管理会社がバックマージン取るのってあり？

私のマンション管理組合は何か設備更新、工事等　数百万するものでも、管理会社に見積りを取ってもらい、一円のネゴもせず任せ切りで進めて居りました。
手を掛ける事が面倒くさい、管理会社に任せれば楽でよい、横着な組合員が多すぎます。自分たちの資産を貯金箱の様に思われても何とも思わない馬鹿ばかり！！
マンション管理会社も利益は欲しいでしょうが、何％の経費を掛けて居るのかわからない状況でした。　私は理事会に専門委員会を発足させ、２～３か所の見積りを聴取して、比較検討の上決めるべきだと思い日々奮闘して居りますが、管理会社はと言うより、現在の日本全て性悪説でものを考える時代だと思います。

管理会社でしか働けない時点で()

私は総会で管理会社に対してキックバックを受け取っているのか？と直に質問しましたが受け取ってないとの回答でした。絶対、嘘だと思ってます。腹立たしいです。

キックバックをもらっていますなどと正直に答えるわけはないでしょう。
質問するのがナイセンスです。

キックバックは管理会社の手数料みたいな利益で管理会社の収入源ですの
で法令に反する事にはなりません。

ワイロは銀行振り込み等で受け取っていればそれを立証できれば犯罪が成立
するが不可能に近いでしょう。

お宅のマンションと管理会社で締結している管理委託契約書と、重要事項説
明書を調べてみてください。

収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来る
ようになります。

着服は理事長と担当の共謀の場合が多いが、理事長が会計を理解していなけ
れば簡単にだませます。

最近はインターネットバンキングで理事長のパスワードでの預金の引き出し
システムを採用しているので立証が困難になりました。

収納代行会社が管理会社で、管理会社名義の預金に一般会計と修繕積立金会計の
収入の全部を徴収するシステムでしょう。

>>299 匿名さん
管理会社が虚偽の説明をしたという事が立証されれば少なくともマンション管理適正法に抵触すると思いますが。

>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

全く意味がわかりません。収納代行方式を理解しても管理会社の不正は暴けません。

管理会社がキックバックを受け取ってないというならば徹底的に管理会社の下請け業者から発注をしないで理事会で独自で探した業者に発注して下さい。そのうち管理会社が音を上げます。

キックバック自体は違法ではありませんが嘘を付いたことは問題です。マンション管理協会に苦情を申し立てましょう。

私のマンションのある期の定期総会の会計報告（一般会計・決算）

収入の部　　計　　　　　９０．１０３．７６８円
管理費　　　　　　　　　３２、８６０．８００円
コインパーキング使用料　　３．３１８．４００円
専用庭使用料　　　　　　　　　２８６．６００円
ルーフバルコニー使用料　　　　　９６．０００円
駐輪場使用料　　　　　　　１．９４８．０００円
専用水道料　　　　　　　２８．２２２．６１６円
雑収入（保険金含む。）　　１．４９８．８９０円
受取利息　　　　　　　　　　　　１０．４６０円
修繕積立金会計から繰入　２２．０００．０００円


支出の部　計　　　　　　９７．８１７．３７８円
管理委託費　　　　　　　４３．０４６．６４０円
電気料　　　　　　　　　　５．４７５。５７２円
水道料　　　　　　　　　２５．８３４．６０６円
損害保険料　　　　　　　　２．６９６．３７４円
駐車場保守費（機械）　　　４．１１７．６８０円
連結送水管耐圧調査費　　　　　７３５．０００円
小修繕費　　　　　　　　１３．７７７．２９０円
理事会・委員会活動費　　　　　　　　　　　０円
役員報酬　　　　　　　　　　　８００．０００円
リース料　　　　　　　　　　　５７５．４８２円
雑費　　　　　　　　　　　　　７３８．６９４円
租税公課　　　　　　　　　　　　４２．０００円

当期剰余金　　　　　　　ー７．７１３．６１０円
　前期繰越金　　　　　　２７．２７１．１０４円
剰余金　計　　　　　　　１９．５５７．４９４円　　

収納代行会社（管理会社名義）の収納口座に当マンションの収入合計が振り込まれて、
１ヶ月後に支出の部の管理委託費を差し引いた額を組合名義の管理費・修繕積立金の
各保管口座に振り分けて振り込まれるシステムです。

管理組合が業者に直接契約すればいい。

>>303 匿名さん
それで管理会社がキックバックを受け取っている証拠はどこにあるの？

キックバックを受け取る証拠などみつからいと言っているだろう。このカボチャ頭が、

管理会社にとって、とても美味しいのは、ア〇理事長が大規模修繕工事を理事会メンバーだけでやりますって云っている(管理会社が後ろで云わせている)管理組合です。
無料でお手伝いしますってさ。

>>306 匿名さん
>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

デマ情報ですね。

そのうち、贈賄側と収賄側が喧嘩をするさ、それまで内密にしておくとよいです。
証拠が続々出てきます。だからワイロは受けてはいけません。

金の切れ目は縁の切れ目でしょう。悪事は仲間割れで表に出る。ほっておきなさい。

悪事は思わぬところで返ってきて、やっぱり悪からは逃れられないのかと思うんだよ。
時すでに遅しってやつ。

金が欲しけりゃ、働けよ！

>>309 匿名さん
ほっておくならこんなスレいらねーんだよ。もっと知恵を出して悪徳理事や業者を摘発する方法を模索しろよ。

３０３さん
小修繕費の出費が多いですね、保険金の請求工事はいくらくらいありましたか。

小修繕費１３００万円は組合の一般会計から支払われております。
収支報告書では組合保険は使用していない事になっておりますが、

工事業者の噂では保険金が出るまで支払いの猶予を管理会社から要求
されたそうです。

管理会社任せで設備更新、工事等を行って居る理事会はアホですよ、２～３社の見積を比較して見れば１０～２０％の経費が上乗せされているのが解ります。
そのアホ理事会は私共の管理組合です。修繕委員会を発足させ管理会社の見積りと自ら取った見積りを比較し、仕様、メーカー、内容を理事会を含め、検討し
管理会社が安いならそれで良いのですが、恐らく、管理会社は見積りを取った会社が受注すれば、管理会社に技術指導料などの名目でバックマージンを支払って居ります。大規模修繕工事は何千万掛かりますので、必ずアドバイザーに建設関係の新聞に載せてもらい、１０社程の見積りを取ってもらい、見積り比較表、会社概要等を取り寄せ、大規模修繕工事委員会で協議の上決めます。
管理会社は入れません。管理会社任せでは好きな様にされますし、見積もりが高いのか、安いのか解りません。恐らく、高いものに成り、管理会社はにこにこでしょう。

