万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

プロパストは5月決算なので、そろそろ2007年度の決算発表があると思います。

2007年中間決算の情報からは、資本金4億円，利益余剰金15億円に対して有利子負債が116億円もありますから、決して安全と言える状態ではないと思います。

東雲レジデンシャルタワー計画もいま一つのようですし...。

銀行の貸し渋りがが強まると資金繰りがかなり厳しくなることは間違いありません。

購入を検討される方は売主の経営状況を慎重に判断されることをお勧めします。
(有利子負債だけで判断すると、ゼファーよりプロパストの方が数字上の経営状況は悪いです。)
資産流動化のためのSSP特定目的会社も持っているようですので、経営の実態がよく見えない会社でもあります。

あくまで個人的な意見ですが、今のデベロッパー淘汰の波が収まるまで新興デベロッパーの物件は購入の決断をしない方が賢明です。売主が倒産すると瑕疵担保などの点でシャレにならないことになりますから...。

購入するかしないかは、あくまで個人の見識に従って判断して下さい。
不動産の売買契約は、個人と売主の間で成立するものです。

>>361
> プロパストは5月決算なので、そろそろ2007年度の決算発表があると思います。

平成20年5月期決算のことですか？
もしそれでしたら7/10に公表済みと思います。

私は決算書を読みこなす力はないので、
内容に関してはコメントできませんが・・・。

金太郎さん

プロストのホームページを確認したところ確かに7/10に発表済みでした。
間違ったお話をしてしまってすみません。

ホームページにある決算説明資料を眺めましたが、貸借対照表などが資産と負債の部が部分的にしか載ってなかったりしてかなり判りずらいものですね。

決算資料から私が読み取った情報は5点です。

(1) 不動産開発事業の営業利益率は6%しかないこと。(＝値引き幅は上限で物件価格の6%)
(2) 借金をしなくてはキャッシュフローは赤字であること。(＝借金でもちこたている)
(3) 2009年度は不動産開発事業で今年の4倍の売り上げを達成しようと考えている。(＝たぶん無理)
(4) 売主による直販に力をいれていこうとしている。(＝販売手数料の削減が目的か？)
(5) ガレリアヴェールの契約済み戸数は60戸，引き渡し予定数は294戸(物件総戸数は410戸)。

今年の事業計画にもかなり無理を感じます。今年も600億円程度の借入を金融機関からできないと資金繰りに窮するかもしれません。(あくまで個人的な意見ですが、会社の命運は金融機関が握っていると思います。)

銀行に生殺与脱の力を持たれた企業は哀れ！
ブロパストは果たして…

私は生き残ると！
そのエビデンスは何か？

企業間の土地転売で利益をあげているのではないでしょうか？転売できない土地はしょうがないので売るしかない。そんなイメージですがどうでしょうか？

久しぶりにモデルルーム見てきました。新たに張り替えられた白い床はイマイチだったかなー。どうせならもっと真っ白のほうがオシャレな感じでこのマンションに合うかなと思いました。うちはブラウンですが。

お花も増えましたねー！これまでの契約者はつくばの方が多かったそうですが、今回は県外の方が多くいらっしゃっているそうです。遠くの方も注目しているのだなあとあらためて思いました。

スーパーが近くにできるという情報もありますし、もー早く引っ越したいです！

浴室の色をブラウンにされた方いますでしょうか？先日夕方暗い時間帯に見学したらすごく暗く感じました。やはり暗い壁にダウンライトだとかなり暗い。ダウンライトを普通の照明に替えることはできるのでしょうか。もしくは何か浴室を明るく照らす方法ないでしょうか。

私も浴室はブラウンです。
うちの場合にはブラウンでダウンライトなところがホテルみたいで気に入りました。
そのためオプションでバスホタルもつけています。
あまり参考にならないと思いますが、好みの問題だと思います。

最近のイベントに参加された方々はいませんか？
いかがでしたか？

行きたいけど行きにくいそんな感じなんです・・・。

367です。契約済み111さまありがとうございます。そうなんですよ、ホテルみたいで気に入ったのはうちも一緒です。お風呂に入るときはいいのですが、掃除するとき暗いと汚れが見えないのでなんとかならないかなと思いまして質問しました。やはりダウンライトとは別の照明を工事しないとダメですかね。

