つくばのマンション

西友もなかなか頑張っているので、ヨークベニマルにも頑張ってほしいですね。
ジャスコとカスミはもともとグループ内での利益相反もある上に、熾烈な競争になりますね。

この4月に竹園東地区から竹園西地区に移転したクリニックも、移転理由が移転前は２階にあってお年寄りやベビーカーの方が不便だったからだそうですね。

建築予定の場所からは近いですし、車が無くても徒歩で行けますね。

593の記事を読むと、マンションの敷地が約1万m2で容積率400%を10階建でフルに使うと、建ぺい率は約40％に抑えられる。
駐車場も自走式で余裕のある作りにしてくれるといいのですが。
そして延床面積4万m2÷320戸＝125m2となるので、1戸あたり平均125m2のマンションになってくれるとか、甘いかな。

>603

共用部分を忘れているぞ。それに125㎡もあると価格も高くなるからねえ。

平均100㎡位で80～120㎡程度。戸数は400戸程度。パークのけやき程度はできるんじゃない。

ヨークベニマルの商業施設も早く概要を明らかにして欲しいですね。
商業施設と言っても、実は平屋建てでドラッグストアとクリーニング店が併設されている程度のものだったりして。
茨城県北によくある、サンユー＆ツルハ＆クリーニング店、またはCGC&ダイソー＆サンキみたいな。
駐車場がだだっ広くて、3分の2以上駐車場みたいな。

それはそれで、近隣の幼稚園のお迎えとか、警察、郵便局に用事がある人には便利かな。

ヨークベニマルは、ひたち野の西友みたいな
立体駐車場付きの建物になるような気がします。
そうでもしないと土地取得費とか税金に見合った
利益が入らないような気がします。

ベストケースはそれとして、私の予想では、直近でオープンした「ヨークベニマル牛久南店」を参考にすると、
ショッピングセンター「ヨークタウンつくば竹園店」。
構成は、ベニマルとツルハまたはスギ薬局、うさちゃんクリーニング、ベニマル内のテナントとして惣菜、寿司、ベーカリーなど。

ソースは、
http://www.yorkbeni.co.jp/newstore/130215/20130215_ushikuminami.pdf

牛久南と比較して、敷地面積が1.5倍あるので、2階建て、立体駐車場は期待薄かな。

そうなる可能性も十分ありますね。
ただ住宅地や準工業地とかじゃなく
商業地（コストがかかる）でこれだけの広さで、
集合住宅との一体開発ですからね。
しかもタカラレーベンと土地を分けるときに
敷地の南側ではなく駅に近い北側を選んでいるところから
駅前からの徒歩客も狙っているかのようでもあります。
駅に近付けるということは駐車場を駅利用者に不正利用される懸念が出てきますので
ここは有料駐車場になる気がするんですよね。
つくば駅は始発駅でバスターミナルもある駅で周辺に様々な施設があり、
それでいて格安の駐車場がありませんから、
なおさら無料開放というわけにもいかないのかなと。
そうなるとスーパー単独に近い形で駐車場が有料というのでは
競争力に欠ける気がしないでもないので、「どうせ有料駐車場にするならば」という考えで、
施設自体にある程度の集客力を持たせてくるのではないかと予測しています。
というわけでこの企業的にもあまり前例がなさそうなので、
個人的にはベニマルが過去に手掛けた施設とは一線を画するものになるのかなという期待を持っています。
もちろんその辺のロードサイド店舗と同じ形態ということも十分考えられますけどね。

スーパーマーケットに隣接のマンションって便利な反面、うるさくないんでしょうかね？
住宅って周辺環境が一番大事だと思いますんで、
デイズタウン脇のタカラレーベンの物件も全く魅力を感じませんでした。
まあ、あちらは居酒屋隣接ですが…

商業地は居住前提の場所では無いので、住居地域と比べ環境権みたいなものは主張しにくいと思うんです。
たまに準工業地域に建つ住宅買っておいて、工場や幹線道路に苦情入れる変わった人もいますが。

工業地に住宅が入り込むパターンで住環境の向上を求めるのは無理があると思うけど、
元農地を宅地開発するパターンや商業地にMSが混ざっていくのは、うまいやり方すればアリだと思う。
街づくりとしては、駅の周辺に小売店、事業所、公共施設、住宅、緑地がうまくブレンドされているようなのが理想ではないかな。

