価30万は安いので、まじめに比較してもしょうがないぞ。
ここは立地が悪い分、価格を抑えてきてる点で評価できる。
スーモに載ってる西向き1Fながらも70.53㎡で2790万は相当な安さだしな。
立地が不便だが、車通勤のガテン系ならOKだろ。
はい、大変魅力的な価格です。予算の関係で南向きは諦めてましたがここなら南向き検討できます。もうすぐ1期ですが、抽選になるんでしょうか？！かなり迷ってて！！
三井の安心といっても
三井が夜間の暗さや陸橋の自動車の走行から
歩行者や自転車を守ってくれる策を講じてくれるわけでなし
クロスガーデンも想像より地味で、魅力薄だった
このあたり周辺のマンションは機械式駐車場ばっかりでした。妥協するしかないですが...、維持費は気になりますね。余分な共用施設はないので今のところ管理費&修繕積立安めですよね。
近隣でも大規模マンションだと、
自走式駐車場が多いですよ。
オールパークス、ファインフロント、アクアグランデ、ラグゼ、、
機械式は維持コストも高いし、
何より車出すまでに時間がかかるため、
雨の日とか最悪です。
駐車場に限れば
オールパークスは一部機械式（少数）だけど、自走式がメインで全世帯分確保で、料金も安い
ファインフロントは自走式だけど、周辺の民間駐車場並の料金と高く、台数も少なめ
ラグゼは、自走式だけど、入居者全世帯分はなく、料金もどちらかというと高い
となると、自走式で全世帯分の台数スペースが確保され、価格も安いのはアクアグランデ
アクアグランデは管理費に駐車場代を乗せてるから、管理費が高いです。
それを考慮しても、ここのパークホームズの管理費＋駐車場代は、自走式の物件より高いです。
アクアグランデは500戸で1Gbpsを共有しているようですね。
P2Pを常時する人が何人かいると、全家庭がネットを使えなくなりそうです。
ここって、来年秋入居ですよね
新政権次第だけど、今のままじゃ、一番優遇税制的に残念なんだよね
もし、省エネや環境対策の優遇税制が拡充しても
今更、物件の仕様がかわるわけでないし。
子供の小学校入学前にと思っていたけど、
消費税増税直前まで、検討を引き延ばそうかな。
その頃になれば、もっと、税制も見えてくるだろうし。
２０１さん
機会式駐車場のメンテナンスは多い所で年に6回位やっているそうですね。機械式駐車場の
維持管理費の目安はエレベーター式、循環式だと年に１台10万円、多段式だと１台7万円位
だそうです。自走式だと年に1万円位の様なのでかなりの差がありますね。これは１台の
値段ですから何十台にもなると結構な金額になってしまいますよね。
ここのパークホームズ、この価格で床暖房・ディスポーザー・ペアガラス・カーシェアリング付きなのは安い。
回りの営業がネガりたくなるのもわかるわ。
手付捨ててでも三井に乗り換え考えてる契約者多いんだろね、きっと。
機械式駐車場は法定耐用年数15年程度で、20年もすれば絶対に入替が必要になります。
2段式だと安くても2台300万はしますから、211台だと3億はかかるでしょう。
15年経たずとも故障すれば数十万単位で修理費用はかかりますし、
利用見込より利用者が少なければ、利用されていなくても保守費はかかります。
かといって撤去するにも、解体費＋処分費＋地下ピットの穴埋めに80万はかかります。
分譲後10年以上経過する機械式駐車場を設置するマンションには、
やはり何らかの維持に関する問題を抱えるところが多いようです。
機械式駐車場の物件を選ばない選択は、将来のリスク軽減になります。
確かに、本音を言えば機械式駐車場は避けたいところですね。
中庭があるのはうれしいけれど、敷地に余裕があるのなら
なぜ自走式駐車場にしなかったのでしょう･･･
他物件に比べて、設備、費用面で魅力を感じているので
検討している者の愚痴でした。
立地がイマイチな以上、設備を充実するしかないよね
何も、マンション・建売供給過剰な矢向で、
残り物みたいな、矢向のハズレ（鶴見川に近いほど地盤も悪いのに）の立地に
建てなくてもいいと思うのだが。
ここに限らずだが
土地があったら、需要おかまいなしにマンション建てるってのもなんだろうね。
モデルルーム見て、先走って決める前に、
日没後、それこそ中学生が塾から帰るような２０時頃とか
仕事帰りと思って２１時頃、徒歩ないし自転車で、マンション予定地に
行ってみたら。今の時期なんて、寒い分、よけい暗さが圧倒されるから。
