・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP http://www.298no1.com/
情報交換よろしくお願いします。
こちらは過去スレです。
ミオカステーロつくば竹園の最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2006-03-06 23:49:00
・TXつくば駅より徒歩8分に総戸数259戸
・つくば市初のオール電化マンション
HP http://www.298no1.com/
情報交換よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-03-06 23:49:00
物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市竹園1丁目8-2 他5筆(地番) |
交通 | つくばエクスプレス「つくば」駅から徒歩8分 |
種別 | 新築マンション |
総戸数 | 259戸(オーナーズサロン1戸、ゲストルーム2戸(スイーティア・レスティア)、キッズルーム(集会室)1戸、管理員室1戸を含む) |
そのほかの情報 | 構造、建物階数:地上14階地下1階 |
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¥1,100(税込) | ||||||||
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筑波の場合、重要なのはやはり学区ですよね。保護者の方が保護者の方だけに
竹園や春日はレベルが高いでしょ?郡部は安いかもしれませんが、子どもの教育
のことを考えれば、竹園等の中心部を選ぶべきだと思います。まあ、推薦入試とか
では不利かもしれませんが.... 。
ただ、この物件、なんか民間マンションっぽくないですね。周囲にたくさんある
大学や研究所の団地とあんまり見た目が変わらないというか...。物件内容や間取り
をみてもパッとしましせんね。それに高学歴の方なら、オール電化の危険性なんて、
十分承知でしょうに。IHクッキングは妊娠中の女性にとっては大敵ですよね。
>>09 >>11 さん
くだんの”学区”のレベルが高いのは、公立校に通ってくる子が公務員宿舎とかから来ている
パターンが多いせいで、別に先生の教え方のレベルが特別いいとかそういうのが理由ではない
ですよ。 国立(独法化されたのが多いけど、もと公務員宿舎に住んでいるというのは同じ)
の理系の研究所とか、つくば大とかで、両親とも博士号ありってのが一杯いて、そういうのは
交互に自分の子供に教育することができるわけ。
親のほうの頭がたいしたことなければ、いい学区だから子供が賢くなるってのはそう期待
できません。 これは、子供をこの地区の小学校に通わせていた経験から断言できます。
学区指定で人気がってのも随分変な話だなといつも思っています。
(なおうちは夫婦とも博士でもなんでもないです)
は、はちじゅうアンペアでも足りないんですか?
(現在30Aで暮らしている(電化じゃないですけど)ので想像できません..)
このサイトの掲示板のひとつに下記のトピックスもあったので読んでいたところです。
適正数値というのは、おうちの広さや人数にもよるとは思いますが参考になりました。
「マンションってふつう何アンペアですか?」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4708/
>>38, 39
地下部分は、どの程度によるかもしれませんが容積率算入を免れるためにやっている
パターンがありますよね。(東京とかでは実に多い) これだと結構悪質。
一方、高さが45mを超えると、法規上では扱いが変わってくるのですが、
それを15階建てで普通に作ると階高が確保できなくなりますね。2重床/天井として
かつ天井高さを確保して、15階だてを45mに収めることは不可能ですので、
14階建てのほうが良心的と聞いたことがあります。 URとかが首都圏で建てているのには
14階建てが多くって、15階建てというのが少ないのにはそういう理由があるのだと
詳しい人から伺いました。
そのどちらか(両方)の関連ではないでしょうか。
マンションのメンテナンス費用高くつきますよ!5年10年先は本当に見えません。
不透明です。仮に山田建設が倒産なんて事態になったら恐らく管理会社が変更して、
当初の長期修繕計画が変更、大規模修繕費用の個人負担は大きくなる可能性ありますね。
今本当に生き残りをかけてマンションメーカーさんは必死になってます。マクロ的視野
で考えた方が安全かと思います。会社の財務状況が悪化すれば管理会社(MCサービス)
に収めているで修繕積立金・管理費が会社の運用資金にいつの間にか使われる可能性も
あります。マンション選びは5年10年後またはその後分譲主が存続しているかも検討する
際の重要なポイントになります。
55はなんか必死さを感じさせますが...
