ミオカステーロつくば竹園

>20
ヒロサワのビルは20階建てってききましたよ。(三井より高くなるとか？)
東横インより前に、まちBBSで話が出てました。
そんな感じだから、日当たりとかは東側はけっこうきついかもねえ。
安いから、買う人は買うだろうけれど...

東はそういう事情だったのか... これで地方都市としては普通の値段のような気が
するんだが、つくばに常識は通用しない　か。

っていうか、つくばは今まで安過ぎたと思うね。（電車がない頃と較べても仕方ないんだけど。）
TXの要所の駅前だったらこんなもんだと思う。
土地の値段が上がってるらしいから、駅周辺の新築マンションは最近はだいたい同じような値段。

いや東京方向への交通利便性では説明できないよ。　三郷だの八潮より高いもの。

三郷とか八潮っつう土地柄がよくわかんないんだけど、街の完成度としてはどうなの。
つくばはよい学校や、研究所等の大型勤務先が固まってるとか、そういうのもあるだろうし。
ただのベッドタウンじゃないってのも大きいかもね。
マンション以外の駅前開発も進んでるし。
まあとりあえずバブルですよ。
5〜10年後はビルだらけになってるでしょうこのへんは。
そのまっただなかを楽しんで住みたい人はこの物件を買うってことかな。

営業さんの話によると、優先分譲では
主に地元の公務員とかお医者様が契約したそうですよ。
やはり学区が良いとの理由だそうです。
古い官舎から引越ししたいけど学区は変えたくないとか・・・。
竹園や吾妻地区の教育環境が良いのでしょうね。

そうなんだ。
だから、1戸しかない7000万円台の部屋が抽選になるほど人気集中だったりしたのね。
営業さんから聞いて驚いたよ。
確かに、お医者さんなら買えるね〜。

優先分譲のときは、南東の角部屋とか、高層階とか、高い部屋もけっこう埋まって(売れて)たね。

絶対検討したい物件ですね。外観のセンスなんか評判程悪くないし価格もまずまず
なんで、今まで見た物件の中では一番検討したい物件です。

医学部だったら春日3丁目のほうの物件のほうが近くてよくない？
(と釣りにマジレスしてみる)

(^^)

残りは数棟らしいですよ。

３３＞残りは数棟らしいですよ。
失礼。サーパスつくば研究学園の間違いでした。

そんなに売れているの..まぁ車があれば気にしないのか。
やっぱり筑波は車社会ですね。　

いや、車社会だったらわざわざ線路っぷちのマンションなんて買わんだろうよ...

>34
いや、それなら「棟」じゃなくて「戸」ですよね？
みらい平は「棟」かもしれませんが。

なぜ一階が半地下なのか。
山田は地下が得意らしいけど、排水設備必要だし、湿気が溜まる、
歩行者に室内を覗かれる。
何か理由があったら教えてほしい。

一階というよりも地下ですね。
15階建てにするといろいろと手間とコストがかかるので、14階建て＋地下1階にしているようです。
地下でも、売れれば、開発のコストパフォーマンスとしては良いと判断して、半地下を採用するの
でしょうね。えげつないと思われる方も多いでしょうが、人それぞれでしょう。
歩行者に室内をのぞかれないように、専用庭の外に壁があるようですね。一階部分を半階分上げて、
地下と一階を住戸にできているのは、工夫の一つとみることもできなくもありません。

マンションでのタワー駐車場ってすごい。
そこいらの低層マンションよりずっと背が高い。
山田さんやりますね。
重量物が重なっているので十分な耐震設計を
しているはず。
メインテナンス費はどうなのかな。

実に14階相当だね。模型みて驚いた。
駐車場代や管理費は、意外に納得できる範囲だったよ。車の大きさによって金額も違うし。
これだけ戸数が多いからこそ均して負担できる金額なのかもしれないけど。
ま、今後金額は年数を経て変わっていくだろうけどね。

あ、1階を地下と数えるから13階建てくらいかな。それにしても高い。

>>38, 39
地下部分は、どの程度によるかもしれませんが容積率算入を免れるためにやっている
パターンがありますよね。（東京とかでは実に多い）　これだと結構悪質。
一方、高さが45mを超えると、法規上では扱いが変わってくるのですが、
それを15階建てで普通に作ると階高が確保できなくなりますね。2重床/天井として
かつ天井高さを確保して、15階だてを45mに収めることは不可能ですので、
14階建てのほうが良心的と聞いたことがあります。　URとかが首都圏で建てているのには
14階建てが多くって、15階建てというのが少ないのにはそういう理由があるのだと
詳しい人から伺いました。
　そのどちらか（両方）の関連ではないでしょうか。

ここ HPで見ると 容積率を、399.6%と、ぎりぎりまで使い切っているようである一方、
容積率対象外面積がかなり大きいので、地下扱いで容積率算入を免れているようですね。
この戸数を収容するには、地下に掘らないと建築基準法違反になるはずです。

ということで、高さが地面から測って45mぎりぎりまで使っていれば良心的。
そうでなければ悪質とみます。　MR訪問する余裕がなかなかとれないのですが
情報交換できれば。　　ここ2重床・天井なのでしょうか？？　HPによると2.5Mで
かなりフラットな天井になっているようなので、ちゃんと2重化しているようなら、
45Mに15階は収容困難でしょうから。
ところでエスペリアって何階建てでしたっけ？

>43,44
え、あんなのが容積率に入ってないのかぁ。そりゃあ、えげつないですね（と私は感じる）。
山田スレのごちゃごちゃは、このやり方が条例に引っかかる（複雑なので解釈の違いもありそう）自治体
もあるってことでしょうかね。なんとなく、全体像が見えてきた気がします。
　それだけに、現時点ではお買い得といえばお買い得なのでしょう。

