東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その60)」についてご紹介しています。
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マンション投資家さん [更新日時] 2012-09-04 07:03:32
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[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52

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23区内の新築マンション価格動向(その60)

  1. 301 匿名さん 2012/07/17 12:47:16

    >260
    杉並区の実勢地価ってそんなに落ちているんですね。
    びっくりしました。

  2. 302 匿名さん 2012/07/17 12:56:46

    >301
    江東区はどんどん騰がってる

  3. 303 匿名さん 2012/07/17 13:00:41

    江東区は湾岸を除けば上がってるね。
    ただ湾岸が異常に下がってるのかが気がかり。

  4. 304 匿名さん 2012/07/17 13:02:34

    4・3ヘクタールで60億円だと平米で14万円だね。
    何でこんなに安いの?
    1ヘクタールは1万平米だよな。
    間違ってる?

  5. 306 匿名さん 2012/07/17 13:12:34

    >305
    の記事にある通り、人口713万人になったらみんな湾岸に集中するだろうね。
    ドーナツ化現象だよ。にっ こり

  6. 307 匿名さん 2012/07/17 13:14:03

    平米で14万円だと100㎡のミニ戸で土地代が1400万円。

    杉並区あたりだとそんなもんで妥当じゃない?

  7. 308 匿名さん 2012/07/17 14:19:58

    ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。

  8. 309 匿名さん 2012/07/17 14:23:45

    高井戸は平米40万くらいはするよ

  9. 310 匿名さん 2012/07/17 21:51:31

    >309さん
    半分以下まで値下がりはすごいね。
    杉並区の地価と新築マンションの坪単価の乖離は破滅的な水準、
    暴落前夜ですかね?

  10. 311 匿名さん 2012/07/17 22:34:02

    内陸部は人気薄だからね。
    都心との温度差は約3度。

    関東地方などが梅雨明けした17日、都内でも朝から強い日差しが照りつけ、練馬区では今年初めての猛暑日となるなど夏本番の陽気となった。

    気象庁によると、練馬区豊玉上の観測所では午後1時半過ぎに最高気温37・2度を観測。
    千代田区大手町でも34・4度まで上昇した。
    東京消防庁によると、都内では午後9時の時点で熱中症により87人が救急搬送された。

  11. 312 住まいに詳しい人 2012/07/18 01:14:57

    >>287
    >区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。

    つまり結論は

    将来の人口を予想するには
    5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
    社会増減の検証が必要

    って、ことですね
    了解しました

  12. 313 匿名さん 2012/07/18 01:33:10

    江東区物件のスレの占有率が高くなって、他にあまり関心が向けられないようになって来たね。

  13. 314 匿名さん 2012/07/18 02:38:29

    北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

  14. 315 匿名さん 2012/07/18 02:55:40

    この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
    雑談板のほうが盛り上がってる。

  15. 316 匿名さん 2012/07/18 03:02:22

    将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな?

  16. 317 住まいに詳しい人 2012/07/18 03:18:10

    >>313
    このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

    粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
    一軒賑わっているよーに見えるけど
    どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
    マルチポストも多数だ

    IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
    江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

  17. 318 匿名さん 2012/07/18 04:19:26

    杉並区の地価が平米14万円に下落

    東電の資産売却 杉並のグラウンド
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
    住所:杉並区下高井戸2-28-23
    アクセス:京王線「桜上水駅」徒歩10分

  18. 319 匿名さん 2012/07/18 04:57:07

    >>307
    道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

  19. 320 匿名さん 2012/07/18 05:05:11

    >317
    全く同感です。

  20. 321 匿名さん 2012/07/18 05:11:20

    都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
    大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

    IHIは25日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約1万平方メートルを、7月に三菱地所が組成した特定目的会社(SPC)「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約140億円。

  21. 322 匿名さん 2012/07/18 05:22:21

    杉並区の新築マンション平均価格は1億3638万円で首都圏1位
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

  22. 323 匿名さん 2012/07/18 05:27:53

    >319さん
    杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
    そこに大型マンションを建てると、1戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
    2万平米、500戸として1戸当たりの土地代は2万平米X14万円÷500戸=560万円
    建築コスト1戸2500万円として全部で3千万円。

    郊外マンションだと原価はそんなものですか?

