ミオカステーロつくば竹園

実に14階相当だね。模型みて驚いた。
駐車場代や管理費は、意外に納得できる範囲だったよ。車の大きさによって金額も違うし。
これだけ戸数が多いからこそ均して負担できる金額なのかもしれないけど。
ま、今後金額は年数を経て変わっていくだろうけどね。

あ、1階を地下と数えるから13階建てくらいかな。それにしても高い。

>>38, 39
地下部分は、どの程度によるかもしれませんが容積率算入を免れるためにやっている
パターンがありますよね。（東京とかでは実に多い）　これだと結構悪質。
一方、高さが45mを超えると、法規上では扱いが変わってくるのですが、
それを15階建てで普通に作ると階高が確保できなくなりますね。2重床/天井として
かつ天井高さを確保して、15階だてを45mに収めることは不可能ですので、
14階建てのほうが良心的と聞いたことがあります。　URとかが首都圏で建てているのには
14階建てが多くって、15階建てというのが少ないのにはそういう理由があるのだと
詳しい人から伺いました。
　そのどちらか（両方）の関連ではないでしょうか。

ここ HPで見ると 容積率を、399.6%と、ぎりぎりまで使い切っているようである一方、
容積率対象外面積がかなり大きいので、地下扱いで容積率算入を免れているようですね。
この戸数を収容するには、地下に掘らないと建築基準法違反になるはずです。

ということで、高さが地面から測って45mぎりぎりまで使っていれば良心的。
そうでなければ悪質とみます。　MR訪問する余裕がなかなかとれないのですが
情報交換できれば。　　ここ2重床・天井なのでしょうか？？　HPによると2.5Mで
かなりフラットな天井になっているようなので、ちゃんと2重化しているようなら、
45Mに15階は収容困難でしょうから。
ところでエスペリアって何階建てでしたっけ？

>43,44
え、あんなのが容積率に入ってないのかぁ。そりゃあ、えげつないですね（と私は感じる）。
山田スレのごちゃごちゃは、このやり方が条例に引っかかる（複雑なので解釈の違いもありそう）自治体
もあるってことでしょうかね。なんとなく、全体像が見えてきた気がします。
　それだけに、現時点ではお買い得といえばお買い得なのでしょう。

少しでも傾斜地があれば平均地盤面という考え方を使います。平均地盤面で地下で確認申請が通れば
容積率は0.3プラスになりますネ。　つくば市は平坦地が多いので過去の事例がない面、地下住戸確
認申請による許可が通りやすい面があるそうです。起伏の激しい横浜市などはなかなか地下確認申請
は通りにくいのが現在の状況です。

マンションのメンテナンス費用高くつきますよ！5年10年先は本当に見えません。
不透明です。仮に山田建設が倒産なんて事態になったら恐らく管理会社が変更して、
当初の長期修繕計画が変更、大規模修繕費用の個人負担は大きくなる可能性ありますね。
今本当に生き残りをかけてマンションメーカーさんは必死になってます。マクロ的視野
で考えた方が安全かと思います。会社の財務状況が悪化すれば管理会社（MCサービス）
に収めているで修繕積立金・管理費が会社の運用資金にいつの間にか使われる可能性も
あります。マンション選びは5年10年後またはその後分譲主が存続しているかも検討する
際の重要なポイントになります。

販売コスト削減の為モデルにいる販売員は恐らく殆どは派遣社員です。

各特定行政庁によって相違します。

>49残念、それはハズレ。推測でものを言わないほうがイイよ。
見てる人は見てるし、訴えられても知らんぞ。

>>47 建築士さん
　やはり2階から上だけで容積率400%をスリーナイン達成とかな訳ですね。
都内や横浜のみならず、地方都市でまでこれやる会社が現れましたか。
そこまでやっている割には、そんなに安くなっているようには思えないのですが、
つくばはミニ土地バブルで、入札価格が跳ね上がっているせいでしょうか。

