ブランズ川西ってどうですか？

駅前物件の利点以外は匿名さん同様デメリットが多すぎるので購入検討には入りません。
特にジャスコ解体時の事故は、地元では幽霊の場所として有名です。
住居と言うよりは事務所での購入の方が多いのではないでしょうか
北側で先日、発売されたエステムコートが手頃な価格帯だったのですが
比較するとそれを超えるような価格設定は難しいでしょう
購入層は山側に住む高齢世帯が多いと思います。
山側の住宅価格はこの２、３年で大きく下がっているので
それを売っても、かなりのローンを抱えて購入出来る人がどれだけいているか
また、近隣の池田駅前のマンションも売れ残りで苦戦しており
未入居物件を大きく値下げしても販売出来ない状態です。
購入検討の方は慌てず、値下げしてからでも遅くはないでしょう

3さん
この物件にも参考になるかもしれませんから、気になった点を具体的に書いてください。

色々と地権者絡みでたなざらしされてたけど、やっと建つんですね。
タワマンに出来なかったのは残念だけど、下にイオンが入るはずだから構造的には信頼できるな。
あとは仕様のグレードと価格との兼ね合いだけだ。管理費負担もイオン負担のおかげで安く設定されるはず。

ブランズって、ここ２年くらいで大阪市内にバンバン建ててますよね。
東急不動産は今イケイケらしいですね。

>>1
詳細なレポ良いですね。
確かに、管理の部分で店舗部分との兼ね合いはどうなるかは大きな問題だと思います。
だって、一般的に専有面積によって管理規約ができる訳ですから
店舗の所有者が一番大きな発言力を持つことになるでしょうし、
３０年後の商業施設なんてどうなってるか解りませんしね。
今から３０年前に出来た施設で今も賑わってるとこって阪神間でありますかね？

>>2
エステムコートの日商エステムは、投資用ワンルームマンションが本業で、
を無差別電話営業で公務員とかに売ってるあの日商エステムですからね。
東急不動産の方が１００倍信用出来ると思いますよ。

>>3
その中でいうと、住友は評判悪いですけどね。
三井が一番評判がいいですね。

>>5
管理費をイオンに持っていけるという根拠とか実例が知りたいですね。

ここってオリックスがやるって聞いてたけど何で縁もない東急になったのか不思議
古い店舗が北側と東側にいつまでもへばりついて嫌気がさしたか
モデルルームはオリックスのおさがり(日生中央エクステラス)のとこかな

事故や幽霊の件、怖い・・
土地の隅にあるお稲荷さんがまた怖い感じです・・

立地的に周りがビルに囲まれているようですね
ビルと周辺の騒音とで落ち着かないようです
五月山の眺望は見れるのかな・・

１－３階までの店舗は何でしょうか？　それによっては購入検討から外れるかも
川西駅前に無いようなお店がいいですね。
前はジャスコだったけど　閑散としていて今回も同じようにならないでしょうか？

エステムコートにしました　上の書き込みで良くないですが
営業の人がとても分かりやすく説明してくれたので安心しました
現場見学でも工事の人の対応が良くて気持ちよかったです。
ブランズに比べると少しだけ駅から遠いですが２分だけですから
その割にはとても静かで環境がいいと思います。
周辺が低層住宅地域で当分眺望の妨げになるような
建物は建たないでしょうから購入しました。

騒音が気になります。　もちろんペアガラスでしょうが窓を開けたときは
電車と車の音がすごいでしょうね。。どうでしょうか？
また駅から直結みたいですが、電車の振動はどうか？気になります。。

電車の音はかなりすると思います。
駅から２００ｍのところに住んでいましたが
ここは近いところで１０ｍくらい？　揺れもするのでは？
気になる方は慎重に考えたほうが良いかと思います。

