万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

いやだぁ！　不平等が発生するということでしょ。

日経ＢＰネットに
「霞ケ浦湖畔の京成ホテル跡地で温浴施設を開発、プロパスト　2007年4月27日 9時25分」
という記事があり、抜粋すると

「茨城県土浦市の土浦京成ホテル跡地を取得することを決め、温浴施設を核とした複合開発を手がける。」
「ホテルは2007年3月末に閉鎖され、現在は解体工事が進んでいる。ホテルに隣接するマリーナは京成マリーナ（本社：土浦市）が運営しており、2007年秋にプロパストが全株式を取得して経営を引き継ぐ。」
「プロパストは敷地内に温泉を掘削し、スパやプールなどの温浴施設を建設する。温浴施設の周囲にホテル、商業施設、マリーナ、分譲マンション、緑地などを配置し、敷地全体を一体的に整備する計画だ。設計・施工は鹿島が担当する。」
とあります。

つまりラクスマリーナはプロパストが経営しており、そのためにガレリアヴェール住民が安く利用できると考えるのが妥当かと思います。

つまり、マンションもマリーナも、プロパスト次第ということです。
プロパストにはデベとしてだけでなく、サービス提供会社として、今後ずっと健全経営をしていただかないと住民にとっては困ります。

ガレリアヴェールのホームページを覗いたら、入居者全員が自動的にリュクスクラブに入会して会費を払うとなっていました。又住人の中から役員を決めて色々な講習会などを企画するようです。
うまく入居者の気持ちがまとまればとても良いコミュニティーを作ることができるかと思いますが、個人主義の方が多かった場合は役員決めですったもんだするかもしれませんね？珍しいタイプの企画なのでどうなるのかなかなか興味深いです。

>>376さん

販売しない住戸がどのような扱いになるのかはよくわかりません。
決算資料には何も記載されていませんでした。よくあるパターンは、業販経路で販売して売主変更で販売が継続するか、プロパストによる賃貸物件になるか、ファンドに一括して販売されて賃貸物件になるか　といったところかもしれません。

または、単純に決算資料の間違いというオチかもしれません。

リュクスクラブの加入は管理規約に定められていると思います。

リュクスクラブの加入が管理規約の共用部分に該当するのであれば、区分所有者の4分の3の賛成がなければ管理規約を改定することはできません。使わない人は要らないサービスだから個人的に止めるといったことはできそうもありません。

共用施設が充実しているマンションは、管理費やその他の費用(リュクスクラブの会費？)が高めになります。購入する時は、『管理組合で見直しできます』といったトークががると思いますが、現実的に改訂するのは並大抵のことではありません。

個人的には、住居に豪華な共用施設は不要だと考えています。必要最小限の共用施設の方が管理費の負担は抑制することができます。

コンセプトとしては、非常に魅力とおもいますが、
リュクスに加入するのは、入居者なのか、所有者なのか・・・

入居者だとすると、購入者が何らかの事情で賃貸に出すときには、
それを条件として客付けしなくてはならないのでしょうか。
もともと賃貸目的で買う人も多いと思いますし・・

費用負担の問題は、たとえば家賃に込みにすれば
問題は起きにくそうですが、役員が回ってきたり
するのはどうなんでしょう。

所有者だとすると・・遠くに住んでたりすると、
役員も実務上、なかなかできないでしょうね。ある程度まとまった
戸数がファンド所有で賃貸になったら、どうなるんでしょう。

なだかややこしい、マンションですね。ちなみにそれでもめる方達をなだめる、お値引きサービスとかないのでしょうか？

部屋のデザイン自体は悪くないなと思うんですが、マリーナやフットサル、ヨガルームといった共用施設が過剰に感じられて、見送りました。新しいライフスタイルとしてフルに使いこなせば高くはないかもしれませんが、使わない人間にとってはやっぱり無駄な共益費だと思います。
こういう物件は、価値観が同じ人たちだけじゃないと難しいんじゃないかな〜。

