パークハウスつくば研究学園　Part5

子供と一緒に歩いて、葛城小学校まで徒歩15分くらいですね。
先日の選挙の投票はかなりの方が歩いて行かれてましたよ。

>>255

経過処置で３台まで借りられる様に成るそうですよ。理事会の掲示板に載ってた。

将来的には、255に書いてある理由で１台に成るのだろうなと思いますけど。

「ひどいめにあった」＝道がよくわからなかった。（近道を探そうとしたけど
　　　　　　　　　　　TX に分断されていてもどった。）＋雨が降っていた

自転車はあまり利用者がいないのではないかと思っていましたが、
ちゃんとつかわれているのですね。

ネッツトヨタの隣は何になるのかな？

10末にopenする日産はGT-R扱う店舗なのかな？

パークハウスの買い時はズバリ12月25日以降です。

その理由は、工事完了後、１年を過ぎた物件が中古物件としての扱いとなるからです。

これは、住宅の品質確保の促進等に関する法律の第2条で、新築とはどんな物件を指すのかについて

この法律において 「新築住宅」 とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの （建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。） をいう”　という定めがあり、キチッと法律で決められています。

新築住宅とは完成一年までで未入居が前提です。
つまり、未入居でも一年を過ぎると中古扱いになるということです。

パークハウスは2008年12月25日完成ですので、新築を謳えるのは2009年12月24日までとなります。

ですから、12月25日前後が買い時かと思われます。
大幅値引きも期待できますよ。
ただし、デメリットとして12月25日以降、物件が中古扱いになると、融資額が減額される事がありますのでご注意を。

大幅値引きと言っても、大幅の幅は人それぞれだと思いますが、
266さんの大幅はどのくらいを言っているのですか？

266さんは今までと比べてって言ってるんでしょ。
人によって違うと言い出したら全てがですよ。

268 あんたはバカか？
267 は 266 の具体的な値引き予想を聞きたいのだろう。

購入時が安くても、ローンと違って、他より高い管理費や、修繕費用を自分世代が終わっても払わなければならなくなる。
子供世代が住まなくても空き家状態でも、持ち主に請求がくる。
一時金(購入費用)を払って、賃貸しているという感覚になるので、よくよく考え、子供のために、うちはここは、やめました。
今後、管理費や修繕費用も減額変更すればいいですが。

269
そんなもの分かる訳ないですよね。
個人的な予想聞いてどうするのですか？
本当に低レベル。。さようなら。

住民さんですか？　　　　　　　　　　
穏やかにいきましょうよ。
検討者も見ているのです。荒れないように願います。
価値も高しし価格も高い。しかし住んでいる住民は・・・。
穏やかに願います。

すき焼きしゃぶしゃぶ「どん亭」がオープンしました？
検索したら「日本最大のステーキチェーン」となってた。

これから購入交渉する人間にとって、有利に交渉する為に、今回のような情報こそが有難いです。

大幅値引きに関しては、車などと同様に、大きな買い物をする場合は、交渉術によって大きく割引幅が変わって来るので、書いた方に聞くだけ野暮な話です。

なぜ、このような話題は荒れるのか。売り手や住人にとっては有り難く無い話だからですよね。

有り難い有り難くないで考えるなら、売れていない現状を鑑みて、どのくらいかはわからないですが、ある程度の値引きで売るみたいですよ、と書く方が交渉しようかなという気がおきると思うのですが。
正直な話、ある程度値引きして、既契約者にも何％か戻すやり方が賢いんじゃないかな。
念書まで書かせて個別に値引きするよりもね。

購入者には、値下げしていることは秘密ですから。
それが、三菱さんのプライドです。ホームページには、元の価格で掲載してます。
この価格で買う人がくれば、三菱さんはラッキーですからね。

