管理会社がバックマージン取るのってあり？

海外先進国では、管理者（＝管理会社）はバックマージンを修繕会社からとることやグループ会社を使うことは禁止されている。
発覚した場合には管理者は背任行為とみなされて解約される
下手すると、修繕会社やグループ会社も訴えられて、修繕費や工事費が回収できない可能性もある。デベロッパー系の企業が新築分譲の管理を請け負うのは最初の1，2年だけ許される。海外はそこまで利益相反取引に厳格なわけだが、
日本だけが異常なのに、それを知っている人も知らないふりをする。

私有財産のマンションの管理には公共性の部分があるから、地方公共団体が関与できるように適正化法が改正されたと理解する。ですから、マンション管理に関わる管理業者や建設業者には、みなし公務員と同等な規制が適用されて然るべき。即ち、民間の商取引における手数料は、公務員やみなし公務員が授受すれば贈収賄罪となる。

>>432 匿名さん
海外は役員が自分で修繕会社を探す力があるからだろ。日本の役員達の多くはそんな力ない。
同調圧力、出る杭は打たれる、そんな状況だから無理。形だけ真似してどうするんだよ。

外国のことをいっても仕方ないこと。
法律が変わればそれに従えばいいだけのこと。

バックマージンについては、いろいろいわれてはいるが
実態は分からない。
マンションごときでそんなにお金は動かない。

>>435 匿名さん
無知のくせに偉そうに。
民法108条の無視または軽視に他ならないのにね。

>>436 匿名さん
＞マンションごときでそんなにお金は動かない。
マンション管理と政治屋の政治は別だ
味噌もクソも一緒にしないように。
トンネル会社使ったり、グループ企業使ったり、
上手く隠れ蓑を利用して、利益相反取引をやっているじゃないか。

マンションが扱う金額は小さいよ。

バックマージンはあるとは思う。
ただ、施工会社も本部の了解をえなければならない。
現場代理人が勝手にリベート等を払う訳にはいかないだろう。

金額にもよるんじゃないかな。

裁判になるとバックマージン分は認められなさそう

バックマージンとはいわないよ。
手数料とか作業料とかの名目になると思うよ。

紹介料とかもあるね。

バックマージンは取られる方は嫌だよね。

管理会社が各種点検の窓口となれば、業者選定や価格の交渉、
日程打ち合わせ等の交渉等をしなければならないのです。
その報酬をバックマージンとはいわないのです。

>>446 匿名さん
そうやって、巧みにバックマージンを隠すのです。
バックマージンが禁じられておらず、背任行為とみなされない日本では、
管理組合にとって、唯一の自衛手段はみずから相見積もりを取ることしかないわけです。哀れすぎて、涙ぐましいですよね。

相見積もりを取るといっても、同じ条件での
見積の取り方が分からない。

同じ条件での相見積もりの取り方は素人では
難しい。
プロに任せるべき。

>>446 匿名さん
それらはもうすでに管理委託費に含まれているんですよ。
二重取りしていることになる。

>>450 匿名さん
大規模修繕工事時の管理会社の報酬はないの。

>>450 匿名さん
工事や点検をするときの実施の調整は契約にありますね。
しかし、工事や点検業者を探したり、値段の交渉をしたり
するのは規定にないですから。

だから手数料とかの名目で請求があるんでしょう。

工事の立ち合い等は委託費に含まれますね。
それ以外は別料金が普通です。大規模修繕工事も
別途請求する管理会社が増えています。

だからバックマージンではなく、手数料とか紹介料
なんですよ。

外注業者が管理組合宛に発行する見積書には、管理会社の手数料のような項目がありますか？
あれば、何の問題もないが、ないのに取るのは問題でしょう。

管理会社が管理組合宛に発行する見積書（管理会社から外注業者への再委託）なら、なくて問題ない。

日本は利益相反に甘くて恥ずかしい。

>>456 匿名さん
管理組合宛の見積書には管理会社の手数料等は記載されません。
その場合は、管理会社は手数料等を取ることはありません。
管理会社経由であれば、手数料等が含まれます。