設備より立地、生活のしやすさなら、ラグゼのほうが遥かにマシかなと
思ったけどね。
＞機械式駐車場は法定耐用年数15年程度で、20年もすれば絶対に入替が必要になります。
税法上の耐用年数が15年だからって言って20年で“絶対”入替必要にはなりませんよ。
通常は各設備の交換・補修を適切に行えば20年で全体を入替何て有り得ません。
1台あたりのメンテ代を年間7～10万円程度なので、駐車場使用料月額8000円～の設定で有れば一般的。
デベによっては、管理費・修繕積立金を安く見せる為、駐車場使用料上乗せしたり（もちろん逆もあり）するので、まっ駐車場使用料だけでは判断できんけどね。
また、自走式立体駐車場だと上屋のメンテ代は当然かかる。
なんで、将来のリスク考えるのであれば、駐車場使用料・管理費・修繕積立金まで含め比較した方が良いよ。
機械式８０００円なんて考えらられない
オールパークスもアクアも、機械式なら５００円から１５００円程度
自走式は３０００円から高くても６０００円台（アクアは４０００円台）
だからといって、管理修繕費がべらぼうかというとそれほどでもない
結局、土地がないから機械式にせざるを得ないこことかが
いろいろ近隣の他の物件の駐車場事情を勝手に解釈してる感じがする
ちなみに、ここって、駐輪場は一世帯あたり2台分は最低でも
確保されているのかな？
先日、モデルルームいった時に、そのへんのことまで聞かんかったわ
駐輪場は、上下段あわせて、１世帯あたり2台は確保できます。
駐車場は、211台分が、全て契約されれば、
一段目１４０００円、４段目８０００円の目安。
ただし、211台全てが契約されず、たとえば、150台くらいしか入居者が駐車場を必要とせず、
稼働率が低ければ、駐車場代の料金が上がる場合もあるみたいは話をMRでは聞いた。
入居世帯の３分の２が、月額８０００円以上の駐車場を利用するかは、
（昔なら考えられるかど）最近は自動車保有率が下がっているのでどうでしょう。
それと、自転車は西口から出入りしないといけないので、
メインエントランスからは少し離れる。
自動車は北口から出入り。
>219
そんなことはない。20年程度で入れ替えるのが一般的。長くても25年。
大規模改修（主要部品交換など）が必要になるので、そのあたりの年数で割に合わなくなるから。
あと、故障時の修理代も考慮されていますか？機械式は頻繁に故障します。
ざっくりと、メンテ代だけで6,000円/月、修繕費の積立5,000円、リプレースの積立6,000円で、
この計算では月17,000円は要する。
ちゃんと勉強しましょうね。
機械式を設置しているマンションでは必ず問題が発生するので、
インターネットで調べればいろいろ見ることができます。
土地活用上の制約の解決以外に、機械式には何一つ利点がありません。
ラグゼもいいんですが、内装や設備を削ぎおとし過ぎてて、
ちょっと残念かな。
隣のパークホームズがも少し築浅だったら中古でも良かったんですけど。外観も素敵だし。
奥さん目線なら、収納など設備が充実していたほうがいいのでしょうけど、
毎日の通勤を考えると（これは男女ともにだろうけど）
少しでも通勤が楽な立地がいいよね
＞ただし、211台全てが契約されず、たとえば、150台くらいしか入居者が駐車場を必要とせず、
＞稼働率が低ければ、駐車場代の料金が上がる場合もあるみたいは話をMRでは聞いた。
んな、ばかな
このマンションは駐車場の稼働率が６０％で試算されて計画がもとよりできています。
つまりは、もとより130台くらい使われたら、収支は変わらず、もっと使われれば、修繕積立金は
安くなる計算です。ここが三井とほかの会社の違いだと資料を見せて説明を受けましたよ。
＞この計算では月17,000円は要する。
こんなはずねえじゃん。そしたら世の中の機械式の駐車場はないぞ
ラグゼがいいなら、早く買えばいいじゃない。っていうか、はやく買ってくれよ。
建てこみ感いっぱいのマンション買って、満足してくれ。完成しても売れ残っている奴だから
値引きもしてくれると思うよ。
＞将来のリスク考えるのであれば、駐車場使用料・管理費・修繕積立金まで含め比較した方が良いよ
あとは、駐車場の空きをどれくらいみているかだよ。修繕計画の内容に間違いがないか、素人はそれすらも
わからないけど、空き率は一目でわかる。
営業の言うことを鵜呑みにされてる方々がいますね
