パークハウスつくば研究学園 Part4

いま見てみましたが、広告には価格載ってますよ。従来通りの価格が。
私も、棟内モデルルームなら場合によっては値下げして売るという話は聞きましたね。

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>落ち込んでからは定価は強調されてません。

はなから定価は強調されていませんでしたし・・・。デュオヒルズ竹園だって定価を強調なんてしてませんでしたよね。そもそも絶対額の高いマンションは価格を強調したりはしませんよ。価格優先者への販売は眼中にありませんから。
自分のライフスタイルを顧みず、価格のみ最優先で購入するなら他の物件の方が魅力的でしょう。
多少価格が下がったからといって購入すると、この物件は管理費その他が高額ですから、どのみち苦しくなるのは我が身です。
この物件は、価格を含めたこの物件の価値にご納得の方が購入すればそれで良いという物件じゃないですか。

ただし、今後契約の方は早期契約者と違って自由にオプション選べませんから、その補填として＜インテリア商品１００万円プレゼント＞は妥当だと思いますね。
さらに値引きを優先させたい人には棟内モデルルームの値引きを狙う程度でしょう。それ以上に値引きを優先させたいならそんな人には他の物件の方が魅力的なハズです。

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マンション不況と聞きますが、意外と値下げマンションは手頃感から売れているらしいです。隣、さらに隣の駅近マンションはかなりの値下げをして売り切りしそうです。近辺のPHのライバルになりそうなマンションの目ぼしい部屋が売れてしまうと、新たなMSが造られそうもないのでPHには新築のMSでのコンペジターはなくなるのです。

つまり、まだ入居もしていない、つくば市役所も出来ていない、他の近隣デベのように会社の回転資金が急ぎで入用でもない段階で100万分のプレゼント(これは三菱地所全体の対応)以外に値下げする必要はまったくないのでは?いま、イーアスのMPには営業さんが1-2人しか常駐していないようです。竹園のMPからイーアスに営業部隊が移って、その状態です。まだまだ本格的な販売はしていないのです。そもそもここは、まだ積極的に広告を出していなかったのでは?それに周りの値下げMSが一段落しないと価格を載せるのは逆効果でしょう。

この近辺で住戸を買う予定の人は、売り切れ前に値下げMSを購入するか、100万キャンペーンがなくなる前にPHの棟内モデルルームを購入するか、ここはジッと我慢して価格は高くて駅から遠くなるが大和ハウスさんの戸建を購入するか、その選択になるでしょう。TXのつくば以南守谷以北に当面、これ以上目ぼしいMSは建ちませんよ。

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資金繰りが厳しくて、どうにかしてお金を集める必要のある会社と違って、体力のある三菱地所がそんなに急いで安売りをする必要も無いような気がしますね。
安売りによってギリギリの資金計画の人達を引き入れて、滞納などになったらかえって自分の首を絞めることになるかもしれません。
又全国展開のパークハウスの１つで値崩れが起きたら全体のパークハウスの信用にも響くことでしょう。やはりモデルルーム住戸を若干安くして売るのがいいところでは？

この不況下、新しいマンション作りは停滞しているので、投売りが終わった段階でマンションの不足が起こって来るのは確実でしょう。需要はあるはずなのですから、ゆっくり様子見もありかなとも思います。

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マンションの供給不足は考えられないですね。

また、完売しないマンションの値が下がっていくのは普通ですが、
あくまで一般論ですので、このＰＨがどうなるかは売り手次第ですね。

ただ、やはり茨城にしては正直割高だとは思いますので、どうしても欲しい住戸があるなら
ともかく、待ってみる方がいいでしょうね。
今は。

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先日の新聞折り込み広告には価格は載せてなかった。ということは今は本気で売る気はないのかなと思ってしまった。
いずれにせよ、地所さんは体力十分ですから、何の心配もいらないですが、果たしてつくばに、これだけの高額（と私には思われる）物件を買える人たちが何人いるのか！？と思ってしまうのですが。何せ550戸ですからね。
完成後１年経てば新古物件になり、定価で売るのは益々難しくなるのでは？

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すいません。よくみたら角のほうに価格載せてありました。
地所さんなかなかスマートですな。やはりさくらレジデンスの価格は別格ですね。どの部屋かはわからないけど。

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二百戸も売れているんですか！
じゃあ先行きは明るそうですね！

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駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
かなり広大な土地ですが、これから先視野に入る場所なので気になります。

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そう言われてみると確かに安いですね。納得です。

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>>160
>駅南側の公園の向こう側（現在盛り土をしているところ）は何が出来るのでしょうか。
「プリンター製造の理想科学工業は、つくば市葛城地区区画整理事業地内に研究・開発棟を建設するため、TX研究学園駅近くの用地を県から取得したと発表した」（茨城新聞）に該当する土地じゃなかったかな。詳しい人お願いします。そんなに視界の邪魔にはならないのではないかと想像する。