悪い管理会社の業務主任者は個人でバックを取って居る可能性があります。

自分一人でやれれば良いが、何れ相手から漏れることが多い、悪事はバレル。

管理会社と業者の間で例えば「技術支援量」などの名目で必ず取って居ます。
そうでなければ、一銭にもならない管理組合からの依頼で見積り徴取なんかしないです。

マンション管理会社を創りました。

いま担当しているマンションの大規模修繕工事が終了し、当分儲かる工事がないので契約解除の方針でいます。

立体駐車場埋め立て工事で、某デべ系管理会社から、とあるNPO法人作成の長計の3倍弱の金額提示を受けたことがあります。管理会社一般として、2割から4割くらいはのせるものだと思ったほうがよさそう。明確な根拠は見つからないけど。

私は定年後にバイトでマンション管理員の仕事を始めて５年目になります。
その仕事の影響もあって2017年10月にNHKのクローズアップ現代で放送された「マンション修繕工事に潜む闇」という番組に興味をもって勉強を始めた次第です。
自身も10年前に分譲マンションを購入しましたが、来年の管理組合通常総会で大規模修繕委員会が設置される予定になっており私も委員に立候補しております。

バイト先のマンションは竣工から19年目になり既に大規模修繕工事を済ませておりますが、その時の大規模修繕委員会が大規模修繕工事終了後も引き続き建設委員会と名称を変えて建物の不具合や修繕工事に対応しております。
その委員長は一級建築士の区分所有者ですので業界の内情にも精通しておりますので、管理員の私から見ると理想的な管理組合運営がなされていると思います。

管理組合の負担を考慮しなければ自主管理が理想的なのではと思いますが、ここの管理組合では機械式駐車場やエレベーター等の保守管理は管理会社を通してはいますが、全てメーカーに直接委託しているので非常に明朗会計です。
修繕工事等の競合見積も建設委員会が業者に直接見積もりをとるので談合入札は介在する余地がないように思います。
勿論クローズアップ現代の中での説明のように施工業者から管理会社への「通行料」なるものは防ぎようが無いとは思いますが、このスレッドの投稿者の方々もおっしゃられている通り完全に０にする事は難しい事は理解していますが、少なくとも適正な手数料で運営されていると思います。

一方 私のマンションの管理会社が請負う機械式駐車場やエレベーターなどの保守点検は委託.再委託.再々委託と多重下請構図になっており、修繕工事も談合見積もりが横行しておりバイト先の管理組合運営と比べると適正な手数料とは言い難く、このままでは大規模修繕工事も管理会社が不適切コンサルタントとして介在した不透明な工事金額で実施されそうな懸念があります。

（長文になりましたので分割して投稿させて頂きます）

スレ主
＞利益相反だと思います。
管理会社と管理組合の関係そのものが利益相反であり、管理会社を雇うということは、どちらかに我慢が強いられる。
現状では多くの管理組合が我慢を強いられいる。
管理会社は企業利益という錦の旗の下で、遠慮なく管理組合員の財産を貪りつくす。
それは雇用主としての能力が組合側に欠けているからだ。
雇い人である管理会社に対して雇用主としての能力を発揮できないために、雇い人ペースで雇用関係が持続されている。
つまり、雇い人の錦の旗である【企業利益が組合員の利益よりも優先】されている。
早くそこに気づかないと、管理会社の餌食となり、管理組合の財産は無意味に食い荒らされることになる。
管理組合側で自主管理運営の能力を養い、管理会社の介在をなくし、管理組合自身で管理運営することが区分マンション管理の本来のあるべき姿だと思う。

>>323 ご近所さん 14分前
組合員側にたった強力な管理者を立てるといいでしょうが、
組合員の個人情報を一手に把握している管理会社に有利に
働いて組合員間の団結を妨害作用が働いている。
それを手助けするのが管理会社と組合の関係はウインウイン
の関係でなければならないとほざくマンション管理士の存在である。

マンション管理士を組合員の中で育成すればいい。
できれば自主管理に意欲のある方に挑戦して貰えばいい。
組合員に能力がつけば管理会社なんて必要としなくなる。
後は、誠実な協力業者の選定さえ誤らなければ道筋が見えてくると思う。
組合員の財産は組合員の利益のために使われないといけない。
現状では、組合員の財産は組合員の利益よりも先に管理会社の利益のために使われている。
管理会社ファーストではなく、組合員ファーストが正常なマンション管理のあるべき姿だ。
＞組合員間の団結を妨害作用が働いている。
確かにその通りです。
委託契約の更新については組合側がキャスティングボードを握っているので、しかるべき組織と相談しながら進めることをお勧めします。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

コンプライアンスが徹底していない業界なんだろうか？
Code of Conduct, Code of Ethics みたいなものが
どうも浸透していないようだね。

分譲販売会社がグループの管理会社をつくって管理させている所はやはり怪しいのでしょうか？

最近は大規模修繕を管理会社直での受注が困難になりましたので、
工事業者から00手数料を受けている。
その分工事費が上乗せされているのは組合幹部は知らない。
工事業者は素人の組合役員よりも管理会社と仲良くしたほうが
トラブル等が未然に防げる。

>>331 匿名さん
手数料を工事業者から受け取ると言うのは何かしら証拠があるのでしょうか？住民はどうすれば気付く事ができるのか参考にしたいです。

組合が工事業者へ直で工事を注文した場合（管理会社抜き）
何が起こるかわからないのです。
特に大型マンションは大変です。
内外部の人の動きが異常なくらい頻繁になります。
組合の役員がその旗振り役が出来ないとみると、
業者はどうしても管理会社に依存します。
マンション内部の色々な知識を知っているのは管理会社です。

>・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。

え。管理会社は利益をとるなと言いたいの？
粗利全部掃出させたら利益どころか赤字経営になりますけど。
営業利益を基準に話すなら理解できますが、粗利基準で話すのは少し飛躍しすぎだと思いますけど。

