つくばのマンション

レーベンのモデルルームと同じ仕様にするとどれ位のかかるの？と聞いたことがるけど、
１０００万円では足りないと言われ、ワハッハッだってさ。

やり過ぎは、嘘つきの始まり。

竹園３丁目の東大通り沿いに
ＮＴＴ都市開発の１４階建て延べ床約３万１０００㎡（３００戸弱？）のマンションが建つようです。
現地に看板が立っていました。

>>863
　ちいと駅から遠いねぇ。

その後、NTT都市開発（竹園3丁目）とフリージャー（常陽銀行隣）の進展具合をご存知でしたら教えてください。

ＮＴＴの方は
規模的にウェリス南流山とほぼ同じですね。
駅から少し離れた戸建てとマンションの複合開発というところでも似ています。

NTT都市開発（竹園3丁目）は徒歩１５分くらいですか？

つくば市のマンションでは、町内会や自治会に強制加入させる物件は全くないと聞いたのですが、本当ですか？

もちろん、町内会自治会が任意団体であり、個人の判断を強制してはならないことは重々承知しております。
管理費で管理と無関係な町内会自治会会費を扱ってはならないことも承知しております。

しかしながら、ビギナー管理組合に、町内会自治会への入会を規約にし管理費徴収するように仕向ける管理会社が、横領事件を起こしてきました。
実際、私が購入した２３区のマンションでもありまして、後日規約から削除し個人入会に変更になりました。

理事会役員が替わる度、管理会社が替わる度、マンションを買い替える度、繰り返されてはたまりません。

つくば市だけが、悪徳管理会社の誘導に全く遭わないのは何故なのでしょうか？

知りません。

基本的には町内会は強制加入っすよ

んなことはない
と思う

メジャーな管理会社では、なさそうですが、管理会社が良いのですかね？

町内会については知りませんが、つくば市マンション連絡会通常総会によると、区会に入っていないマンションが多いそうです。その理由は募金や一斉清掃など義務が多いためとか。

例の常陽銀行南側の20階建て建築予定の（フージャース）マンション、最近、建築看板が立ったそうです。それによると、高さ63mの20階建てのマンションで、今年の年末に着工予定、完成は2017年3月だそうです。つくば駅まで徒歩約5分で買い物便利、近くに賃貸駐車場ありで立地抜群ですね。

NTT都市開発（竹園3丁目）の建築看板も早く立って欲しいです。

NTT都市開発のほうはウェリスがある程度売れるまでは動きがないかもしれませんね。

>>874
田舎は加入率高いイメージがあるけど違うのか

貴重な情報ありがとうございます。
何しろこちらは「つくば駅」が「研究学園駅」よりも重要な物件選定基準なので。

>>874

それんな理由なら全国共通です。
だが、つくば市以外の地域の新規分譲マンションでは、マンション管理組合の規約に町会や
自治会の加入をすることは、法律に反していることを知らないから、加入したくないに
加入を強制する規約を作ってしまう。

他との違いは、つくば市のマンション購入者にマンション管理士が多いということかな？

つくばは、学識者が多いのは確か

つくば駅周辺のno1マンションはどれですか？
エクスペリア？
新しく出来るレーベンは？

エスペリアですね。。。。。間違えました

つくばのマンションの情報交換は、ここでしましょう。

つくば市の中古物件の戸数が半端なく多いですね。
賃貸に回っている売り希望の物件もあるだろうから、相当数だ。つくばで、中古物件を売るには時間がかかりそうだ。毎年、これだけ規模の大きい新規物件が出てくると中古物件の価値は供給過多で下がるだろう。
賃貸に出しても6%なんかで回るはずがない。