値下げしていること秘密って今のネット時代無理な話ですよね。
いつまで昭和の頭で営業するのでしょうか、不動産業界。

既契約者に返金すると言うことは有り得ませんよ。

裁判の凡例を見ても、まず不可能だし、企業側が利益を失うような事をする訳がありません。

消費者(購入検討者)にとっては、あいまいな言葉よりズバリ大幅値引きの方がインパクトあるし、俄然やるきになりますよ。値引き交渉には勢いと勇気が必要ですから。

>>正直な話、ある程度値引きして、既契約者にも何％か戻すやり方が賢いんじゃないかな。

不動産の常識として、特殊な場合（犯罪級の瑕疵）を除いては購入金額返金ということは絶対にやりません。
それは裁判の判例を見ても明白です。

ということは、三菱地所が割り引き販売を行うという事自体、法的にまったく問題ありません。
つまり、購入者に対しての値引きによる不動産の価値の下落に関して、保障などを設ける必要がないということです。


大幅値引きという話ですが、今の時点で１５％という数字が出ていますので、それ以上は可能と考えるのが普通でしょう。しいていうなら１５％以上の大幅値引きという事になるでしょう。あとは個人個人の交渉術の技量の高さという事になるでしょうね。

読んでいて、住民を揶揄しないではいられない人がたまにいるみたいなのが残念。本気で検討しているなら、そのコミュニティにこれから自分が加わるはずなのだが･･･。他人がいくらで買おうが知ったこっちゃない（自分が住んでいる家を改めて安く買いなおされるわけじゃないんだから）、にぎやかになるに越したことないです。

例えば15%引きを望んで交渉するときに、実際は自分のポテンシャルのぎりぎり、というのでは、やっぱり得したことにはならないんじゃないかなあ。現在の支払い能力でまあまあ余裕が持てる価格の物件が15%引きで契約できた、これならきっとすごくうれしいでしょうね。うちは現金で購入したので、総支払額的には随分得して買ったつもりと自己納得しているけど、現金を15%節約できたならさすがにうらやましいです。本気の方のご健闘を祈ります。

既契約者に値引きなんておかしいでしょ。
人より早くかっているんだから。という意見は一見むっとしますが

どんなものでも、売れ残れば値引きして
安く買えるのはあたりまえですよね。

早くすんだメリットがあるんだから、それは
割り切ってすんだ方が精神衛生上いいです。

といって自分の慰めている自分です。

２０％以上の値引きを目指すぞ。これだけ残っていれば
いけると踏んでる。
がんばるぞ。

もう値崩れしてるんすか？

283頑張れ！
幸運を祈る。

どうしても
このマンションが欲しいんだね。
わかった、わかった。

私も270さんのようにトータルで考えて購入を止めた一人です。

諸費用で毎月約5万円かかるので、｢家賃５万円で駅前マンションに住む権利を、3500〜4500万円で買う｣のはメリットが少ないと判断したからです。

しかも、当初の管理計画ですと修繕積立金は30年後には約４倍に増えます。

私は諦めましたが、真剣に検討される方は将来のビジョンもしっかり検討してくださいね。

ただ、今考えてもエリア最良級のマンションだと思っています。

商談していた頃はとても華やかな気分になれました。

リアルエステートサービスさんに感謝しています。

検討者さんは｢三菱地所の値引きについて｣という別スレがマンコミュ内にあるので、少しでも負担が少なく購入出来るよう見てみて下さい。

>287

３０年後から４倍のままズーーーーーーっといくと勘違いしてませんか？

３１年後には、一回りして最初に戻るんだけど。３０年で１回りの計画だから。

＞＞トヨタ車を買うのと同じで、簡単には良い条件を引き出せないと思いますので

あくまでも個人的な意見ですよね？というか、そう願いたい願望として読ませて頂きました。

車とマンションとの大きな違いは、車に基本的に受注生産、マンションは作り置き。
両者は大きく違います。車の場合は生産調整ができますが、マンションの場合売れそうも無いからといって、
工事途中で規模を小さくする事は出来ませんよね。

車の場合、受注生産ですので、売れなくても損害はありません。しかし、建売やマンションの場合は
作り置きですので、売れなければ建物を販売したお金が入ってこないだけでなく、売れるまでの維持費
が大きく掛ってきます。更に、法律によって強制的に１年以上経過すると中古物件にってしまう。
つまり法的に価値が強制的に下げられてしまうという時限的な制約もあります。