>>331 匿名さん　私共のアホ管理組合は管理組合運営には９９．８％無関心。
従来、設備更新、補修は全て管理会社任せで実施して居りました。
私は、長年、設備新設、更新、土木、や新設建築、補修等を経験して来ましたので、管理会社任せて我々の資産を一円の値引き無しで無防備にたれ流してしている管理組合、管理会社に腹が立ち修繕委員として表に出て、屋上防水工事、共用部電気のＬＥＤ化、水道直結工事を４箇所の見積りを徴取して、見積り比較書を作成して理事会に
決定させました。この工事だけで７００万円は安くなったと思います。
何故なら、管理会社からも同様の仕様で見積りを徴取しておりますので、管理会社に丸投げして居れば、アホ管理組合は大損です。
我がアホ管理組合はそれでも目が覚めません！！
くれぐれも、管理会社に丸投げは、やめとくべきです。

管理会社側からすると直受中でもどちらでも利益は取れるようになっている。

>>334 販売関係者さん

付加価値の少ない業務に対して費用が高すぎると言う話でしょう。

管理会社が取る利益が多ければそれだけ、管理組合は割に合わなくなるという意味かと。別に管理会社が純利益をどれだけ出そうが、赤字になろうが、管理組合は関係ありませんよ。あくまで、内容と費用が釣り合っているかどうかだけなので、管理会社が赤字であろうがなかろうが、関係ありません。

>>337 匿名さん
付加価値が少ないとはどういうことでしょうか。少なくとも管理会社に依頼していることが付加価値ですし、24時間の機械警備や相手の都合をあまり気にせず問い合わせできるのも付加価値です。
あなたの言うとおり管理会社が赤字になろうが関係ありませんね。粗利がいくらだとか何を言ってるのか意味がわからないですよね。
内容と費用が釣り合ってるかなんてどうやったらわかるのでしょう。

>>338 マンコミュファンさん

そう思うならありがたがって契約を維持すればいいと思いますよ。

>>339 さん
あなたには全く関係ないことです。

>>340 マンコミュファンさん

付加価値に対してお金に糸目をつけない人が何の用なんですか?

>>341 匿名さん
マンション管理の付加価値とは何ですか？
意味不明な理論で高い安いを決めるものではないですね。しかもお金に糸目をつけないとか、勝手な思い込みですね。訂正してください。

管理組合から直接施工業者へ振り込んでない場合（管理会社経由）にバックマージンが抜かれています。一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

バックマージンあるのが当たり前です

>>323 おっしゃる通りです。理想的ですが、わがアホ区分所有者達は自分の資産を管理する事を何故か他人事と思って居る様だ。ある人が組合運営の為に、身を削ってやって居ても感謝する事は無くただの「馬鹿」だと思って居る。　　自分が管理組合の為にする義務はただ単に理事会に一年間参加して、居住管理費、修繕積立金を払って居れば済んでいるとかんがえている。管理規約が改定仕様が無視、管理組合の経営状況も無関心。
いずれは、長期修繕工事が出来なくなる。

345さんに言いたいのですが、自分が支払った管理費と積立金の使い道に関心を持たないことがアホだとおっちゃりますが、家計の支出のうちに占める管理費等の割合は各家庭バラバラであって、それ以外の大きな固定の支出があったり、それこそ税金がそれにあたったりするわけですが、人間の時間は一日24時間しかないので、全てに関知して意識を張り巡らせることなんて出来ないわけです。
ですので、月に2.3万円程度ならそれで楽ができるならと大目に見ている方も多いと思いますよ。私はそれがアホとは思いません。
また、誰もがずっと住み続けるわけではありませんから、定期的に買い替えを考えている人からすれば、長期修繕計画なんて無関心でいてほしいと願っている場合もあります。その時住んでいる人から一時金徴収してくれと願ってますよ。その人たちは。
要するに、目的も考え方もバラバラで、そもそも組合員になる覚悟も何もない人たちもひっくるめて組織ができているので、貴方が望むような組織にはなり得ません。

>非常に残念な事ですが、管理組合の運営に無関心な組合員は理事になって設備更新、工事が有るとすぐに管理会社に任せてしまう。自分達が見積もりを徴収して比較検討等する気が無いため（技術的な知識が無い事も）。
管理会社は腹の底で「にゃり」管理会社が見積もりを取り、理事会に諮り、一円の値引きも無く、管理組合の資産が流される。
技術的に知見のある組合員が我慢できず、修繕委員として出れば、４箇所程の見積りを徴取して検討すれば可なりの減額ができる。
一円の値引きも無く３００万円だろうが５００万円だろうが５０から７０万位の資産損失が図れる。

>>343 匿名さん

>一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

解説お願いいたします

200万円の工事で109の管理する収納口座から200万円109本社の口座へ振り替えます、109本社では全国でA業者へ200万円の工事が100件あると、２億円A業者へ振り込むべきところを１億のみ振り込み、残りの１億は109の収益（マージン）となり１億を109の売り上げ口座へ振り込みます

>>349 匿名さん
それは収納口座と保管口座に関係のない事では？

収納口座・保管口座
＞マンション管理の目的に応じて収納口座、保管口座の二つに分類される。 収納口座は、受領した管理費用等を預入して、一時的に預貯金として管理するための口座で、毎月の管理事務費以外の残高は、翌月内に保管口座に移し換えられる。

>>349 匿名さん
一行目から意味がわからない。収納口座は管理組合の口座でいい？管理組合の口座からナゼ、トウキュウの口座に振り替えるの？そんなこと出来るわけないでしょ。
管理組合の印鑑は誰が保管してるの？
トウキュウは何故工事業者へ売上を振込むの？
管理組合はだれに発注したの？

>>351 匿名さん

収納口座の名義は管理組合ではなく、管理会社。そこから委託管理費や外注費が支払われ、残りが管理組合名義の保管口座に振り替えられる。これを「収納代行方式」という。管理会社が業者との支払いをやってくれるので楽でいいが、349が指摘するように不透明な取引で利益相反を産んでいる可能性がある。

>>351
例えば日立エレベーターへエレベーター更新1500万円を支払う場合
管理組合の収納口座　→　109本社の口座　→　日立エレベーター
全国で10組合の更新工事が重なると
管理組合の収納口座　→１億５千万　→　109本社の口座　→7500万円→　日立エレベーター
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　109本社の口座　→7500万円→　109の売り上げ口座