今までが少なすぎなだけだったと思いますよ。
ファミリータイプの賃貸物件もこれから増えるだろうし、借りる側にしてみれば良い。

戸数多いですか？
まだまだ少ないと思いますが

築年数から考えて、中古物件の価格は、低いと思いませんか？
つくばで、3000万円以上の中古物件を買うなら、新規物件を買おうと思いませんか？

人の目を気にする見栄っ張りな茨城県民にとって、中古物件に住むイメージは良くない。
また、ここ数年東京通勤圏の物件は増えすぎた。つくばだけ見てバラ色と思うのは、間違い。
つくばより成熟した魅力的な街はたくさんありますよ。

つくばでは、「将来も優位性のある立地」の物件の中でも魅力ある住戸を選ぶ必要があります。
新旧問わずです。

工事中もしくはこれから工事が始まる物件です。
これだけでだいたい１２００戸ぐらいあるんじゃないでしょうか？

1200戸ですか！戸建を入れると相当数ですね。人口増加を上回っているようにも感じます。
つくば市の流入流出人口を見ると、つくば市周辺地区、千葉県からの流入人口は流出人口を上回っているけど、東京は大きく流出人口が上回っている。県外に対する流入流出人口は、千葉県を含めても流出人口の方が上回っている。東京へは流出人口が大きく上回っている。

周辺地区からの流入家族が購入できる価格帯は、決して高くないと思います。

消費増税先送りになると、マンション需要が減るような気がします。待ちの選択をする人が増えるような気がします。

つくば市は地方から人を集めては東京へ放出する筑波大学という巨大機関を抱えているので、東京への転出は多くなります。
ただこれは住宅購買層の流れではありません。

学生数が同じなら、出る数入って来る数は同数程度なのでは？
TXで都内に通勤する人がいれば、つくばに通勤してくる人もいる。
因みに、つくばから、都内に近いところに転出する人も転入より多い。
つくばに転入する人は、県内TX沿線外のエリアの人。

公務員宿舎の廃止が効いている。平成２４年度で1400世帯以上が追い出される。
すでに退去した人もこれからのひともいるが、どれくらいが市内で続けて
居住するのか市外(都内含む？)に移転するのかはまだ分からんが。
大量のマンション、戸建ての供給はこれも狙ってのことだろう。

つくばは東京以外の関東各県に対しては転入超過ですね。
大学が毎年数千人単位で各地方から学生を集めてるのも関係しているのかもしれません。

あ、勘違いしてました。
筑波大学の卒業者は就職で首都圏へという移動が多いので、首都圏にたいしては転出超過ですね。
ちなみに平成25年のデータでは埼玉県に対してはなぜか転入超過みたいです。
で、つくばから県外への転出者数が約8000人で、
転入者数が約9000人みたいですね。
ですから県外全体に対しては約1000人の転入超過ですね。

公務員の方々の所得は、平均よりはいいのかもしれませんが、管理職クラスでも1,000万円に届かないんでしょう。
親の支援があれば別ですが、購入できる価格帯は限られています。
3,000万円ぐらいまでじゃないのかな。
つくば駅徒歩圏の価格帯のマンションが売れ続けるほど、無数の購入層がいるとは思えません。
それに、現在のマンションは、業者が高値で落としてしまった付けから、割高なように思います。

東京都以外でつくば市より平均所得が上の都市

群馬県　該当なし　
栃木県　該当なし
埼玉県　和光　さいたま　戸田　朝霞
千葉県　浦安　市川　習志野
神奈川県　鎌倉　逗子　川崎　横浜　藤沢

以上です。

京阪神地区ですと、

京都府　該当なし
大阪府　箕面　吹田　豊中
兵庫県　芦屋　西宮　宝塚

だけです。

つくば市の人口ピラミッドは２つ山があって
１つは３０代、もう一つは２０代前半です。
一番多い年齢層は２０代前半の層です。
これも筑波大の影響です。
要するに貧乏学生がかなりの割合いるにもかかわらず
住民の平均所得が首都圏比較でも最上位クラスということですから、
持っている人は持っているということになるのでしょうね。
マンション価格が割高でも仕方がないと思います。