つまり、車は売れなくても実質的な損害はありませんが、マンションは売れないことにより、多大な負担が
企業の業績を圧迫するということです。

＞＞簡単には良い条件を引き出せないと思いますので

ではなくて、よい条件を出さざるえない状況に陥る可能性は大きいです。が正しい見方ではないでしょうか。

＞＞車に基本的に受注生産、マンションは作り置き。

「車は基本的に受注生産」の間違いでした。

>諸費用で毎月約5万円かかるので…

５万もかかるのか(>_<)

管理費が二万強、修繕積み立てが七千円、駐車場が五千円ぐらいですが、あと何を足しているのでしょう？

二万強って曖昧だけど、どうやら四万近くになるのですね。年間約五十万・・・三十年で千五百万(ベンツSクラス買える)・・・割引に期待するしかないですね。

しかし皆さんお金持ちですね。

買ったら最後、手放せなくなる恐れ有りですね。

売りに出しても、三万近い管理費では、誰も買ってくれないよ。

しかし、管理費高過ぎです。

これだけ売れてないと、修繕計画変更なんて事にはなりませんよね？契約書はどんな記載になってるんだろう。

急激に灯り点いた部屋の数が増えてきましたね。
いい部屋はあっと言う間になくなっちゃうかも。（経験から・・）

それは大変だ！急いで買わないと！で、その物件はどこのパークハウスですか？

経験か・・・百年に一度の大不況で、この先どうなって行くか誰も判らず二の足を踏んでいる状況も含めての経験ですか？

中古物件になる前に、必死に物件を売ろうとしている営業マンのような話ですが、297さんは営業マンの方ですか？

ローンを多額に借りれたとしても、更に管理費や修繕費用駐車場代ネット代を負担すれば、2000万借りて、支払いは月に15万以上にはなります。
後、固定資産税が毎年20万前後必要となります。
それが、例えば、30年ローンであれば、30年間続きます。
固定資産税は今の段階での話しですので、研究学園が今後発展すれば、どんどん高くなります。
ローンが終了しても、固定資産税、管理費、修繕費用は所有権が変わらなければ一生でなく、代々発生します。
このような見えない費用部分を、ちゃんと考えて、購入すれば、延滞者もなく、結果的にマンションが荒れないので、購入価格の減額に惑わされずに是非その辺も検討していただきたいですね。

＞固定資産税は今の段階での話しですので、研究学園が今後発展すれば、どんどん高くなります。

マンションの場合、土地の評価の影響は小さいですよ。
戸建てはもろに影響受けるでしょうが…

いや、当初何年かは安いはずですよ。後マンションの場合共有部分も各戸に固定資産税がかかります。

正確には、一年近く前に購入を検討した者です。
ローン返済計画、管理費等を含めた月々＆ボーナス時の支払い計画を検討してもらいました。

わたしの勤め先は、比較的安泰な会社だと思っていましたので、
金銭的な不安もなく、前向きに購入を検討していました。

・・・しかし現在、勤め先は不安定な状況になってしまいました。
世の中の不況の波を　もろに受けています・・・。
特に私の今年のボーナスは、悲惨な状況です。会社が上向きになるのは、いつの日やら・・・。

もし、マンションを契約・購入していたら、どうなっていることやら。
ローン返済等のことを考えると、ぞっとしてしまいます。
憧れのパークも、少し遠のいてしまいました。

パークの売れ行きが伸びませんが、
マンションの問題よりも、私のような経済的事情により、
二の足を踏んでいる方々も多いかと思います。

バブルの頃の常識は今では非常識。

サブプライム崩壊前の常識・・・今では非常識。

サブプライム以前の経験は何の参考にもならない。

三菱地所に限らず不動産関係は、同じ様なやり方では今後は難しくなるでしょうね。

諸費用が月額約５万円というのは、駐車場２台含めて約４万８千円という意味です。

詳しい内訳は特定されてしまうので控えます。

300さんの御意見、私は多分にうなずくところがありました。

>296

>これだけ売れてないと、修繕計画変更なんて事にはなりませんよね？

売れてないのと修繕計画の変更が、どうして結びつくのですか？

ここと隣の駅の物件なんかだと管理費が同じ面積で7千円位違いますが、これってビビル程の
違いなんですか？

修繕積立金は、大して違わないから全部足しても大した差に見えないんですが。それと、よそ
は車２台借りても２万円位で済むのでしょうか？

買えなかった人どうなんでしょう。参考意見をお願いします。

都内在住ですが、諸経費は月１４万円ほどかかります。
固定資産税+管理費+修繕費積立金+駐車場です。
広さは１００平米です。
月額５万円というのは、首都圏郊外としては
平均ではないでしょうか？