横浜でさんざんやってきて、山田の得意技ではあるわけですね。　

>>53 ここの山田建設の個別板参考。　
横浜あたりで散々悪さしてきて、こっちに引越してきたよう。

はいはい、ここは個別の物件スレなんだからさ、
僻みっぽくてうざがられるからデベの悪口はあっちでやろうよ。

「つくばエクスプレス」の本数は現段階で1時間4本ですが今後電車の本数は増えるのでしょうか？
都内にいる者がつくば市へ移り住む場合、その辺がとても気にかかります。

54さんへ
山田は今後各地方中核都市での分譲を視野に入れてるとか？

55はなんか必死さを感じさせますが...
>>45　残念ながら、悪質なほうです。　最近までつくば市民でしたが、週末は
横浜に帰るという2重生活をしていました。 向こうでこの会社のつくった物件で
トラブル起こしていたのの近くに住んでいました。　googleあたりで、
地下室マンション　＋ 山田建設 + 横浜　あたりで検索すれば沢山事例がでてきますが、
まぁ相当酷い違法(とまでいって悪ければ脱法）行為を繰り返してきた会社です。
ここの会社板は、ちょっと荒れていますが、『火のないところに煙は立たない』です。
　ここの15階確保は、2階から上だけで容積率の399%超いっていますから、単に
床面積を稼ぐためだけに地下階を設けているんですよ。　
　大体、売主と、施工が同じ物件ってのだけはお奨めしかねます。 発注元と、
発注先が同じなんですよ。　チェック機能はきくはずもありません。
この会社に関してだけは会社名指定でやめておけといえると考えます。
　住不がでてきていますが、契約とるまでです。実際に入居時にトラブルが
起こった場合に担当するのは住不ではないことに留意してください。

資本主義社会なんだからようはどの会社もうって利益が出て社員の懐が潤えばいいわけです。

あああ、ここも変なのが湧いちゃった。
別な場所で情報集めようっと。

管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。

にほんの建築基準法の適用がない地域で分譲するしかもうイメージアップはできないでしょう。

山田さんの現在までの分譲戸数2万戸？　1戸あたり平均２万円の管理修繕積立金であれば
簡単にけいさんして月4億円？年間48億円の管理修繕費が○Ｃへ入金されるワケですね？

今日モデルへいきましたが、オール電化つくばではなかなかありません。
女房はけっこう前向きです。　抽選先着なのか第1期販売から数回に販売
時期わかれますがじぶん達の希望の住戸倍率たかそう。
そのへんの取り計らいはどうなんでしょう。

オール電化は一応、市内ではここが初めてなんじゃないですか？
自分も実演会みたいなのを楽しんで見てきましたよ。

どんなに優先ぽい時期に申し込んでも人気住戸は結局抽選になりやすいみたいですよ。
早期で締め切った7000万円台のいちばん高い部屋ですら10倍近かったっつう話です。
「微妙に人気かも」程度のところだと、
営業同士でなんか調整つけるみたいなことは言ってましたけど..

抽選はローンがとおるかたをまず最優先していくみたいですね。
私なんか筑波大学勤務の国家公務員なんでけっこう優遇され
るみたいですが、希望部屋はかなり倍率たかく難しいみたいですね。
第二希望もいれてますが、第一希望がだめならどうしよおうか
再検討するつもりです。人気のある部屋ばかり集中してけっこうか
たよりあるみたいですね。

上の方のレスにもありましたけれど、
早々に決まった中では特に、筑波大とか研究所勤務の人、結構多いとききましたよ。
健闘お祈りします。

だけどつくば市の新築物件で7,000万円台たかいです。140平米以上あるんで
かなり間取りはゆったりしてますが、つくばでは7,000万円はたかい・・・
つくばで戸建7,000万円っていったらけっこうひろい土地付戸建買えます。
マンションか戸建かはたしてどちらが正解なんでしょうか？
つくばはマンション不毛の地でエキスプレスが開通後土地バブルがおこると
いってますが、急激な上昇がないので中古になった時にマンションだと評価減
になる可能性たかいです。