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＞１年ちょっとでとなりのサーパスくらいの戸数はさばいたわけで

最近急にたくさん売れたのですか？
確か１３０戸くらいしか売れていなかった気がしますが。

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170ですよ

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たしか年末で170くらいかな。

しかもけやきの100平米未満の部屋は７割方売れちゃってるね。3500万円前後から始まるこのあたりの3LDKを検討しているのなら、とりあえず入居開始前にＭＰに行くことをオススメします。

ホームページにもあるように100平米超基準だから割高に感じるよね。でも実は坪単価を計算すると、数年前のつくば駅周辺のマンションよりは安いんだな。

造りはかなりしっかりしてますよ。
おそらく茨城県内でもＴＸ沿線でも一番でしょう。

でも、マンション購入は総合的な判断ですから、高いと感じる場合は他を検討したほうがいいとも思います。

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>162
理想科学工業です。少し前に土質調査らしきことをしていました。
所で先（々）週の「ガイアの夜明け」でサイバーダインが取り上げられていましたね。
イーアスのロボットミュージアムの内部にもカメラが入っていました。
HAL（介護ロボットスーツ）の技術には世界中から注目が集まっている、とのことで
これからが楽しみです。

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＞たしか年末で170くらいかな。

年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…

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>>167
> 年末締め切りだった駐車場希望が１２７人しか提出されていなかったようなのでそれは無いかと…
購入者板の情報からだろうけどけどもっといます。私も希望してません、カーシェアリングもあるし。
昨年の日経のネガティブな記事でも160って数字を出してました。

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いずれにせよ、４００戸位は売れ残っている。
100平米未満の部屋の検討者は急いだ方がいいというのは怪しい。
もう少し待てば、同じ値段で100平米以上の部屋が買えるのでは。

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>164

1月なかばで3割って聞いたけれど。

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>>167
ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
12月に目視で数えたけど、171でしたよ。
167さんは数えてみた？

>>169
安くなるかはデベじゃないのでわかりません。
1000万くらい安くしてくれるのが確実なら169さんのおっしゃる通りでは？信頼できる情報筋の根拠があればお教えください。

とりあえずＭＰに行ってみるといろいろわかりますよ。
憶測だけでない事実がわかります。

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＞ＭＰで数えてきたんだけどおかしいなあ。
大きい花と小さい花の合計を数えたのでは？
小さい花はまだ未契約ですよ。

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小さい花は10個くらいでしたからねぇ。
それを引いても160くらいだよね。

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数だけみたら七割売れ残っているわけだけど、実際に売り出した部屋はほとんど売れているわけですね。

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とにかく、入居がなって明らかになるさ。
ここはジャクザとかさんそうけんは来ないだろうなぁ
あのへんが買わないと埋まらないね！

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JAXAと産総研だけ別なのはなぜ？？？
物材機構は買ってるの？国総研は？
筑波大は？国環研は？農環研は？
根拠なさすぎだぁ(笑)

そして、今週のマンションズにも広告を載せていないのはなぜ？？？
（半年前は毎週載ってたような）

営業があまりいないのはなぜ？？？

何か戦略があるような気がす。

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あそこが
指標だからね
かれらはここ買わないね
なぜかな？

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ディオヒルズが近いから買いました！ってのがいたなぁ。

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つくばに住んで長いけど、
あそこが指標とは
はじめて聞いた。
なぜだろ？

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ここは物がいいので、固定資産税の評価が高そう。
その上、占有面積が広く、共用施設も充実しているのでなおさら気になります。
占有面積１００㎡（＋共用部だと１４０㎡位？）として固定資産税（＋都市計画税）が年いくらくらいになるか分かる方いますか？
５年の軽減措置期間でも３０万円位すると、管理費等以外に月３万円位はみておかないといけないですし、更に６年目以降だと月４万位は考えておかないといけない？
なんてことにならないですか？
それともそんなに高くなる心配はない？？

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月4万って年額48万の固定資産税ですか？
常識的にありえないと思いますが。

参考までに・・・
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

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3500万の部屋で当初は年24万月二万円くらいかな？なんとなく！
根拠無いけどね。

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販売価格では、眺望や日照の有利不利や、高層階と低層階では大きく差がでますが、固定資産税の評価はあまり変わらないようです。
なので、３５００万の部屋だから固定資産税が安い訳ではなく、専有面積が変わらなければ、さくらでもけやき弐番館低層階でもあまり変わらない？と予想しています。
マンションの場合、固定資産税は立派な仕様の建物や、共用持分を含めた専有面積の広い物件は高くなるようなので、こちらのマンションは相当高くなるのでは？と思いました。
どのくらい高いのか目安が知りたいのです。