>>45 残念ながら、悪質なほうです。 最近までつくば市民でしたが、週末は
横浜に帰るという2重生活をしていました。 向こうでこの会社のつくった物件で
トラブル起こしていたのの近くに住んでいました。 googleあたりで、
地下室マンション + 山田建設 + 横浜 あたりで検索すれば沢山事例がでてきますが、
まぁ相当酷い違法(とまでいって悪ければ脱法)行為を繰り返してきた会社です。
ここの会社板は、ちょっと荒れていますが、『火のないところに煙は立たない』です。
ここの15階確保は、2階から上だけで容積率の399%超いっていますから、単に
床面積を稼ぐためだけに地下階を設けているんですよ。
大体、売主と、施工が同じ物件ってのだけはお奨めしかねます。 発注元と、
発注先が同じなんですよ。 チェック機能はきくはずもありません。
この会社に関してだけは会社名指定でやめておけといえると考えます。
住不がでてきていますが、契約とるまでです。実際に入居時にトラブルが
起こった場合に担当するのは住不ではないことに留意してください。
管理費・修繕積立金は管理会社社員の給与におおかた化けます。また山田さんは物件戸数が
多いので1ヶ月の管理費・修繕積立金額の入金額は多額で1年間の入金額は数億円単位です。
管理費・修繕積立金は投資信託・株などの投資商品に一時的に運用資金として回されます。
運用に成功すれば問題ないのですが運用に失敗すれば、かつての生命保険会社と同じ運命を
おそらく辿る可能性ありますネ。
いざマンションを修繕するとしても各個人の実費負担増は免れません。
こんご、マンション分譲棟数が減少します。現社員の給与支払い原資として上記の運用によ
る利益が還元される可能性は十分ありますネ。管理会社がかつての生命保険会社と同じ道を
たどらないよう願ってます。
「つくばエクスプレス」は木更津の「東京湾アクアライン」と
同じく最初のころだけ盛り上がり、その後下火になるなんて心
配あります。どうなんでしょう?4月1日に公示価格が発表され
ますが上昇はどの程度ですかね?一時期だけ上昇してその後下
落なんてことがあればやはり7,000万円台はたかい・・・・・
土地バブルでたかいのかそれとも建物の仕様その他の部分で
お金をかけてるからたかいのかそのあたりですね。
10年後売却した時4,000万円・5,000万円とかで売れないなん
て事になったらちょっと考えてしまいます。
売却時の含み損は購入時の価格の10%〜20%以内もしくはよくを
いえば同額か購入価格より上で売却したいのが本音。
エクスプレスは黒字路線になるんでしょうか?そのあたりが
キーポイントかなって思います。
南西角とかで坪150万超えってのは、23区内でも城東地区ちょっと駅近くだったら
もっと安いのがある価格なのですが、柏の葉の免振も流山?にしては別格の値段でしたから
TX効果で凄く上がっていますね。
ここ地下室の1/3の容積率免除を利用して、14階分で400%を達成しているわけなので、
実際の容積率を、430% 程度に見ると、”原価”が 105万/坪であるためには、
建築費65万とか思っても、元の土地の入手価格が 160万/坪とかでなければいけないと
いうことになります。
H17の路線価で13-14万/平米の場所なので、路線価3倍かなり超えとかで、土地入手を
行っていることになるかと考えるのですが、これは都内湾岸とかの激戦地の水準ですね。
このあたりのマンション相場水準と比較してどう思われますでしょうか?
ちょっと投機的な水準に達していて、TX沿線に次々と大型のマンション計画があることを
考えると、つくばが勤務先の人にしか薦められない水準にあると思うのですが。
実際に、東京方面への通勤用に購入するような人はどの程度いらっしゃるのでしょうか?
つくばの友人が購入を考えているようで、相談に乗ってくれとか言われましたので、
来週末あたり見にいってみるつもりです。
やけに拘っている方がいますが、7000万円の部屋って、地権者用の特別仕様?の部屋らしいから相場
として参考にならないですよ?
>74
購入価格に関しては、駅周辺のマンションとしては、突出して高いとは思いません。
それどころか、駅からずいぶん遠いところまでこのレベルの価格に追随してきたのには正直なところ
驚いてます。
ココに限らず、つくば駅周辺は東京への通勤用に買う物件じゃないですね。
それだったら少しでも東京に近い駅のTX沿線に購入した方が遥かにお買い得では?
快速が止まる駅でもまだまだ安いところは有るはず。
(街自体が未開発というのがネックというか、交換条件になるとは思いますが。)
このあたりは、つくばへの勤務や通学用途が魅力的だから注目されていると思うので。
この学区を手に入れたくて無理してでも購入するという方も大勢いらっしゃるのです。
他所とは比較しにくい、そういう特殊な場所でもあります。
戸建ては駅直近にはたたないですからね。
TX駅5分以内指定での購入指定者というのは結構いたと聞いています。無論
三郷・八潮のほうが坪単価では安いに決まっていますが、もともと工業地域でしたから
特に教育などの環境面でこっちっていう東京方面通勤の人がいてもよいと思います。
時間はかかりますが始発駅のメリットは大きいはずです。 さすがに電車のっている
時間は長いので、駅直近を指定してくるそうです(地元不動産屋談)
賃料収入狙いやら、転売狙いやらがいっぱいでた OSIも 1/2の瞬間売りきり
に比較すると、3は結構苦戦しましたから。 ここの駅距離は、そういう人に
とってはぎりぎりもしくはやや遠すぎということになるのではないかと思います。
最近販売したエスペリア(確か15階です;碓井さん信者にとっては45m制限では
やってはいけない設定ですね)の坪単価とかと比較して、高すぎる設定となって
いるとも思いません。 完売は間違いないかとは思います。
つくばの優秀な小中学生さんたちにも、
TXによって東京への有名私立へ(転居なしで)通学へのみちがひらけたわけなので
駅近物件はそれだけでも魅力だと、この年代の子を持つ同僚は言っていましたよ。
もともと市内に住んでいるが、そのためになるべく駅に近いところへ引っ越しても良いと。
筑波大学も、関東地区内での通いの受験生を増やせてメリット多いのでは?
ちなみに、7千万円というのは、15階の1部屋だけですね。
社長か芸能人でも住むのかと思ったのですが(笑)。
のこりの130平米越えは1階と3階にひとつづつで、間取りを見る限りでは二世帯仕様な感覚ですか。
これらの下層階でも5000万円台ですからすごいとは思いますが。
それらの特殊部屋を除けば、南棟は80-90台平米、東棟は70台-100ちょっと平米といったところです。
5000万円を越えるのは主に南西角の上層と、東南角の中層から上の間取りだけではないかと思います。
いずれにしても、同じ間取りでも上の方の階はだいぶ下層階と値段の差がありますね。
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