ブランズシティ守谷はどうでしょう

ところでこのマンションは守谷で一番高いのでしょうか？
30階からの高さから見る景色はどんな感じになるのでしょうね。

604さんへ

私が言いたかったのは

高層マンションが建つ＝オオタカや野鳥がいなくなる

という単純な構図は成立しないということです。マンションが
建つことで棲家の森が消えるとか、餌場がなくなるというなら
分かり易いのですが、航空写真を見る限りそういったことは
なさそうですので、来なくなると主張している方の根拠って
何なのでしょうね。

オオタカが都心に現れるようになったのも、餌が目的と言われ
てますので、決してオオタカが高層マンション大好きという
わけではありません。ですから、

> マンションにオオタカが来るようになったら、そんな光景を
> 見る機会が増えちゃうんでしょうか？

マンション側で何かしない限り、オオタカから積極的に近づく
ことはないと思います。

> 自然界のなかで、オオタカにはひっそりと食物連鎖してほしいです。

公園や広場などで無暗に鳥に餌を与えないことですね。
鳥が集まるとそれを捕食するために猫や猛禽類が集まって
きますので、更地に高層マンションが建つより余程深刻です。

最後にマンション検討板らしく物件の検討を

長所：
・野鳥やオオタカが生息する公園や森林が近くにある
・駅から近い
・大規模高層マンションとそれなりの設備

短所：
・反対運動がある
・価格が守谷にしては高すぎ
・商業施設が少ない

以上の点を考慮すると、本物件は残念ながら検討対象外です。
反対運動と商業施設が何とかなれば、価格はまあ、妥協できるの
ですがねぇ

守谷で一番高く、一番守谷市民から嫌われてるマンションです。
TXで帰ってきてあの凸の形が見えるのは
多くの守谷市民はストレスを感じることでしょう。

＞614さん

すぐに返信ありがとうございます。

ただ私はこのマンションが守谷で一番高いかどうかだけ
聞きたかっただけですので、あなたの主観はいりません。

守谷で一番嫌われているってアンケートでもとられたのですか？
ご自分のみ、あるいはその周辺の一部の人間のご意見を
守谷全体の意見にすり替えるのはいかがなものでしょうかね。

マンションの形状に関しても人によって好きずきでしょうから
凸型だろうがなんだろうが私には関係ないです。
白い車が好きな人もいれば、赤い車が好きな人もいるでしょ？
それと同じですよ。
個人的な考えをここで主張されるのはかまいませんが、
それを「多くの守谷市民」の代表として表現するのはやめてくださいね。

６１２さんへ

　現在、守谷で一番高い建物は、アサヒビール茨城工場のアイムタワー
（試飲会場）ではないでしょうか？（地上６０ｍ弱）
　個人でも、予約すれば工場見学できるので、一度行かれては？
　
　でも、飲酒運転は「×」です。
　駅前からの無料送迎バスに乗ってください。

このマンションが守谷市民からどう思われているのかは
購入検討者にとっては大変重要なことです。
特に、近隣の若い子育て世代からどう思われてるかは同じ学校など
通わせる上で極めて重要です。
反対されてるのはよく分かりました。
署名も集めているようですし。

ライオンズや他の守谷のマンションは反対されてないのでしょうか？

616さま

ありがとうございます〜。

アサヒビールの工場ですかー。
守谷には環境もいいだけでなく、楽しそうな施設もあるのですね。
住み易さランキング上位でしたし・・・。

マンション賛成とか、反対とかいろいろあるのでしょうが、
守谷が住みやすい、活気のある町になるといいですね。

私は守谷に住んでないのですが、
TXができて東京にもつくばにも行きやすい守谷という立地は
なかなか貴重だと思うのです。
これまで守谷以北は電車がなくて、ほとんど注目されてませんでしたが
守谷を筆頭としてどんどん栄えて行ってもらえると
TX全体の価値も上がりますよね。

これから人口が減少していく日本だからこそ
今までよりもっと地域を盛り上げていかないとｗ

>>617
学校の話が出ていましたが、
現地を見た印象では、のぼりが立つような
反対派の数はたいしたことありません。
頼まれてしかたなし、の家もあるでしょう。
550戸と比べたら、学校でどちらが
マイノリティになってしまうか、
明らかなように思います。

ま、完売すれば、ですが。

マンションズという¥０の雑誌を見ました。
緊急地震速報システムは地震が来る事を音声で知らせて、後は
自分達で対処して下さいなのですか？

元田園で、大昔は海で地盤が入り組んでいて地盤よくなさそうです。
（何かで読みました。）専門家の意見は免震か制震にするべきみたいな
ことが書いてありました。
茨城南部って震源地になりやすい所ですよね？
地震速報などで、震源地は茨城県南部とか千葉県北部というのを
よく見ます。直下型の大きい地震がきたらやはり怖いと思います。
そうしたら、やはり免震か制震にする方が良いのでは
ないですか？マンションズの次のページの
みらい平のマンションは免震になってますので。