109の収納口座が精査できれば不正が続々でてくる。
109が受注した組合加入の保険適用工事代金は109の収納口座へ
振り込まれる。
100万円で受注した工事代金を保険会社に請求して100万円の入金
があるとする。
下請けでは50万円の契約とすると100万ー50万＝50万円の利益である。
保険会社から管理組合あての保険金支払明細書はマンションの管理人の
ポストに投函される。
管理人ポストの開閉は管理会社しかできない。
よって支払明細書は理事長の手元にはない。

大規模修繕工事2億円を１０９が受注する。
下請けには109との契約工事代金は5000万円とした。
工事完了後管理組合から工事代金1億円を109名で徴収して
下請けには5000万円支払う。
1億円ー5000万円＝5000万円の利益が出る。

>>353 匿名さん
大量注文割引で管理会社がマージンを取るというのはあるだろう。
個別注文で1500万のエレベーターが750万になるか？っていうとならんね。
チェーン店と同じ仕組みで。

つまり、
工事を組合直ですると組合名義の口座から直接工事業者の口座へ
振り込めばいい。
管理会社へ発注すると工事業者は管理会社との工事契約になるの
で組合と管理会社の工事費の約束は知らない。
中間を入れないことでどれほどの費用の軽減が出来るかは組合の
力量である。
私のマンションはどんなに少額な小修繕も管理会社を間にいれな
いようにした。
管理費等も組合員負担も他のマンションよりも安い。
今は花壇には美しい様々な品種のアジサイが満開である。
住民の花好きな奥様方が話し合って管理している。

>>356 匿名さん
話が分かるように2倍で計算しただけ、
109関係の能足りんかスレをあらすな。アホ( ´艸｀)

>>358 匿名さん
では、普通に個別で買ったら1500万のエレベーターが
管理会社の大量取引システムを使い、1200万になり管理会社がマージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？

>>349 匿名さん
こんな間違いを書くから貴方の無知識に１０９はつけこむんだ。
200万の工事代金は管理組合の口座から１０９の収納口座へ
振り替えるでしょう。
私たちが組合に収める管理費等の収納先を貴方の振替口座で確認
してください。
以前はトウキュウの収納口座と通帳に記入されていたが最近は三
菱銀行になってはいないですか、それとも以前のままですか。
組合名義の収納口座への振替作業だけはなされていないはずです。
重要事項説明書でも金の流れを確認してください。
組合名義の収納口座への振替作業は適正化法には触れないとは思
いますが、現在の収納方法は違反の可能性は大きいと思います。
しかし、実務的には組合名義の通帳に組合員が振り込んでくれる
ようにした方がいいと思いますが、難しい面もあるのでしょう。
そこら辺をどうするかを議論したほうがいいでしょう。
諸悪の根源はお金の流れが管理会社の口座を経由しているのが原因
ではないですか。

組合員のお金だから、組合員が自分たちのお金の流れを把握できるようにしないといけない。
管理会社口座へのお金の流れはお金の流れのブラックボックスをつくり、そこが管理会社による不正経理の温床となる。
臭いにおいは元から絶たないとなくならない。
＞マージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？
管理委託契約書の契約内容に記載があれば問題はないが、記載されていないのであれば契約違反として問題です。
単なる総会支援業務の一環として処理すべきです。

委託契約から組合支援業務を廃止しましょう。
ついでに各管理、清掃、管理員、設備、組合費の収支、を分散する。

>>362 匿名さん
支出を分散するのはまだ理解できるけど、収入を分散するとはどういうこと？
支援業務を廃止したらだれが変わりを担うのかな。

私は大型マンションの管理人でマンション管理士でしたが、
わたしをひいきにしてくれる理事長から提案を要求された。
つまり分散管理です。
最初に組合の管理支援業務を契約から外しました。
法人化を進め機械式駐車場200台分を撤去、
代替地の買収等々を実行。7年間かかりました。
このためには荒療治も必要でしたので相当敵もつくいました。
管理会社も面白くなかったでしょう。
これ等の事態は予想していましたのである時点で退任するときは
私も一諸に辞めるのを理事長と約束してこの難題に立ち向かい完
成しました。
管理士会の面々からも非難を受けました。民主的ではないとか、
独裁だとかの中傷です。
機械式駐車場の廃止は成功だったと思います。
これは私の生涯を通しての誇りに思っています。
住民はどう思っていかは解りません。
後任の理事長は私がしましたと自慢しているようです。

>>346 評判気になるさん！！
アホとは思われませんか？
一戸建てに住めば自分で管理しなければなりません。マンションに住むと言う意味を知らずに「誰かがやるだろう」と管理規約も読まない、ただ、輪番制で、回って来た１年間、管理会社に全て任せて、設備更新、改修工事等管理会社任せと言う事は自分の資産を管理会社に無駄なお金を呉れてやって居るのと同じです。
残念！！

マンション住民は痴呆症予備軍が多い。
その分、悪徳管理会社によるオレオレ詐欺にかかりやすい。
一般家庭でも、年老いて楽できるようになると痴呆症が進むらしい。
人間、ややしいことの前線から逃れるようになると脳細胞が一気に痴呆症へと悪化する、

ボケ防止は株取りがいいよ。
儲かるよ。勉強が大変
本日は購入株が貸株注意喚起中の表示がでた。
信用取引倍率が１以下だと暴騰するらしい。
手前の株は信用取引倍率が０，８９でした。
月曜日は暴騰すると喜んでいたら株友が来てそれは逆だという。
解らんが脳細胞は生きてはいる。( ´艸｀)ましょう。
知っている方は教えてちょうだい。スレ違いですみません。

>>366 匿名さん
確かにそう見える。
知識はあるが知恵の無い人物がマンションを動かしている。
先を見ていると少しづつではあるが泥沼にはまっていく。
気が付いたときは保有資産が目減りしていく。
先を見る管理がなされていないからである。
素人の順番制の理事が交代で管理すれば管理会社や
悪徳組合員の餌食になることに気づいていない。

>>368 匿名さん!!
その通りです。そんな管理組合がまだまだ多いのが現状です。
私共のマンションで一人「仕様がないと老人が、ボランティアで動いている」、次に
頼りになる人を「育てようと提案すれど」理解しようとしない。

>>369 ご近所さん
２８期に成るのに、まだ、理事会役員はボランティアだと思って居るカス区分所有者が多い。てめえの住むマンションを管理すると言う気持ちが無い。やる事は「ソン」だと思っている。世も末。

