ブランズシティ守谷はどうでしょう

予想通りのレスありがとうございます。
というわけで続き。
東急は田園都市線沿線開発で、多大な利益を
上げたことでしょう。
原野を買い、鉄道を通して、街を造る。
大きな駅と小さな駅は周辺開発に差をつけ、
大きな駅の周辺には、大型商業施設、マンションなどを
配置した。
小さな駅にも必ず自社スーパー（東急ストア）と
バスターミナルを配置し、東急バスを走らせ、
主要駅には東急百貨店、
東急スポーツクラブなども配置し、土地の販売のみならず、
鉄道以外の長期的な収益構造も構築した。
いかに儲けるかをを考え抜いた戦略であろう。
しかし、インフラもまとめて整備したその姿勢は
高い地価となって不動産市場から高く評価
されている。住めばわかりますが、
道路の幅も広く、街並みは特筆すべき
環境である。会社の利益と住民の利益が
うまく一致した教科書的な例であろう。
最近は、超有名私大の付属小も進出し、
土地としてのブランドはあがる一方。


ひがし野の悲劇の根本は、市の街づくりの
青写真にある。
そもそも、東急が街全体を開発したなら、
大きな駅のすぐ近く、しかも
幹線道路沿いの、高架そばに、戸建街区は
持ってこないだろう。

東急がスーパーも自社で建てて街づくりを
したのに、市は「誘致」という「待ち」の
姿勢。しかもスーパー予定地という、「予定」を
信じて買ってしまったのも、判断の甘さが
あったであろう。

住民が不満を訴えるべきは、青写真を描いた
市の担当者ではなかろうか。
>>640さんの言う、売ったらそれまで、
なのは、むしろ市ではないでしょうか。
「スーパー進出予定」などと言って売った。

金太郎さん

>そもそも、東急が街全体を開発したなら、
>大きな駅のすぐ近く、しかも
>幹線道路沿いの、高架そばに、戸建街区は
>持ってこないだろう。

こう思われる根拠は何ですか？

>お客をチヤホヤするのはモデルルーム訪問から、意思決定、売買契約までのほんの短い期間です。
そのあとは引渡しまでの２年間、手続きをたんたんと事務的に進める。
物件引渡し後は、最低限のアフターサービス義務を果たすのみ。もはやお客というより、面倒なお荷物のような扱いに変質します。

そういう経験をされたのでしょうか。
まぁ、そういうこともあるでしょうね。
どんな商売にも言えるとは思いますが、過剰なサービスはうっとおしいと思いますし。購入後にもずっとチヤホヤされたいのですか？私は用事がある時に用事が済ませればそれで良いと思いますが、どういう営業マンが希望なんでしょう？

>>642

東急なら、というより、普通に街づくりができる
組織ならどこでも、という意図ですが。。

住んでいらっしゃる方には申し訳ないですが、
わかりやすくお答えすると・・・

高架の鉄道脇、幹線道路沿い、などは
騒音、振動、排気ガス等の影響があるので、
住宅、特に戸建用地としてはどうしても
マイナス要素になります。
（面している道路が細すぎてもマイナス
ですが）
電車や、高い自動車（バスやトラック）
から庭が見える場所もマイナスです。

つまり、安くしないと誰も買いません。
デベロッパー側から見ると、売りにくい、
高く売れない土地となってしまいます。
東急に限らず、付加価値を考える
街づくりをすれば、あの場所に
戸建街区は考えづらいです。

商業用地などなら、道路沿いがプラスに
なります。電車から見えるのは宣伝効果
も大きい。

商業用地でなくても、公民館や小さな文化ホールのような
公共施設、医療ビルや塾・英会話学校ビルなど、
いくらでも主要駅徒歩圏でしかも駐車場の確保できる
場所に適した施設はあると思います。

田園都市線沿線は、その点、よく考えて開発
されていると思います。

>>638さん、あの沿線は用途地域や一人協定などを使って、
戸建と商業施設と高層建築をうまく配置しています。
一度歩いてみてください。

>>644
なるほど、金太郎さんのおっしゃることは、都市計画の一般的なセオリーとしては、ごもっともなことかと思います。
そして、この地区の都市計画が、一般的なセオリーどおりではない点が多少はあることも、事実かもしれません。