清水建設なら大丈夫かなと思ってたら、不祥事で怪しいですし。

もう、手遅れなのでしょうか？
今からでも間に合うのでしたら免震か制震に
した方が良いと思いますが・・・。

>>620 この辺が震源の地震は多いけれど、過去最大で震度5で
すよね。震度7以上の免震や制震構造が必要とされるような地
震がおきる可能性はどの程度あるのですか？　

かなり心配されている様子ですから、お宅は、地震で倒れな
いように、免震構造か制震構造なんでしょ？どちらですか？

週刊ダイアモンド(2007.11.17)にウェブ炎上の記事がありました。
売主様の不買スレッドが同業他社に比べてズバ抜けて多いとのことでした。
記事中には実数の記載もありました。
マンションギャラリーの方から受ける印象とのギャップが大きい
ものでしたので、正直驚いています。

620も622もオオタカさんでしょ？　ご苦労さんです。

週刊アエラ（ＡＥＲＡ）１１月２６日号に「値崩れしないマンション」特集が載ってました。
〜分譲会社で決まる　値崩れしないマンション〜
●初公開「新築換算価格」でみる会社別上昇率ランキング
１位伊藤忠都市開発　２位ゴールドクレスト　３位東急不動産
４位丸紅　　　　５位三菱地所　　　　　６位コスモイニシア
７位三井不動産　８位有楽土地　　　　　９位住友不動産
１０位モリモト　１１位野村不動産・・・３８位大京

ベストスリーの顔ぶれはサプライズです。
三井不動産が７位とは意外な感じでした。参考としてください。

http://www.aera-net.jp/

新築換算価格は成約中古価格を築年補正し、06年時点の新築価格に換算した価格です。
財閥系のような高級マンションを建てるデベロッパーよりも、ゴールドクレストや東急不動産が上位になっているのは意外ですが、算定基準の大本が成約中古価格であることに注意する必要があります。
高級マンションは定住志向が強く、中古で売りに出す例が少ないと考えられます。事業の失敗や破産などやむにやまれぬ理由で手放す例もあるでしょうが、その場合は、叩き売りになってしまいますので、中古成約価格は市場価格より低くなってしまいます。これがランキングで財閥系が下位になった事情として考えられます。
逆に言えばゴールドクレストや東急不動産は手放す人が多いことが推測されます。上位にランクインすることは、それなりの値段で売れたことを意味しますが、そもそも売りに出す人が多いという事実を吟味する必要があります。即ち新築換算価格のランキング上位であることは住み心地のよいマンションであることを意味しません。

>620

耐震性を気にするなら、一戸建てでしょう。
住宅性能評価でマンションの耐震等級は一般的に１（３段階の１番下）で以下の基準。

・震度６強〜７（阪神大震災クラス）で倒壊しない。
・震度５強で損傷しない。

当然阪神大震災や関東大震災クラスの地震が近くで発生すれば、倒壊はしなくても損傷します。この「倒壊しない」というのが曲者で、「いくら変形しても倒れなければＯＫ」とすることもできて、新しい構造設計方法の問題点として、以前話題にもなりました。現在は、どうなっているか専門家でないのでわかりません。

何れにしても一戸建ては、耐震等級３が（１の１．５倍の耐震性）多いのに対して、マンションは耐震性が低いです。
耐震等級２のものも最近は見かけることも多くなりましたが、梁が大きく圧迫感が感じられることが多いです。
免震構造は、そのようなデメリットがなく耐震性をあげることができるので良いですね。しかし、着工しているマンションの構造をこれから変更するのは無理です。またみらい平の物件は免震構造ですが、耐震等級は１です。免震構造分　構造をケチっているものと思われます。

> またみらい平の物件は免震構造ですが、耐震等級は１です。免震構造分　構造をケチっているものと思われます。

免震、制震は耐震等級に含まれているのですか？免震や制震は地震の揺れそのものを減衰させるので、建物自体の耐震強度を示す耐震等級基本的に別のものという認識だったのですが。
もし、別のものなら実際に免震で揺れを減衰しても震度７なんて大地震が来たら（実際の震度は８か９？）、耐震等級３の建物でも大丈夫じゃない気がするのですが…。その辺どうなんでしょう。

>>624
アトラクターズ・ラボ提供のデータですね。
>>625さんのご指摘のように留意する必要があります。
アトラクターズ・ラボ曰く
どちらかというと、本来は相場を知る指標です。