>>458 匿名さん
いや、それは管理会社によっていろいろです。
見せかけの数字で手数料が10％とか低くなっていても
実際には別の部分の金額に盛り込まれていることもあれば、
手数料が全く記載されていなくともがっつりと管理会社にバックマージンという形で
裏で取られていることもあります。
これを理不尽だと思うのならば、対処法は二つしかありません。
ひとつは理事会みずから専門家にアドバイスをもらいながら、
複数の業者から相見積もりを取るか、
もうひとつは、欧米先進国のように利益相反行為を徹底的に監視して
管理会社の手数料やバックマージンによる受益を背任行為とみなして
法的に禁止するかのいずれかです。

キックバックを法律で禁止したところで会社へ渡るお金が個人になるだけだろうな。
専門家もそもそも専門家を雇う金がない、どうやって雇うか分からない、信用できる専門家を見つけられない(専門家が管理会社や業者と癒着)など問題だらけ。

そもそも法律を作る側がキックバックもらって喜んでんだから

管理会社によっていろいろだから、管理会社が取った外注業者の見積書に手数料のような項目が記載されていない場合は、管理会社に「管理会社の手数料が含まれているのですか？」と聞いて、回答を議事録に残す。
管理会社の使用人にすぎないフロント社員には知っていても答えられないかもしれない。担当部署が違い、本当に知らないかもしれない。ですから、持ち帰ってもらい、会社としての回答を議事録に残しておくのが良いと思います。

ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝとは組合が業者と直接取引しているにも関わらず、120円業者に払った場合、20円業者から管理会社にﾊﾞｯｸされます。

>>462 評判気になるさん

＞ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。

良心的な管理会社はそのレベルかもしれないけど、少数派なのでは？
悪徳管理会社は50％から100％、それ以上だったりする。
だから丸投げは危険で、管理組合がみずから相見積もり取りに行くくらいはしないといけない。相見積もりの取り方がわからなかったら、マンション管理組合のNPOに問い合わせて教えてもらってください。

しかし、半角カタカナって珍しいですね。

他のスレに以下の投稿がありました。参考になるかと。
以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１

単体で工事を依頼する場合は、共通仮設費や現場管理費といった
共通費が掲載されませんからね。
それをバックマージンとはいわないですね。
ただ、建設会社の社員とかの負担といわれるとそこは違うんじゃ
ないかとも思いますけどね。

　多数の管理組合から同じ業務を受託する管理会社が、下請け業者への大量発注による「仕入割戻」がけしからんというのでは？

例えば、１個１００円の玉ねぎを、５個まとめて買うと４００円として、１個だけ８０円で売らないからけしからんというのと同じだが、人によっては、けしからんのかもしれない。

>>466 匿名さん

民法１０８条を読んだことないのかな？

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

利益相反に関することはみんな知ってるよ。

>>469 匿名さん
玉ねぎと利益相反ｗ

>>451 匿名さん
当然、管理会社に委託した場合はバックマージン的なものは有りますよね？

>>471 評判気になるさん
管理組合みずから相見積もりを取って数社を比較して決めれば、
バックマージンという形で、管理会社にカネを奪われなくてすむよ。
管理委託費のみでは、管理会社の利益は微々たるものだ。
しかし、管理会社側から契約打ち切りを言い出す可能性もある。
管理会社を追い出したいときはこれは有効な戦略となりうるが、
あらかじめ、リプレイス先を探しておかないと大変なことになる。

管理会社の利益が少ないのか、多いのかは、人によって違うのでしょうね。

・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。

　～ 単棟型のマンションで最も多い戸数は３１戸から５０戸、これが約２８.８％で４分の１を超えているんです。３１戸から５０戸のマンションの管理を受託している管理会社が月当たり幾らぐらい利益を得ているかというと、私はいろいろな会社に聞いたんですけれども、大体よくて１０万円くらいというところで、～

>>473 匿名さん

管理委託費だけなら、利益月１０万円くらいなのはだいたいわかる。
だから、管理組合に知らさずにバックマージンを取るわけで...