＞＞ＮＯ１１・ＮＯ１２
駅前なんだから、ある程度騒々しいのは、当然なのでは・・
電車の振動が気になるって？
そんなに揺れるか気になるなら、近くの商業ビルにでも入ってみれば
分かると思います⇒高架の下でもなければ、揺れません。
友人が駅前のパルティＫに住んでおり、話も聞いておりますが
阪急宝塚沿線（池田・川西・宝塚）の中で、一番便利で資産価値のある
場所であることは、間違いないと思います。

私も振動は気になるところです。。
昼間商業ビルに入るのと　住んでみて夜寝ているときの
振動では違うのでは・・
感覚で言っている１３と実際に住んでいる１２とでは
１２の実体験を信じます。。

ＪＲ近くに住んでいますが、振動はします。　慣れるまで時間がかかりましたが
気になると我慢できないかも知れません。　利便性を考えればある程度は仕方ないでしょうね。

ここの北東に出来るジオを見るまではブランズは買えないですよね、、
短期間に300戸も出来たら、幼稚園、小中学校、中古マンション相場など影響出てくるからよく考えておきたいです。

ジオ以外にも周辺で予定の噂はよく聞きます
かなり供給過剰になるようですね
学校の問題も気になります
中古物件はかなり下がっていますね
これだけ新築が建つとさすがに売れないです

消費税のかけこみ建築ラッシュですね　他の地域の例からも、後から建つ方が価格・仕様がお徳ですね
あわてずじっくり検討です。　ジオは西友の隣が平凡で人気が無かったので今度は期待。
ブランズも戸数が多く売り切れないので最初から価格設定を低めにしてくるでしょう。

150戸を超えるような大規模なマンションは団地っぽくなりますよね。

ブランズは総戸数116件みたいですよ。
私は、阪急の建築予定物件よりブランズ
の立地の方が好みかも。
人それぞれ好みは有ると思いますが無い物ねだり
しても、仕方ないですしね

エステムコート＋ブランズ＋ジオ＝約300戸

ブランズの南側の空き地にもマンションが建つようですね
南側の唯一の眺望が台無しです。　エステムが眺望では一番良かった。

南側はブランズと同じくらいので階数で戸数は少ないようですね。　ほんと建築ラッシュで中古物件がこれからたくさん出回るので、その物件を狙おうかなと思っています。ところでモデルルームはいつからオープンなのでしょうか？　発売時期がだいぶ延びているみたいですが。

ブランズ南側ってJA跡地のことですか？

JA跡地はいまJAコインパーキングになっていますが、ブランズとこのコインパーキングの間に正方形の空き地があったような。

そこもブランズの敷地になっていたと思いますよ。
ちなみにブランズの南側の空地って、そんなに
高い建物建てれるような土地有ったかな？
あと、モデルルームは、来月９月の中旬
くらいにオープンするみたいですよ。
早く見に行きたいです♪

ブランズのモデルルームって、何処に建つのでしょうか？
ご存知の方居られますか？
この間送って下さった資料には、モデルルームの場所が
載って無かったと思います。

私のところにも資料が来ましたが主な仕様とＨＰに載っている内容しかありませんでした・・
もう間取りとか仕様、モデルルームの場所等々が決まっているはずなのに、どうしてでしょうか？？

この間、偶然モデルルーム見つけました。
川西能勢口駅の東端の出口を降りて、通りを
南に行くと、すぐの場所に有りました。
まだまだ工事中の感じだったので、出来次第
なのかもしれませんね。

エクステラス日生中央と同じ設計会社みたいですね。田の字型の何の変哲もない間取りだから紹介しないのかなと。

何処もそんな物じゃないの～
フツーの間取りがいいです。

事故の場合の土地、マンションの評価ってどうなんでしょう？　事前説明があると思うのですが、購入後に売れないのでは心配です。　いくら資産価値が高くても意味が無いですから。　売れないのであればジオにしようと思います。