同じアトラクターズ・ラボのデータで
「売主別中古マンション騰落率ランキング」だと
１．プロバンスト
２．住友不動産
・
・
となっています。
詳細は
https://www.＊＊＊＊/index.phpでご確認ください。

すれ違い、失礼

「新築換算価格」って何のことだか、難しかったです。
>>625さんの解説でわかりました。
ありがとうございました。
そもそも手放す人が多くないと、上位に来ないんですね。
定住志向のある人は、本当に参考程度の指標ということなのですね！

ここは販売開始が１１月下旬から、１月下旬以降に延びましたね。
マンション変調のさなか、前に進むも、後ろに退くも、困難な状況でしょうか。

>>629さんは、>>625さんの解説で
よくわかったとのことですが、
私にはどうもよくわかりません。

「財閥系高級マンション」というのは、
マンション市場のごく一部と思います。
これらが、どちらかといえば定住型であろう
ことも、理解できます。

それ以外の、大多数のマンションは、
ステップアップのために住み替える人も
一定数いるであろうこともわかります。

しかし、それは大多数のマンションに共通して
いえることで、当該ランキング上位に入っている

> 逆に言えばゴールドクレストや東急不動産は手放す人が多いことが推測されます。

というように、ランキング上位のデベにのみ、言及されうる
べきものではないように思います。

一方、仮に「手放す人が多い」という前提に立ったとしても、
不動産価格は市場原理で決まりますから、
「手放す人が多い」にもかかわらず、「成約価格が高い」
ということは、買い手が多い（つまり中古市場で人気が高い）
ということになります。
そして、売買が多いといことはとりもなおさず、
不動産を売りたいときには極めて重要な、
「流動性が高い」ということになると思います。

つまり、ステップアップで買い換えるための
環境が良いということに他なりません。

家族の成長や収入の上昇に応じて住み替えるのが
当たり前の時代、これをもって、
「住み心地のよいマンションであることを
意味しません。」となるのは、どうしてなのでしょう？

>631さん

同意見です。思ったことをきっちり書いて貰った感じですっきりです。

心配なのはこのマンションを貶めるだけ貶めている行為が
結果地域の価値まで下げていることと感じるンですが。
マンションが売れなくても無くなる訳じゃないと思いますが
どうなんでしょう。売れなかったら解体とかなるんですかね？

630さんが書かれている延期は本当なんですか？
安くなることには大賛成なのでそうなるとやはり検討再開かな。

都心から相当離れるんだからそれなりの価格になることを期待しますが。

>>625 >631
マンションにとって流動性が高いことは住人の出入りが激しいということで、それ自体、マンションに居住する人の立場から見ればマイナスに評価すべき要素です。住民以外の別の視点に立つならば異なった評価も成り立つことは否定してません。例えば不動産仲介業者ならば売主が損しようと買主にとって高い買い物になろうと売買契約が成立しさえすれば仲介手数料が入るため、売り上げになります。従って不動産仲介業者にとっては流動性が高いことは歓迎できます。
さて、日本では築年数が中古物件の価格を決める上で重要な要素となることは厳然たる事実です。築浅物件ほど高く売れる傾向があります。中古市場で人気が高いのも築浅物件です。新築価格と比べれば下がりますが、新築換算価格では築年補正をするため、影響は少ないです。一方、中古価格査定で築年数を比例的に評価すれば問題ないのですが、築年数が古ければ下落幅が大きくなるのが現実です。
このような現実の下で築浅時に売却する人が多い物件と、10年20年以上居住後に手放す人が多い物件があった場合、新築換算価格では前者の方が高く評価されることが予想されます。これが東急不動産やゴールドクレストが上位にある理由と考えられます。そして築浅時に手放す人が多いマンションは、マンションが居住する上で問題があることを示していると考えます。ステップアップするということは現状に不満があるからで、ステップアップする人とは見方を変えれば問題物件から逃げ出した人を意味します。
しかも引越しや買い替えのコストを考えれば、ステップアップよりも最初から定住できる物件を購入した方が経済的です。勿論、不動産業者の視点から見れば反対ですが、消費者が無駄金を費消して日本経済の景気回復という下らないことに極僅かでも貢献する必要はありません。以上から東急不動産やゴールドクレストが上位にあるのは、それらの物件が高品質であることを意味しないと判断します。

新築換算価格で上位にランキングされたのは、マンション市況が底値圏だった９９年から０４年までの５〜６年の期間に、これら新興デべが供給面で実績をあげ、その後不動産価格が上昇した結果、新築に引き直すと価値が上がったとためと考えられる。
ほんの一例をあげると、伊藤忠のフェイバリッチタワー品川、東急の大森プロストシティ、ゴールドクレストのクレストフォルム東京アヴァンセなどが代表だろう。

