ブランズシティ守谷はどうでしょう

既存不適格についてはいろいろ議論が
ありますね。

１）一般論
１−１　昔の物件
現時点で建て替えが成功しているのは、
建築物の高さ制限のみで容積率に関する規定が
建築基準法になかった時代のものがほとんどです。
（他に阪神大震災関連がありますが）

現在の法律で容積率に余裕のある分を
売ったり等価交換することによって、
建て替えの原資としているものです。
これにより所有者の負担を低く抑えて
います。お年寄りなどにも合意が
とりやすく、4/5を達成しやすく
なっています。

１−２　容積率に関する法改正以降の物件
法改正以降の物件は、容積率に余裕のないものが
多く、上記の方法で負担を抑えることは
困難です。

１−３　最近の物件
高耐久の躯体構造、パイプ等の交換を前提とした
構造の普及など。

これらを総合し、さらにリフォーム工法の発達、
建て替えに伴う騒音、振動、近隣とのトラブル、
工期などにより、今後の集合住宅の流れとしては、
建て替えから大規模リフォームへと転換
してゆくものと考えられます。
（特に81年の新耐震基準以降の物件）

スケルトンインフィルはもともと
そういうコンセプトですが、
そうでない物件もそうなっていくことでしょう。

２）当該物件に関して。
もし建て替えとなっても、ここは
建蔽率に余裕があるので、緑地などを
減らせばあまり容積率を減らさずに
高さを抑えられるかもしれません。
数十年後、駐車場が必要な時代
かどうかわかりませんが、住み続けて
居る人がおおければ、ほとんどの人は
運転していないかも。

３）そもそも
建て替えの頃まで住んでいる人が
いるのかよくわかりませんんが。
また何十年も先の法制度もわかり
ませんし。

ご近所の反対運動により、予定より1000万ほど安く上層階が手に入り、
毎日すがすがしい眺望と朝日に照らされながら、紅茶と焼きたてのパン
で朝食。換気のために窓を開けると、冬の冷たい空気がとても新鮮に
感じる。右手遠くにはきれいな富士山が見える。
準備をし、家を出ると廊下からＴＸと車がまるでおもちゃのように
見えるのがおもしろい。そして、遠くに筑波山や栃木方面の雪化粧
した山脈。
今日は月曜日で天気もよいので、ＡＭＧはやめ、運動も兼ねて
駅まで歩き、電車にて出勤。
日中の仕事も軽くこなし、7時に駅に着く。急に雨がぱらついてきたので、
タクシーにて帰宅。ドライバーには悪いので１０００円を渡す。
いつも帰宅するとあえて暗いリビングから
２９４などの車のライトと家灯りの見事な夜景を楽しむのだが、今日は
あいにくの天候のため、カーテンを閉めてみる。普段閉める必要もない
ので、あえて奇抜なデザインを選んだのがみごとに部屋を演出する。
妻の料理とワインにて一日の疲れを癒す。
この地にて、都内のマンションの売却益により手に入れた城は
最高の住み心地だ。

あそこで住んで、日常敷地から出て生活しなければならない
奥様や子供のことはあまり考えてない書き込みやなー。

近所付き合いをしたくないからマンションにするんだし。
それなりに地域との付き合いもするけど、
このマンションに住んでいるというだけで敬遠されてしまうのなら
そんな人たちとは付き合うつもりはない。
反対運動のおかげで競争倍率が下がったり安くなることは望むとこです。
近隣との関係を覚悟して購入するというより、その点は全く問題視して
いません。入居後も仲良くしていきたいですよ。

ただ、合法的とはいえ、既に住んでいる方々にとって、日当たり等の
環境が悪化するという現実に対してはご同情申し上げます。
同じような経験をしていますから。

物件概要で建築確認番号が２つに増えていましたが、何か変更があったのですか？それとも追加はよくあることなのですか？

>>700さん

個人の意見ですが、
私は、このマンションに住んでいるというだけで拒絶をするつもりはありません。

ですが、700さんの３行目と５行目以降の意見をみると、
もし700さんのような人が戸建てに住んだとしても、
こんな人たちとは付き合うつもりはないですね。

金太郎さん

642(=649)です。

景観条例へのご意見、ありがとうございます。
書き込む時間が取れなくてすみません。
(その間に、ずいぶん番号が大きくなってますね・・・)