マンションの管理は輪番制で交代でやればいい。

>>370 匿名さん
痛い目にあっても悟らないので順番制でするしかないよ。

自分たちのマンションなんだから、全員でやるのが当然だよ。
全員交代で理事をやるべし。

>>357 匿名さん
「どんな少額な小修繕も管理会社を間に入れない」と言うことは良いと思うが、理事会役員が専門委員に見積もり先を見つけ、見積もりを複数徴取しないと、管理会社に業者を紹介して貰えば、必ず業者は紹介者である管理会社の管理費（指導料）としてバックするが？

管理会社に小修繕は任せてもいいんじゃないかな。
但し、相見積もりは取ることを条件にね。

その相見積もりの取り方が分からない理事が
多いんじゃないかな。
同じ条件での見積もりの取り方が。

まず最初に１社から見積もりを取り、その単価欄だけを
消して相見積もりを取ればいい。

管理会社が動けば手数料は取るでしょう。
それをバックマージンとはいいません。

適正利潤であればいい。
なんでも無償で動いてもらうという考えは甘い。

>>378 匿名さん

バックマージンと手数料は全く違うだろ

>>380 匿名さん
バックマージンとは営業協力金のこと

通常
エンドユーザー→元請→下請

営業協力金
エンドユーザー→施工業者→管理会社

手数料は明示されているから、金額で契約を判断できるが、バックマージンは明示されておらず、適正価格が掴みにくく、エンドは損を被りやすい。

>>382 匿名さん
手数料なんか明示しますかね？
下請にいくらで発注しても自由です。

管理会社の協力なしに管理会社から受注するのが困難だから施工業者は管理会社に営業協力金を払います。問題ないですよ。接待もするだろうし。
管理会社が大規模修繕工事を受注するために理事長に饗応しても問題なし。長谷工は普通にやってると聞きましたよ。

間違えた！訂正ね

管理会社の協力なしに管理組合から受注するのが困難だから施工業者は管理会社に営業協力金を払います。問題ないですよ。接待もするだろうし。
管理会社が大規模修繕工事を受注するために理事長に饗応しても問題なし。長谷工は普通にやってると聞きましたよ。

>>385 名無しさん

あんたは何を知りたいの？

施工業者の営業の仕方を知りたいの？それとも管理組合の合理的な運営方法を知りたいの？　管理会社の利潤の上げ方を知りたいの？　

それぞれにより、答えが変わってくると思うけど。

>>386 匿名さん
> 利益相反だと思います。
とスレタイで聞いてる人に回答してるんだが、
おたくなに？

>>387 匿名さん

ただの荒らし目的ですか？

>>388 匿名さん
　　　　↑こいつが荒らしw
なんかたぶんこいつ私の知見に嫉妬してるみたいね。

管理組合からカネもらってる管理会社が業者からもカネもらうと利益相反かどうか？との疑問ですが、
宅建業者は仲介手数料を両方からもらうので
これは代理じゃなくて仲立人です。
管理会社も代理商でらなく仲立商だから
問題ないですよ

区分所有法（２６条２項）で管理者は区分所有者の代理人なので、管理者が管理会社の第三者管理方式は、利益相反に当ると思われる。

>>391 匿名さん
第三者管理方式？スレ違いちゃうか？

管理会社が管理者ではまずいんじゃないの。
利益相反になるかな。

第三者管理方式にする場合には、管理会社は管理者を引き受けないってマンション管理業協会の会長が言ってましたよ。引き受けてるのG社くらいなのでは？

やはり噂の合人社ですか。

バックマージンではなく協力金です。

手数料は取りますよ。
あたりまえのことです。

管理会社に対して不信感をお持ちのようですね。

>>379 匿名さん
管理会社は請け負っている点検業務は必ず理由をつけて工事提案をしてくる。直近の提示総会で、議長（すなわち理事長）に工事の見積書のコンストラクションマネジメント費が何か理解しているか尋ねたが、知りませんとの返事。下請けから出されてきた見積書に２８％上乗せ、一円の値引きもなし。
こんな旨い商売止められない、その上、下請けからバックを取っていたらどうよ？？

>>384 名無しさん
それはだめだろう！！　利益相反だ！！　訴えろ。

>>399 周辺住民さん
事実だろうね。なら更に深掘りして考えなよ。
何故そんなに儲ける必要があるのか？
所帯が大きいと経費がかかるんだよ。大企業だとすごい数の社員を食わしていかなきゃならないし本社にも上納金が必要だ。そんなの管理会社の勝手な都合だと言うでしょ？その通り何も間違いないよ。ただ、そういう大企業の看板が欲しいからブランド名が欲しいから高い金払って契約する管理組合がいることが1番の原因だよ。中小が劣るというのは思い込み。経費の少ない管理会社を選びな。

見積金額に２８％の利益をとるのか。いい商売だね。
理事会で発注したらいいのに。

>>402 匿名さん
まさに、殿様商売です。　管理組合の区分所有者の９９％が管理組合運営に無関心、
勉強もしないので、管理委託契約書も管理会社が提示するものを見てもそのまま契約締結。標準管理委託契約書から大きく外れたところが有り、提示しても＜馬の耳に、念仏＞知識の有る区分所有者より、管理会社側の意見に合わせる「バカ理事会」。
クマったもんだ！！

>>384 名無しさん
５～１０％は許せるが、３０％も堂々と取る管理会社を許せるか＞？
管理会社が
一般的な経費をとるのであれば、黙認もするが、知見の有るものは徹底的に修繕委員会を立ち上げ相見積もりを取り並べてみると、管理会社の見積もりは通らない、指を咥えて見ているしかない。
僅か、三件で５００万円もの違い、これを解ってくれない管理組合は一体なんだ？？

管理会社って、建築部門はあるが、あくまで代理店的な中抜き商売だから管理会社を挟む意味は全くない。過去の修繕実施状況を見て施工会社に元請けを頼む方が合理的。

>>405 匿名さん
契約不適合責任とか管理委託契約を盾にアフターサービスの履行を強制できるから意味はありますよ。
施工会社は中小企業も多く直接発注するのはあほ

>>398 周辺住民さん
現在の管理会社には非常に不信感をもっています、現在、大規模修繕工事の準備中ですが、仕方なく、一応、応募はさせておりますが、まだ、募集仕様書で募集をかけようとする時点で、見積書を出そうとする、仕様書も見ないうちから、やる気満々。