ヨークベニマルはサンドラッグと一緒に店を出す事が多いようですから、つくばの店舗を出すときは、サンドラッグがデイズタウンから移転する事もあるかも知れませんね。
西友がオープンしてから、サンドラッグは一部の商品の販売を西友に譲って、販売を控えている形跡も見られるので、商売がやりにくくなっているようにも感じます。

暇だったので、ヨークベニマルについて調べてみました。
過去に「ヨークタウン」として一緒に出店したことのある企業。
（ホームページより）
サンドラッグ
カワチ
ヤマダ電機
ケーズデンキ
ジョイフィット（フィットネス）
カーブス（フィットネス）
トイザらス
ヤマト屋書店
マクドナルド
セリア（１００円ショップ）
など。

周辺になくて、あったらいいなと思うのはフィットネスと電器店かな、個人的には。

蛇足です。

マンション側からすると、新規テナントが家電量販店の場合、入居者に対して契約者特別価格での販売が可能であればマンションのオプションの役割を担ってくれる事になる。またフィットネスについては、もしマンションの管理組合を介して入居者が特別契約を結べるとすれば、共有施設をアウトソーシングすることにもなるのではないでしょうか。

廃止される公務員宿舎の跡地は、何か用途は決まっているだろうか。
マンション建てて売れそうなのは、その土地ぐらいしか残っていないと思う。

でも、何か用途が決まっていなければ、今回のような期限を切った退去指令は出ないように思う。
なので、マンションが出来る可能性は低いように思う。

三井はつくばに所縁はあってもいまは柏の葉の開発が優先でしょ。

>でも、何か用途が決まっていなければ、今回のような期限を切った退去指令は出ないように思う。

用途など何も決まっていませんよ。
単に、民主党政権が恰好つけて廃止しただけで、何もビジョンはありません。
ビジョンがあれば、一斉に廃止したら、つくばでは何が起こるか想像がつきそうなものですが。

マンションじゃないけど三井は柏の葉から近い守谷で大規模な戸建分譲やりますよね？
つくばには三井が考えるデベとしての旨みに乏しい、ということですかね。大手らしい力のある企画の物件が出来てほしいので残念です。

>単に、民主党政権が恰好つけて廃止しただけで、

自民党に政権交代したときに、白紙にできなかったんですかね。
民主党政権時に決定した事項でも、自民党が問題を認識すれば白紙撤回とまではいかなくても修正ぐらいはされたのではないですかね。

むしろ、自民党政権になって、その計画が前倒しされた印象が否めません。

>むしろ、自民党政権になって、その計画が前倒しされた印象が否めません。

民主党政権時に計画が発表されたのに？
個々の退去期限の通知が１月に来ただけですよ。

では、自民党政権になって、まもなく通知が来たということですね。
見直す暇も無かったという事ですね。
どさくさにまぎれて通知が来たというのは、財務省あたりの意向ですかね。

つくば中心市街地再生推進会議が設置され、
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14287/14401/015067.html

「第1回つくば中心市街地再生推進会議」が開催されたとのことです。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14657/015068.html

資料を読む上で注意すべきは、ここで言う「研究学園地区」はいわゆる学園地区、、つまり公務員宿舎が分布しているセンター、松代、並木あたりを指すということ。

研究学園駅周辺については、まだ名称すらないというところです。

この中で、景観を壊しているマンションとしてダイア○○○とミオカス○○○の写真が出ているんだけど、
これって名誉毀損で訴えれば、損害賠償請求できるんじゃないの？

住民に弁護士か司法書士がいれば片手間に民事訴訟でもして、うまくいけば管理組合の雑収入を得て、修繕積立金の足しになるのではないでしょうか。

失礼。

研究学園駅周辺は、「葛城地区」となっているようです。

>>623
何が名誉毀損だ。
あんな狂った駐車場、景観破壊以外の何者でもないだろ。
ライトオンの駐車場みたいな景観配慮や
サーパス吾妻みたいに目立たないようにする工夫が一切無いじゃねえか。

それよりも数年前の松代での宿舎跡地建売反対運動の時点で
さんざん現状の法律と条例では今の環境が守れない事は指摘されていたのに、
緩い地区計画程度でお茶を濁してきたつくば市役所が一番悪い。

今頃こんな報告書出して何やってんだ、と思う。
並木のゴミのような戸建地区の航空写真も出てるが、許可したのお前らだろ、と。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/localhost/kou0...

