ガレリアヴェールＰａｒｔ2

以前、モデルルームを見学したので葉書が来ていました。
物件は、「価格の見直しに伴い、ご購入者様よりお部屋変更のご希望」とありますが、キャンセル住戸なのかもしれませんが。

2/6限定の会員優先価格（？）で以下の通り

T2gタイプ　207号室　2,940円（105.16m2）
Q1タイプ　 718号室　3,230円（100.00m2）
B2タイプ　 826号室　2,410円（75.37m2）

たいして値下げしてないね。
スラブ厚が薄い、大衆仕様のマンションなんだから、もっとドーンと
安くしてほしい。

転売マンションなんだから、土浦のマンションみたいに大幅値下げされるのかと思った。
これならアデニウムの方がお得だね。

No.340 さんへ

「もちろん契約されているかたは、以前の価格で納得して購入されているのだから」ということは契約者ではないのですか？

２日に価格の連絡があったとのことですが・・・

契約者以外にも価格の連絡をおこなっているのでしょうか？

んー、207号室は割と安くはなってるけど、
陸の孤島と化してしまいそうなこの地域にしては、
ちと高い・・・。
あと1,2年待つか。

安さだけでマンション検討する奴は勝手に待ってろ。

高い安いより、事情が変わって売却せざるを得なくなったときを考える必要はありますね。
そのときに、購入価格を大幅に下回る価格でしか売れない場合、
次に家を買うときの資金計画が立てられなくなったりしますからね。

中古マンションの相場も下落の一途ですね…。
賃貸に出すならココは良さだけど。
将来売却を考えるなら立地の良い戸建ですかね？

NO３４５さんへ

NO．３４０ですが、私は契約者ではありません。NO．３４２さんのような葉書が来る前の２月2日に、検討していた物件の価格が出たとお電話いただきました。

ということは、我々契約者の価格連絡は１／２３の売主変更手続き時でしたが、実は２月過ぎから水面下で個別の営業活動が再開していたということですね。
それであれば、堂々と予告広告からはじめればよいのにこれまでの検討者を優先して営業人員の配置などの体制を整える前に個別の営業活動を再開しているようです。
おおやけにはしていませんが。
１／２３　契約者への売主変更手続きにより実質の活動を開始
２／１　　これまで来ていた方への個別の営業活動開始
２／（？）営業人員増員
２／（？）新聞折込・マンションズ掲載・ＨＰにて新価格を発表
ということでしょう。
一般的にマンションの新聞折込チラシは金曜日・マンションズ販売は火曜日ですから
早ければ２／１３あたりが本格的な営業活動再開にあたるかもしれません。
ただ、上記のことからガレリアヴェールの販売に関しては極力経費をかけずに行いたいということがみえみえですので、
引渡し日３／１９以降になるかまたは、これまでの検討者の反応を見ながらその時期を探っているのでしょう。
契約者同等の価格で販売するのであればきりのよい２／１で一斉に「新価格発表」と営業再開を行った方がインパクトはあるのに・・・・。
新価格を待っている方は結構いるかとおもいますが契約者以外はこのような方が殆どなのでしょうか？
この物件に惚れ込んで迷っているがもう一歩踏み出せないような方は１００万下がれば気に入った間取りや階数が選べる今のうちに購入に踏み切るのではないでしょうか？
前にも書きましたが、マンションは殆どの場合一生に一度の大きな買い物で今後のライフスタイルの中心となるものとおもいます。
ただ、安いだけで買うなら探せば他にも色々あるはずです。
素敵なマンションといっていただけたのは契約者としてもうれしいですがその「素敵」という要因より「価格」が優先されるわけですね。
「欲しい」が「買える」に変わるのには高すぎるのでしょうか？
それとも、そこまでこの物件に惚れ込んでいるわけではないのでしょうか？
プロパストさんには経営手法等否定的な意見が多いですがデザイン（特に内装）については高い評価が多いと思います。
そのプロパストのデザイナーズマンションで、売主の親会社が東京建物・購入後のアフターサービスも同じく東京建物という組み合わせはここだけです。
購入後の売主との関係はアフターサービスがメインなのでその辺は結構ポイント高いと思いますが。

プロパストから東京建物不動産販売になったことのメリットは計り知れない。地所に匹敵する安心感を得たといっても過言ではない。東京建物は言わずと知れた旧安田財閥系の歴史ある会社です。

とはいっても、供給過剰のつくばにあって、値引きが常態化しているなか、410戸を完売するのはさらなる値引きをしていかないと難しいですね。ミレニオさんはお手上げ状態。アデニウムさんも（個別的にさらなる値下げに応じてでも）早く完売して他に戦力を注ぎ込みたいようです。