まあ底値ときに多く販売したものが、いまの好パフォーマンスにつながった。しかし、今後もそうなるとの保証はもちろんない。
むしろ上位企業は安く売るというより、利益優先会社に豹変したことはご存知の通り。

>>633
「さて、日本では築年数が中古物件の価格を決める上で
重要な要素となることは厳然たる事実です。築浅物件ほど高く売れる傾向があります。」
とありますが、これは当たり前というか、議論の前提となることで、
そのために築年補正をするわけです。
「中古価格査定で築年数を比例的に評価」という意味がよく
わかりませんが、会計で言う、定率法と定額法における、定額法
のようなものをイメージすればよいのでしょうか？

あと、ゴールドクレストはいわゆる新興デベロッパーですが、
（つまり古い物件がそもそも存在しない）
東急は古くからある会社で、同じ論理で説明しようとするのは
かなり無理があるように感じられます。

東急は昔からマンションを売っていますから、古い物件
も数多くあります。そこに住んだ人がみな不満で、
次々に手放しているのであれば、古い物件の
売買実績も多数なければおかしい。
築浅のみが取引されているわけではないはずですので、
>>633さんの理論はおかしいように思います。

余談ですが、都会と地方で、古くなった物件の
価値はかなり違います。
地方では土地の価値は低いので、古くなると
底なしに下がって行きます。上モノは、最終的には
取り壊し費用分、マイナスです。
都心部では、土地の価値が価格の下支えとなるので、
状況が大きく変わります。
守谷は都心に近いですので、比較的楽観できますが、
結果は30年経たないと誰にもわかりません。

>>633

「ステップアップよりも最初から定住できる物件を
購入した方が経済的です」とありますが、
30代なら3000万の物件がやっとでも、
50代なら１億の物件に手が届く人はかなり増えます。
逆に、30代から１億の物件に手が届く人は
ごくわずかでしょう。最初から、というのは、
多額の遺産があるとか、起業家でもない限り、
難しいです。

茨城で、地元の企業に勤め、子供は地元の学校、
両親も近くに住んでいるという環境の人には、あまり
住み替えは必要ないかもしれません。不動産の絶対額も、
都心に比べればかなりリーズナブルです。

しかし、都心で働く人たちにとっては、
転勤や配転、子供が私立中学などに合格、子供が成長、
収入の増加、などの状況に応じて広さや立地を考えて
家を買い換えていくのは、少なくとも私の周辺では
ごく当たり前のことです。

「例えば不動産仲介業者ならば売主が損しようと買主にとって
高い買い物になろうと売買契約が成立しさえすれば仲介手数料
が入るため、売り上げになります。従って不動産仲介業者にとっ
ては流動性が高いことは歓迎できます。」

不動産屋を儲けさせたくない一心で、
家庭の状況に合わなくなっても同じ家に
住み続けたい人は、その人の価値観であると思いますので、
もちろん私はそういった価値観を否定するつもりはありません。

ラーメン屋でラーメンを食べれば店が
儲かってけしからんと思う人は、家で
食べればよい。それでもスーパーでラーメンを
買えばスーパーも製麺会社も儲かりますが。
自分で小麦畑を持てばよいかも。

>>634
「むしろ上位企業は安く売るというより、利益優先会社に豹変したことはご存知の通り。 」

昔から、不動産会社は利益優先です。今に始まったことでは
ありません。不動産会社に限らないかもしれませんが。

田園都市線沿線開発では、T社は長年に渡り
利益を上げ続けているのでは？

確かに、金太郎さんの言う通りですね。
「一戸建て地域のど真ん中に建設される超高層マンション」が近隣住民に悪影響を与えないのであれば、自分達が開発した田園都市線沿線の住宅地に率先して建てるべきですよね。
事業主並びに購入を検討している輩は、茨城県民を軽視しているのですかね？

軽視なら、軽くても視ているだけマシです。

購入を検討される人はどうかわかりませんが、
事業主からは視ることすらされていない、
即ち「無視」されているように思います。

特に周辺住民は、(私も含めて)ほぼ購入者には
ならない＝東急の金づるにならない人たち
でしょうから、なおさらなんでしょうね。

購入を検討されている方で、もし事業主と
同じように軽視(無視)しているような人は、
購入後は軽視(無視)される側の立場＝茨城県民に
なるということを考えたほうがいいでしょうね。

それと、購入後は、購入済み＝これ以上は東急の
金づるにならない＝周辺住民と同じ立場になると
いうこと、つまり、現在東急が周辺住民に対して
取っている対応と同じ対応を受ける可能性がある
ということも考えた方がいいんじゃないでしょうか。
(管理費とかで少しは東急にお金が渡るんでしょうが。)