>625

個人的な意見としては同意しますが、公の立場でそういった批判的なことをやっていいのか、ということです。
つくば市としては、それらのマンションの所有者からも、物件価値に応じた固定資産税を毎年徴収しているのではないですか？

罪無き納税者に弓を引くようなことをやってもいいのでしょうか？
黒塗りで公開を伏せた部分もあるにもかかわらず、です。

622のリンクについては、これらの資料の草案を作っているのは、市民ボランティアですよね。

上のほうのリンクに名前のある歴々たるお偉方は、実は特に自分の手を動かしている訳ではなく、2ヶ月に1度くらいのペースで集まって、弁当食べながらこれらの資料をペラペラめくって、適当に世間話でもしながら「いいんじゃないですか。」と了承しているだけでしょう。事情に通じているのは、せいぜいつくば市の担当ぐらいではないですか？

自分が住んでいるわけでもない土地の再開発計画など、所詮、他人事ですよね。

一方で、これらの資料の草案を作った市民ボランティアにしてみれば、自分が作った草案に対してつくば市のチェックが入り、大幅に骨抜きにされた部分もあり、実際に公開された文面を見てみると痛し痒し、といったところでしょうか。

肝心な自分の居住地周辺のことについては骨抜きにされているにもかかわらず、自分の意見が通った部分に関して責任を追及されるのは御免だ、といったところでしょうかね、625さん。

管理組合が機能していれば、抗議文くらいは出すでしょう。
うまくいけば、双方の管理組合で連絡を取り合って。

その中で、「市長はACCSの「市長が語る」で謝罪しろ」、くらい書いたらええんでないの。
担当部長は市長に呼び出されて平謝り、くらいで手打ちにしてやれば。

資料の中にある、公務員宿舎貸与に該当する５要件、及び公務員宿舎は福利厚生ではない、ということでつくばの公務員宿舎は必然性がないということですね。時代の変遷とともに。代替しうる民間物件も豊富にあるということで。
このへんは施行規則なのか局長通知なのか知りませんが。

つまり、つくばの公務員宿舎は時代の役割を終えたということで、後は更地となって別の用途に生まれ変わるか、被災地の代替住宅になるかはそのニーズによるという事で、退去を余儀なくされた方々が、被災者をやっかむのは、お門違いと言う事でよろしいですね。

かつて、時代の役割を終えたとして看板を下ろした胸部疾患研究所が再生医学研究所に生まれ変わり、そこから山中先生のiPS研究所が生まれたように、つくばの公務員宿舎跡地からも、さらに飛躍を期待できる代替用途が生み出される事を願ってやみません。

私からは、以上です。

>>627
>これらの資料の草案を作っているのは、市民ボランティアですよね。

ボランティアが草案作っているとする根拠は？

ちなみに公務員宿舎跡地の売却は、
単に高い金で入札したやつに売却するとしているからこうクズみたいな住宅地が虫食いのように生まれる。
最も優れたプランを出した業者に売却する、とすべき（コンペ）

とぼけるんですか？
マスタープランなんたら、いろいろあったでしょう。

だいたい、お上がいうことはすべて正しいという感覚でいるから、こういうことをやるんですよ。
つくば市のパブリックコメントとして出せば、自分の意見が正当化されるとでも思っているのでしょう。
一般市民として振る舞うべき場合にも、このようなお上気質が頭をもたげて行動されるから困るんですよね。

>最も優れたプランを出した業者に売却する、とすべき（コンペ）
つくば市の所有する土地であれば、それも可能でしょうね。

周辺住民さんだと名前がかぶってわけ分からないから周辺住民さん2に改名した。
625と630は私だが、他は別人。

最近のつくばの建築が酷いのは、駐車場が酷いからじゃないかと思う。
つくば市役所なんて、アスファルトだらけで最低。
あれで環境スタイル（笑）とか言ってるんだもんな。
緑化できないならせめて遮熱舗装くらいすりゃいいのに。