結局、構想やガイドラインは作っても、法的な根拠に欠けるんですよね・・・守谷市は。

「景観」とは主観、とのことはそのとおりだと思います。
ただ、それに加えて「相対的」なものでもありますよね。
エッフェル塔のようなものなら、そこを中心に景観を整えていくというのもできますし、
高層ビル(マンション)が林立する中に戸建てがあっても見苦しいですし。
こういう考え方もまた主観になるんですけど。

ところで、

> ２）当該物件に関して。
> もし建て替えとなっても、ここは
> 建蔽率に余裕があるので、緑地などを
> 減らせばあまり容積率を減らさずに
> 高さを抑えられるかもしれません。

についてですが、ここは空地率(居住用建築物以外の面積率、ですかね)を確保することで
建築基準法の容積率の緩和条項(52条8項)を適用して、本来容積率が200％であるところを
1.5倍の300％とし、その300％ぎりぎりの建築物(297％でしたかね)だと聞いています。
ですので、緑地などの空地を減らすと緩和条項の適用外になり、必要な容積率が確保できなくなって、戸数の確保が難しくなるのではないでしょうか。

容積率がこんな状態なので、金太郎さんの言う１−１は難しく、１−２のような感じに
なってしまうように思います。
将来大規模リフォームで済めばよいですが、建て替えとなったら厳しいでしょうね。

結局は、
> ３）そもそも
なのですが。

>>703
私は緩和条項についてはよく存じ上げませんが、
適用されるためにはどの程度の空地率を確保
しなくてはいけないのでしょうか。
40%程度？？
30%程度ならほぼ問題ないと思われます。

空地率を大きくとれば
容積率を緩和するという
制度は、つまり建物を高くしても
空地を設けたほうが望ましいという
考え方で国が制度設計したということですね。
建蔽率を下げると容積率が大き取れるということは
必然的に高くなるでしょうから。
（私は法律そのもを読んでいませんが、703
さんの発言を元に書いています）


ところで、全体として言いたかったのは
ここに限らず最近のマンションはほとんど
容積率を使い切っていますから、
各戸の負担の大きい単純な建て替えは
どこも難しいであろうと思います。
これは既存不適格か適格かという
こと以前に大きな問題であると
思います。

というわけで、私の予想では30年程度で
大規模リフォーム、60年程度で取り壊し
（仮住まいして建て替えて戻るのではなく、
どこかの開発会社に売却）というのが
多くなるように思います。
60年住み続ける人は皆無でしょうね。

ところで、市議会はどうなったのでしょう？

戸建の住民の方々とマンション住民の方々の
関係に関する発言をよく目にします。

しかし、具体的にどういった人間関係や
それに起因する問題が生じるのでしょうか。
マンション買う人はそんなこと、全く
気にしていないと思います。
一方的に反対している方々が存在する
という程度の認識と思います。

町内会の餅つき大会を一緒にやったりするんでしょうか。
マンションを選ぶ人がそんな行事に出たがるとは
思えません。

>>705
550戸のうち、２０％売れたとしても、１００戸強の組織ができるのですから、立派な町内会ができます。
　市内には、それ以下の戸数の自治会があります。
　もちつきも、ブランズだけで十分できます。

無粋なノボリや看板を規制する条例を
作ってもらいたいものです。

＞No.707 by 金太郎さん
陳情してみてはいかが？
署名もたくさん集めて。

>>708
それはよいアイデアですね。
で、どこかの人たちみたいに、
反対した議員の名前をHPでさらしたりとか。

↑言論統制を望んだ発言だって自覚あんのかね・・・

マンション住民が引越し後肩身が狭くなるという発言を見ますが、
金太郎さんが以前発言されているように、マンション住民の方が、
多数派になるんですよ。民主主義の原理知っています？　多数決
ですよ。

売れなければ賃貸に出されて、誰かが住みます。自治会に入れない
なんていうことになると、村八分と一緒で、裁判で争っても、
勝ち目ないですよ。

>>711
自治会もブランズだけ、学校の通学班もブランズだけ、
生活上のつきあいもブランズだけなので、多数派、小数派の
図式はなりたちません。

ノボリや看板を規制する条例を
作ってもらいたいものです。

>>713
私がいつも使っているハンドルと
同じお名前の方ですね。
よろしくお願いします。

まあここはトリップも使えないですし、
IDもIPも出ないので、コテハン
するのはなかなか難しいですが、
お手柔らかに。

No.707をチェックしたらば、削除依頼がされており
貴重な御意見を消される前にコピーしたものです。
金太郎さん御免なさい。

>>715
ご発言の趣旨、理解しました。
ありがとうございます。

いずれにしても、単なるネガティブキャンペーンが
終了して、この掲示板が物件検討板として
正常に機能するようになることを
私は望んでいます。


もちろん、まじめに検討していらっしゃる
方々が否定的なご意見をかかれるのは、
個人的には大歓迎ですし、
むしろ否定的な、ネガティブな面を
知りたいと思います。
よい面は営業さんからいくらでも聞けます
からね。