>899
夫婦揃って公務員で年収1,800万円ってゴロゴロいる気が・・・
福利厚生がしっかりしてるから、産休後も普通に仕事に戻ってくるし。

産休取ってる年齢で夫婦とも公務員じゃ年収1800万円なんて貰えないよ

若くして夫婦揃って1000万プレイヤー目前なんて、公務員ではいないだろ。
50代夫婦ならわかるが。

つくばの金持ちは
地主
医者
製薬会社
あたりだろ

そうだね。若い世代の割合の多いつくば市。メジャーが分譲を止めている。データの読み方は、難しいね。

基本的につくばに住みたい層は周辺自治体の次男、三男のかなりの割合でここ３０年以上
ずっと継続して存在している。それにプラスのTX開通、それに伴う土地成金の増加、
それにプラスの公務員宿舎の廃止で、根強い転入傾向が続いている。

最近、研究学園ではなく学園都市内で賃貸マンションの建設が目につくようになった。
相続税対策かな？
二の宮の西大通り沿いにも５階建て賃貸マンションが建設されたし
東新井の西大通り沿いに建設中の５階建てのやつもそうだね。
あと千現の東大通り沿いにも５階建ての建築計画の看板出てたし、
カスミ竹園店の裏にも８階建ての計画看板立ってる。

舎宅住まいの人も転勤族だろうから、つくば市に終の住処を求めなければ、当然見込める賃貸需要でしょう。
つくばは良い街だと思うけど、美術館や劇場、ちょっといいものの買い物など、刺激は少ないですね。

公務員の住宅補助ってどれくらい出るの？

福利厚生充実と思っていましたが、少ないんですね。

官舎宅の家賃負担がどれくらいだったかわかりませんが、官舎宅を出て、賃貸の負担は重いですね。
特に、若い子育て世帯には、ずっしりでしょう。
「公務員は福利厚生が充実していて収入も多く豊か」とは、一般的な思い込みだと思います。
実情は、厳しいようです。
知り合いの公務員は、管理職ですが、奥さんの実家に入ろうと考えているようです。

つくばの官舎って古くてボロいから入居率低いよね？
明かりが数えるぐらいしかついてない建物が結構ある。

明かりが少ない宿舎は、廃止予定で大部分退去済みの宿舎だろう。

つくばの住居の需要はあると認めるけど、デベさんが、データを読み違えていたら、「つくばでさえ・・・」となるのが心配。既存物件の資産価値まで影響するかも。

つくばの地元企業ではないですが、築年数で㎡あたりの単価が決まり、それに広さをかけた金額が自己負担額。地域差はない。世帯家族なら75㎡で4万円位。ただし、45歳超えて自家所有していないと、3倍になるので、40歳前半には自家取得している。

ＧＤＰがマイナスになってニュースになってる。住宅関連の調子悪いらしい。
でもつくばは、別格なんだろか！？

3倍になるのは48歳でした。
子供がいる家族なら広さも必要、家賃も10万円は下らないから、補助後も負担重いね。ローン組めそう。

90歳位まで住むことを考えると、いつ住まいを買うか、悩みます。

私のとこは、全国に転勤する可能性があります。
上の子が中学校に上がるタイミングで家を取得して自分は単身赴任となるケースが多いですね。
それが、40歳から45歳。48歳だと子は大学生になるかな。
故郷だったり、勤務地の多い首都圏、関西圏が多いですね。転勤して住みやすいと思ったところを選ぶ人もいます。神戸、仙台、福岡あたりでしょうか。

今日の新聞によれば、東京都心のマンションが10％も上がったという。周辺地域にも波及しつつあるという。
これから建つマンションは今までと同じものをつくろうとしたら、資材費と労賃の上昇で10％～15％上がるだろう。
つまり、同じ価格だったらそれだけ安い資材と未熟な労働者を使わなければならないということ。注意が必要。