もし、管理費が高いと考えるなら、管理会社を変えればよいし
（うちのマンションも、各社見積もりを取って変えました。）
修繕費積立金も、安いと逆に不安になります。

ですから、諸経費は少ないからよいわけではありません。
駐車場を無料あるいは安いというマンションもありますが、
結局は、どっかで住民が負担しているわけです。

便利さを享受しようとすればそれに見合う出費は必要。
市場原理は公平であるが冷徹でもある。

ただし適正な価格だったらね

で、適正な価格の「適正」って何をもって適正と判断するの？
少なくとも自分の財布で買えることじゃないですよね。

投資や転売を考える人は、「安心」「安全」「作りの良さ」と言った数値化できないことは
評価対象では無いと思うんだけど、これからはそう言う部分も取り入れることを考えるべき
なのかな。

だとしたら、ここはどうなの？

>>310

大切なことが書き洩れてるから足しただけ
その他の投稿を私はしてないから彼らと同じだと思わないでね

パークハウスの価格はさくらは疑問だけど三番館は適正だと思いますよ
三番館の価格で高いと思うような客は三菱側が選別すればいい話

客は企業を選択できるが企業も客を選別する時代

客だからと頭が悪いままでは時代に置いていかれる
茨城は遅れてるのかな？

売れていないのは事実だけど
財閥系が茨城に進出してきたのは
つくばの客層をみてのこと
勘違いした発言が多いけどね

都内の話しが出ていましたが、研究学園で都内の話しは、全く無意味。
都内で新しく土地を持つことは、不可能に近いことなので、簡単に良い立地が手に入るのであれば、 14万払ってもそれに見合う生活が都内ではできる。
街の企業ビル数はあまりにも少なく、有名大学も筑波大学しかなく、育った子供たちは都内へ通う街。あくまでも人の流れを考えたら、この立地でこの管理費が妥当かということです。

いよいよ柏の葉147街区プロジェクトが始動しましたね〜。室内の雰囲気や立地は三井さんの方が上だね。あそこで、三菱さんの値段なら、買いですね！

都内在住の方が月１４万の諸経費という話がありましたが、駐車場の経費のウェイトが、つくばとは比較にならないので、単純に比較する事はナンセンスです。

修繕計画変更はありえますよ。修繕費だけではなく、全てに関して軽微では有ると思うのですが、
販売計画自体が大きく計画から変わってきている以上、変わる可能性は否定できません。
306さんは書面で確約されましたか？トラブルを避けるためにも、一度確認されて書面で確約をもらう
ようにした方が良いですよ。

>>312

>>307によると14万円の内訳は"固定資産税+管理費+修繕費積立金+駐車場"である。
そのうち、コントロールできるのは"管理費+修繕費積立金+駐車場"である。
また、立地に関係するのは"固定資産税+駐車場"である。
したがって、立地に関連して費用が妥当かどうかを述べるのであれば"駐車場"のみになる。
（ちなみに307は立地に関連する"固定資産税+駐車場"を考慮して"首都圏郊外としては平均"と評価しているのではないか）

外れるが、研究学園のパークハウスは"平均"以上（上の下クラスのマンション）である。

次に、コントロールできる費用の中で残りの"管理費"と"修繕費積立金"についてであるが
パークハウスはそもそも施設を自前で抱える仕様である。これらは言うまでもなく管理や修繕の対象になる。

管理や修繕は管理組合結成後に業者や計画の見直しにより変更が可能であるが、以上のような前提を踏まえてから検討するべきである。
つまり、仕様はどうか、コントロールできるのか、を踏まえる必要があるということである。