ＬＤが、バルコニーよりより低く見えるのですが、どうなのでしょう購入された方は、その辺りを気にしなかったのでしょうか？

バルコニーは、広くてよいと思うのですが、サッシの高さが1,800位しか無さそうなのですがどうなのでしょう。

ホームページに８／２（土）より限定７戸第１期２次先着順受付開始と発表されました。
ということは、今回４３戸の申し込みがあり、

会員期３０　１期１次３０　１期２次４３　計１０３戸となり順調に販売されていることになります。　

以前この掲示板で広告費のことがかかれていましたが、最近は金曜日の新聞折込チラシは入らなくなりました。（パークハウスとヴィバース二宮は入ってました）

街頭での手渡しとホームページだけでも人が集まるようになったのでしょうか？
３０００円のガソリンチケットプレゼントは８月一杯行われるようですが。

サッシの高さについては、梁がある分あれ以上は上げられないのとおもいます。
ただ、そのぶんバルコニーの２．７ｍ側は透明網入りガラス（４Ｆ以上）になっているので開放感はあるとおもいます。

一般論として、分譲マンションを購入して賃貸で貸し出すとしても、管理規約を守る義務や管理費，修繕積立金の納付は区分所有者がその責務を負うことになります。

賃借人と貸主の間には賃貸契約があるのみですから、入居者に管理組合の管理規約を守らせるためには、賃貸契約に管理規約遵守条項を反映される必要があります。

リュクスの件は、賃借人には加入義務は無いでしょうから入る必要は無いと思います。
賃借人が加入したい場合には、管理規約次第です。管理規約に定めが無いのでしたら、理事会で議論した上で総会の決議をもって管理規約を改訂することになると思います。

管理規約関連の話は、このマンションに限った話ではありません。
どのマンションでも同じ話です。共用施設が多いほどこのような話が出る可能性が増えます。

やっぱりややこしそうです。

通りすがりのものさんへ

決算資料で読み取った５点についての私の意見です。

(1) 不動産開発事業の営業利益率は6%しかないこと。(＝値引き幅は上限で物件価格の6%)

この６％という数字は決算書上での数字です。今期に計上予定の物件
が多数ある訳ですが、先行して前期の決算で計上しているからです。

決算資料にはありませんが、決算動画配信で副社長の方から述べています。また、営業利益も20％ほどは確保しているとのことです。

(2) 借金をしなくてはキャッシュフローは赤字であること。(＝借金でもちこたている)

これはほとんどの不動産会社がそうであってプロパストだけの
問題ではありません。つまり借金=不動産に不可欠。
不動産においては、有利子負債=会社の実力　とも言えるでしょう。

前期の上下半期合わせて1200億の借り入れと返済をこなしております。

(3) 2009年度は不動産開発事業で今年の4倍の売り上げを達成しようと考えている。(＝たぶん無理)

多分無理というのはどういった所以でしょうか？
これも決算資料に添付されていたデータですが、既に今期計上予定
物件の70％が契約済となっていますが…。


(4) 売主による直販に力をいれていこうとしている。(＝販売手数料の削減が目的か？)

最近は大規模物件であれば東京建物不動産販売や住友不動産販売
の手を借りて販売を行っているようです。

(5) ガレリアヴェールの契約済み戸数は60戸，引き渡し予定数は294戸(物件総戸数は410戸)。

ガレリアヴェールは６月末に販売を開始したばかりです。
期分け販売で言えば、第１期は完売です。

＞今年の事業計画にもかなり無理を感じます。今年も600億円程度の借入を金融機関からできないと資金繰りに窮するかもしれません。

今年の事業計画に無理を感じません。現在、資産活性化の進捗率が
売り上げで50％不動産開発で70％というのは奇跡に近いと思いますが。


＞(あくまで個人的な意見ですが、会社の命運は金融機関が握っていると思います。)