  23. 324 匿名さん 2012/07/18 05:35:21

    同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

    敷地面積 14,925.81m2
    総戸数 883戸

    14,925.81m2X140万円÷883戸=1戸当たりの土地代2,366万円
    1戸当たりの原価4,866万円

  24. 325 匿名さん 2012/07/18 05:53:44

    都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
    将来的にはそうなるのかなあ?

  25. 326 匿名さん 2012/07/18 05:56:28


    ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

  26. 327 匿名さん 2012/07/18 06:01:09

    知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

    これからも情報交換しましょう。

  27. 328 住まいに詳しい人 2012/07/18 06:05:03

    >>323
    あのグランドは一種低層で容積率60%だから
    地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

    それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
    ニュースになっているわけで
    実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

  28. 329 匿名さん 2012/07/18 06:05:34

    ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

  29. 330 匿名さん 2012/07/18 06:12:11

    知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

  30. 331 329 2012/07/18 06:12:13

    失礼、ほぼ決まりのようですね。

  31. 332 住まいに詳しい人 2012/07/18 06:23:47

    >>328
    うーん、書き方が悪いなあ

    あのグランドと同じ「一種低層 容積率60%」という条件で20,000㎡を開発すると
    地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

    でないと意味が通じないね

  32. 333 匿名さん 2012/07/18 06:24:10

    >328
    2万平米、190戸として1戸当たりの土地代は2万平米X14万円÷190戸=1473万円
    建築コスト1戸2500万円として全部で4千万円。
    都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は205万円

    良い感じになってきましたね。



  33. 334 住まいに詳しい人 2012/07/18 06:28:08

    郊外は基本戸建、
    効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

    坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

  34. 335 匿名さん 2012/07/18 06:32:14

    郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

  35. 336 住まいに詳しい人 2012/07/18 06:39:58

    杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
    100平米のミニ戸で土地代1400万円、
    マンションとほとんど同じになるでしょう。

    でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

    杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない?

  36. 337 住まいに詳しい人 2012/07/18 06:41:43

    >>333
    だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
    35~55万円/㎡ぐらいだよ

  37. 338 匿名さん 2012/07/18 06:42:40

    豊洲は容積率500くらいだから60の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

  38. 339 匿名さん 2012/07/18 07:04:07

    >337
    いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう?
    私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
    60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

    これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか?
    マイナスの激変の場合のやり方は?

  39. 340 匿名さん 2012/07/18 07:13:40

    >338
    今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない?

    豊洲が平米140万円
    高井戸が平米14万円

  40. 341 匿名さん 2012/07/18 07:14:10

    まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
    東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は1800億。平米あたりだと230万円とそれほど高くない印象だけど他の3社の入札額は1000前後だった。
    これだと平米100万以下だよね。

  41. 342 匿名さん 2012/07/18 07:19:29

    そうですね
    豊洲140万で容積率500%だから100%換算だと28万、
    高井戸14万で容積率60%だと100%換算で23万、
    事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

  42. 343 匿名さん 2012/07/18 07:23:07

    区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

    郊外はもう駄目って感じだね。

  43. 344 匿名さん 2012/07/18 07:28:55

    理論値を考えると杉並の土地は14万~20万程度が妥当。
    だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
    それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
    建売業者が買ってしまう。
    建売業者は35万くらいまでなら利益を出せるので土地を
    買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
    ので業者は買わず一般市場に出てくる。
    そして一般人が買える宅地の値段は40万前後となるって
    仕掛けです。

    杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
    が下がらないとですね。
    土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

  44. 345 匿名さん 2012/07/18 07:34:13

    まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
    とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
    ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
    反対運動も激しいでしょう。

  45. 346 匿名さん 2012/07/18 07:37:40

    >344
    日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない?今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

  46. 347 匿名さん 2012/07/18 07:43:59

    実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
    高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は73万円。
    相場の半分以下ですよ。

  47. 348 住まいに詳しい人 2012/07/18 07:44:39

    >>346
    だからさあ
    あのグランドが東電から杉並区に14万円/坪で売却されても
    それは値崩れじゃなんだってば

    困った人だねえw

  48. 349 匿名 2012/07/18 07:58:48

    知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

  49. 350 匿名さん 2012/07/18 08:20:14

    >347
    東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
    たまたま官が相手になっただけ、
    こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

    一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。



  50. 351 匿名さん 2012/07/18 09:29:32

    三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう?