>>407 周辺住民さん
何戸のマンションですか？小さかったら管理会社一任が楽でよい

>>408 マンション掲示板さん
４０８さん、　そんな事をしたら、修繕積立金額を解っている管理会社に任せたら、修繕積立金以上の修繕費を提示して、何処かの銀行に借金までさせられる。
何処かの毛まで抜かれる事になる。管理会社は管理委託契約書の範囲で管理組合に対応するだけで、管理組合の立場に立ってやって呉れてると思っているならドンでも！！

>>409 周辺住民さん
小規模マンションの場合手間ばかりかかって管理会社にメリットはないから、最近は管理会社側から解約通知だしてるよ。
小規模マンションで管理会社に不満ならおたくが基幹事務自分でおやりなさい。あほ

>>410 マンション検討中さん

やるよ、バカやろー！！泥棒稼業で恥ずかしくないのか？
誇りもない乞食仕事だね、君たちは

>>406 マンコミュファンさん

契約不適合責任は施工会社に求めればいいし、施工会社との調整は元々管理会社の仕事。だから管理会社通す意味全くない。

報告はしなければ独断ではできないよ。

管理会社って意味なくマージンを取っていくだけの存在だしね

管理会社がバックマージンをとるのではなく、
それは紹介料とかの適正利潤というか報酬だよ。

>>416 匿名さん
大爆笑

>>417 匿名さん
では管理会社はどういう名目で手数料等をとっているの。

例えば点検をする場合は、点検業者を探し
相見積もりを取り、日にちとかの交渉をする。
その手数料を取るのが問題とでも。

>>419 匿名さん

手数料はすでに事務管理費として支払ってることを知らないの？

事務管理費というのは、収支報告書の作成とか、支払調書の
作成費用ですよ。
点検業者との交渉や日程調整等は別物です。

手数料と事務管理費は別物ですよ。

まだバックマージンとか言っている者がいるね。
適正利潤であり紹介料だよ。

管理会社もフロントが動くのに、無報酬という訳には
いかないだろう。

【訂正】

バックマージン　←　誤

キックバック　←　正

利益相反という言葉も知らない無知な人たち

>>426 匿名さん
かしこいしと、りえきそうはんについておしえてくだちい

かしこいしとは？

利益相反とは
当事者間の行為が、一方の立場では利益になるものの、他の立場では
不利益になることです。

管理会社のバックマージンは会計ではどういう
処理がされるのかな。

裏金。

海外先進国では、管理者（＝管理会社）はバックマージンを修繕会社からとることやグループ会社を使うことは禁止されている。
発覚した場合には管理者は背任行為とみなされて解約される
下手すると、修繕会社やグループ会社も訴えられて、修繕費や工事費が回収できない可能性もある。デベロッパー系の企業が新築分譲の管理を請け負うのは最初の1，2年だけ許される。海外はそこまで利益相反取引に厳格なわけだが、
日本だけが異常なのに、それを知っている人も知らないふりをする。

私有財産のマンションの管理には公共性の部分があるから、地方公共団体が関与できるように適正化法が改正されたと理解する。ですから、マンション管理に関わる管理業者や建設業者には、みなし公務員と同等な規制が適用されて然るべき。即ち、民間の商取引における手数料は、公務員やみなし公務員が授受すれば贈収賄罪となる。

>>432 匿名さん
海外は役員が自分で修繕会社を探す力があるからだろ。日本の役員達の多くはそんな力ない。
同調圧力、出る杭は打たれる、そんな状況だから無理。形だけ真似してどうするんだよ。

外国のことをいっても仕方ないこと。
法律が変わればそれに従えばいいだけのこと。

バックマージンについては、いろいろいわれてはいるが
実態は分からない。
マンションごときでそんなにお金は動かない。

>>435 匿名さん
無知のくせに偉そうに。
民法108条の無視または軽視に他ならないのにね。

>>436 匿名さん
＞マンションごときでそんなにお金は動かない。
マンション管理と政治屋の政治は別だ
味噌もクソも一緒にしないように。
トンネル会社使ったり、グループ企業使ったり、
上手く隠れ蓑を利用して、利益相反取引をやっているじゃないか。

マンションが扱う金額は小さいよ。

バックマージンはあるとは思う。
ただ、施工会社も本部の了解をえなければならない。
現場代理人が勝手にリベート等を払う訳にはいかないだろう。

金額にもよるんじゃないかな。

裁判になるとバックマージン分は認められなさそう

バックマージンとはいわないよ。
手数料とか作業料とかの名目になると思うよ。

紹介料とかもあるね。

バックマージンは取られる方は嫌だよね。

管理会社が各種点検の窓口となれば、業者選定や価格の交渉、
日程打ち合わせ等の交渉等をしなければならないのです。
その報酬をバックマージンとはいわないのです。

>>446 匿名さん
そうやって、巧みにバックマージンを隠すのです。
バックマージンが禁じられておらず、背任行為とみなされない日本では、
管理組合にとって、唯一の自衛手段はみずから相見積もりを取ることしかないわけです。哀れすぎて、涙ぐましいですよね。

相見積もりを取るといっても、同じ条件での
見積の取り方が分からない。

同じ条件での相見積もりの取り方は素人では
難しい。
プロに任せるべき。

>>446 匿名さん
それらはもうすでに管理委託費に含まれているんですよ。
二重取りしていることになる。

>>450 匿名さん
大規模修繕工事時の管理会社の報酬はないの。

>>450 匿名さん
工事や点検をするときの実施の調整は契約にありますね。
しかし、工事や点検業者を探したり、値段の交渉をしたり
するのは規定にないですから。

だから手数料とかの名目で請求があるんでしょう。

工事の立ち合い等は委託費に含まれますね。
それ以外は別料金が普通です。大規模修繕工事も
別途請求する管理会社が増えています。

だからバックマージンではなく、手数料とか紹介料
なんですよ。

外注業者が管理組合宛に発行する見積書には、管理会社の手数料のような項目がありますか？
あれば、何の問題もないが、ないのに取るのは問題でしょう。

管理会社が管理組合宛に発行する見積書（管理会社から外注業者への再委託）なら、なくて問題ない。

日本は利益相反に甘くて恥ずかしい。

>>456 匿名さん
管理組合宛の見積書には管理会社の手数料等は記載されません。
その場合は、管理会社は手数料等を取ることはありません。
管理会社経由であれば、手数料等が含まれます。

