万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

ワースト。(他社とのあらゆる比較において)

販売代理の営業マンの無知や接客、構造、セキュリティー、等々。

疑問....ゲストルームの使用ケース、直貼りの良し悪し(LL,LH値)、

　　　　コンクリートN値のバランス、騒音T値、支持層下の深さとN値、

　　　　デザイナーズカラー？、デザイナーズゲストルーム？、保留地？、等々。

とりせんに行くと、最近店の出入り口で、ここの営業さんが広告を手配りしています。

そもそもこの店に来る人って、最近家を建てたとかサーパスを買った人が集まる店なのに、
なぜここで手配りみたいな営業活動に力を入れているのか意味が全く分かりません。
スーパーに来る客層を全く考えていない。

ここ早く売れてほしいです
さすれば、研究学園駅前の一等地にあんなモデルルームがなくなり駅前がまともになるから

確かに、研究学園駅前の発達に影響していることは否めませんな。

売れ残っても、空き部屋が現地モデルルームになるのが普通でしょうから
時限的に無くなることでしょう。時間の問題です。

購入検討している人の書き込みがほとんどありませんが、私はここに決めようと思っております。

駅近で静かな場所を探していたので。

あと敷地内に自走式駐車場２台分確保できたのが大きいかな。

第一期販売？（会員期販売？）だと２台目優先してくれるそうです。

駐車場２台はおいしいですね。まだ間に合うのかな？うちは車２台で機械式は絶対嫌なのでちょっと気になります。モデルルーム行ってみようと思います。

やっぱりＴＸは速い。
通勤時間を考えると「つくば」もありかなと思えてしまう。
ただ、このマンション、値段が高いのか安いのか評価に苦しむ。

２台目・・。そんなに余裕ありましたか？・・。
今から２台目確保・・・。長い販売スケジュールだろうに
いまからそんな・・・。

大変だろうな・・。
応援しております。

ホームページを見ると駐車場１３０％となってますよ。

2台目を確保するには、
この物件の場合、２台目優先権付で住戸を買う、
住戸と分譲ガレージを買う、２つの方法があると
思いますが、分譲を買えば半永久に確保できることに
なりますね。いくらぐらいなんでしょう。

いよいよ今週末契約です。

いよいよ今週末契約です。皆様契約時に注意する点があればアドバイスお願いします。

>62
　契約時よりも、契約前に、もう一度「本当にこのマンションで良いのか？」と
じっくり考えることが大切。
　舞い上がっていることが多いので、アタマを冷やすことも大切。

>62
疑問点はハンコを押す前にすべて解決することでしょうか。
急がなくても、今は買い手市場なのですから。

今朝はマンション広告がたくさん入ってきました。ここの広告を見ると価格下げたようですね。

このマンションは商業集積が今後であること、学校が遠いこと、電車の本数が少ないことを我慢できれば買だとおもいます。
理由として
①マンションを購入にあたり最大の懸念事項である日照面については南面が１００年の単位で考えても日照に問題が無こと。
②仕様・設備のすばらしさ、プロパストの作品は試算価値が下がりにくいこと。
③土地の購入時期が早く安いため、建物にお金かけていること。
④万博記念公園駅では地域ＮＯ.１の物件になる可能性が高いこと。
⑤ＴＸ沿線は将来的に資産価値が化ける可能性があること。
⑥管理費・修繕積立金の金額の適正さ（１８０円/㎡）。
⑦管理費の適正さにも係らず、ＬＵＸＥ等の運営サービスがあること。
以上が理由です。
マンションを購入にあたり１００％満足するには億の単位のお金が必要ですが、商業集積・学校・電車等が我慢できれば３０００万円台でこの物件はなかなかでないとおもいます。
逆を言えば、プロパストが出来ることはすべてやり、プロパストとして出来ないこと価格面で対応したとのことではないか。