しかし、どう見ても特定の方々と
思われる書き込みが集中した時期も
あり、そういった書き込みが
掲示板の正常化を阻んでいると
考えています。なにせ、同じ
話が何度も何度も繰り返されます
からね。
通常であれば、こういった発言は
スルーすればよいのですが、
あまりにも多いですし、
事実とかけ離れたものは、
きちんと書くようにしたほうが、
長期的には正常化につながると
考えています。


今後ともよろしくお願いいたします。

金太郎さんって、マンション購入を考えている方だったんですか？
てっきり、近隣対策屋の回し者かと思ってました。大変失礼しました。

>金太郎さんが仕切りはじめてから、
>この掲示板がますます物件検討の場でなくなっている気がするのですが。

そんなことは無いと思います。私はね。

ここを検討してはおりますが中身の無い意見が多い中
筋の通った意見を書き込む方だと思っておりますが。

いったいいつになったら販売開始なんでしょうね。

金太郎さんは事業者側の人ではないのですか？それにしては、
ひがし野の世帯数がいくつだとか、よくご存じで。

事業者は、ウェブで炎上と鉄筋不足工事をした建設会社、
おまけに強烈な反対運動（裁判ありかも）の物件が
本当に売れるとまだ思ってるのか？駅からも思った以上に
遠い。

賃貸にしても、普通住みたくない所はまず借りないであろう。
高さを低くしてそこに合った物件にして、完売の道を選んだ方が
誰にとっても（東急も住民もマンションに住む人も）良かれと
思うが・・・。

私はここの事業者に愛情をもって書いたつもりです。

先日、他県の人がブランズシティがもめているということを話題にしていました。いろいろなところで有名になっているようです。どうも署名の回覧が市内に回ったせいなのか？でも市内だけのはずなのに。
その人は住んだ後のことを考えると買うのを考えてしまうというような発言。
保育園や小中学校で「お住まいはどちらですか？」と聞かれて胸をはって「ブランズシティです。」と言えるでしょうか。「あぁ、あそこねー。」と白い目で見られるようなことはないでしょうか。マンション内だけで交友を終わらせるなんて寂しいです。
ぜひ和解の道をご検討下さい。コンセプト通りみんなをハッピーにして下さい。

ネガティブキャンペーンというものも客観的に見ることができれ
ばこの物件を表すバロメータとして判断基準になると思います。
大抵の新築マンションは多かれ少なかれ反対運動があります。
ブランズシティが他所の運動と比べてどうなのかでこの物件の評
価ができるのではないでしょうか。

マンションの構造とか仕様設備を見たところ、かなりいい感じで
あったので、ネガティブキャンペーンがあろうと無かろうと
購入検討者にとって納得できる価格であれば良い訳です。

まぁ周辺住民の人もここに書き込みをしている反対派？のような
人だけでは無いでしょうし、このマンションに住んでるからといって
冷たい目で見るような人とはお付き合いしなければいいわけで。

しかし今更５階のマンションになんて設計変更できるんでしょうか？
結局３０階建ての建物が出来て、反対派の思惑通り売れなくても
それでいいんですかねぇ。

721番さん

先日、他県の人がひがし野地区の住民がもめているということを話題にしていました。いろいろなところで有名になっているようです。
保育園や小中学校で「お住まいはどちらですか？」と聞かれて胸をはって「ひがし野の戸建です！」と言えるでしょうか。「あぁ、あそこねー。」と白い目で見られるようなことはないでしょうか。黄色い旗の地域内だけで交友を終わらせるなんて寂しいです。
友人を招いても、黄色い旗の地域に来たけど、どの旗のところを
曲がればいいの？となってしまうのでは？そこそこ、際立って本数の
多いい家のところを曲がって〜とか？
そんなときにブランズシティがあれば、そのマンションを右手に見て
とか説明が付きやすいですよ。
ここの住民になる人ははっきりいってご近所なぞあまり気にしていません。昼も夜も上空の生活をしておりますから。見られてるなんて
思い違いですよ。