市民は皆所得が同じ訳ではない。
そして商品もすべてが庶民向けではないことを理解する必要がある。


補足
妥当であるか、適正であるか、といった問題を考えるにあたり、含まれる機能と価格をごっちゃにする人がいる。
パークハウスを例にすれば、仕様から多くの機能を有しているのであるから、多くの機能を有している物件として
価格が妥当かどうかを考える必要がある。
多くの機能を含める必要があったのか、といった問題をごっちゃにする必要はない。今から考えても遅いのだから。
無論、事業者としては、地域や客層に対して、商品が妥当だったか、適正だったか、は議論するべきである。

>>313
研究学園選ぶ類は柏の葉のコンクリートジャングルに住みたいとは思わないだろうね

316さんの意見に賛成すれば、研究学園では、戸建てが有利という結果になりそう。

307さんの前提は固定資産税を入れて月14万円ですよね？

私が言った月4.8万円の中には固定資産税は入っていません。

残念ながら買えなかったので正確な額は分かりませんが、それを言うのであれば諸費用は我が家の場合｢月4.8万円＋固定資産税÷12ヶ月｣という事になりますね。

パークハウスはコンクリートで出来てるんじゃないの？
それに、駅近のマンションを選ぶ人は、通勤の便を優先する人が多いだろうから、思いっきりかぶるのでは？

>>300さんの意見は納得ですね。
一戸当たりの土地の面積も広いだろうから数年後には土地に対する固定資産税もかなり上がると思う。
確か今は保留地だったもんね！

装備やサービスを考えたら駐車場二台借りて月５万以下なら安い様な気もするけど、資金がギリギリな人は今後の収入に自信がないと怖くて買えないよね。
つくば市の中ではセレブマンションなんだよね。

現金で買える財力があればすぐ買っちゃうんだけど！

No262さん
ありがとうございました。
返事が遅くなり申し訳ございません。

いいマンションだけどつくばでは微妙な価格設定なんだよね
近くで戸建てが買えるもんね

三菱の営業マンが「すがるような声で・・」　　笑
嘘ですよね。
売れていて、私たちが、検討しているお部屋がなくなりそうなど言っていましたよ。
嘘ではないと思うのですが・・・・・

ある住人さんは売れていると言うし、匿名さんは営業さんがすがる様な電話をしてくるって言うし・・・どっちが正しいんでしょうか？買い時に迷います。

324さん、部屋がなくなりそうだと言う事は、まだ無くなってはないと言う事ですよね？私は営業職ですが、お客に買ってもらう為にはなくなりそうだと言いますよ。
なくなったと言うなら本当に売れてると言えますが、なくなりそうと言う事は、まだあるという裏返しです。

茨城のマンション需要はブランズやガレリアの客層にしかなかったということか

>>328さん

プライドのないデベのネガティブキャンペーンですよ

>320

>一戸当たりの土地の面積も広いだろうから数年後には土地に対する固定資産税もかなり上がると思う。

あまりいい加減なことは、書かない方が良いですよ。

１戸辺りの土地なんて標準的な100㎡クラスで26.3㎡しかない。固定資産税と都市計画税を合わせて初
年度１８万円位。土地の価値が、倍になったからってこれが３０万に成ったりしないから。保留地だか
ら安いみたいに書いてあるけどそれも嘘。保留地だから減免されているわけでもない。

それと、建物の占める割合が大きいのを知っているくせに嘘書いちゃだめだよ。嘘だから「かなり上が
ると思う」なんて逃げを打っているのだよね。でも、本当は知らないのかな(笑)

その建物の分も６年目から倍になるけどその頃には経年減点補正率も６７％位になっているので単純に
は倍にならない。

こう言うのはここに限った問題じゃないから。でも、ここだけの問題の様に語るんだよね。

>329

パークハウスとブランズ、ガレリアを比較したら坪単価で一番高いパークハウスが売れにくいのは
当然。プライドなんて関係ないよ。

７０万円台や９０万円台と１１０万円台で勝負しているんだからね。しかも、面積も広い。一番高
い割には頑張ってるんじゃないの。

それと撤退とか感じるのは、あなただけだから。

茨城での第１歩が、撤退とかなったらそれこそブランドに傷が付いちゃうよ。信用って言うのは金
じゃ変えないものだからその辺の資金繰りに困ったら投げちゃうような会社と一緒に論じられるク
ラスの会社ではないよ。