「つくばエクスプレス」は木更津の「東京湾アクアライン」と
同じく最初のころだけ盛り上がり、その後下火になるなんて心
配あります。どうなんでしょう？4月1日に公示価格が発表され
ますが上昇はどの程度ですかね？一時期だけ上昇してその後下
落なんてことがあればやはり7,000万円台はたかい・・・・・
土地バブルでたかいのかそれとも建物の仕様その他の部分で
お金をかけてるからたかいのかそのあたりですね。
10年後売却した時4,000万円・5,000万円とかで売れないなん
て事になったらちょっと考えてしまいます。
売却時の含み損は購入時の価格の10％〜20％以内もしくはよくを
いえば同額か購入価格より上で売却したいのが本音。
エクスプレスは黒字路線になるんでしょうか？そのあたりが
キーポイントかなって思います。

>69
市内には、一種低層住専(?)が異様に少ないので、広い庭付き一戸建てで、隣にマンションが建つ心配が無い
ような物件は、そもそもほとんど無いように思います。地元民向けを除いては・・・。
7000万円で買える葛城は、駅が不便だし、庭が広いとはいえないし。

　南西角とかで坪150万超えってのは、23区内でも城東地区ちょっと駅近くだったら
もっと安いのがある価格なのですが、柏の葉の免振も流山？にしては別格の値段でしたから
TX効果で凄く上がっていますね。
　ここ地下室の1/3の容積率免除を利用して、14階分で400%を達成しているわけなので、
実際の容積率を、430% 程度に見ると、”原価”が　105万/坪であるためには、
建築費65万とか思っても、元の土地の入手価格が 160万/坪とかでなければいけないと
いうことになります。
　H17の路線価で13-14万/平米の場所なので、路線価3倍かなり超えとかで、土地入手を
行っていることになるかと考えるのですが、これは都内湾岸とかの激戦地の水準ですね。
このあたりのマンション相場水準と比較してどう思われますでしょうか？
ちょっと投機的な水準に達していて、TX沿線に次々と大型のマンション計画があることを
考えると、つくばが勤務先の人にしか薦められない水準にあると思うのですが。
実際に、東京方面への通勤用に購入するような人はどの程度いらっしゃるのでしょうか？

　つくばの友人が購入を考えているようで、相談に乗ってくれとか言われましたので、
来週末あたり見にいってみるつもりです。

やけに拘っている方がいますが、7000万円の部屋って、地権者用の特別仕様？の部屋らしいから相場
として参考にならないですよ？

>74
購入価格に関しては、駅周辺のマンションとしては、突出して高いとは思いません。
それどころか、駅からずいぶん遠いところまでこのレベルの価格に追随してきたのには正直なところ
驚いてます。

ココに限らず、つくば駅周辺は東京への通勤用に買う物件じゃないですね。
それだったら少しでも東京に近い駅のTX沿線に購入した方が遥かにお買い得では？
快速が止まる駅でもまだまだ安いところは有るはず。
(街自体が未開発というのがネックというか、交換条件になるとは思いますが。)

このあたりは、つくばへの勤務や通学用途が魅力的だから注目されていると思うので。
この学区を手に入れたくて無理してでも購入するという方も大勢いらっしゃるのです。
他所とは比較しにくい、そういう特殊な場所でもあります。

戸建ては駅直近にはたたないですからね。

TX駅5分以内指定での購入指定者というのは結構いたと聞いています。無論
三郷・八潮のほうが坪単価では安いに決まっていますが、もともと工業地域でしたから
特に教育などの環境面でこっちっていう東京方面通勤の人がいてもよいと思います。
時間はかかりますが始発駅のメリットは大きいはずです。　さすがに電車のっている
時間は長いので、駅直近を指定してくるそうです（地元不動産屋談）
　賃料収入狙いやら、転売狙いやらがいっぱいでた　OSIも 1/2の瞬間売りきり
に比較すると、3は結構苦戦しましたから。　ここの駅距離は、そういう人に
とってはぎりぎりもしくはやや遠すぎということになるのではないかと思います。
最近販売したエスペリア(確か15階です；碓井さん信者にとっては45m制限では
やってはいけない設定ですね）の坪単価とかと比較して、高すぎる設定となって
いるとも思いません。　完売は間違いないかとは思います。