>>628
>管理組合が機能していれば、抗議文くらいは出すでしょう。

実際景観破壊してるくせに抗議文なんて恥ずかしくて出せないでしょ。
西村真悟議員の発言に韓国政府が公式に噛み付いてこないように。
事実なんだから。

>>632
都心でよくあるような総合設計制度を使った建築をつくば市内では見ないのは何故なんだろうか?
研究学園都市の計画標準を再開発時に一切考慮されないのも謎。

>天空率、壁面後退を自主的に大きくとったプランには、高度規制を緩めて高層建築を可能にしたら良い。

それ知ってる。
このへんは一般に、建ぺい率８０％、容積率４００％だが、共用部分を含む容積率が約５２５％の物件がある。
共用部分を覗いても４００％までは減らないだろうと思っていた。

やっと疑問が解けた。

>ビンボッくさい建物も建たなくなるし良いよ。

実はそれを一番危惧している。
つくば駅周辺の再開発計画が「３～６階建ての中層住居を中心に」となっている。
そんな物件、分譲だと管理費、修繕積立金が破綻するから無理。
自ずと賃貸物件になる。プレハブっぽい、安っぽい物件になるのではないか。てっぺんに宣伝の看板とか掲げたような。

こんな浮世離れしたプラン、どんな奴が作ったのだろうと、顔が見たくなる。

新しい竹園のマンションの
計画看板立ちましたね

完成は２年後でっか？

高さ46ｍの15階か・・・
二重天井、二重床は確保されるんかな。

>>637

廃止予定の官舎に住んでいるひとが多く注目していると思うけど、
27年1月までに追い出される人には残念なニュースだね。
27年9月までに追い出される人は何とか間に合いそうだね。

足元見られてボッタクリ価格になりそうですね。

マジ大手デベは何で出てこないのやら。
レーベンねぇ…。

ぼった栗

おいしそうだね。

ご参考。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14214/14667/015261.html

常陽銀行本店隣、一條が所有していた土地にフージャーズのマンション建設予定の看板が出た。
あそこでロケやることもなくなるのか。

常陽ビルの隣は面積が７千㎡ちょっと
商業地で容積率４００％ということで
延べ床３万㎡程度、戸数は３００戸弱ぐらいでしょうかね？
大通り南側のタカラレーベンのマンション開発と合わせて
あのあたりは今後６００戸程度が供給されるということになりますね。

これで少しはクレオ＆キュートが盛り返してくれると良いですね！
といっても、公務員宿舎廃止も考慮すると人口動態的にはプラマイゼロ程度になってしまうのか？

ノバホール東側ですか、フージャースの物件は？

これは期待できるかな。

設計、施工はどこでしょう？

レーベンでしょ。

設計・施工は関係ないよ。売主がどんだけちゃんと管理してるかが重要。

>648
フージャーズです。

>648
は恐らく混同していると思う。
整理してみると、
土浦学園線の南側、つくば警察署の南のヨークベニマルと一体開発がタカラレーベン。
土浦学園線の北側、常陽銀行前の物件がフージャース。

タカラレーベンとフージャースは最近はどこでも競合してるね。
両方とも、何年か前は、千葉、埼玉辺りでマンション供給戸数ナンバーワンを競ってた。
今もそうかも。

フージャースの物件は、いつごろ完成予定でしょうかね？
こちらもボッタ栗価格だろうけどね

レーベンとフージャースで600戸近くも供給されるのだから
熾烈な価格競争になるんじゃないの？

需要はその数倍はあるかと

そんなにあるんですか？
でも、そんなに大量の需要を民間企業が黙ってみてるわけないですよ。
これから、どんどんマンション建設の話が出てきますよ。

>>そんなに大量の需要を民間企業が黙ってみてるわけないですよ。

用地が入手できるかどうかですね。
つくば市徒歩圏にはムダに遊んでいる土地が多すぎですよ。

フーのタワマンなんてやだよ。

官舎の退去があるけど吾妻小も竹園東、西小もこの２棟のマンションのおかげで
当座学力低下、質の低下は避けられそうですかね。
子どものいる家庭なら転校は避けたいですし、学区は大事です。
６００戸も期待出来るならファミリー層の需要も結構まかなえるんじゃない。