あくまで可能性の話ですけどね。

購入後は無視というより、基本的に契約後は無視になる。

お客をチヤホヤするのはモデルルーム訪問から、意思決定、売買契約までのほんの短い期間です。
そのあとは引渡しまでの２年間、手続きをたんたんと事務的に進める。
物件引渡し後は、最低限のアフターサービス義務を果たすのみ。もはやお客というより、面倒なお荷物のような扱いに変質します。

かつて、ここではない他のデベ担当者が「売ってしまえば、あとは関係ねえ」とつぶやいてたのを覚えてます。
不動産業界のホンネはみな同様でしょう。

予想通りのレスありがとうございます。
というわけで続き。
東急は田園都市線沿線開発で、多大な利益を
上げたことでしょう。
原野を買い、鉄道を通して、街を造る。
大きな駅と小さな駅は周辺開発に差をつけ、
大きな駅の周辺には、大型商業施設、マンションなどを
配置した。
小さな駅にも必ず自社スーパー（東急ストア）と
バスターミナルを配置し、東急バスを走らせ、
主要駅には東急百貨店、
東急スポーツクラブなども配置し、土地の販売のみならず、
鉄道以外の長期的な収益構造も構築した。
いかに儲けるかをを考え抜いた戦略であろう。
しかし、インフラもまとめて整備したその姿勢は
高い地価となって不動産市場から高く評価
されている。住めばわかりますが、
道路の幅も広く、街並みは特筆すべき
環境である。会社の利益と住民の利益が
うまく一致した教科書的な例であろう。
最近は、超有名私大の付属小も進出し、
土地としてのブランドはあがる一方。


ひがし野の悲劇の根本は、市の街づくりの
青写真にある。
そもそも、東急が街全体を開発したなら、
大きな駅のすぐ近く、しかも
幹線道路沿いの、高架そばに、戸建街区は
持ってこないだろう。

東急がスーパーも自社で建てて街づくりを
したのに、市は「誘致」という「待ち」の
姿勢。しかもスーパー予定地という、「予定」を
信じて買ってしまったのも、判断の甘さが
あったであろう。

住民が不満を訴えるべきは、青写真を描いた
市の担当者ではなかろうか。
>>640さんの言う、売ったらそれまで、
なのは、むしろ市ではないでしょうか。
「スーパー進出予定」などと言って売った。

金太郎さん

>そもそも、東急が街全体を開発したなら、
>大きな駅のすぐ近く、しかも
>幹線道路沿いの、高架そばに、戸建街区は
>持ってこないだろう。

こう思われる根拠は何ですか？

>お客をチヤホヤするのはモデルルーム訪問から、意思決定、売買契約までのほんの短い期間です。
そのあとは引渡しまでの２年間、手続きをたんたんと事務的に進める。
物件引渡し後は、最低限のアフターサービス義務を果たすのみ。もはやお客というより、面倒なお荷物のような扱いに変質します。

そういう経験をされたのでしょうか。
まぁ、そういうこともあるでしょうね。
どんな商売にも言えるとは思いますが、過剰なサービスはうっとおしいと思いますし。購入後にもずっとチヤホヤされたいのですか？私は用事がある時に用事が済ませればそれで良いと思いますが、どういう営業マンが希望なんでしょう？

>>642

東急なら、というより、普通に街づくりができる
組織ならどこでも、という意図ですが。。

住んでいらっしゃる方には申し訳ないですが、
わかりやすくお答えすると・・・

高架の鉄道脇、幹線道路沿い、などは
騒音、振動、排気ガス等の影響があるので、
住宅、特に戸建用地としてはどうしても
マイナス要素になります。
（面している道路が細すぎてもマイナス
ですが）
電車や、高い自動車（バスやトラック）
から庭が見える場所もマイナスです。

つまり、安くしないと誰も買いません。
デベロッパー側から見ると、売りにくい、
高く売れない土地となってしまいます。
東急に限らず、付加価値を考える
街づくりをすれば、あの場所に
戸建街区は考えづらいです。

商業用地などなら、道路沿いがプラスに
なります。電車から見えるのは宣伝効果
も大きい。

商業用地でなくても、公民館や小さな文化ホールのような
公共施設、医療ビルや塾・英会話学校ビルなど、
いくらでも主要駅徒歩圏でしかも駐車場の確保できる
場所に適した施設はあると思います。