概して、入居始まって空き室が多いとデベさんもいつまでも強気ではいられません。値下げは必然です。

ガレリアがミレニオ状態にならないこと祈るばかりです。

普通大幅値引きは引き渡しが始まった後でしょ。

そうですね。

2年以内に完売するのが目標だと営業マンが言ってました。

355さん
今の価格帯ではまず無理じゃないですか？
需要と供給バランスが悪いような…

去年の今頃は、誰も今の経済危機をよめなかった。こんなにもマンションが売れないことも。　　
これから先行きどうなるかは専門家でも難しい。言えることは、マンションはだぶついているので、値下げはまだまだ続くということ。市場の原理です。
ここはもっともっと下がるはずです。待てないのであれば個々に思い切った値引き交渉をしたらいい。必ず値引きはある!
早期の完売が業者と入居者双方にとって、最も大事な望むところであ〜る。

Part2の掲示板を始めたものです。
物件についてのやり取りをしたかったのですが契約者専用掲示板があまり伸びていないことからもこちらは、契約者以外の方の書き込みが殆どでありかつその関心は「安くならないかな」に集中しているようです。

「この物件のこんなところが好きです。」とか、「こういうとことに不満があります」等をやりとりしたほうが楽しいと思いますが結局価格の話が中心になってしまいますね。
実際、つくばにかぎらず今年の3月頃の引き渡し物件はもともとの価格設定が高めであったことがこれまでの情報からもわかります。
原材料費・土地の高騰・申請に時間がかかるようになった等によるコストアップがあり、またサブプライム前のプチマンションバブルにのって多少割高の土地でも売れると仕入れてしまったことなどもこれまでの情報でわかります。

プチバブルのときは、購入者の購入意欲も高く即完マンションも出て「欲しいものはすぐ買わないと手に入らなくなってしまう」という流れがあり、「マンション価格はこれからも上がり続けるからいまのうちに」ということもありました。
事実プロパストをはじめ2年前位のマンション騰落率は軒並み２０％を越え買ったときよりも資産価値が上がる傾向にありました。

では本当いくらが適正であったのか？がポイントと思います。
２割３割の値引きを期待されている方もいらっしゃるかと思いますが、あまり他の物件を例に挙げるのはその検討者や契約者への気遣いもあるので本当は避けたいのですがあえて例に挙げるとジョイントコーポレーションさんが２００９年３月期予想で連結業績で

売り上げ１２９８億に対し、４０８億の赤字（前年は９１億の黒字）

となっています。記事には「マンションを値下げした昨秋以降に販売が回復しつつあるが採算割れの物件が多く利益の上振れは難しい」（２／１３日経）あります。
実際、アデニウムつくばの去年４月時点での販売価格は2,348万円〜3,598万円（新聞折込）でしたが、現在は1,498万円〜2,798万円です（HP物件概要）。それが効果があったようでで現在はほぼ完売に近い状態であると掲示板にはかかれています。

しかし今後も全ての物件でこのような投売りに近い販売が行われるでしょうか？
まあ、検討者の方々は当分は様子見されたほうが良いでしょう。
それでもいずれは適正価格に落ち着き安定するものと思います。

つまりマンションが欲しいという潜在的な消費者はいなくなってしまったわけではないのです。
「もう投売りの時期は終わったな」と気づくとこれ以上は下がらないからどうせだったらここで買うかというのがあと２〜３年以内に訪れることとおもいます。
それまで未入庫物件の管理費・修繕費を売主が負担することとなりますが、管理規約集から

月額管理費合計6,239,701
修繕積立金合計1,236,870　
計　　　　　　7,476,571　／410　18236円／戸の売主負担があります。（単純計算）

残りが240（410-170）として、月10戸ずつ　2年間で完売した場合にかかる負担は1戸あたり

２６万円程度でした。もちろん未契約分の駐車場費や固定資産税などもありますのでもう少しかかるかとおもいますが、３５００万の一割３５０万にはならないでしょう。

つまり売主はこのお金と値引き金額を総合的に判断し１０〜１５０万程度の値引きとしたと推測されます。

もし私が売主ならこの維持費分は捨てでも無理に投売りはせずまずは２年間様子を見ることにするでしょう。

参考までに、計算結果をアップします。

土地価格の上昇は見込めないので、完成引き渡しが開始された日から建物の価値は下がり続けます。
つまり大幅値引きの大義名分が出来るまではたいした値引きは引き出せません。
他マンションと違い、ここは売主変更があり、新売主は今後の景気を見越した値段でプロパストから買い上げているので、もし今の表示価格で売れたら大商いです。

鋭いですねぇ！
↑の指摘はその通りです！
もともと定価は３、４年まえより２、３割高いわけですから、定価の３割でも東京建物さんは損はない。とみるのが正しい。一棟買いってそんなもんなんだよね。
大幅値下げは現実となるから。
観てるといい！