「②プロパストの作品は試算価値が下がりにくいこと。
　③土地の購入時期が早く安いため、建物にお金かけていること。」

の根拠は？
土地を安く購入していたとしても、利益を大きく取るために建物にお金をかけていない
こともアリエール。

第１期販売３０戸ってほんとかな？
他のサイトは、みんな未定になっているけど。
↓
http://catchup-j.com/search/project/88398_1/city_8220_ms_8/

価格は値下げしたのか、それとも安い部屋しか希望者がなくて安い値段を出しているのか…。
　８０平米２９００万円台〜　→　　８５平米２６００万円台〜
１００平米３２００万円台〜　→　１００平米２９００万円台〜
１２０平米３６００万円台〜　→　１１０平米３１００万円台〜

当初から間取り図に出ていたＳ（１００平米）とＺ（１２０平米）が公式サイトから消えたのはなぜだろう？
会員限定販売で売り切れたならいいけど、それなら間取り図を消さずに完売御礼にするよな…。
謎が多すぎ。

ここの値下げは守谷以北の販売中マンションにとって驚異かも。

価格決定にあたり、その周辺にいくら払えるか購入者がいるかで決めていく。総額でいくらかがポイント、マンションの原価は大きく分けると土地代と建物代金と販売経費・金利・利益、極論すると建物代はどのゼネコンに発注しても価格は一緒、現状の相場であれば９０万円/坪程度。
そうすると、土地購入単価の高い安いで総額が決まってくる。最終的には総戸数売る切らなきゃいけないから、最初の販売価格は抑え気味にくるのが一般的、また市況を見ながら総額および販売坪単価をきめてくる。土地代は坪の購入単価÷容積率＝一種単価＋建築単価＝販売単価

近隣物件の販売単価

つくば駅　　　ミオカステーロつくば竹園　　　１４４万円/坪　　　２００５年１２月販売
　　　　　　　デォヒルズ竹園　　　　　　　　１４５万円/坪　　　２００６年　７月販売
　　　　　　　大和ハウス二の宮　　　　　　　１６０万円/坪　　　２００８年　１月販売

研究学園駅　　パークハウス研究学園　　　　　１４５万円/坪　　　２００７年１１月販売
　　　　　　　サーパス研究学園　　　　　　　１１０万円/坪　　　２００５年　２月販売

万博記念公園駅　アデニウム　　　　　　　　　１３４万円/坪　　　２００７年　９月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１２５万円/坪　　　２００８年　２月見直

　　　　　　　　当該物件　　　　　　　　　　１２５万円/坪　　　２００８年　1月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１１０万円/坪　　　２００８年　４月見直

守谷駅　　　　　ブラウズ守谷　　　　　　　　１５５万円/坪　　　２００７年　１２月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１４０万円/坪　　　２００８年　　２月見直

２００７年の春売出物件は販売好調、土地代金があがる２００６年前半に購入したため。
当該物件はアデニウムより土地の仕入れが速かったため見直し値引きが可能物件。
以上が根拠。

赤字覚悟で売り切ろうとすることもアリエールので、
ぜんぜん根拠になってませんな。
それに、土地の仕入れ価格なんて内部の人間しか知らんでしょ？

契約した者です。６６、６９さんは確かに関係者っぽいですが、大きく間違ったことは言っていないので購入検討者には参考になる情報だと思います。
私も一番の欠点は周辺に商業施設がまだ何もない点だと思います。ちなみに小学校まではマンション専用バスで送り迎えしてもらえます。（有料ですが）
あと分譲ガレージは１６０〜１７０万くらいだったと思います。（間違っていたらごめんなさい）車好きにはオススメかな。

このマンションの土地の広さは６千坪もあり群を抜いている。駐車場も平面で１3０％確保できている。この余裕は素晴らしいことと思う。今はコンビにも無いが将来性は駅前ということもあり間違いないと確信しています。絶対買いですね。