>>458 匿名さん
いや、それは管理会社によっていろいろです。
見せかけの数字で手数料が10％とか低くなっていても
実際には別の部分の金額に盛り込まれていることもあれば、
手数料が全く記載されていなくともがっつりと管理会社にバックマージンという形で
裏で取られていることもあります。
これを理不尽だと思うのならば、対処法は二つしかありません。
ひとつは理事会みずから専門家にアドバイスをもらいながら、
複数の業者から相見積もりを取るか、
もうひとつは、欧米先進国のように利益相反行為を徹底的に監視して
管理会社の手数料やバックマージンによる受益を背任行為とみなして
法的に禁止するかのいずれかです。

キックバックを法律で禁止したところで会社へ渡るお金が個人になるだけだろうな。
専門家もそもそも専門家を雇う金がない、どうやって雇うか分からない、信用できる専門家を見つけられない(専門家が管理会社や業者と癒着)など問題だらけ。

そもそも法律を作る側がキックバックもらって喜んでんだから

管理会社によっていろいろだから、管理会社が取った外注業者の見積書に手数料のような項目が記載されていない場合は、管理会社に「管理会社の手数料が含まれているのですか？」と聞いて、回答を議事録に残す。
管理会社の使用人にすぎないフロント社員には知っていても答えられないかもしれない。担当部署が違い、本当に知らないかもしれない。ですから、持ち帰ってもらい、会社としての回答を議事録に残しておくのが良いと思います。

ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝとは組合が業者と直接取引しているにも関わらず、120円業者に払った場合、20円業者から管理会社にﾊﾞｯｸされます。

>>462 評判気になるさん

＞ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。

良心的な管理会社はそのレベルかもしれないけど、少数派なのでは？
悪徳管理会社は50％から100％、それ以上だったりする。
だから丸投げは危険で、管理組合がみずから相見積もり取りに行くくらいはしないといけない。相見積もりの取り方がわからなかったら、マンション管理組合のNPOに問い合わせて教えてもらってください。

しかし、半角カタカナって珍しいですね。

他のスレに以下の投稿がありました。参考になるかと。
以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１

単体で工事を依頼する場合は、共通仮設費や現場管理費といった
共通費が掲載されませんからね。
それをバックマージンとはいわないですね。
ただ、建設会社の社員とかの負担といわれるとそこは違うんじゃ
ないかとも思いますけどね。

　多数の管理組合から同じ業務を受託する管理会社が、下請け業者への大量発注による「仕入割戻」がけしからんというのでは？

例えば、１個１００円の玉ねぎを、５個まとめて買うと４００円として、１個だけ８０円で売らないからけしからんというのと同じだが、人によっては、けしからんのかもしれない。

>>466 匿名さん

民法１０８条を読んだことないのかな？

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

利益相反に関することはみんな知ってるよ。

>>469 匿名さん
玉ねぎと利益相反ｗ

>>451 匿名さん
当然、管理会社に委託した場合はバックマージン的なものは有りますよね？

>>471 評判気になるさん
管理組合みずから相見積もりを取って数社を比較して決めれば、
バックマージンという形で、管理会社にカネを奪われなくてすむよ。
管理委託費のみでは、管理会社の利益は微々たるものだ。
しかし、管理会社側から契約打ち切りを言い出す可能性もある。
管理会社を追い出したいときはこれは有効な戦略となりうるが、
あらかじめ、リプレイス先を探しておかないと大変なことになる。

管理会社の利益が少ないのか、多いのかは、人によって違うのでしょうね。

・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。

　～ 単棟型のマンションで最も多い戸数は３１戸から５０戸、これが約２８.８％で４分の１を超えているんです。３１戸から５０戸のマンションの管理を受託している管理会社が月当たり幾らぐらい利益を得ているかというと、私はいろいろな会社に聞いたんですけれども、大体よくて１０万円くらいというところで、～

>>473 匿名さん

管理委託費だけなら、利益月１０万円くらいなのはだいたいわかる。
だから、管理組合に知らさずにバックマージンを取るわけで...

>>456 匿名さん
マンション管理の業界では、全てにおいて、中抜き、バックマージは存在します。
管理組合から直接工事業者に発注する場合は、1～３割が予め見積書に
上乗せされて、請求されます。その差額は、管理会社へバックマージンという形で別途工事業者から、支払われます。
エレベーターの保守点検は管理会社が元請けとなりますが、１～３割を加算して
管理組合へ請求します。
消防点検や排水管清掃や清掃業務も全く同じ原理です。
管理会社は、ほとんどなにもしませんが、自動的にマージンが収入となります。

不動産屋の、どうでもいい蘊蓄ですが

>>475 匿名さん
そのとおりです。特に大規模修繕の際には要注意です。
うちのマンションの悪徳管理会社は実に相場の数百倍の見積もりを提案して来ました。
うちは割合潤沢な修繕積立金があるのですが、こんなことを繰り返されたら、修繕積立金が底を突いて、借金地獄に突き落とされることは目に見えています。

あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】
https://gendai.media/articles/-/125619

>>478 マンション検討中さん
キックバックを法律で一律禁止にしない限り管理組合じゃ絶対に防げない。

エレベーターの保守運用をしているようなメーカー系大企業でもキックバックを払っているんだから、財閥系の影響の大きさが知れる。
今後の新築で使わないぞ、と言ってしまえばどんなメーカーも従わざるを得ないのだろう。

>>479 評判気になるさん
財閥系も独立系もひどい。
キックバックというか高額マージンがこの国では蔓延している。
管理会社がマージン取ったら、欧米みたいに背任罪で裁ける法律を作るべき。

>>463 匿名さん
M社は２８％取ります、コンストラクションマネジメント費として同々と、何にもしたく無い理事会はそれを受け付けます。管理組合員の貴重な資産を無駄使い。
私が水道加圧直結工事・LED化・屋上防水工事に関して管理会社も含めた見積書を徴取して、比較表を作成して決定させたところ、管理会社は全て成約できず。
管理会社提示の金額で実施すれば約７００万円の損失と成るところでした。
見積りを徴取することは大事。

28%はすごいね

契約外の業務（基幹事務や出納、設備点検）を委託する以上バックマージンでも何でも手数料が乗るのは当たり前だろうと思う。
特に管理会社を通さない管理組合と業者の直接契約でも紹介や工事等の手配などを管理会社に代行して貰っているならキックバックは必ず生じる。
なぜならキックバックやバックマージンが無いなら管理会社にとってはやる義務も無いしやらなくていいのだから。

とは言え管理組合の財産を消費する以上15～20％に留めてもらいたいのも事実。
役員だって業者と打ち合わせや立ち合いなんか出来る人の方が少ないだろうしネ...