撤退、有り得ますよ。

そもそも三菱地所は、主要都市(関東なら１都３県)がメインでマンション事業を展開している企業です。

ですから地方都市からの撤退自体は、今後の事業展開にはあまり影響はありませんよ。これを期に地方都市に進出する事自体なくなる可能性が大きいでしょうね。

つくばは富裕層が多いけど、首都圏に住んでいる富裕層とは少し違います。その辺を加味して価格設定しなかった三菱地所の誤算が今の状態だと思います。

ガレは120戸ほど売れたもようですが、こっちも似たようなものではないんでしか？

>332

「プライド頼み」って「ブランド頼み」を言っているのかな。

>335

あの価格でそんなものなの。安けりゃ売れるわけでもないんだね。

購買層とか価格設定とか言っている人もいますが、一番の誤算はこの不景気でしょ。買う気が有っても
ローンが通らにゃどうしようもない。

富裕層の何が、どう違うのかな？

売れなかったらゴースト化するわけだから、それでは困るでしょう。
賃貸化もプライドの高さで無理なようなので。
それとも半分くらいは売れたのかな。

ヤンキーゴーホームだって

価値がない以前に魅力がない

あと半年もすると中古だよ。スーパーインフレでも来ないがぎりネオチは必至だね。
そろそろマンション熱も冷めてきた頃かな。もう少しだ。

プライドって自尊心だよ。自分の態度に自分で頼るって日本語が変。
プライドが高いなら分かるけど。

売れないと割高としか脳にインプットされていないみたいですが、価値と価格が合っていても
買えない場合は多々有るんですよ。

水面下で不動産屋に払い下げしますよ。

賃貸、転売というみちじゃないですか。

不良物件抱えてても利益生みませんからね。財閥だろうがなんだろうが、売れなきゃ色んな手段をとるしかないでしょ。

>あと半年もすると中古だよ。

あと半年もあるんだからその前に大バーゲンで売り切るに一票。

茨城進出は大失敗の巻

壱番館の低層売りにだすんですね。
弐番館もめどが立ってきたんですかね。

快速停車が決定すれば状況が一変しますか。

＞＞快速停車が決定すれば状況が一変しますか。

停まるとしても何年かは先の話でしょう。今考えるのは無意味です。

>>あと半年もすると中古だよ

正確には後４ヶ月です。120日で法的には中古です。

中古になってしまうとローンの条件等々が厳しく（融資金額の減額）なるので、
益々売れなくなる可能性が大きくなりますね。

売れ残りというよりも、研究学園周辺でマンションを買いたい人がもう居ないんじゃないんですか。

今後は研究学園駅周辺の造成中の宅地に、戸建希望者の需要があるだけでしょうね。

立地からいって、研究学園駅周辺は、マンションより戸建て向きと考える人の方が多いですよ。つくば駅周辺と比べると、土地がいっぱいありますし、何しろ区画整理もされてますもんね。

研究学園駅前は住みたいけどとても手が出ないとあきらめていたが若しかして買えるようになるのかな。
だけどそんな甘い話ってあるのかな。

戸建ては夢だよね。
一度は住んでみたい。

パーク周辺の戸建ては土地+家で5000万くらいのようだから、マンションと値段的にそれ程かわらない。
じゃあ駅近だし、便利だしちょっと無理して戸建てを、という気にはなるかもね。
マンションにはマンションならではの良さというのはもちろんあるわけですが。
煩わしい一面もありますから。
子供の足音うるさいとかどうのと言われるくらいなら、戸建てもありかも。

戸建も自治会行事で煩わしいよ。たとえば毎月ある町内清掃会とか。特にいなかは。

町内清掃会が毎月？どんだけ田舎の話してんだよ？

まちBBSつくば・土浦スレッドであったよ。