>>720

> 金太郎さんは事業者側の人ではないのですか？それにしては、
> ひがし野の世帯数がいくつだとか、よくご存じで。

私は、ひがし野の世帯数がいくつとかは
言及した記憶がありません。何番の発言か、
ご教示いただければ幸甚です。

旗の立っている家が、ブランズの550戸の
比べて少ないだろうということは書いた
記憶があります。

旗の立った戸建が550戸あるとすれば、
道路も入れると９万平米ぐらいになるはずです。

歩いた感じでは、MRと駅の間には多い
ですけど、一本TXと離れる側の道は
ずいぶん減る印象でした。
TX南側にもありますが、
さすがに９万平米分はないと思います。
それを根拠に550より少ないだろうと
判断しました。

（以前投稿されていた写真では、歩道にも
ノボリがありましたが、あれはなくなったのですね。
公道ですからね。）

ところで、ここで私が業者では
ないことを証明するのは困難です。
まあ、私の本職は、ご想像にお任せします。

ちなみに、業者であることを指摘するのは
e-mansionでは削除基準に抵触します。> 駅からも思った以上に遠い。

って、比較基準は720さんの「思った」距離ですか？

>>724さん、おっしゃるとおりと思います。
たとえば・・
MRと駅の間に、戸建の建売の看板が出ていますが、
そこの購入検討者の立場に立てば、721さんの
正反対に記述できますね。

金太郎さんは、いろいろな掲示板に登場しますが、たいていは、
夜12時以降の書き込みです。珍しく早い書き込みですが、文章
から本人であると思います。

反対派のみなさんも、それそろ、固定ハンドル使ってくれませ
か？　読む側は理解しやすいのですが。特定の人が多数書き込む
ので、文体などから、分類はできるようにはなりました。

720さんは、ネタ提供を続けている方ですよね。
改行で分かりますよ。

ここで反対派住民や周辺住民の神経を逆撫でするようなことを書き込んでる人は、いったい何が目的なんでしょうね？
そんなことすれば、反対運動が沈静化して、マンションが売れるようになるとでも思っているのですかね？
ますます住民の反感を買って、意地でも反対運動を続けようと思わせる効果しかないんじゃないの？
こんな荒れ果てた掲示板に、まともに購入検討中の人が寄りつくとは思えないんですけど。
少しはマンションが売れるように正常な状態に戻したければ、他にやることがあるんじゃないかな？
もしや、ここで反対住民叩きをしてる人は、ライバル業者の回し者？
だとしたら、それはそれで理にかなった行為ではあるけど、かなり悪質だね。

729さんの主張は、あまりにも自分勝手と謗られそうです。

自分は物件と関係ない勝手なこと書いているのに、他人は
黙れというのは、批判されても仕方のない言論だと思います。

ココは、反対派や近隣住民のために板じゃないんですよ。
この物件購入に興味ある人のための板です。反対派提供の
情報も非常に役に立っていますので、感謝していますが、
あまりにも露骨だと嫌われますよ。

どんな立場の人にもどんどん投稿していただいて、より
多くの情報得られることを期待しています。

729=720でしょうか。

相変わらず物件に関係のない書き込みばかりですね。
他人の発言そのものに反応した発言は控える、というルールが必要では？
（発言内容に対しての質問、訂正、反論などはいいと思いますが）

エアリータワーの戸境壁だけ、乾式壁なんですね。
　（高層マンションなので、当たり前か。）

　壁厚（137ｍｍ）から想像すると吉野石膏製A−2000・WI若しくは、
　A-2000・WI-Sでしょうか？
　（もし、間違っていたら修正して下さい。）

　アーバン・ガーデンウイングのRC壁に比べてコスト掛かってますね。
　販売価格が高めなのも、頷けます。

>>720
反対派のホームページに、ひがし野自治会の
世帯数が出ていました。
550世帯と比べると2/3以下という感じ
でしょうか。
改めてブランズの規模の大きさを
感じました。

フィリップ王戦争のような状況を
望む人は誰もいないことでしょう。
みなが気持ちよく住める街に
なるとよいと思います。

ところで、店舗は何が入るのでしょう？

>>723
＞結局３０階建ての建物が出来て、反対派の思惑通り売れなくても
＞それでいいんですかねぇ。

これは誰に対しての問いかけでしょうか？周辺住民？デベ？入居者？
ちょっと亀レスですが、気になっていたので、考えてみました。

周辺住民に対してだとすると、３０階建てができるのは好ましくない
ことですが、できてしまったら、それが売れようが売れまいが、
そんなの関係ありません〜、って感じでしょうね。
ただ、３０階というバカデカさの他に、５５０世帯という、これまた
とんでもない数の人間が一気に増えると、いろいろ問題を起こしそう
なので、どちらかというとあまり入居してほしくない方じゃないかな。
まあ、近隣に空き室だらけの廃墟みたいなのが建ってるのは気持ちの
いいものではないけど、交流は殆どないでしょうから、