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ここは、管理費や固定資産税などをふくめ月約５万円の経費をみておく必要あり。賃貸や官舎から出ることに踏ん切り着かない一因にこの経費負担がある。また住居手当ても分譲マンションの場合は受けられなくなる場合が多い。
つくばに永住考えてないなら賃貸や官舎でも間に合うかなと。
ただし、分譲マンションが２千万円をきれば賃貸より割安かも。

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満足度、求める価値はひとそれぞれだけど、パークハウスはついの住家とするにたる物件ですね。
でなければ、買い替えを考えるわけですから、いまは教育環境を除いて妥協し、将来のついの住家を購入するために貯金に励むことになる。

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一番広い115平米の間取りの場合、管理費は27000円ぐらい、修繕積立は9000円ぐらいです。
これに地上波のケーブルテレビ受信と緊急地震速報受信の合計が1000円ぐらい、
Bフレッツまで入れると4万を少し超えます。これが最大値でしょう。
100平米程度の間取りなら35000円ぐらいです。
固定資産税を毎月積み立てると考えるなら、月々5万円程度は確かに必要かもしれません。

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終の住家なら現役時代はよくても年金暮らしで5万はきついです。

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固定資産税は少しずつ安くなりますよ。

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>190さん

でも管理費もだんだんと上がっていきますよね。

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高級マンションほど経費がかかるのは致し方ないこと。その程度（月５万円）ははした金！と思える人達が入るから高級なの。年６０万円１０年で６００万円かぁ・・ウ〜ン！なんて考えてる人はご遠慮頂きたいってこと。ここは高級マンションなのですよぉ！

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都内の新築マンションならもっとかかるわ こんなもんだって

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管理費等＋駐車場＋月割り固定資産税で５万円の見積もりは甘いと思います。
ここの固定資産税（＋都市計画税）は都心の一般的なマンションよりも高いはずです。
マンションの固定資産税はほとんどが建物にかかります。
土地の値段はあまり影響を受けない計算です。
専有面積が９０㎡を超える位から固定資産税は極端に高くなります（共用部持分を加えた専有面積が１２０㎡を超え、減税がきかなくなる部分がでてくるため）
ここは建物の仕様もいいし、共用施設も充実しているので、ひょっとすると都心の億ションなみの固定資産税がかかるかも？

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【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

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【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

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固定資産税については、つくば市の税務主管課に聞けばおおよその事は分かると思うので
どうしても気になる人は、実際に問い合わせてもらうのが手っ取り早いですが、
この物件が、周辺のマンションに比べて極端に高くなるという事は無いと思います。

難しい話は割愛しますが、地所が概算で示してくれる固定資産税額を１年分にかけ直して
プラスαしておけば十分だと思います。

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不動産売買契約書の諸費用の項目に、「固定資産税都市計画税概算金分担金」
という項目があります。
売主が予想する固定資産税なので、的外れなことはないと思います。

私が購入した物件は、占有部だけで軽く90m2を超えております。
個人を特定されるのが嫌なので正確な表記は避けますが、分担金概算は20万弱です。
1年分でも、まあ20万強というところでしょうか。

固定資産税の計算方法は　評価額×1.4％×0.5(当初5年間減免措置)
以下のサイトによると課税標準額は概ね実勢価格の60％と見れば良いそうです。
　http://www.mansionadvisor.com/konyu_guide/b181_sikin.html

上記2点の仮定の基づいて私の分担金概算から実勢価格を逆算すると
購入価格+5％程度の数字になりました。

都心の億ション並の評価といわれるのは、ある意味悪い気はしませんが、(苦笑
いたって普通の固定資産税になると思われます・・・、つくば市がふっかけた評価をしなければ。

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少し勉強してみました。

建物評価額は、新築建物価格認定基準表を元に算出されると言う事なので茨城県の単価を調べた所鉄筋コンクリート造の単価は共同住宅で93,000円でした。

この単価に例えばけやきレジデンスの延べ面積を掛けて持ち分で計算して見ると・・・。
さくらとけやきは、別々の土地に立っているので取り敢えず街区でだしてみました。

減税分及び都市計画税(0.15%)を含めて建物部分は、
８５クラス　　約121,000円（約152,000円）
１００クラス　約170,000円（約206,000円）
１１５クラス　約215,000円（約255,000円）
でした。カッコ内は、減税が無くなった場合に建物経年補正率を掛けた値。

建物は、この標準＋α(豪華度？)と言う事でしょうか・・・数割り増し位かな？

新築建物価額認定基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html
建物経年補正率基準表
http://houmukyoku.moj.go.jp/mito/frame.html

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No.190さんのご意見はあながち間違いではないと思います。
仮に今後地価が上昇したとしても、No.190さんおご意見と相殺されて
驚くほどの上昇は無いと思います。

ただ、私個人の意見としては、
固定資産税は致し方ないとしても、都市計画税は、つくば市ごときで課税しないで欲しい。
所詮は、茨城県の片田舎なんだからと思います。

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