>>483 評判気になるさん

標準管理委託契約書（ 別表第１（３）二 ）に準拠した委託契約なら、外注手配が含まれるでしょう。

＜参考＞マンション標準管理委託契約書

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一　事務管理業務（別表第１に掲げる業務）

（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条　甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

別表第１　事務管理業務
１　基幹事務
（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。

>>484 匿名さん
外注を手配するとは書いていないね
問題は見積に手配費用と記載せずキックバックという形で顧客から見えない形で利益を貪るやり方。裏金、ワイロに準ずる手法は禁止すべき

費用を明確にするなら手数料はいくらでもいい

>>484 匿名さん
はい、これはよく論点になるのですが「外注を手配する」とは書いてないのです。
あくまで「企画又は実施の調整」であり、管理会社からすれば「修繕内容を””企画””（元請けとして見積を提示して提案）」と工事の際に立ち合いのために管理員の勤務時間に””調整””（必要な鍵等を貸与するためであり勤務時間を変える場合は有償、もちろん元請けの場合は下請けに時間を合わせさせる）と捉えています。

また、管理会社が元請とならない外注の場合は「外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。」とありますが見積を受理し、報告書を受け取れば終わりと考えています。甲と受注業者との取次ぎについては管理会社や担当者のレベルでどこまでやってくれるかは不明ですが、キックバックが無いのであればメール連絡にＣＣで共有させる程度が関の山でしょう。

向こうはプロですから標準管理委託契約書の解釈などで立ち向かうのは無理でしょう。485さんの言う通り手配費用なり手数料を明記して貰う事が良いと考えますが、キックバックやバックマージンは違法じゃないのでなくならないでしょう。。。
まぁつまりは無駄な支出を減らしたいなら理事会や組合員がしっかり毎工事に相見積もりを取得して内容を精査し、工事をする事です。

【マンション標準管理委託契約書コメント】

39 別表第１　１（３）関係
③ 別表第１　１（３）二の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

⑤ 別表第１　１（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。また、「甲と受注業者との取次」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

⑥ 別表第１　１（３）二の「実施の確認」について、本契約とは別個の契約として、建築士やマンション維持修繕技術者等の有資格者による確認を行うことも考えられる。

管理会社が受け取るバックマージンの経理はどうしているのでしょうか？
工事業者に管理組合から代金を支払った後に、工事業者から管理会社へバックマージンを支払うのかな？
それとも管理会社がバックマージンを抜いて、工事業者へ代金を支払うのかな？
後者だと受領書や管理組合の口座の記録が残るから、やはり前者でしょうね。
経理監査で何パーセント抜いているか知りたいのですが？

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せきりは、管理組合の資産を食い荒らされる事を知るべきです。最近、管理会社の大手と言えど、管理組合に対して、適正化法に定められた「善管注意義務」「第７２条」なんか無視して稼ぐ事しか考えていない。

>>484 匿名さん
管理組合直接契約した、保守管理設備は管理会社は何もしません。また、管理組合が発注した注文書の発行も渋る。
管理組合も独自で発注する権利が有ると言い発行させる状態、委託管理契約の内容を
管理組合ももっと踏みいれなければ成らない。
私共のマンションでは、組合員の殆どが「無関心・無知識」で１６年も「長期修繕計画作成し、提出しする義務を果たしていない。債務不履行」しかも大手M.

>>488 匿名さん
普通は雑収入で処理してんじゃない

>>488 匿名さん
管理組合の口座から直接ではなく、管理会社の口座（支払用口座）を経由し、（手数料を引いた金額を？）工事業者等に支払う方式が多いのではないかな？

出納・会計業務
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/index.html

管理費等の収納から費用支払までの流れ
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/imgs/img-02.j...

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せる事は「愚の骨頂です」競争原理が一切効かず、管理会社は美味しい！！
また、管理会社が代理店をしている損害保険に入った場合、漏水事故で保険対象に成った場合、保険会社から支払われた金額は代理店であることから管理組合への支払い額は調整し差額が出る。その差額は殆ど、管理会社がとる。
管理会社に対しても管理すべき事案。

>>486 評判気になるさん
管理会社以外の業者に発注するのを「外注」と表現していることが、標準管理委託契約書の大問題なんですよ。管理組合からすれば、「外注」ではなくて「直接発注」なんですよ。その区別をしていないことは、国交省の最大のミスですね。国交省が管理会社側に立っていることが明らかなんです。日本では管理組合は事業者とされています。でも、管理組合員の中で管理組合を事業として意識している者がいるのでしょうか。管理組合員は、あくまでも居住者としての意識しかないでしょう。自分達の住む建物の居住環境を良くするためにいろいろ考えているだけです。利益を生み出そうとはしていませんし、できません。事業として意識しているのは部屋を賃貸に出している区分所有者ぐらいではないでしょうか。欧州などでは管理組合は消費者団体としての位置づけです。日本とは真逆です。細かいことですが、電気の供給などがいい例です。最近まで、分譲マンション内には「東電借室」という変電設備の部屋が当然のようにありました。最近は、変圧器を建物外に設置していますが、ほとんどが建物の中で邪魔になるような場所に位置し、しかも無償、管理組合が入ることはできないという、ある意味、治外法権の場所でした。発送電分離ということになってからは借室を廃止し、建物外に変圧器を設置することに、送電会社は応じるようになりましたが、それまで当然といった顔をして腹が立ったことを思い出します。要するに、分譲に限らずマンションというのは、雑居ビルの扱いなのです。もはや総人口の10％以上がマンション居住者です。国交省にはマンションというのは居住の場であることを改めて意識して欲しいですね。

>>480 匿名さん
管理組合は弱体化しつつ、管理会社の言いなりが現状。行政（県・市）に相談窓口の開設、費用額の妥当性の判断。管理会社、施工業者へのバックマージンに関わる公開・罰則の公示など。防げる方法を議会に提案などなど。