  51. 352 匿名 2012/07/18 10:51:11

    一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

  52. 353 匿名さん 2012/07/18 10:57:32

    >>345
    公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

  53. 354 ビギナーさん 2012/07/18 11:24:01

    割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか?

  54. 355 匿名さん 2012/07/18 11:45:42

    主に湾岸ネガのためにやってます

  55. 356 匿名さん 2012/07/18 11:46:48

    351
    三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

  56. 357 匿名さん 2012/07/18 11:49:09

    サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

  57. 358 匿名さん 2012/07/18 12:00:45

    たしかに湾岸は次から次へと安いのが
    出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
    千葉より安いのだからお買得。

  58. 360 匿名さん 2012/07/18 12:02:11

    でもここで売っとかないと消費税増税と
    都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
    投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

  59. 361 匿名さん 2012/07/18 12:05:36

    湾岸ネガが訳も分からず乱入w

  60. 363 匿名さん 2012/07/18 12:18:55

    株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
    国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

  61. 364 匿名さん 2012/07/18 12:25:27

    >362
    市場のゆがみ=割高外周区ですか?
    今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

  62. 365 住まいに詳しい人 2012/07/18 12:27:52

    >今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

    まだ、言っているのかw
    ダメだこりゃ

  63. 366 匿名さん 2012/07/18 12:34:31

    大阪は陸地÷2=埋立地です。
    東京の湾岸埋立地もそうなります。
    都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

  64. 368 匿名さん 2012/07/18 12:38:35

    >大阪はもともと島だったから
    あなたは日本の歴史を知らない中国人?それともまともに教育を受けてないヤンキーですか?
    大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

  65. 369 匿名さん 2012/07/18 12:40:08

    それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

  66. 372 匿名さん 2012/07/18 16:37:55

    大阪なんかどうでも良い。
    豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

  67. 373 匿名さん 2012/07/18 17:13:39

    湾岸は坪200でこなれてきましたね。
    年収400万程度でも買えるし、よい傾向。
    更に供給が続けば坪150切りも見えてきそう。
    庶民の味方。

  68. 374 匿名さん 2012/07/18 20:15:19

    埋立地は庶民が住むべき郊外団地ですから。
    足立区と同じ住民層になるのが自然の成り行きでしょう。
    セレブタウンとか言われて踊らされた人たちがかわいそうですね。

  69. 375 匿名さん 2012/07/19 00:28:50

    首都圏マンション発売、下期は「増税意識」で上振れも 上期2年ぶり増加
    上期の地域別では、郊外地域を中心に2桁の伸びを記録。
    23区以外の東京が72.7%増、埼玉県13.1%増、千葉県26.6%増となった。
    一部地域では、不動産会社が戦略的に供給を抑えたことから、東京23区は6.7%増、神奈川県は4.3%増と1桁の伸びにとどまった。
    14年からの消費税増税に伴う住宅取得時の負担緩和策は検討中だが、駆け込み需要が顕在化すれば、早ければ下期から前倒し発売もありそうだ。

  70. 376 匿名さん 2012/07/19 00:47:30

    近郊、郊外で地価が大きく動きそうです。

    東電、売却不動産リスト
    http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

  71. 380 住まいに詳しい人 2012/07/19 01:01:06

    >377
    世の中簡単だよ。

    東京駅から半径5km圏内、坪単価が250万円前後のところにまあまあの所得レベルの人が集まって住むようになる。
    資産価値が将来にわたって維持されるからね。

    一方、富裕層は自分の好きなところに住む。

  72. 381 匿名さん 2012/07/19 01:09:32

    なるほど、結局資産価値が維持できるのは山手線の内側ってことになっちゃうんですね。

  73. 382 住まいに詳しい人 2012/07/19 01:13:21

    割高外周区で東電の土地が売却されるけど、今の坪単価で多くの戸数を売るのは不可能。
    各デベの入札価格はどうなるのか?入札そのものが回避されるのか?
    相続が本格化する前に割高外周区で地価の調整が起こりそうだ。

  74. 383 住まいに詳しい人 2012/07/19 01:51:10

    >>382
    その理屈だと
    豊洲で一番大きな地価の調整が起きるという解釈にならないかい?