71さん、業界関係者ではありません。つくば大好きつくば駅周辺物件購入済のマンション大好き人間です。年齢的なこと、転勤が多かったこと等あり、100物件以上の物件は見ておりその上での知識です。正直言って、ガレリアヴェールも購入対象で物件でありましたが、家族間の協議のうえ、学校問題で見送りしました。こんなにすばらしい物件にもかかわらず書き込みが少なく残念に思い参考意見を書き込みした次第です。
確かに小学校へは専用バスにて送迎（プロパストがバスを購入し管理会社に賃借することで）してもらえますが、東急不動産の販売した他物件では専用バスが近所との関係（隣接する物件では送迎がない）ことで送迎中止になったこともあったそうです。ちなみに小学校が遠い三井不動産の柏の葉物件は送迎あり（６〜７年は売主負担その後は住民負担）、パークハウス研究学園では送迎中止になる事例を踏まえて迷ったあげく徒歩２０分であれば送迎なしとなったそうです。
近隣物件のアデニウム・山万のマンションの管理組合を通じうまく協議した方がよいとおもいます。分譲ガレージの価格の根拠は賃貸料５０００円＊１２ヶ月＊３０年＝１８０万円との考え方で
分譲にしたそうです。車好の方によく考えたプランだと思います。
別途、この物件の値付は販売推移を意識して、西側の狭い住戸を平均単価は高いが総額抑制、東側の広い住戸を平均より安く値付け総額３０００万円台中止に総額抑制していますね。東側住戸は特に今後のTX沿線の開発・景気によりますが、大きく資産価値があがる可能性を秘めてますね。
住まいサーフィンでも櫻井幸雄氏推奨物件になってます。
参考までに東急ブランズの三郷中央駅1分の物件ではTX沿線は以前の港北ニュータウン・浦安周辺の状況に似通っており、宝の山になりうると言ってます。

70さん、赤字覚悟で販売することは常識的にはありません。根拠として、プロパストは上場会社、計画当初より赤字計画では株主代表訴訟になりかねないし、また、購入者は会計的には低廉譲渡にあたり贈与の対象になります。ただし、販売が順調に進み物件が竣工6ケ月後程度のクリアランスの段階であれば全体利益が取れていることであれは個別住戸につき損義理はあると思いますが。それでも反論があるのなら根拠を示してください。

７２さん、自走式駐車場１３０％確保できていると言うことは、土地代金が安い証拠です。
土地代金が高いと住戸分の敷地面積を大きくとり容積率をすべて消化する、その分駐車場敷地に負担がかかり、自走式ではなく立体駐車場になります。
つくばの事例で言えば、サーパスは土地代が安いため自走式、ミオカステーロは高いため立体駐車場、パークハウスも高いため一部立体駐車場。

７４さんこの土地は容積率が２００パーセントです。しかるに目いっぱいでもフロアー面積12000坪(このマンションは12000坪)の建物しか建てられなかったということ。もっと個数が多くなったら立駐にするしかないわけですよね。
坪単価いくらだったか知ってますが。土地の値段と駐車場のとり方はここの場合あまり関係ないかかな？

７５さん、言葉たらずで申訳在りません。
容積率のみで土地代が安いから自走式駐車場になるわけでは在りません。
総販売金額、販売単価、総戸数、土地代金、建築代金、販売経費、容積率、建蔽率、エリアマケットの相対的な関係から決まるものです。

①総販売単価・販売坪単価はエリアマーケットよりほぼ固定（つくばエリアであれば１００〜１５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０万円程度）
②総戸数、守谷以北の販売戸数約２０００戸相場は変動、契約率は景気次第
（守谷の東急ブランズ５００戸、研究学園の地所５５０戸、研究学園の43街区Ｃの地所　８００　　戸、フージャーズの並木２００戸）等ありそのエリアにマンションを買える人がどれだけいる　　か。）
③建築代金は８０万円〜９０万円とほぼ固定。
④販売経費・利益は計画設定段階では固定。
⑤容積率・建蔽率も固定。
⑤土地代金計画設定段階では変動