マリーナのイベント参加しましたよ！いろいろなボートも体験できました。その中でもバスボート！とにかくスピードがでるでる！！波の上をジャンプして霞ヶ浦を突っ走って最高！バーベキューもお肉、おにぎり、やきそば、とうもろこし、お芋やらたべきれないほど。。。プロパストの方々の手際よさ、よくプラン立ててくださっているので、特にトラブルがなく和やかで、みんなでワイワイと一日が過ごせました。帰りのバスではプロパストの作品集のビデオや、リュクスクラブで、もしこのマリーナを利用した場合の費用等の説明を受けました。確かに紙面で見てリュクスクラブ会員なら割安で利用できると分かっていても、私には縁遠い世界、利用しないと思っていました。この体験会でマリーナとは何かや、こういう楽しみ方があるというのがわかり、今では利用してみようと気になってきました。まだまだオプション会、内覧会まで期間があるなかでこういうイベントに参加して楽しむのはいいと思いました。しかも無料です。お土産もいただきましたよ。

私も浴室をブラウンにしました。モデルルームがホテルみたいで素敵でという理由も同じです。
ゆっくりできそうですよね。バスホタルはつけませんでした。暗いかどうかは、実際確認してみないと分からなそう。
別照明の工事は難しそうですね。

ご報告ありがとうございます。

今度職場の同僚と見に行こうと話しています。

後輩から「すごいお金のかけ方ですね」と意見が出て
我々、検討者２名が沈黙・・・。

プロパストが出してくれているとはいえ
その費用はマンション価格に反映しているのは、我々でもわかる。
もともと価格はお手ごろ感はありましたが
実はもっと安く出来るものなのだろうか？

ふと思ったけど万博公園マンションなのになぜモデルハウスを研究学園にしたのでしょうか？
お客さんが集まらないとおもったからであろうか？
研究学園だと集まるのか？いやいや研究学園のマンションは竹園にモデルハウスを作っている。
そう考えると、やはりつくば駅・・・・・。

万博記念公園も研究学園もみどりのも３年前は田畑山林で何も無かったところです。それがたった３年でビルが立ち並び・・・つくば駅近辺は造成工事が始まって何年経っているのですかね。４０年か？それ以上だよ！　なんかなぁ・・・

>>363さん
>(5) ガレリアヴェールの契約済み戸数は60戸，引き渡し予定数は294戸(物件総戸数は410戸)。

引渡ししない100戸強はどうなるのでしょうか。社宅にでもなるんでしょうか？
直接モデルルームに行けば良いのでしょうが、なかなか初めの一歩が踏み出せないんですよね。

No.376 by 土地勘無しさん

>引渡ししない100戸強はどうなるのでしょうか。社宅にでもなるんでしょうか？
単に今期末には100戸強が売れ残る見込みとか・・・！？

万博公園は一戸建ては結構売れているようなので、マンションも頑張って欲しいですね。
でもアデニウムやミレニオとあわせると、一気に６００戸以上売るのはかなり厳しいですが。

確かミレニオは昨年10月の竣工から半年経っても３割以上売れ残って
いましたよね・来年２月の竣工から３ヶ月で3/4を売り切ろうという
ガレリアは、むしろ強気な計画であるように思います。

現在つくばはマンションが供給過剰気味ということもあり、別の
あるマンションの営業の方も「完売まで２〜３年くらいの長期戦を
覚悟している」と言っていました。

万博記念公園駅近辺は閑静な住宅街を目指した街造りが今後進められるでしょう。この方向性はこの駅周囲の開発面積が狭いということからも自然な流れなのかなと思います。各駅毎に特徴をもった街造りが出来ればと思う。
いずれはスーパーもコンビニも出来ますが、早く出来ればと考え誘致に力を尽くしてます。
乞うご期待！

素朴な質問ですーーこの物件はマリーナ使用が安くなる特典がついているみたいですが、その代金もマンション運営費から出されるとなると、使用しない人は使用する人に比べて損という事になるのですか？（だからみんな使用して！という事？）
又、将来的に入居者から反対が起こってマリーナとの契約を廃棄する可能性もあるのでしょうか。それともマリーナを目的に入居する人もいるので廃棄はありえないのでしょうか？（ずーっと入り続けるということ？）

いやだぁ！　不平等が発生するということでしょ。

日経ＢＰネットに
「霞ケ浦湖畔の京成ホテル跡地で温浴施設を開発、プロパスト　2007年4月27日 9時25分」
という記事があり、抜粋すると

「茨城県土浦市の土浦京成ホテル跡地を取得することを決め、温浴施設を核とした複合開発を手がける。」
「ホテルは2007年3月末に閉鎖され、現在は解体工事が進んでいる。ホテルに隣接するマリーナは京成マリーナ（本社：土浦市）が運営しており、2007年秋にプロパストが全株式を取得して経営を引き継ぐ。」
「プロパストは敷地内に温泉を掘削し、スパやプールなどの温浴施設を建設する。温浴施設の周囲にホテル、商業施設、マリーナ、分譲マンション、緑地などを配置し、敷地全体を一体的に整備する計画だ。設計・施工は鹿島が担当する。」
とあります。