    いままで販売したマンションが上手く捌けているなら兎も角
    豊洲・東雲だけでも完成残戸が600戸あって、
    プラスして現在発売の700戸、販売予定が400戸、
    さらに豊洲火力発電所跡に1700戸が建設される

    晴海とか勝どき、有明まで入れたら、さらにこの倍になる
     
     
     
    最近は地価と 用地が多く出る/出ない はあまり関係ないと思うよ

  75. 384 匿名さん 2012/07/19 03:58:06

    割高外周区は坪単価300、
    割高埋立地は坪単価150
    に調整が進むだろうな。
    それ以下で買えばOK 。

  76. 385 匿名さん 2012/07/19 04:50:59

    383
    その他に、月島や辰巳もあるんだが。

  77. 386 匿名さん 2012/07/19 09:42:40

    広州に出張してきたけど、エゲツないくらい高層ビルだらけ
    豊洲程度では霞む

  78. 387 匿名さん 2012/07/19 11:42:59

    ふと思ったんだけど
    低層マンションって世界中見渡しても東京にしかないコンセプトなんだろうか?

  79. 388 匿名さん 2012/07/19 11:52:06

    低層好き♪
    低層マンションに住みたい

  80. 389 匿名さん 2012/07/19 12:01:17

    >387
    ヨーロッパでは普通
    デザインも良い

    耐震性の制約が無いにしても
    日本の建物のバラバラさは酷い

  81. 390 匿名さん 2012/07/19 12:05:12

    東京の場合は郊外の土地代が高過ぎるよな。

  82. 391 匿名さん 2012/07/19 12:27:58

    金持ってるのは、埋立地よりはそっちに住みたいって人なんだからしかたない。

  83. 392 匿名さん 2012/07/19 12:29:15

    ヨーロッパは東京みたいなメガシティはないからな
    しかしバブル弾けたけど、ロンドンの不動産とか高いぜ
    東京以上に地区差が激しいけどな
    どっかから同心円上なんて馬鹿な話は当然ない

  84. 393 匿名さん 2012/07/19 12:52:04

    週刊ダイヤモンドの中古マンションの値下がり率見ると23区の場合は次の3つのカテゴリーの下げが大きいね。

    ①城北、練馬区板橋区、北区、足立区
    駅で言えば、大泉学園、東武練馬、成増、ときわ台、志村三丁目、王子神谷、十条、北千住、金町、
    ②私鉄支線
    駅で言えば下丸子、尾山台、等々力
    中央線杉並区
    駅で言えば荻窪、西荻窪

  85. 394 匿名さん 2012/07/19 13:00:56

    ちなみに23区以外はほとんど全滅状態でした。

  86. 395 匿名 2012/07/19 13:25:51

    土地価格のトレンドを考えるに、一年だけ見てもだめで、3〜5年で見ていただきたい。

  87. 396 匿名さん 2012/07/19 13:27:41

    ん?豊洲の中古もまっしぐらに下落中で底なし沼状態ですが?
    言い値で買う人なんかどこにもいませんよ。

  88. 397 匿名さん 2012/07/19 13:31:03

    >395
    週刊ダイヤモンドは2000年以降竣工ののマンションを結構幅広く乗せていたから、傾向に間違いはないよ。

  89. 398 匿名さん 2012/07/19 14:52:31

    検討スレのアチコチで、駆け込み需要を書き込まれるようになったな。
    買った人たちと営業さんたちが書き込んでるのか?煽る目的で。

    駆け込み需要は、将来の需要の先食いでしかない。
    将来は需要の激減が待っている。

  90. 399 匿名さん 2012/07/19 15:00:42

    やっぱり湾岸マンションを買った者が勝利者なんだよね
    つらいよ、俺達内地組は・・・

  91. 400 匿名さん 2012/07/19 19:08:21

    埋立タワマンは消費税が上がると完全に売りが止まりますからそれまでに在庫を捌かないと大変なことになるんです。
    デベ関係者が必死になるのは当然でしょう。

  92. by 管理担当

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