>>456 匿名さん
マンション管理の業界では、全てにおいて、中抜き、バックマージは存在します。
管理組合から直接工事業者に発注する場合は、1～３割が予め見積書に
上乗せされて、請求されます。その差額は、管理会社へバックマージンという形で別途工事業者から、支払われます。
エレベーターの保守点検は管理会社が元請けとなりますが、１～３割を加算して
管理組合へ請求します。
消防点検や排水管清掃や清掃業務も全く同じ原理です。
管理会社は、ほとんどなにもしませんが、自動的にマージンが収入となります。

不動産屋の、どうでもいい蘊蓄ですが

>>475 匿名さん
そのとおりです。特に大規模修繕の際には要注意です。
うちのマンションの悪徳管理会社は実に相場の数百倍の見積もりを提案して来ました。
うちは割合潤沢な修繕積立金があるのですが、こんなことを繰り返されたら、修繕積立金が底を突いて、借金地獄に突き落とされることは目に見えています。

あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】
https://gendai.media/articles/-/125619

>>478 マンション検討中さん
キックバックを法律で一律禁止にしない限り管理組合じゃ絶対に防げない。

エレベーターの保守運用をしているようなメーカー系大企業でもキックバックを払っているんだから、財閥系の影響の大きさが知れる。
今後の新築で使わないぞ、と言ってしまえばどんなメーカーも従わざるを得ないのだろう。

>>479 評判気になるさん
財閥系も独立系もひどい。
キックバックというか高額マージンがこの国では蔓延している。
管理会社がマージン取ったら、欧米みたいに背任罪で裁ける法律を作るべき。

>>463 匿名さん
M社は２８％取ります、コンストラクションマネジメント費として同々と、何にもしたく無い理事会はそれを受け付けます。管理組合員の貴重な資産を無駄使い。
私が水道加圧直結工事・LED化・屋上防水工事に関して管理会社も含めた見積書を徴取して、比較表を作成して決定させたところ、管理会社は全て成約できず。
管理会社提示の金額で実施すれば約７００万円の損失と成るところでした。
見積りを徴取することは大事。

28%はすごいね

契約外の業務（基幹事務や出納、設備点検）を委託する以上バックマージンでも何でも手数料が乗るのは当たり前だろうと思う。
特に管理会社を通さない管理組合と業者の直接契約でも紹介や工事等の手配などを管理会社に代行して貰っているならキックバックは必ず生じる。
なぜならキックバックやバックマージンが無いなら管理会社にとってはやる義務も無いしやらなくていいのだから。

とは言え管理組合の財産を消費する以上15～20％に留めてもらいたいのも事実。
役員だって業者と打ち合わせや立ち合いなんか出来る人の方が少ないだろうしネ...

>>483 評判気になるさん

標準管理委託契約書（ 別表第１（３）二 ）に準拠した委託契約なら、外注手配が含まれるでしょう。

＜参考＞マンション標準管理委託契約書

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一　事務管理業務（別表第１に掲げる業務）

（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条　甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

別表第１　事務管理業務
１　基幹事務
（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。

>>484 匿名さん
外注を手配するとは書いていないね
問題は見積に手配費用と記載せずキックバックという形で顧客から見えない形で利益を貪るやり方。裏金、ワイロに準ずる手法は禁止すべき

費用を明確にするなら手数料はいくらでもいい

>>484 匿名さん
はい、これはよく論点になるのですが「外注を手配する」とは書いてないのです。
あくまで「企画又は実施の調整」であり、管理会社からすれば「修繕内容を””企画””（元請けとして見積を提示して提案）」と工事の際に立ち合いのために管理員の勤務時間に””調整””（必要な鍵等を貸与するためであり勤務時間を変える場合は有償、もちろん元請けの場合は下請けに時間を合わせさせる）と捉えています。

また、管理会社が元請とならない外注の場合は「外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。」とありますが見積を受理し、報告書を受け取れば終わりと考えています。甲と受注業者との取次ぎについては管理会社や担当者のレベルでどこまでやってくれるかは不明ですが、キックバックが無いのであればメール連絡にＣＣで共有させる程度が関の山でしょう。

向こうはプロですから標準管理委託契約書の解釈などで立ち向かうのは無理でしょう。485さんの言う通り手配費用なり手数料を明記して貰う事が良いと考えますが、キックバックやバックマージンは違法じゃないのでなくならないでしょう。。。
まぁつまりは無駄な支出を減らしたいなら理事会や組合員がしっかり毎工事に相見積もりを取得して内容を精査し、工事をする事です。