①③④⑤はほぼ固定
②⑥は独立変数

したがって土地代金によって建物仕様設備、駐車場の設備形態が変わってくると言いたかった次第です。
土地代金の総額、坪単価が知っているようであれば、教えてください。
よろしくお願いいたします。

よくわからないので、教えてください

業者の方々ではなくて、契約した方々に伺いたいのですが、

たくさん選べるつくば市のなかでどうしてここに決めたのですか

何度か嫁の実家のそばと言う事で、強いプッシュにあい、見に行ったのですが
あまりお客様も、いる気配もなく、ほんとに売れているか心配になり、
決めきれずにいます。

職場に近い二の宮、並木のどちらかにしたいのが私の希望なんですが
ジジババが喜ぶ実家そばにやられそう・・・・。

教育環境が一番と言っていたはずなのに・・・。

人それぞれだと思いますが、マンションを選ぶ際は妥協できる点、できない点をはっきりさせることが大事だと考えました。
うちの場合絶対受け入れられないものが機械式駐車場。これを外しただけでかなり絞れました。あとは駅近。
気に入った点は他にもいろいろありますがこの２点が重要でした。
万博駅は何もないですが、うちは基本的に車生活なので問題無です。将来的に駅前に何もないままとも考え難いですしね。
教育環境に関しては竹園、吾妻などのつくば駅周辺は教育熱心な親が多く集まっているようで、それをよしとする方もいるでしょうが、うちはのびのび育てたい派なので特にどの学校がいいとかこだわりませんでした。

７６さん、かなり専門的ですね。土地の値段は公表されてなかったですかね。ここは区画整理の保留地でしたから・・・公表されてないならここで私が公表するのは憚られますね。
駅そばの６千坪は万博駅だからこそ手に出来た一等地ですね。万博駅はまさしくガレリアさんのための駅といっても過言ではないでしょうか。教育の件は置いといて、成熟した並木や吾妻地区と違いここはこれからのところです。ＴＸによる都心とのアクセスを考えると将来の発展は未知で無限でしょうか！

教育環境も考え方によっては千葉・東京の有名進学校にも、ここなら自宅からの通学も可能です。二宮、並木辺りよりはかえって良いかも！

千葉　東京？そこに通わせる、有名進学校？そのような方々はいないと思いますが
そう、思いませんか？

有名進学校に通わせたいと思う方々は研究学園の駅前に決める気がするのですが
どうかな？

７９さん、土地代が安いと言うことは、利益率が高いと言うことです。利益率が高いと言うことは
不動産市況が不透明な中で、大きく下落した場合値引き販売が可能と言うことです。
最悪のシナリオとして、同様な他社物件が隣接地（周りにたくさん茨城県供給公社の所有する土地があるため）に出来た場合、例えば１００㎡でガレリア２９００万円台、他社物件２５００万円となったら他社物件ばかり売れてガレリアは売れ残ります。そうなると既契約者は管理費・修繕積立金を未契約住戸分まで負担がでてくる可能性あるということです。利益があればそれを回避できるということです。サブプライム問題で金融機関が貸し渋りがで始めている中で、このようなことが
ないと言うことは言い切れない環境です。

教育環境の件は、例えば竹園・吾妻に学区にするため、ミオカステーロに同様な物件を取得した場合いと比較すると
ミオカステーロ　９５．０㎡　４３００万円（１階　一誠商事の募集価格より）
ガレリア　　　１００．０㎡　２９００万円（１階）
差額　　　　　　　５．０㎡　１４００万円