デベに対してだとすると、当然、売れなければ困りますよね。
何とか売ろうとすれば、大幅値下げをせざるを得ない。
１千万円引きとかすれば、値引き額につられて買う人も出てくるかも
しれない。この板でも大幅値引きを歓迎する声が結構出てますね。
でも、５５０戸で一律１千万円引いたら、５５億の損失ですから、
かなり痛そうですね。採算合うんでしょうか？まあ、もともと相当
吹っかけた値段にしてあったのかもしれませんが。
それでも全て埋まればいいですけど、どうなんでしょうかねえ。

売れなくて一番困るのは、買っちゃった人ですかね。周りは空室だらけで
寂しそうだし、しばらく埋まらなかったら管理費も上がりそうだし。
さらに、自分が買ったあとに値引きが始まったりしたら、目も当てられ
ませんからね。同じ物件なのに自分よりも何百万円も安く買った人や、
賃貸で入った人が自分ちの周りにたくさんいたら、お付き合いもしにく
そうですし。ま、そういうこと気にする人は元々入らないでしょうけど。

ってな感じでしょうか。ヒマ人ですみません。乞うご意見！

>>734

いちばんイヤな思いをするのは購入者でしょう。
デベは損失を計上して逃げれば終わり。大企業ですから倒産はない。
マンション内ですべて完結しているから、近隣も影響は少ない。
（路上駐車などの間接的な影響はあるでしょうが）

購入した人は７３３さんが書いているとおり、
大幅値引購入者や賃貸入居者と一緒に暮らすことでストレスが増えそう。
管理組合の運営も大変でしょうね。

ブランズシティ守谷の建築確認に審査請求
http://www.news.janjan.jp/area/0712/0712167389/1.php

＞No.724 by 匿名さん　

ご意見どうもありがとうございます。No.721です。
ごめんなさい。私は724さんとは性格が違うと思うのであなたと仲良くマンション内のご近所付き合いできそうにありません。
そうやって割り切って下の民家のことなんか眼中にないとサバサバした性格の人なら大丈夫なのでしょうが。

＞黄色い旗の地域内だけで交友を終わらせるなんて寂しいです。

ただ、購入希望者でさえこのようなコメントになってしまうこの状況が寂しく思います。でも下の民家の人たちとも仲良くやっていくのは難しいのでしょうね。
もう少し要求を下げたらうまく行くなんてことはないのでしょうか。

>>735 売れ残った分の管理費は所有者であるデベが払うので、
心配していません。

>>738
はじめのうちは当然そうでしょうけど、
永遠にそのままというわけはないでしょう。

それに、考えるべきは管理費だけではないのでは？
分譲マンションにお住まいになったことがおありですか？

>>737

737さんのご発言の全体のロジックが
どうも理解できません。もう少し詳しく
書いていただけないでしょうか。

あと、
> もう少し要求を下げたらうまく行くなんてことはないのでしょうか。
とありますが、724さんが、誰に対して
何をどの程度要求していて、それを下げる
ということなのでしょうか？
私にはよく読み取れません。

>>739
>>永遠にそのままというわけはないでしょう。

所有している限り管理費と積立金の支払い義務は発生しますけど。
デベであっても。

>>742

管理費についてはおっしゃるとおりと思います。ただ、
駐車場使用料は、デベに支払い義務がないので、
この分は組合の収入減になるように思います。

>>742
金太郎さん、すみませんが、もう少し詳しく教えていただけませんか。
「組合」とは管理組合のことでしょうか？
そこの収入が減るということは、何を意味するのでしょうか？
どこかにしわ寄せが行くのでしょうか？
たとえば、収入減によって管理費が上がったりしないのでしょうか？
ご教授よろしくお願いします。

>743
どちらかというと修繕積立金にしわよせが行くのでは？
ただ、管理組合がしっかりしていれば
管理会社の変更などで普通2割くらいは出費削減は可能なので、
駐車場料金収入が減ったくらいであれば大丈夫だと思いますが。

どれくらい購入者が現れるかのバロメーターは、やはりモデルルームへの
来場者数だと思いますが、これまで何人ぐらい来場してるのでしょうか？
何度か前を通ったときには、あまり盛況には見えなかったのですが。