【マンション標準管理委託契約書コメント】

39 別表第１　１（３）関係
③ 別表第１　１（３）二の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

⑤ 別表第１　１（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。また、「甲と受注業者との取次」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

⑥ 別表第１　１（３）二の「実施の確認」について、本契約とは別個の契約として、建築士やマンション維持修繕技術者等の有資格者による確認を行うことも考えられる。

管理会社が受け取るバックマージンの経理はどうしているのでしょうか？
工事業者に管理組合から代金を支払った後に、工事業者から管理会社へバックマージンを支払うのかな？
それとも管理会社がバックマージンを抜いて、工事業者へ代金を支払うのかな？
後者だと受領書や管理組合の口座の記録が残るから、やはり前者でしょうね。
経理監査で何パーセント抜いているか知りたいのですが？

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せきりは、管理組合の資産を食い荒らされる事を知るべきです。最近、管理会社の大手と言えど、管理組合に対して、適正化法に定められた「善管注意義務」「第７２条」なんか無視して稼ぐ事しか考えていない。

>>484 匿名さん
管理組合直接契約した、保守管理設備は管理会社は何もしません。また、管理組合が発注した注文書の発行も渋る。
管理組合も独自で発注する権利が有ると言い発行させる状態、委託管理契約の内容を
管理組合ももっと踏みいれなければ成らない。
私共のマンションでは、組合員の殆どが「無関心・無知識」で１６年も「長期修繕計画作成し、提出しする義務を果たしていない。債務不履行」しかも大手M.

>>488 匿名さん
普通は雑収入で処理してんじゃない

>>488 匿名さん
管理組合の口座から直接ではなく、管理会社の口座（支払用口座）を経由し、（手数料を引いた金額を？）工事業者等に支払う方式が多いのではないかな？

出納・会計業務
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/index.html

管理費等の収納から費用支払までの流れ
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/imgs/img-02.j...

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せる事は「愚の骨頂です」競争原理が一切効かず、管理会社は美味しい！！
また、管理会社が代理店をしている損害保険に入った場合、漏水事故で保険対象に成った場合、保険会社から支払われた金額は代理店であることから管理組合への支払い額は調整し差額が出る。その差額は殆ど、管理会社がとる。
管理会社に対しても管理すべき事案。

>>486 評判気になるさん
管理会社以外の業者に発注するのを「外注」と表現していることが、標準管理委託契約書の大問題なんですよ。管理組合からすれば、「外注」ではなくて「直接発注」なんですよ。その区別をしていないことは、国交省の最大のミスですね。国交省が管理会社側に立っていることが明らかなんです。日本では管理組合は事業者とされています。でも、管理組合員の中で管理組合を事業として意識している者がいるのでしょうか。管理組合員は、あくまでも居住者としての意識しかないでしょう。自分達の住む建物の居住環境を良くするためにいろいろ考えているだけです。利益を生み出そうとはしていませんし、できません。事業として意識しているのは部屋を賃貸に出している区分所有者ぐらいではないでしょうか。欧州などでは管理組合は消費者団体としての位置づけです。日本とは真逆です。細かいことですが、電気の供給などがいい例です。最近まで、分譲マンション内には「東電借室」という変電設備の部屋が当然のようにありました。最近は、変圧器を建物外に設置していますが、ほとんどが建物の中で邪魔になるような場所に位置し、しかも無償、管理組合が入ることはできないという、ある意味、治外法権の場所でした。発送電分離ということになってからは借室を廃止し、建物外に変圧器を設置することに、送電会社は応じるようになりましたが、それまで当然といった顔をして腹が立ったことを思い出します。要するに、分譲に限らずマンションというのは、雑居ビルの扱いなのです。もはや総人口の10％以上がマンション居住者です。国交省にはマンションというのは居住の場であることを改めて意識して欲しいですね。

>>480 匿名さん
管理組合は弱体化しつつ、管理会社の言いなりが現状。行政（県・市）に相談窓口の開設、費用額の妥当性の判断。管理会社、施工業者へのバックマージンに関わる公開・罰則の公示など。防げる方法を議会に提案などなど。

国交省がこの問題に関してほぼ機能してないからな。Mに天下ってるし、第三者管理認める時点で国民を業者に売り渡してる