警察署に近い物件は煩いらしいです。

価格上昇は、人手不足＝人件費高騰が原因。
だから、外国人労働者も多く、ちょっとだけ建物の質が心配です。
業者の躯体保証期間は、10年。短いよな。

せっかく田舎に住んでいるから、つくばなら戸建てがいいですね。

30坪の平屋、無垢の床、自由設計。四季折々の花。贅沢だ。
マンションは、制約が多すぎる。

大手不動産業者販売のマンションで事前の調査不足から、一部の基礎杭が安定地盤に達せず、マンション全体が傾いてしまった事案が発生した。

つくば市内の基礎杭の深度は３０Mを超えています。思ったより深いとの印象です。
自分のマンションが傾かないことの願います。

横浜の事例は、斜面の複雑な地形でロクにボーリングもせず、杭が支持層に達しているかのチェックもおざなりに施工したから起きたのでしょう。
つくばは割と単純な地形なので起きにくいし、仮に数本の杭が支持層に達していなくても傾くことは考えにくいと思います。

失礼しました。

横浜の欠陥マンションの件は、デベさんがどういう対応をとるのか注視しています。

風俗に使用された住戸の問題に対して、管理会社がどう対応していくのか、注目ですね。
とても面倒な問題で、管理組合役員に押し付けてはいけないと思います。
ほかに管理している全物件の住民も注目しているでしょう。

管理会社にとって評価を上げる千載一遇のチャンスですね。

管理会社の存在意義にもなりますね。高い管理費払ってるんだから、素人にまるなげするんじゃなくプロ根性を、みせてほしい。

風俗の件について、他の住民スレや契約者専用スレに書き込む人いるけど、それはそれでその物件の方々から迷惑だし、失礼。マナー違反。
敵対するデベさんの方とも見られたりするだろうから、ここのスレで不満を書いたらいいと思う。

センタービル裏の20階マンションが着工したようですね。
総戸数360戸程度との噂。
あとウェリス竹園のHPが出来たようです。
こちらは327戸です。

ウェリス竹園って、西向き住戸ばかりになるのかな？おまけに、大通りの騒音がうるさそう。

http://wellith.jp/takezono/

西向きとか東向きは１日中ほとんど暗い。共働き以外は買わないほうがいい。
わたしは東向きだが、お昼前には部屋は暗くなる。
安いのには理由がある。買う時はわからないものだ。

>>941
　西南西という言い方が正確なんでしょうね。
　日照はよくても、夏は暑いし、騒音は気になります。

真南の住戸に住んでいるけど、北側の部屋に陽が差すことはないんですよね。
寝る時だけしか入らなくなりました。北枕^^；のせいか、なかなか起きれなくなりました。

一日一回陽がが入るかどうか、大きいように思います。

真南だと、バルコニーの広くて、奥行きのある間取りだと、夏のリビングも暗いですよ。
別スレですが、南向き神話には、賛成派と否定派がいるようです。

これだけ新規分譲戸数が準備されると、分譲時期ではなくて、物件の魅力順になりますね。
また、公務員舎宅組を想定しているのなら、折り合いの付く価格で提供できるか。
安定した公務員とはいえ、共働きの公務員以外そんなに蓄財できるとは思っていません。

今分譲の物件では、公務員用値引きプランがあるようにも噂されていますね。

総合的には、レーベンつくばがいい物件ですね。あの立地で駐車場も自走式というのは外にはない。

交通手段として、電車、自動車両方とも便利に利用できる点がいいですね
ただ、価格がどうなんでしょうか？
妥当？高い？
ただ、そういった利点が他のマンションに今後ないのであれば、中古市場においても一定のプレミアムが維持されるのか？

土地は今後も出てきそうなので、プレミア感まではないでしょう。
都心でもないので、つくばにおいては不動産価値を求めることは？？と。
自分が住んでよければ、それで良いのではと思っています。

>>945
自走式くらいしかメリットがない。今後は官舎解体で駅近物件が続々出てくるから、駅から遠いのはかなりデメリット。デュオつくば吾妻くらい近くないとね。

日常、つくば駅を使わない家族は多いと思いますが、それでも駅近を選ぶのでしょうか？
リセールバリューを考えるとよく言いますが、当初高く買った分を考慮しても本当に得なのでしょうか？