でも、実は、そんなことは大して問題ではないのです。

新しく町を作るときに一番大事なことは、まちの将来像が明示され、それを気に入った人が移り住んでくる、ということです。
自分が住む土地や周りの環境にどういう条件を望むかは、人それぞれです。
高架の線路であろうが、広い道路であろうが、それができることがわかっていて、納得したうえで土地を購入して家を建てた人にとっては、それらは迷惑施設でもなんでもないんです。
逆に、スーパーなどの利便施設が予定されていれば、それを当てにして移り住むことを決断することは、ごくごく当たり前のことなのです。

問題のマンション建設中の土地は、以前はスーパー建設予定地の看板が立っていましたが、それだけではないんです。
市や土地開発公社はスーパーができると堂々と説明していましたし、土地売買の際の重要事項説明書にも記載されていました。また、守谷市の総合計画や県が策定した都市計画マスタープランでも、ここは商業地ないしは地域の生活拠点という位置づけがなされていました。
どこをどう見ても、ここにはスーパーが建つということで関係者の間で合意が成立していたわけです。

ところが、この合意は法的根拠を欠いていたため、ＴＸの開通や市内の商業施設の立地状況などの諸事情の変化に伴って新たに参入してきた者に対して、強制力がありませんでした。この点については、市の認識は甘く、その責任は大きいものがあることは、金太郎さんがおっしゃるとおりです。
どこかの新聞に書かれていましたが、「マンションが利根川を渡ってくるとは思わなかった」というのが市の認識だったのだと思います。
ですので、市や議会、そして県に対しても、陳情などさまざまな要求をしてきています。

だからといって、東急がこの地域に対して行ってきたことは、多くの住民にとって、とても許せることではありません。都市計画の内容や市の対応に落ち度があったとしても、それを逆手に取って住民の意向を無視して強引に作ってしまえという態度は、日照など直接的な被害を受けない住民にとっても、自己の利益のみを考えた強引な侵略行為と映るものでした。
マンション建設反対ののぼりがかなり広範囲にわたって立っているのは、こういう背景があります。

すみません、長くなりました。一般論だけでは説明できない、この地域だけの事情があることをご理解いただければと思います。

>>645
詳しいご説明ありがとうございます。
一般論だけではなく、歴史的な
部分もあるとのことを理解させていただきました。
わかりやすく表現するためとは言え、
住民の皆様には、一部和らげがたが
不十分な表現があったことをお詫びします。

> 逆に、スーパーなどの利便施設が予定されていれば、それを当てにして移り住むことを決断することは、ごくごく当たり前のことなのです

>>645さんの書き込みを見て思ったことは、
「高層マンションができる」ことが問題ではなく、
「スーパーができなかったこと」が問題なのでしょうか。

日照の問題がない家まで反対しているのは、そういうことでしょうか。

>>647
> 「高層マンションができる」ことが問題ではなく、
> 「スーパーができなかったこと」が問題なのでしょうか。

何が問題と考えるかは、それぞれのご家庭の事情や価値観次第ですので、十人十色だと思います。ですので、あくまでも私の想像ですが。

スーパーができなくて、当てがはずれた人は多いと思います。「スーパーができると信じて越してきたのに…」という人から、「ちょっとがっかり」ぐらいの人まで、反応はいろいろだと思います。
ちなみに、隣接するウェルシアは誰も予想してなかったと思いますが、比較的歓迎されたのは、この地域に商業施設や公共施設が乏しかったことがあると思います。

しかし、町内会からの要望としては、「スーパーを作れ」などの要求はしていません。
この土地にスーパーができないのは、いろんな事情を考慮すれば、止むを得ないと考えざるを得ないからです。
守谷では、ショッピングセンターが乱立状態で、比較的新しいところでもやや寂れ気味のところもあります。
こんな状況で、まだ道路も十分に開通していないひがし野地域でスーパーが成り立ちそうもないことは、ある程度想像がつきますので。

ですので、スーパーができないことを表向きの理由にして反対をしてる人は、いらっしゃらないのではないかと思います。

やはり、３０階というとんでもなく場違いでさまざまな悪影響を及ぼす巨大ビルであることと、東急の住民を無視した強引なやり方が、大きな問題だと考えている人が多いのではないかと思います。

金太郎さん

642です。

ご説明、ありがとうございます。
一般的な話として、よく分かりました。

守谷の都市計画が一般的にみてどうのこうのと言う点はありますが、
市として街づくりは(中身はともかく)それなりの方針があってのことと思います。
(思いたいです。が、結局は利権?)