つまりラクスマリーナはプロパストが経営しており、そのためにガレリアヴェール住民が安く利用できると考えるのが妥当かと思います。

つまり、マンションもマリーナも、プロパスト次第ということです。
プロパストにはデベとしてだけでなく、サービス提供会社として、今後ずっと健全経営をしていただかないと住民にとっては困ります。

ガレリアヴェールのホームページを覗いたら、入居者全員が自動的にリュクスクラブに入会して会費を払うとなっていました。又住人の中から役員を決めて色々な講習会などを企画するようです。
うまく入居者の気持ちがまとまればとても良いコミュニティーを作ることができるかと思いますが、個人主義の方が多かった場合は役員決めですったもんだするかもしれませんね？珍しいタイプの企画なのでどうなるのかなかなか興味深いです。

>>376さん

販売しない住戸がどのような扱いになるのかはよくわかりません。
決算資料には何も記載されていませんでした。よくあるパターンは、業販経路で販売して売主変更で販売が継続するか、プロパストによる賃貸物件になるか、ファンドに一括して販売されて賃貸物件になるか　といったところかもしれません。

または、単純に決算資料の間違いというオチかもしれません。

リュクスクラブの加入は管理規約に定められていると思います。

リュクスクラブの加入が管理規約の共用部分に該当するのであれば、区分所有者の4分の3の賛成がなければ管理規約を改定することはできません。使わない人は要らないサービスだから個人的に止めるといったことはできそうもありません。

共用施設が充実しているマンションは、管理費やその他の費用(リュクスクラブの会費？)が高めになります。購入する時は、『管理組合で見直しできます』といったトークががると思いますが、現実的に改訂するのは並大抵のことではありません。

個人的には、住居に豪華な共用施設は不要だと考えています。必要最小限の共用施設の方が管理費の負担は抑制することができます。

コンセプトとしては、非常に魅力とおもいますが、
リュクスに加入するのは、入居者なのか、所有者なのか・・・

入居者だとすると、購入者が何らかの事情で賃貸に出すときには、
それを条件として客付けしなくてはならないのでしょうか。
もともと賃貸目的で買う人も多いと思いますし・・

費用負担の問題は、たとえば家賃に込みにすれば
問題は起きにくそうですが、役員が回ってきたり
するのはどうなんでしょう。

所有者だとすると・・遠くに住んでたりすると、
役員も実務上、なかなかできないでしょうね。ある程度まとまった
戸数がファンド所有で賃貸になったら、どうなるんでしょう。

なだかややこしい、マンションですね。ちなみにそれでもめる方達をなだめる、お値引きサービスとかないのでしょうか？

部屋のデザイン自体は悪くないなと思うんですが、マリーナやフットサル、ヨガルームといった共用施設が過剰に感じられて、見送りました。新しいライフスタイルとしてフルに使いこなせば高くはないかもしれませんが、使わない人間にとってはやっぱり無駄な共益費だと思います。
こういう物件は、価値観が同じ人たちだけじゃないと難しいんじゃないかな〜。

ＬＤが、バルコニーよりより低く見えるのですが、どうなのでしょう購入された方は、その辺りを気にしなかったのでしょうか？

バルコニーは、広くてよいと思うのですが、サッシの高さが1,800位しか無さそうなのですがどうなのでしょう。

ホームページに８／２（土）より限定７戸第１期２次先着順受付開始と発表されました。
ということは、今回４３戸の申し込みがあり、

会員期３０　１期１次３０　１期２次４３　計１０３戸となり順調に販売されていることになります。　

以前この掲示板で広告費のことがかかれていましたが、最近は金曜日の新聞折込チラシは入らなくなりました。（パークハウスとヴィバース二宮は入ってました）

街頭での手渡しとホームページだけでも人が集まるようになったのでしょうか？
３０００円のガソリンチケットプレゼントは８月一杯行われるようですが。

サッシの高さについては、梁がある分あれ以上は上げられないのとおもいます。
ただ、そのぶんバルコニーの２．７ｍ側は透明網入りガラス（４Ｆ以上）になっているので開放感はあるとおもいます。