田園都市線沿線は、その点、よく考えて開発
されていると思います。

>>638さん、あの沿線は用途地域や一人協定などを使って、
戸建と商業施設と高層建築をうまく配置しています。
一度歩いてみてください。

>>644
なるほど、金太郎さんのおっしゃることは、都市計画の一般的なセオリーとしては、ごもっともなことかと思います。
そして、この地区の都市計画が、一般的なセオリーどおりではない点が多少はあることも、事実かもしれません。

でも、実は、そんなことは大して問題ではないのです。

新しく町を作るときに一番大事なことは、まちの将来像が明示され、それを気に入った人が移り住んでくる、ということです。
自分が住む土地や周りの環境にどういう条件を望むかは、人それぞれです。
高架の線路であろうが、広い道路であろうが、それができることがわかっていて、納得したうえで土地を購入して家を建てた人にとっては、それらは迷惑施設でもなんでもないんです。
逆に、スーパーなどの利便施設が予定されていれば、それを当てにして移り住むことを決断することは、ごくごく当たり前のことなのです。

問題のマンション建設中の土地は、以前はスーパー建設予定地の看板が立っていましたが、それだけではないんです。
市や土地開発公社はスーパーができると堂々と説明していましたし、土地売買の際の重要事項説明書にも記載されていました。また、守谷市の総合計画や県が策定した都市計画マスタープランでも、ここは商業地ないしは地域の生活拠点という位置づけがなされていました。
どこをどう見ても、ここにはスーパーが建つということで関係者の間で合意が成立していたわけです。

ところが、この合意は法的根拠を欠いていたため、ＴＸの開通や市内の商業施設の立地状況などの諸事情の変化に伴って新たに参入してきた者に対して、強制力がありませんでした。この点については、市の認識は甘く、その責任は大きいものがあることは、金太郎さんがおっしゃるとおりです。
どこかの新聞に書かれていましたが、「マンションが利根川を渡ってくるとは思わなかった」というのが市の認識だったのだと思います。
ですので、市や議会、そして県に対しても、陳情などさまざまな要求をしてきています。

だからといって、東急がこの地域に対して行ってきたことは、多くの住民にとって、とても許せることではありません。都市計画の内容や市の対応に落ち度があったとしても、それを逆手に取って住民の意向を無視して強引に作ってしまえという態度は、日照など直接的な被害を受けない住民にとっても、自己の利益のみを考えた強引な侵略行為と映るものでした。
マンション建設反対ののぼりがかなり広範囲にわたって立っているのは、こういう背景があります。

すみません、長くなりました。一般論だけでは説明できない、この地域だけの事情があることをご理解いただければと思います。

>>645
詳しいご説明ありがとうございます。
一般論だけではなく、歴史的な
部分もあるとのことを理解させていただきました。
わかりやすく表現するためとは言え、
住民の皆様には、一部和らげがたが
不十分な表現があったことをお詫びします。

> 逆に、スーパーなどの利便施設が予定されていれば、それを当てにして移り住むことを決断することは、ごくごく当たり前のことなのです

>>645さんの書き込みを見て思ったことは、
「高層マンションができる」ことが問題ではなく、
「スーパーができなかったこと」が問題なのでしょうか。

日照の問題がない家まで反対しているのは、そういうことでしょうか。

>>647
> 「高層マンションができる」ことが問題ではなく、
> 「スーパーができなかったこと」が問題なのでしょうか。

何が問題と考えるかは、それぞれのご家庭の事情や価値観次第ですので、十人十色だと思います。ですので、あくまでも私の想像ですが。

スーパーができなくて、当てがはずれた人は多いと思います。「スーパーができると信じて越してきたのに…」という人から、「ちょっとがっかり」ぐらいの人まで、反応はいろいろだと思います。
ちなみに、隣接するウェルシアは誰も予想してなかったと思いますが、比較的歓迎されたのは、この地域に商業施設や公共施設が乏しかったことがあると思います。

しかし、町内会からの要望としては、「スーパーを作れ」などの要求はしていません。
この土地にスーパーができないのは、いろんな事情を考慮すれば、止むを得ないと考えざるを得ないからです。
守谷では、ショッピングセンターが乱立状態で、比較的新しいところでもやや寂れ気味のところもあります。
こんな状況で、まだ道路も十分に開通していないひがし野地域でスーパーが成り立ちそうもないことは、ある程度想像がつきますので。

ですので、スーパーができないことを表向きの理由にして反対をしてる人は、いらっしゃらないのではないかと思います。

やはり、３０階というとんでもなく場違いでさまざまな悪影響を及ぼす巨大ビルであることと、東急の住民を無視した強引なやり方が、大きな問題だと考えている人が多いのではないかと思います。

金太郎さん

642です。

ご説明、ありがとうございます。
一般的な話として、よく分かりました。

守谷の都市計画が一般的にみてどうのこうのと言う点はありますが、
市として街づくりは(中身はともかく)それなりの方針があってのことと思います。
(思いたいです。が、結局は利権?)