東急も自社沿線の街づくりができる組織なのですから、自社の計画した街づくり計画ではなくとも、
その地域にある街づくりの計画に沿った建物を(計画に法的拘束力がなくても)建てて欲しいものです。
また、それが(私を含め)周辺住民からのお願いでもあると思っています。

自社沿線ではないから、あるいは自社で計画した街づくり計画ではないから、
法律の制限まで目一杯の建物を建てて荒稼ぎしようというのでは、東急のエゴと言われても言い逃れ
できないと思います。
(東急に限った話ではないとは思いますが。)

もちろん東急も民間企業ですから、利益を追求するのはあたりまえと思います。
ですが、CSRが問われる昨今、利益を求めるやり方も考えて欲しいものです。


ところで、金太郎さんは諸々お詳しいので伺いたいのですが、
(時間があれば、かつ、気が向いたらで構いません。)
景観法に基づく守谷市の景観計画に、
　　周辺景観に威圧感、圧迫感を与えない高さとし、
　　周辺の街並みのスカイラインとの協調に配慮する。
という一文があります。
(http://www.city.moriya.ibaraki.jp/section/0410/keikan/keikan.html)
これには高さに関して数値で明記されてはいませんが、
高さに関しては努力目標と解釈されますか、それとも高さ制限があると解釈されますか？


また、私の家は日照の影響は無いのですが、
風害による影響、550戸もマンションに入れば多数の路上駐車が常態化すると思うので安全への影響
(サーパス守谷でも3台4台の路駐がある。規模比で考えれば20台以上の路駐が発生する)、そして景観
への影響、これらの影響を考え反対の立場を取っています。


なお、私個人として、市のHPで市に意見投稿するなどして苦情は伝えていますが、
市からの回答に対する印象は、結局は数年前までは町だった自治体、市になってからの年数も浅い
せいか(中身は町だった頃のまま!?)、構想はするものの、市の体制や実行能力に欠け、それに伴い法
(条例)整備も遅れたまま、という感じです。
またそれが実態でもあるようです。


長文、乱文、ご容赦ください。

>>649
ちょっと景観条例関係は量が多いので、
特に暇なときにしたいと思います。
（いつも暇なんですが）

あのノボリや看板は景観としてどうなのか、
疑問がありますが・・・

法的に攻めるのが困難な場合
（つまり合法な場合）
CSRを引き合いに出す例は多いと思います。

ところで、住民側の陳情を見ると、「中止または５階まで」
となっています。
用途地域その他法令に合致している30階の物件計画に
対し、5階までという要求を出しているわけです。
これが、正当な要求か、度を越えた不当なものかは
議論の分かれるところと思います。
普通は、商売として成り立たないと
思います。

ここからは一般論です。一般論として、
不当な要求に対しては毅然とした
態度をとることも、CSRの一環として
大企業には求められます。もちろんこれは、
一般的には特殊株主などを想定したもので、
住民運動とこれらを同一視しようと
言っているわけではありません。

何を言いたいかというと、
CSRを持ち出すのは、場合によっては
諸刃の剣となりうるということです。


駐車場は、万博記念公園前の410戸の物件がゲスト用
２台ですから、ずいぶん多いのでは、と思います。

>>650
ひがし野地区の現在の最高高さは、サーパスの５階。
スーパーができた場合、５階を越える高さはまず考えられない。
したがって、５階以下の高さを要求するのは、ごくごく自然なこと。

３０階の物件に対しというが、この地区に３０階はどう考えても異常。
これこそ、度を越えた不当なもの。そんなものを基準には考えない。

住民側は、５階以下なら認めるという趣旨でこの数字を示している。
この高さを少しでも超えたら許さないとまでは言っていない。
これより高くしたいのなら、どういう影響が出るのか、どうすれば
その影響を少なくできるかなど、十分な話し合いが必要。

しかし、業者は十分な影響の調査もせずに、高さについては交渉を拒否。
住民はなすすべがなく、景観に悪いと思いつつも、のぼりや看板などで
対抗するしかない状況。

５階では商売が成り立たないというが、このまま３０階を強行すれば
商売が成り立つのか？
住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動のこぶしを
下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしかなくなる。