少しでも傾斜地があれば平均地盤面という考え方を使います。平均地盤面で地下で確認申請が通れば
容積率は0.3プラスになりますネ。　つくば市は平坦地が多いので過去の事例がない面、地下住戸確
認申請による許可が通りやすい面があるそうです。起伏の激しい横浜市などはなかなか地下確認申請
は通りにくいのが現在の状況です。

マンションのメンテナンス費用高くつきますよ！5年10年先は本当に見えません。
不透明です。仮に山田建設が倒産なんて事態になったら恐らく管理会社が変更して、
当初の長期修繕計画が変更、大規模修繕費用の個人負担は大きくなる可能性ありますね。
今本当に生き残りをかけてマンションメーカーさんは必死になってます。マクロ的視野
で考えた方が安全かと思います。会社の財務状況が悪化すれば管理会社（MCサービス）
に収めているで修繕積立金・管理費が会社の運用資金にいつの間にか使われる可能性も
あります。マンション選びは5年10年後またはその後分譲主が存続しているかも検討する
際の重要なポイントになります。

販売コスト削減の為モデルにいる販売員は恐らく殆どは派遣社員です。

各特定行政庁によって相違します。

>49残念、それはハズレ。推測でものを言わないほうがイイよ。
見てる人は見てるし、訴えられても知らんぞ。

>>47 建築士さん
　やはり2階から上だけで容積率400%をスリーナイン達成とかな訳ですね。
都内や横浜のみならず、地方都市でまでこれやる会社が現れましたか。
そこまでやっている割には、そんなに安くなっているようには思えないのですが、
つくばはミニ土地バブルで、入札価格が跳ね上がっているせいでしょうか。

横浜でさんざんやってきて、山田の得意技ではあるわけですね。　

>>53 ここの山田建設の個別板参考。　
横浜あたりで散々悪さしてきて、こっちに引越してきたよう。

はいはい、ここは個別の物件スレなんだからさ、
僻みっぽくてうざがられるからデベの悪口はあっちでやろうよ。

「つくばエクスプレス」の本数は現段階で1時間4本ですが今後電車の本数は増えるのでしょうか？
都内にいる者がつくば市へ移り住む場合、その辺がとても気にかかります。

54さんへ
山田は今後各地方中核都市での分譲を視野に入れてるとか？

55はなんか必死さを感じさせますが...
>>45　残念ながら、悪質なほうです。　最近までつくば市民でしたが、週末は
横浜に帰るという2重生活をしていました。 向こうでこの会社のつくった物件で
トラブル起こしていたのの近くに住んでいました。　googleあたりで、
地下室マンション　＋ 山田建設 + 横浜　あたりで検索すれば沢山事例がでてきますが、
まぁ相当酷い違法(とまでいって悪ければ脱法）行為を繰り返してきた会社です。
ここの会社板は、ちょっと荒れていますが、『火のないところに煙は立たない』です。
　ここの15階確保は、2階から上だけで容積率の399%超いっていますから、単に
床面積を稼ぐためだけに地下階を設けているんですよ。　
　大体、売主と、施工が同じ物件ってのだけはお奨めしかねます。 発注元と、
発注先が同じなんですよ。　チェック機能はきくはずもありません。
この会社に関してだけは会社名指定でやめておけといえると考えます。
　住不がでてきていますが、契約とるまでです。実際に入居時にトラブルが
起こった場合に担当するのは住不ではないことに留意してください。

資本主義社会なんだからようはどの会社もうって利益が出て社員の懐が潤えばいいわけです。

あああ、ここも変なのが湧いちゃった。
別な場所で情報集めようっと。

管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。

にほんの建築基準法の適用がない地域で分譲するしかもうイメージアップはできないでしょう。

山田さんの現在までの分譲戸数2万戸？　1戸あたり平均２万円の管理修繕積立金であれば
簡単にけいさんして月4億円？年間48億円の管理修繕費が○Ｃへ入金されるワケですね？

今日モデルへいきましたが、オール電化つくばではなかなかありません。
女房はけっこう前向きです。　抽選先着なのか第1期販売から数回に販売
時期わかれますがじぶん達の希望の住戸倍率たかそう。
そのへんの取り計らいはどうなんでしょう。

オール電化は一応、市内ではここが初めてなんじゃないですか？
自分も実演会みたいなのを楽しんで見てきましたよ。

どんなに優先ぽい時期に申し込んでも人気住戸は結局抽選になりやすいみたいですよ。
早期で締め切った7000万円台のいちばん高い部屋ですら10倍近かったっつう話です。
「微妙に人気かも」程度のところだと、
営業同士でなんか調整つけるみたいなことは言ってましたけど..

抽選はローンがとおるかたをまず最優先していくみたいですね。
私なんか筑波大学勤務の国家公務員なんでけっこう優遇され
るみたいですが、希望部屋はかなり倍率たかく難しいみたいですね。
第二希望もいれてますが、第一希望がだめならどうしよおうか
再検討するつもりです。人気のある部屋ばかり集中してけっこうか
たよりあるみたいですね。

上の方のレスにもありましたけれど、
早々に決まった中では特に、筑波大とか研究所勤務の人、結構多いとききましたよ。
健闘お祈りします。

だけどつくば市の新築物件で7,000万円台たかいです。140平米以上あるんで
かなり間取りはゆったりしてますが、つくばでは7,000万円はたかい・・・
つくばで戸建7,000万円っていったらけっこうひろい土地付戸建買えます。
マンションか戸建かはたしてどちらが正解なんでしょうか？
つくばはマンション不毛の地でエキスプレスが開通後土地バブルがおこると
いってますが、急激な上昇がないので中古になった時にマンションだと評価減
になる可能性たかいです。