東急も自社沿線の街づくりができる組織なのですから、自社の計画した街づくり計画ではなくとも、
その地域にある街づくりの計画に沿った建物を(計画に法的拘束力がなくても)建てて欲しいものです。
また、それが(私を含め)周辺住民からのお願いでもあると思っています。

自社沿線ではないから、あるいは自社で計画した街づくり計画ではないから、
法律の制限まで目一杯の建物を建てて荒稼ぎしようというのでは、東急のエゴと言われても言い逃れ
できないと思います。
(東急に限った話ではないとは思いますが。)

もちろん東急も民間企業ですから、利益を追求するのはあたりまえと思います。
ですが、CSRが問われる昨今、利益を求めるやり方も考えて欲しいものです。


ところで、金太郎さんは諸々お詳しいので伺いたいのですが、
(時間があれば、かつ、気が向いたらで構いません。)
景観法に基づく守谷市の景観計画に、
　　周辺景観に威圧感、圧迫感を与えない高さとし、
　　周辺の街並みのスカイラインとの協調に配慮する。
という一文があります。
(http://www.city.moriya.ibaraki.jp/section/0410/keikan/keikan.html)
これには高さに関して数値で明記されてはいませんが、
高さに関しては努力目標と解釈されますか、それとも高さ制限があると解釈されますか？


また、私の家は日照の影響は無いのですが、
風害による影響、550戸もマンションに入れば多数の路上駐車が常態化すると思うので安全への影響
(サーパス守谷でも3台4台の路駐がある。規模比で考えれば20台以上の路駐が発生する)、そして景観
への影響、これらの影響を考え反対の立場を取っています。


なお、私個人として、市のHPで市に意見投稿するなどして苦情は伝えていますが、
市からの回答に対する印象は、結局は数年前までは町だった自治体、市になってからの年数も浅い
せいか(中身は町だった頃のまま!?)、構想はするものの、市の体制や実行能力に欠け、それに伴い法
(条例)整備も遅れたまま、という感じです。
またそれが実態でもあるようです。


長文、乱文、ご容赦ください。

>>649
ちょっと景観条例関係は量が多いので、
特に暇なときにしたいと思います。
（いつも暇なんですが）

あのノボリや看板は景観としてどうなのか、
疑問がありますが・・・

法的に攻めるのが困難な場合
（つまり合法な場合）
CSRを引き合いに出す例は多いと思います。

ところで、住民側の陳情を見ると、「中止または５階まで」
となっています。
用途地域その他法令に合致している30階の物件計画に
対し、5階までという要求を出しているわけです。
これが、正当な要求か、度を越えた不当なものかは
議論の分かれるところと思います。
普通は、商売として成り立たないと
思います。

ここからは一般論です。一般論として、
不当な要求に対しては毅然とした
態度をとることも、CSRの一環として
大企業には求められます。もちろんこれは、
一般的には特殊株主などを想定したもので、
住民運動とこれらを同一視しようと
言っているわけではありません。

何を言いたいかというと、
CSRを持ち出すのは、場合によっては
諸刃の剣となりうるということです。


駐車場は、万博記念公園前の410戸の物件がゲスト用
２台ですから、ずいぶん多いのでは、と思います。

>>650
ひがし野地区の現在の最高高さは、サーパスの５階。
スーパーができた場合、５階を越える高さはまず考えられない。
したがって、５階以下の高さを要求するのは、ごくごく自然なこと。

３０階の物件に対しというが、この地区に３０階はどう考えても異常。
これこそ、度を越えた不当なもの。そんなものを基準には考えない。

住民側は、５階以下なら認めるという趣旨でこの数字を示している。
この高さを少しでも超えたら許さないとまでは言っていない。
これより高くしたいのなら、どういう影響が出るのか、どうすれば
その影響を少なくできるかなど、十分な話し合いが必要。

しかし、業者は十分な影響の調査もせずに、高さについては交渉を拒否。
住民はなすすべがなく、景観に悪いと思いつつも、のぼりや看板などで
対抗するしかない状況。

５階では商売が成り立たないというが、このまま３０階を強行すれば
商売が成り立つのか？
住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動のこぶしを
下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしかなくなる。

ＣＳＲだけでなく、ＩＲから見ても、説明に苦しむ気がするが…？

>>649

景観計画をざっと見てみました。
高さに関する規定はなく、
制限は特にないと考えられます。

しかし、
距離と高さに比に関する記述がありました。
市の資料にはややこしく書いてありましたが、
簡単に言うと見上げる角度のコタンジェント
が２または３を確保するという
ガイドラインと考えられます。