この点では同意いたします。蛇口を閉めれば不動産業は廃業です。
しかし、これは不動産業界全般であり、個別の企業に限った事ではありません。

ここは選んではいけません！研究学園前が良いですよとの事ですか？

>>394さんへ

決算資料から私が読み取ったことを書きましたので、意見の相違は当然あると思います。
感じ方はそれぞれ違うと思います。私の意見の根拠をもう少しお話します。


(1) 営業利益率の点

すみません。動画を見ていませんので、おっしゃる通りだとすると...。

決算資料に反映すべき数字は、実績として上がった数字を上げるのが本来の姿です。
今期計上すべき数字を見込として前期の決算数字に計上するのは決算のやり方としてかなりおかしいです。その道に精通している訳ではありませんが、税法上の問題に発展するかもしれません。

個人的な感触では、会計・経理上の数字がメチャクチャではないかと感じます。


(2) 借金＝会社の体力の差

利益剰余金をプールしながら有利子負債比率を抑制している不動産デベロッパーも存在します。
借金が多いということは、身の丈に合った経営をしていないと私は感じます。この点については、考え方の違いなのかもしれません。一部上場のデベロッパーは有利子負債を利益剰余金の2〜4倍程度の範囲内でビジネスを展開しています。一方でプロパストは利益剰余金の7.7倍もの有利子負債がありますので、身の丈にあっていないと私は感じています。

1200億円の借入と返済は単に借り換えただけだと思っています。


(3) 4倍の売り上げはたぶん無理

プロパストの不動産開発事業は、資産活性化事業とは違いマンションを個々に売っていく事業です。営業社員数を大幅(10倍ぐらい？)に増やすといった大胆な戦力強化をしない限り、4倍といった数字は達成できるものでは無いと考えています。前年比2桁(10%台)の成長をするのに四苦八苦している会社が多い中で、400%という数字は異常だと感じます。

マンションの通信販売など従来と全く違った販売手法を確立するといった話があるのでしたら、この限りではありません...。

通りすがりのものさんへ

レスありがとうございます。

（1）営業利益率の点

この点でのご指摘ですが、確かにおっしゃる通りかと思います。
IRにも問い合わせてみます。営業利益を書いてからその下に
先行計上した結果、利益率が下がった、とあればいいのですがね。

（2）借金=会社の体力の差

この点ですが、かなり高いレバレッジをかけているのは明白です。
そういった点で株価が下がる要因でもあると思います。
どこかでトラブル（偽装等）が発生した場合一発で民事の可能性
もあります。IRとしてそういった点を極力無くすように徹底して
土地を調べ上げているとのことです。それでも見つかるリスクも
あるのは当然ですが。

1200億円の借入と返済ですが、プロパストは事業ごとに60社以
上の金融機関とその土地その時期に合わせた事業ごとの借り入れ
を行っています。
この1200億円というのはプロジェクトが終了し、その代金をもっ
て返済された事を証明しています。

そして通りすがりのものさんがおっしゃるように身の丈にあってい
ない印象もありますが、事実プロパストには完成在庫がほぼありま
せん。最近分譲開始したものを除けばわずか３戸しかありません。

また今期計上予定の分譲マンションも既に70％が契約済と前回書き
ました。こういった事実が金融機関の融資にも繋がっていると思え
ます。そして、最近は丸紅、伊藤忠、東京建物、東京建物不動産販売、
住友不動産販売等、大手のデベとも協業し、立ち位置を変えているの
も事実だと思います。

（3）4倍の売り上げはたぶん無理

この点ではまず、前期の分譲に関しては自社が窓口になっていたこと。
しかし、今期販売の大型物件に関しては（2）にもあげました
東京建物不動産販売や、住友不動産販売の販売網を駆使しています。

決してプロパスト１社での販売網ではありません。
こういった点からも利益率の低下が見込まれる所以だと思います。

真剣に検討している方はいませんか？私どもは５月に見に行ってから、ずっと検討しております。
やはり研究学園前は価格が高いしお値段も全然引いてはくれません。さすが三菱ブランド

こちらは如何ですか？サービスの話を受けた方々はいませんか？

そういった話はこういう公の掲示板に書いちゃいけない気がするんだけど。
もう新聞やチラシで公然と値下げアピールしてるなら別かもしれませんが。
てかまだ売り出したばかりでしょう？

値下げ交渉は竣工後の売れ残りでないと無理ではないかな？