>>662
資料を見るとマンションの戸数は2009年でいったん頭打ちになっているんですね。

>657-663
ついにつくばにも、マックスタワーシリーズが出来るのかな。by　hoosiers

壁マンションだけは勘弁してほしい。

個性の無い間取りばかりは嫌です。
団地と変わらない。

つくばまで来て、団地マンション？地元民のマンション憧れの表れ。

戸建ての方に魅力感じます。

官舎廃止後、そこに大量のマンションが建設されると
駅周辺のマンション価格のバブルも一気に破裂すると予想。
リーズナブルな価格に落ち着くと思う。

私の場合、それを待たざるを得ない。

官舎廃止までは価格は上昇し、廃止後に建設したマンションは売れ残りが出るのでは。

確かに間取りは田の字型ばっかりで個性がないマンションばっかりだね。
金太郎飴マンションつくば。

官舎の間取りが何種類あったよ？隣と面対称のまどりばっかだったやん。
そこから出る人が、パターンの少ないのに文句いうか？
それよりは、価格と広さと部屋数だろ。みんな子供が大きくなってるからな。
子供がちっちゃい時は、３ＬＤＫで４人暮らせたけど、どうせでるなら
人数分の部屋は欲しいよな。９０㎡で４ＬＤＫの部屋が大量に出来るぞ、きっと。

価格は足元見られて高くなると思う。

つくばのは立地もいいし、今まで官舎で家賃も高くなかった分、貯金もきっとあるはず。
官舎廃止に合わせて需要はたっぷりある。
これは儲け時。高めでも売れるだろう。

自分がデベロッパー側ならそう考える。

同じ時期に大量に、壁団地マンション建設。多摩ニュータウンと同じ運命を感じます。

官舎から団体で移り住むマンションに馴染めるかな。心配。

675さん
自分も激しく同意。なぜ大手デベが出てこないのか不思議。

官舎に住む人の生涯年収は相応にありますが、歳を重ね、退職、年金の頃にならないと纏まったお金はないです。
公務員は高給取りと勘違いしています。

大量の売れ残り物件を待って、デベロッパーの足元見てあげましょう。

もう寡占だよ。
新築マンションの売れ残りや築浅物件の売り出しなど、ゆっくり待てばいい。

そろそろ、マンションじゃない戸建に人と違う贅沢を感じる時期だよ。

つくばの金持ちは、地主さん、お医者さん、製薬会社の研究者さんという感じではないかと思います。
公務員の給料は高くないとはいえ、夫婦そろって正職員だと世帯年収はかなりのものですね。

なんか、公務員に高く売ろうとしているよう。
大規模すぎるとの懸念発言。

つくばの公務員は転勤はないの？
東京見ている転勤族は、賃貸も選ぶんじゃないかな。
補助出るだろうし。

>>683

同意です。

夫婦ともに正規職員は、地方公務員と違ってごく少数だとは思いますが。

>>682
確かに。
だいたい何でも徒歩圏だし、朝も座って楽々東京に行ける。
なかなかこういうトカイナカは少ないね。

多摩センターは似てるけど、道も電車が混みすぎるんだよな。

下世話な話だが、レーベンやフージャースは幾ら位で土地を取得したんだろう？

レーベンについては、入札での落札金額が公表されている。
ヨークベニマルのスーパー部分を含んで、50億9871万7284円。
面積は、2万8662㎡。坪単価で計算すると、　587,040／坪になる。
あの立地なら、高くはない。バブルの頃なら、２倍はしただろう。

http://kensetsunewspickup.blogspot.jp/2012/11/tx.html

フージャースは公表されていない。おそらく、レーベンの
落札金額を参考にした額ではないか。プラマイ１０％の
範囲内か。

ありがとう。
思ったより、結構安いな。
研究学園の三菱地所が、確か坪当たり換算で120万位だったから、半値だね。
容積率当たりの単価で、計算しても安いと思う。

もう、デベ営業が始まっている。

三菱地所の半値？
下落傾向との見解ですね。
上層階望まなければ、待ちましょう。

レーベンの方、webオープンきた
http://www.leben.co.jp/search/lbn-tsukuba/

レーベンの物件、概要によると
３２２戸で　75.34平米～100.47平米

自走式駐車場がいいね。

「マンション　14階　15階」で検索すると15階はやめとけというページが続々出てくる。
しかし、この建物の高さは45mじゃなくて46mらしいんだが
15階でもいいんだろうか。
素人なのでよく分からん・・・

スペック的にかなり低いものになっちゃうんでしょうかね、、、

レーベンの物件ですが、東南側は、前に細長い駐車場があるようですが、将来、ビルがど～んと建つことはあるのでしょうかね。

吾妻のフーの物件、いったいいつになったら始めるのかねぇ。
とはいっても駅近だからって、駐車場は機械式なんだろうね。
つくばのマンションは機械式ばっかりで本当に嫌になる。