計算すると、1:2で27度、1:3で18度となります。

で、ここから先が問題なのですが、この水平距離を
敷地だけでまかなうとすると、全方位からこの角度を
確保するためには、荒っぽく言えば必要な敷地面積は
高さの２乗に比例することになります。

ちゃんと計算するには沢山の仮定が入りますが、
直感的な予想としてはおそらくある程度以上の高さになると
やたら広い敷地が必要になり、建蔽率や容積率が
低い建物しか建てられなくなるのではないかと
思います。このあたりから、経済的に成り立つ
事実上の高さ制限や、敷地の広さに基づく
高さ制限が生じてくるのではないかと
予想します。

傾斜のある建物や、高い建物と
低い建物の組み合わせをうまくやれば、
回避できるかもしれません。また、
道路や公園などを距離に算入できるのであれば、
大きく異なる結果になると思いますが、
そのあたりの細かい規則はよく存じ上げません。


ただ、そもそも景観というのは極めて
主観的なものですから、細かく明文化することにより
客観的にしているわけで、明文化されていない
ものは建築可能と考えてよいと思います。

「景観」が主観的である一例として・・

パリのエッフェル塔が、計画発表と同時に
「景観を乱す」ということで激しい
反発に遭ったという逸話は有名です。

しかし、100年以上の歴史を経て、シャイヨー宮から見る
エッフェル塔の夜景は、格別の美しさを放ち、見る人の心を
魅了します。

別にこのマンションをエッフェル塔に
なぞらえるつもりは毛頭ありません。
ただ、エッフェル塔でさえも、景観を理由に大反対に遭うほど、
「景観」とは主観であるということを
書きたかったのです。

>>651

>　住民の願いを踏みにじって階数を増やせば、住民側は反対運動の
> こぶしを下ろすタイミングを失い、力の続く限り抵抗を続けるしか
> なくなる。

上げたこぶしを下ろせなくなってしまったということは、
メンツの問題ということなのでしょうか？

＞ただ、そもそも景観というのは極めて
＞主観的なものですから

途中で関係ないものが割り込みすみません。
この前、あの地域に行ってきました。

あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。
これも主観と言われればそれまでですが、アンケートでもとってみれば
圧倒的に変だと思う人が多いと思われます。
３０００人近い署名が集まったのも、うなづけます。

>あの地区の「現状」と守谷駅からの「距離」を考えた場合、
>３０階が立つというのは景観上違和感を覚える人が多いと思います。

それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
よそ者には思うわけです。

周辺住民の矛先が（この掲示板上では）市に向かっていない事も
同様に違和感を覚えます。

東急の周辺住民に対する説明不足というのもここでの周辺住民の
言い分が全て正しいと言うのならば違和感を覚えます。

住民側は裁判は起こしているのでしょうか？

このマンション、一体何時になったら販売開始するのでしょうか？
早くしないと竣工までに完売出来なくなるのでは。
（何せ５５０戸もあるので。）

　もし、引渡し後のマンションで、売れ残りの部屋がある場合、その
部屋の管理費、修繕積立金は、どの位の期間、売主で負担するのでしょうか？

近所というほどではありませんが守谷住人です。

駅前分譲地にはあまり違和感あまりありません。
30階建マンションは違和感があります。

前述の方と同じく主観的と言われればそれまでですが
5〜7階が妥当ではないでしょうか？

住まいサーフィンの掲示板に「ひがし野住民からの陳情は、市に棄却された」と投稿されていましたよ。

＞それを言ったら駅前の分譲地の方が違和感ありませんか？
＞ＴＸ高架沿いに建つのであまり違和感は感じないと
＞よそ者には思うわけです。

３０階は高架沿いの家だけに影響するとは思えません。
地図を見ると、マンションを取り囲むように第一種低層地域が広がっていますね。
もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

ライオンズなどほとんどの大きなマンションが守谷駅周辺区画整理地域内の地域に建設されているのに対して、東急だけはひがし野という「住宅地」に計画されているのが違和感を感じます。

よそ者にはわからないと思いますが「ひがし野」は「駅前」の区画整理地区ではなく、その中心を取り囲むように少し離れたところにある「住宅地」です。

>659さん

>もともと、住宅地の見込みで計画されていたものです。

それって市のルール設定ミスじゃないのですか？

>>660さん、

私は659さんではありませんが…
現在東急の敷地になっているところは、地区計画上「センター地区」という名前になっています。
第一種低層を中心とする「住宅地」の「センター」として、こちらで何度も話題になっている「スーパー誘致」が市の設定時の想定でした。土地の用途も「近隣商業地域」になっていますしね。