差額を教育費として竹園・吾妻に相当する私立学校にするという選択肢もありますよね。

８１さん、有名進学校に通わせたい人は研究学園に買うとは、今のところ考えにくいとおもいます。ミオカステーロ・フージャーズは値段の高い住戸より売れていった（市況もよかったが）パークハウスの売れ方をみると東側の値段の安い物件より売れている状況、資金の余裕あり教育費にかける方々はつくば駅に買っていると思われる。
また、通勤に６：３０〜７：２０台の区間快速にのっているが、私学に通っている生徒は研究学園よりは乗ってこない、つくば駅からは多いが。
今後、つくば駅に物件がなってから可能性は高いとおもわれるが。

ここの一番安い部屋って、やはり西向きでしょうか？

>>80さん

研究学園でだろうが、万博記念公園だろうが、都心の学校に通わせるつもりなら、つくば市内に買う必要はない気がしますが・・・。
茗渓学園なら並木・二の宮がいいですね。秀英なら万博記念公園が一番近いですが。
それ以外の学校ならここを選ぶ理由は全くないです。

いずれにしても、立地で万博記念公園ってありえないですね。つくば駅近辺になく、研究学園にもなくみどりのにもなく、みらい平にもないという立地条件は万博記念公園駅にはないので、安さ以外に売りはないと思います。
あとはミレニオやアデニウムにないものとして、共用施設を売り込むしかないですね。
無限の未来が待っているとはとても思えないです。
そもそもここは駅がない予定だったのだから、駅があるだけラッキーと思わないと。

そうかあ。全体の意見を簡単に結論づけるとそこそこ広さがあり、お値段も高いここの物件は将来的な右上がりが望める環境に見込めない万博公園だとさきは資産の縮小だけが待ってるってことなのね。

８５さん８６さん、
なんか狭いなと思った。
お二人のご意見に反発はしない(してるかな？)
そもそも教育なんぞは住んでいるところで決まるものでもない。子供の資質と親の心がけ次第。
もともとは竹園辺りは村はずれで山(松林)ん中。約半世紀の年月をかけて熟成してきたわけで、そんなつくば駅界隈とこれからのところとを比べてもなんかなぁとおもった。
これからの発展の可能性だけど、プロでも将来こうなるとの断言はむりだし・・まして素人さんには・・・？？
とにかく、それぞれの予算内で気に入ったマンションを購入すればいい話だ。とおもう。。

８７さん、教育の件は８７さんの考え方に同感です。
７７さんの件は教育の件だけでないと思います。住宅購入にあたり、誰でも悩む地縁性の問題です。特にご両親より支援がある場合はなおさらです。
住宅を購入にあたりは、購入者・家族・親族すべてを満足するためには億の資金いるのが一般的です。立地・総額・資産性・教育・設備・仕様・間取り等々ありますが、家族間で優先順位をつけてなければ適切な物件選びは出来ません。また、将来的な変化対応に対応できる物件（例えば：リフォーム、転勤等した場合売却買換可能物件、子供の成長後買換可能物件）どうかです。

この物件の外観はちょっと独創的な色づかいですよね。まだ建築中で実物がどうなるかわかりませんが、皆様どう思われます？

私が契約した理由は、日当たり・眺望が確保された南向きが手に入ることでした。当初研究学園のパークハウスを検討していましたが、購入可能な金額では東向きの参番館か二番館でもせいぜい三階ぐらいでした。どちらも日当たりの点で満足できずにいたところ新聞の広告を見ていってみたら南向き１００平米で上の方でも購入可能な金額でした。次に自走式駐車場が2台確保できること。今回の第一期についてもこの条件で行うようです。（ＨＰにのっています）駐車場は普通サイズで幅2500あり１階が3000円2階が2500円3階が2000円と格安とおもいます。他ににバルコニーが広いことやデザインがホテルのようでお洒落なこと（こればかりは好みによるとおもいますが）等です。ちなみに今回の第一期販売ではＡ棟の線路側から5列を販売するようです（ＨＰの間取りプランからわかります）ちなみに配置は線路から順に　Ｖ110平米　Ｌ100平米　Ｒ100平米　Ｅ85平米　Ｉ90平米となっています（いただいた図面より）