ＣＳＲだけでなく、ＩＲから見ても、説明に苦しむ気がするが…？

>>649

景観計画をざっと見てみました。
高さに関する規定はなく、
制限は特にないと考えられます。

しかし、
距離と高さに比に関する記述がありました。
市の資料にはややこしく書いてありましたが、
簡単に言うと見上げる角度のコタンジェント
が２または３を確保するという
ガイドラインと考えられます。

計算すると、1:2で27度、1:3で18度となります。

で、ここから先が問題なのですが、この水平距離を
敷地だけでまかなうとすると、全方位からこの角度を
確保するためには、荒っぽく言えば必要な敷地面積は
高さの２乗に比例することになります。

ちゃんと計算するには沢山の仮定が入りますが、
直感的な予想としてはおそらくある程度以上の高さになると
やたら広い敷地が必要になり、建蔽率や容積率が
低い建物しか建てられなくなるのではないかと
思います。このあたりから、経済的に成り立つ
事実上の高さ制限や、敷地の広さに基づく
高さ制限が生じてくるのではないかと
予想します。

傾斜のある建物や、高い建物と
低い建物の組み合わせをうまくやれば、
回避できるかもしれません。また、
道路や公園などを距離に算入できるのであれば、
大きく異なる結果になると思いますが、
そのあたりの細かい規則はよく存じ上げません。


ただ、そもそも景観というのは極めて
主観的なものですから、細かく明文化することにより
客観的にしているわけで、明文化されていない
ものは建築可能と考えてよいと思います。

「景観」が主観的である一例として・・

パリのエッフェル塔が、計画発表と同時に
「景観を乱す」ということで激しい
反発に遭ったという逸話は有名です。

しかし、100年以上の歴史を経て、シャイヨー宮から見る
エッフェル塔の夜景は、格別の美しさを放ち、見る人の心を
魅了します。

別にこのマンションをエッフェル塔に
なぞらえるつもりは毛頭ありません。
ただ、エッフェル塔でさえも、景観を理由に大反対に遭うほど、
「景観」とは主観であるということを
書きたかったのです。

>>651

>　住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動の
> こぶしを下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしか
> なくなる。

上げたこぶしを下ろせなくなってしまったということは、
メンツの問題ということなのでしょうか？

＞ただ、そもそも景観というのは極めて
＞主観的なものですから

途中で関係ないものが割り込みすみません。
この前、あの地域に行ってきました。

あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。
これも主観と言われればそれまでですが、アンケートでもとってみれば
圧倒的に変だと思う人が多いと思われます。
３０００人近い署名が集まったのも、うなづけます。

>あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
>３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。

それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
よそ者には思うわけです。

周辺住民の矛先が（この掲示板上では）市に向かっていない事も
同様に違和感を覚えます。

東急の周辺住民に対する説明不足というのもここでの周辺住民の
言い分が全て正しいと言うのならば違和感を覚えます。

住民側は裁判は起こしているのでしょうか？

このマンション、一体何時になったら販売開始するのでしょうか？
早くしないと竣工までに完売出来なくなるのでは。
（何せ５５０戸もあるので。）

　もし、引渡し後のマンションで、売れ残りの部屋がある場合、その
部屋の管理費、修繕積立金は、どの位の期間、売主で負担するのでしょうか？

近所というほどではありませんが守谷住人です。

駅前分譲地にはあまり違和感あまりありません。
30階建マンションは違和感があります。

前述の方と同じく主観的と言われればそれまでですが
5〜7階が妥当ではないでしょうか？

住まいサーフィンの掲示板に「ひがし野住民からの陳情は、市に棄却された」と投稿されていましたよ。

＞それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
＞ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
＞よそ者には思うわけです。

３０階は高架沿いの家だけに影響するとは思えません。
地図を見ると、マンションを取り囲むように第一種低層地域が広がっていますね。
もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

ライオンズなどほとんどの大きなマンションが守谷駅周辺区画整理地域内の地域に建設されているのに対して、東急だけはひがし野という「住宅地」に計画されているのが違和感を感じます。

よそ者にはわからないと思いますが「ひがし野」は「駅前」の区画整理地区ではなく、その中心を取り囲むように少し離れたところにある「住宅地」です。

>659さん

>もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

それって市のルール設定ミスじゃないのですか？