つくばの優秀な小中学生さんたちにも、
TXによって東京への有名私立へ（転居なしで）通学へのみちがひらけたわけなので
駅近物件はそれだけでも魅力だと、この年代の子を持つ同僚は言っていましたよ。
もともと市内に住んでいるが、そのためになるべく駅に近いところへ引っ越しても良いと。
筑波大学も、関東地区内での通いの受験生を増やせてメリット多いのでは？


ちなみに、7千万円というのは、15階の1部屋だけですね。
社長か芸能人でも住むのかと思ったのですが(笑)。
のこりの130平米越えは1階と3階にひとつづつで、間取りを見る限りでは二世帯仕様な感覚ですか。
これらの下層階でも5000万円台ですからすごいとは思いますが。
それらの特殊部屋を除けば、南棟は80-90台平米、東棟は70台-100ちょっと平米といったところです。
5000万円を越えるのは主に南西角の上層と、東南角の中層から上の間取りだけではないかと思います。
いずれにしても、同じ間取りでも上の方の階はだいぶ下層階と値段の差がありますね。

デイズタウン内のスーパーに行ってきました。78円の醤油につられて（ｗ
前の道が大変な混雑でしたが、あの立体駐車場と道路環境…交差点近く…等
いったいどうなるんでしょう…？？

都内へ通勤する方でTXを利用する人は柏の葉あたりが限界かなって思います。
それより先はかなり難しいですね。東京城東エリアなんて結構いまやすくなっ
てるんで東京への通勤者が茨城までいくとは考えにくい。
　やはりつくば方面購入者のほとんどが茨城県内勤務者でしょう？

モデルいきましたがけっこう人でごったがいしていて
やはりつくばで分譲マンンションは珍しいのでしょう？
私ものぞいてみましたが、りっぱな仕様ですよね！
本当にこんな贅沢な仕様なのかなって目を疑いますが
価格が５千万円台で駅近いのはいいですが、やはり
ちょっと高いって気がします。戸建でつくば市郊外ですと
新築で庭付き2,000万円台で買えます。

>78
このへんは昔から大型スーパーだったから、土日はいつもそんな感じなのですよ。
あの交差点のせいで、南東角の部屋はあまり魅力を感じませんでした。
スーパーの繁盛は有り難いですが、購入前にこの喧噪を調査＆覚悟すべきでしょう。
これからホテルやビルも建つというし、今後何年かは更に賑やかになりそうですね！

>79
県内、というか市内通勤者が多いそうです。
東京への電車の本数を考えると、守谷あたりもいいかなと思ったのですが。

つくばの人は通勤用・家族用と車2台所持している方けっこう多いので
マンションですと車庫代かかりますのでそのへんがどうかなーって思います。
入居者に対して1台分だけなので他に車庫かりないといけないので大変
です。分譲マンション買う方は車通勤から電車通勤へ切り替えるとい
うことになりますけね？

つくばEX本数少ないですね。今日インターネットで調べて家族でいくつかモデルを見に行きましたが
やはりつくば遠い。いくら便がよくなっても田舎ですねつくばは・・・・・・・

いや、そもそもこのへんは線路沿いに会社なんてないですよ(笑)
このあたり（共稼ぎは別として）とりあえず、買い物用に車は要らない環境だけどね。
128パーセント供給だから、運がいい人も出てくるでしょう。
ハズれたら周辺駐車場は早いモノ勝ちかな。

>>79 そうだと思いますね。東京方面への通勤を考えてここってのは考えにくいでしょうね。

つくば市郊外はほんと田舎・・・今後EX沿線の駅で徒歩15分圏外は発展の可能性薄いかな？

つくばに限っていえば、徒歩15分程度なら便乗して「TX駅近」と宣伝の新築マンションが最近いくつか
あるよ。
値段まで駅前とさほど変わりないレベルでつけてくるので、ホントに売れてるんだろうか気になる。

その他のTX沿線(県内)は未開発なところが多いから、そもそも徒歩15分圏外は人が住んでないよ(笑)。
5分でも怪しい。

ミオは１４階ですか。
それとも半地下を入れると１５階ですか。

価格表見る限りでは、半地下(といってもそんなにもぐってないみたいだけど)1階と呼んでいるようですよ。
15階建てです。