事故ってジャスコ解体の時のもんだろ。確か伊丹の解体業者が単独で請け負ったもの。関係ないやん。
前にも幽霊がでると書いてたバカがいたけどね。

一戸建でその土地で自殺でもしたなら
影響有るかもしれないけど、ここの場合は
先の方が言われるように解体作業中に
事故で亡くなっただけで、そういう事って
あまり耳にしないだけで、他の現場でもいくらでも
有ると思います。
おそらく、東急なら買う前に説明してくれると思いますが
それで「買わない」っていうのは違う気がします。

明日は猪名川の花火大会ですね♪♪
ブランズの上層階ならイイ感じに見えるのかなぁ～
実家がこっちなので、ウチの親に住み替えてもらいたい(笑)

事故は最近のことでしょうか？　地元でないので詳しく知りません・・
でもそうゆう土地だと気になります。　業者は関係無く事実だけが残りますから
売れにくいのも転勤があるので困りますが慎重に検討します。
幽霊は地元では有名なのでしょうか？　あまり霊感が無いので・・

事故はジャスコ閉店して、しばらくしてからだから
数年前でしょ
このご時世に幽霊を引き合いに資産価値が
堕ちるとか、頭悪すぎだろ(笑)
何処も買わない方が精神安定上、良いんじゃない？

くだらね～
大人なんだから、もう少しマシな話したら。

仲良くいきましょうよ！

買いたい人と買いたくない人がそれぞれいることは感性や多様性。
それぞれの割合によって売買価格が変わるのは市場経済。
どちらも現実にそうなのだから、文句言っても徒労に終わるだけ。

事故は２年くらい前の話だったと思いますよ。
近くに住んでいたので、びっくりしました。
今は離れてしまいましたが、川西住みやすいですよ

確かに川西能勢口の駅前って何でも有るし
電車も阪急とJR両方使えるから、すごく
便利です。
ブランズの立地は、一等地ですね！
今住んでる家売れたら、結構本気で欲しいです。

学区が心配。

どこもかしごも学区の書き込みばっかですね。
公立の学校なんて違いがあってもしれていると思う。
違いを求めるなら、私学に行くか、塾に通わせるほうがいいと思う。

学区が良いと言われてとこでもイジメは必ず存在する。子供がかわいいなら強く育てるのが1番！

子供が怖がりなので、幽霊とかだと心配です。
また幽霊の家に住んでいるとかでイジメられても困ります
大丈夫でしょうか？

見たわけではないのでわかりません。
地元ではよく聞きますが

川西の北川は昔　皮工場があってイメージ良くなかったけど、該当の場所は良いのでは・・？

幽霊話好きだなぁ(笑)
あんな賑やかな場所に出る訳ないやん～
オプションで「除霊」でも付けて貰えば♪♪

下の店舗は何になるのでしょうか？　ご存知の方教えて下さい。
また南側の眺望はどうでしょうか？　向かいに１５階の大きなマンションが
建っていて見えないでしょうか？

ブランズの奥にある能勢口駅上の駐車場が
我が家の花火観覧席になっているので
ブランズの眺めは結構イイと思います。
高いマンションは、東側にズレて建ってた記憶が...
でも、マンション建てば、ウチは、別の観覧席
を探すことになりそう(笑)

下の店舗はもう決まっているのでしょうか？　飲食店が入るのでしょうか？　前に住んでいたところは１階が飲食店で、ネズミやゴキブリに悩まされました。最新の建築では上層階に行かない構造になっているのかな？　

うわさでは、イオンって話ですけど、まぁよくある噂ですけど。

能勢口駅前は何でもそろっているから、とても便利だと思い、価格次第では有力候補です。しかし映画館がないのが残念ですね。池田まで近いがしょぼすぎますから。

映画館いいですよね！
箕面か伊丹か西宮北口まで行かないとまともな映画館がない！

あと近くに公園が少ないので、小さい子供さんがいる方は意外と困るかも？でも車で少し走れば都心部と違い自然を満喫できる点は大きなメリットですね。全てを望むことは無理ですが、市内唯一の駅直結に勝る物件はないような気がするのは私だけでしょうか？