他社マンションの外観は建築中は見えないシートを張ってますが、見えるシートを張っているところにプロパストの演出のうまさを感じますね。
おそらくですが、上層階は冬場になれば富士山見える可能性があります。それも資産価値を高める要素のひとつですね。
ここに購入する方の傾向を見ると、立地の良さ・価格・自走式駐車場で賃料の安さ・広さ・建物仕様の良さですかね。

そこでひとつＴＸ沿線駅前の同様物件で販売の好不調がありますがその議論ができればうれしいです。

　　　　戸数　　　　駅　　駅より　向き　　平均面積　　価格　　　　　坪単価　　　　好不調　販売中　　
ガレリア４１０戸　万博記念　２分　　南　　　１００㎡　３０００万円台１１０万円　　？
パークＨ５５０戸　研究学園　３分　　南　　　１００㎡　４０００万円台１４０万円　6ケ月50戸センチュリー ６６０戸　みらい平　１分　　南　　　　８０㎡　２０００万円台　９０万円　竣工後300　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸残
販売済
ミオカス２６０戸　つくば　　８分　　南　　　　９０㎡　４０００万円台１４５万円　竣工完売
デオヒルズ ２１０戸　つくば　１３分　　南　　　　９０㎡　４０００万円台１４５万円　残４戸
サーパス２１０戸　研究学園　１分　　南　　　　９０㎡　３０００万円台１１０万円　4ヶ月完売

それぞれ、販売時期が違い市況の影響で好不調がありますがガレリアは竣工２００９年３月までに
どれくらい売れているでしょうか。
ガレリア・ハークハウス・センチュリーどれを選びますか。
その理由が購入を決める優先順位の付け方ではないでしょうか。

センチュリーとかとガレリアを比べたら可愛そう・・。

ここに決める方々は、価格が一番と考えながらも、価格ではないよと、かっこつける方々ではないでしょうか？センチュリーは価格が一番と、ろこつに考える方。そんな気がします。如何でしょうか？。パークハウスはどんな方が買うのかな・・。

>>91

この物件の外観は好き嫌いが分かれるでしょうね。私は残念ながら後者です。

ところで、パークハウスは既に１００戸以上売れているという話が別スレに出ていました。５０戸は会員期の話でしょう。
センチュリーも別スレに３００戸売れ残りは間違いじゃないかという話が出ていたので、そこまで売れ残っていないでしょう。
どの物件も売れて、ＴＸの増発につながるのが沿線みんなの幸せにつながると思うので、とりあえずマンション不況が早く終わることを希望します。

契約までは毎週のようにＭＲ通っていたのに、しばらく用事がないので何か週末が暇な感じです。

最近ＭＲ行かれた方、様子はどうでした？

>>91さんの書き込み、特にパークハウスとセンチュリーの販売戸数に関して
過小評価しているよう思えてなりません。

パークハウスのスレによれば会員期と1期販売で100以上は確実ですし
センチュリーも300というのも、該当スレ中ではガセということで結論されてます。

高々中が少々見えるシートで演出がうまいって、ちょっとそれは・・・。

パークハウスが１００個は確実というのは、うまい営業の方に洗脳された方のご意見でしょう。

>96

信じたくないことは信じなくてもいいですが、あまり現実から目をそらさない方がいいと思います。

センチュリ３００って？いつから販売してるんだっけ？総戸数６６０戸でまだそれだけ？
きびしいですね 。　でもあそこってほとんど２０００万円台ですよね？

>98

だからガセって書いてあるでしょう。読解力ないですね。

奇をてらわず正攻法で売っていったらいいいと思います。
ＴＸ駅数分は価値大です。つくば市の中心にも近いし、
市庁舎やＳＣへのアクセスも一駅。みらい平より、条件は
いいです。