一般論として、分譲マンションを購入して賃貸で貸し出すとしても、管理規約を守る義務や管理費，修繕積立金の納付は区分所有者がその責務を負うことになります。

賃借人と貸主の間には賃貸契約があるのみですから、入居者に管理組合の管理規約を守らせるためには、賃貸契約に管理規約遵守条項を反映される必要があります。

リュクスの件は、賃借人には加入義務は無いでしょうから入る必要は無いと思います。
賃借人が加入したい場合には、管理規約次第です。管理規約に定めが無いのでしたら、理事会で議論した上で総会の決議をもって管理規約を改訂することになると思います。

管理規約関連の話は、このマンションに限った話ではありません。
どのマンションでも同じ話です。共用施設が多いほどこのような話が出る可能性が増えます。

やっぱりややこしそうです。

通りすがりのものさんへ

決算資料で読み取った５点についての私の意見です。

(1) 不動産開発事業の営業利益率は6%しかないこと。(＝値引き幅は上限で物件価格の6%)

この６％という数字は決算書上での数字です。今期に計上予定の物件
が多数ある訳ですが、先行して前期の決算で計上しているからです。

決算資料にはありませんが、決算動画配信で副社長の方から述べています。また、営業利益も20％ほどは確保しているとのことです。

(2) 借金をしなくてはキャッシュフローは赤字であること。(＝借金でもちこたている)

これはほとんどの不動産会社がそうであってプロパストだけの
問題ではありません。つまり借金=不動産に不可欠。
不動産においては、有利子負債=会社の実力　とも言えるでしょう。

前期の上下半期合わせて1200億の借り入れと返済をこなしております。

(3) 2009年度は不動産開発事業で今年の4倍の売り上げを達成しようと考えている。(＝たぶん無理)

多分無理というのはどういった所以でしょうか？
これも決算資料に添付されていたデータですが、既に今期計上予定
物件の70％が契約済となっていますが…。


(4) 売主による直販に力をいれていこうとしている。(＝販売手数料の削減が目的か？)

最近は大規模物件であれば東京建物不動産販売や住友不動産販売
の手を借りて販売を行っているようです。

(5) ガレリアヴェールの契約済み戸数は60戸，引き渡し予定数は294戸(物件総戸数は410戸)。

ガレリアヴェールは６月末に販売を開始したばかりです。
期分け販売で言えば、第１期は完売です。

＞今年の事業計画にもかなり無理を感じます。今年も600億円程度の借入を金融機関からできないと資金繰りに窮するかもしれません。

今年の事業計画に無理を感じません。現在、資産活性化の進捗率が
売り上げで50％不動産開発で70％というのは奇跡に近いと思いますが。


＞(あくまで個人的な意見ですが、会社の命運は金融機関が握っていると思います。)

この点では同意いたします。蛇口を閉めれば不動産業は廃業です。
しかし、これは不動産業界全般であり、個別の企業に限った事ではありません。

ここは選んではいけません！研究学園前が良いですよとの事ですか？

>>394さんへ

決算資料から私が読み取ったことを書きましたので、意見の相違は当然あると思います。
感じ方はそれぞれ違うと思います。私の意見の根拠をもう少しお話します。


(1) 営業利益率の点

すみません。動画を見ていませんので、おっしゃる通りだとすると...。

決算資料に反映すべき数字は、実績として上がった数字を上げるのが本来の姿です。
今期計上すべき数字を見込として前期の決算数字に計上するのは決算のやり方としてかなりおかしいです。その道に精通している訳ではありませんが、税法上の問題に発展するかもしれません。

個人的な感触では、会計・経理上の数字がメチャクチャではないかと感じます。


(2) 借金＝会社の体力の差

利益剰余金をプールしながら有利子負債比率を抑制している不動産デベロッパーも存在します。
借金が多いということは、身の丈に合った経営をしていないと私は感じます。この点については、考え方の違いなのかもしれません。一部上場のデベロッパーは有利子負債を利益剰余金の2〜4倍程度の範囲内でビジネスを展開しています。一方でプロパストは利益剰余金の7.7倍もの有利子負債がありますので、身の丈にあっていないと私は感じています。

1200億円の借入と返済は単に借り換えただけだと思っています。


(3) 4倍の売り上げはたぶん無理

プロパストの不動産開発事業は、資産活性化事業とは違いマンションを個々に売っていく事業です。営業社員数を大幅(10倍ぐらい？)に増やすといった大胆な戦力強化をしない限り、4倍といった数字は達成できるものでは無いと考えています。前年比2桁(10%台)の成長をするのに四苦八苦している会社が多い中で、400%という数字は異常だと感じます。