「間取りは間口も余裕あり。基本的な住環境は揃っていて、たまに使う駅までバスやタクシーが利用できる。駐車場は平置き。特段共有施設はない。設備は充実。販売価格は400～500万円位駅近より下がる。」
これでいいと思うけどなぁ。

通勤にこまるから駅近を選ぶのではないかと。
あと、駅の近くには商業施設も多いですしね。
お散歩でぶらっとお茶したりができる生活がほしい人は、駅近なのかな。
なにせ、ここは陸の孤島なので。

つくばの新築マンションでリセールバリューなんか考えたら買えるところは無い。

二の宮のライオンズなんかは築年数の割に高く売れているが、元の値段もバブルの頃でかなり高かったはず。
エスペリアやダイヤパレスも、当初5年くらいは中古でもいい値段で売られていたが、さすがに下がってきた。

最近の新築物件は販売価格が上がっている分、少し前の物件より中古で売るには不利。

>>948

たった一つのメリットである自走式駐車場を持った駅近のマンションって、この官舎跡地に建てれるのでしょうか？

>>951

一般的にはリセールバリューというと、駅から徒歩10分いないとかいいますが、つくばは自動車文化だから、関係ないんでしょうか？

掲示板を読んでると、駅近に対するメリットを感じられていないひとが相当数いる感じがするので。

街によっては駅周辺が旧型の市街地でかためられていて、
道路が狭く車が走り難く、バスものろのろ、子供の通学も危険が多い…なんてところもありますが、
それとは対照的につくばセンター地区周辺は、大通りが各方面から集まる場所でもあり、
すべての道はつくばに通ず状態。
車移動のフットワークは極めて良いですね。
それでいてペデストリアンデッキが４８キロも車道とは独立して張り巡らされていますので
歩行者の安全も確保されています。
というわけで、つくば駅前は駅が近いメリットと道路環境の良さを兼ね備えていると思いますので
駅前であるメリットとというかセンター地区であるメリットはかなりあると思いますねよ。
高速バスや一般路線バスやコミュニティバス等もはここを中心に各地へ拡散しているので
鉄道以外でも何かと便利です。

高速バスといえば東大通り沿いは、つくば～東京駅の高速バスの通り道になっていますね。
停留所もいくつかあります。
頻度は１ｈに２～３本ぐらいだからそれなりです。
上り専用ですが東京トク割回数券（３枚つづり２０００円＝１枚６６７円）は
電車より時間が掛かっても良いけど安く快適に移動したいときには非常に便利です。
車内は比較的空いています。隣に他人が座るようなことはまずないです。
この回数券はＴＸ開業直後ぐらい？に期間限定で発売されましたが、
意外と人気が高いらしく、延長され続けてここまでいるのでうまくいっているのでしょう。
他にも羽田行きとか成田行きとかＴＤＬ行きのバスが走っていますね。

成田空港行きバスは東大通りは走りません。

いま出てる物件より、割安物件が出てくるのでしょうか？もう少し待つか迷っております。

供給過剰か否かの判断ですね
官舎売却はH31まで。マンションだと、ウェリス竹園をみても
販売開始は2年後くらい。H33年→2021年
オリンピック後なら、買いやすくなってるんでしょうね。
ただ、1-2年待つかどうかぐらいだと、そんなに割安にはならないんじゃないでしょうか？安倍政権もあと、4年は続くでしょうし。

買いやすい値段って、どのくらいでしょう？

2000万円台後半くらいですね。ちなみにひたち野牛久では2500万円台が主流です。しかも駅前です。

つくばは、長谷工柄みばかり、長谷工のマージン分が高く付いている。しかし、仲介が長谷工ばかりなのはなぜ？かつて選挙の時に現金を詰めたにぎりめしを配っていたつくば議員だら、癒着とかないのかな。