この価格帯で駐車場が18000円だと、ターゲットの年収層の年収500万円台には敬遠されてしまうので、
あえて将来に無理のある使用料を設定してるのだと思います
マンション管理士のブログなどを読めば、この使用料では維持できないことが分かります
デベが○○だから大丈夫とか考えるのはあまりにも安易です
二子玉川のマンションでは、駐車場０円ってのがあって、完売しとりますがな。
0円のマンションなんて世の中にいっぱいありまっせ。
ネットで駐車場0円で引いてみなされ。
ここはどっかのマンションみたいに、プールやゲストルームなんかがないので
安いのは当然でしょう。347戸もあればふつうでも管理費は安いはず
管理費も修繕積立金の構成としては、いいんじゃない
1期1次が45戸って・・・要望書が45戸しかなかったということですよね
今は高値掴みさせられる可能性が高いので、竣工までは期間が長いですから当分は様子見が懸命ですね。
45戸以上の要望があったので、1期2次、3次…と展開しているそうです。
価格もこれ以上下がることはないかと。
ウォールドアの部屋が人気のようでした。
検討しているなら、お早めに。
南むきのD棟、西向きのC棟、値段がけっこう違うので悩んでます。他の物件ともまだ悩んでますが...。でもやっぱりここが価格安いです。何ででしょうか。
立地...そうですね。だけどこの辺の分譲はどこも立地は似たり寄ったりじゃないかなぁ。線路近かったり、川近かったり、ここは工場と隣接してたり。ただ尻手住民からすると静かで住みやすいし、小学校中学校評判悪くないし、川崎まで出れば東京まですぐなので、悪くないですよ。
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
6,598万円・7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.59m²・70.34m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
|
3LDK～4LDK |
|
67.07m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
|
5298万円～6498万円 |
|
3LDK |
|
60.25m2～70.13m2 |
|
総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
|
3,800万円台予定～6,600万円台予定 |
|
1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
64.60m²～75.60m² |
|
総戸数 231戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
|
4648万円～5498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
|
60.9m2～76.98m2 |
|
総戸数 32戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
|
3900万円台～6200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.57m2～68.67m2 |
|
総戸数 140戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
|
4400万円台～5700万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.05m2～62.35m2 |
|
総戸数 37戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
|
5,178万円～5,338万円 |
|
3LDK |
|
73.80m²～75.64m² |
|
総戸数 74戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
|
3,900万円台予定～5,800万円台予定 |
|
2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
66.41m²～73.60m² |
|
総戸数 173戸 |