マンションの通信販売など従来と全く違った販売手法を確立するといった話があるのでしたら、この限りではありません...。

通りすがりのものさんへ

レスありがとうございます。

（1）営業利益率の点

この点でのご指摘ですが、確かにおっしゃる通りかと思います。
IRにも問い合わせてみます。営業利益を書いてからその下に
先行計上した結果、利益率が下がった、とあればいいのですがね。

（2）借金=会社の体力の差

この点ですが、かなり高いレバレッジをかけているのは明白です。
そういった点で株価が下がる要因でもあると思います。
どこかでトラブル（偽装等）が発生した場合一発で民事の可能性
もあります。IRとしてそういった点を極力無くすように徹底して
土地を調べ上げているとのことです。それでも見つかるリスクも
あるのは当然ですが。

1200億円の借入と返済ですが、プロパストは事業ごとに60社以
上の金融機関とその土地その時期に合わせた事業ごとの借り入れ
を行っています。
この1200億円というのはプロジェクトが終了し、その代金をもっ
て返済された事を証明しています。

そして通りすがりのものさんがおっしゃるように身の丈にあってい
ない印象もありますが、事実プロパストには完成在庫がほぼありま
せん。最近分譲開始したものを除けばわずか３戸しかありません。

また今期計上予定の分譲マンションも既に70％が契約済と前回書き
ました。こういった事実が金融機関の融資にも繋がっていると思え
ます。そして、最近は丸紅、伊藤忠、東京建物、東京建物不動産販売、
住友不動産販売等、大手のデベとも協業し、立ち位置を変えているの
も事実だと思います。

（3）4倍の売り上げはたぶん無理

この点ではまず、前期の分譲に関しては自社が窓口になっていたこと。
しかし、今期販売の大型物件に関しては（2）にもあげました
東京建物不動産販売や、住友不動産販売の販売網を駆使しています。

決してプロパスト１社での販売網ではありません。
こういった点からも利益率の低下が見込まれる所以だと思います。

真剣に検討している方はいませんか？私どもは５月に見に行ってから、ずっと検討しております。
やはり研究学園前は価格が高いしお値段も全然引いてはくれません。さすが三菱ブランド

こちらは如何ですか？サービスの話を受けた方々はいませんか？

そういった話はこういう公の掲示板に書いちゃいけない気がするんだけど。
もう新聞やチラシで公然と値下げアピールしてるなら別かもしれませんが。
てかまだ売り出したばかりでしょう？

値下げ交渉は竣工後の売れ残りでないと無理ではないかな？

いろいろなところのクオリティを下げて当初予定価格よりもかなり引き下げた販売価格だからすぐの値下げ交渉は厳しいんじゃない？
これから建材価格がさらに上がっていくと利益を圧縮してさらに値引きの余地がなくなるんじゃない？

検討者の方でダイレクトメールでサービスのお話(案内)が届いていらっしゃる方はいませんかぁ？

ガレリアさんの道をはさんで南側の空き地に、一階テナント二階から住居のマンションが建つようです。規模は十階建と聞いてます。
いつかは何かは建つところですが、二十階建てのビルでなくてよかった。万博記念公園駅には高いビルはまず建たないと思います。
十階位だと30メートル道路が間にあるのであまり影響は無いですね。
あそこは商業地なので何でも建つところですから、まだ空き地が目の前にあるのは心配ですね。当分は駐車場のままでしょうが。

言い忘れましたがマンションは分譲ではなく賃貸マンションのようです。

南側空き地のどのあたり？東寄り？西寄り？

たぶん西側の十字路寄りだと思います。一階にはコンビニが入れば便利ですね。

目の前に10階建てマンションですか。道路を挟んでいるとはいえバルコニーから丸見えになってしまわないか心配です。

道路は３０ｍ以上で、敷地にも空地があるから南側４０ｍ以上は軽く空地が確保できるね。道路も歩道と中央分離帯が大きいから、そんなに交通量も無いよ。

バルコニーは南向きになると思いますから、バルコニーからのぞかれることはないでしょう。廊下が北側になるかと。40メートル離れていれば問題無いですね。

目の前は建蔽率80％%容積率400％の商業地区ですから何が建ってもおかしくないですよ。

402さん

届いてますよ。サービス案内。
金額はここでは書いたらよくないと思いますので
直接聞いてみることです。