同感です。
同じ徒歩分数のマンションが
仮に出たとしても、川西能勢口駅に
直結してるのは、特別だと思います。
今後は絶対に建たないですしね。

駅北東にできるジオもさすがに駅直結は無理かな？駅屋上駐車場スロープが邪魔だし、少し距離がありますからね。対抗して強引にデッキでつなげたりして？そんな簡単なもんじゃないと思いますが…

飲食店が入らないのであれば、ここに決めたいです。すでに周りにはスーパーや百貨店なんかもありますし。
映画館に一票！！！

ホントに映画館ができたらいいですね！電車の音など気になりますが、それを差し引いても駅直結っていう便利さの方が勝りますね。焦ってエステムコート買わなきゃ良かった…。それなりに安かったけど。

イオンに決まってるやん
もともとその条件でしつこく居座るテナント金積んで撤去させたんやから

価格はいくら位になるでしょうか？　他のブランズの価格と比較するとおおよその相場はわかりますが、駅直結の利便性とマイナス（事故）を差し引きでいくらになるのか気になるところです。　詳しい方いらっしゃいますか？

プラスとマイナスの要因があるのでエステムと同価格程度での売り出しでしょう。広い部屋の89㎡最上階で4000万前後だと思います。あくまで予想ですが・・・

4000万かぁ・・　予算オーバーです。　やはり高いですね中古物件を探します。　

最上階９０平米で４０００万はない
片手は行くと思うけど
双方向角部屋ならもう１本プラスだな
もし４本で出るとしたら相当グレード低いぞ

３年前に建った駅前のジオが中古で３千万前半。新築のエステム７６平米が３千万半ばなので４千位が妥当でしょう　ここ数年で販売価格も相当下がっています。他のブランズシリーズから比較してもそのあたりでは。

立地、ブランズの相場からすると、90で4000万はまずないですね。坪単価170〜180万が妥当ラインだと思います。価格レンジ、90の最上階で4600〜4900万。以降階数が下がるごとにダウンしていく設定と予想しています。下限なら買い、上限にちかいなら見送ろうと思っています。いくら駅直結でも相場を逸脱しています、供給不足の数年前と状況は違い、今後供給過多、中古相場の下落があきらかですから… 大阪市西区堀江あたりと変わらなくなりますからね。川西と堀江どちらが資産価値があるか冷静に考える必要があります。視野を広げて総合的に判断しましょう。それにしてもモデルルームおそすぎ！

阪神間で探してて、初めは西宮や宝塚で探してたんですが
そこそこ駅近でイイと思えるような場所は、どこも坪200万くらい
してました。
川西はまだ検討し初めですが、あの立地でNo67さん言われる
坪170万程度ならかなり良いと思います。

上の書き込みで価格はかなり高めのようですね川西の築浅物件の中古と大きく違い比較対象にならないですねぇ。

まだ価格は正式に決まっていないでしょうね。当然高く売りたいので希望販売価格は設定してるはずですが、近隣の価格、販売動向、資料請求数、事前アンケートなどで総合的に売れ残らずになるべく高く売り切る価格を最終的に決定してきます。一部ねのデベロッパーは売れ残り覚悟で強気な価格設定をしてます。結果大苦戦し最終的にコストがかかり、値引きで正味利益はかわらないという場合が多いですね。MRオープンしても、販売開始まで価格が下がる傾向が最近多いのは、建築確認を取得時点と販売開始時点とでは大きく環境が変わってきてるからです。川西中心部は2〜3年前の環境と現在では大きくちがう代表的なエリアです。恐らく一番高い最上階角で5000はとれる目論見でしょうが、このでべはS不動産とちがい、強気ではなく売り切り系なので10〜15％は下げてくるでしょう！駅直結で多数売れ残りでは、今後の関西他物件にも影響がありますからね。もし強気なら大苦戦すること間違いなし。ブランズさん良く考えて下さいね。

普通に考えて強気でしょ。
川西では一等地なんやから。

築５年　徒歩５分以内なら2500万の物件もあります。　新築は価格下落が激しく、５年で1000万は下がると思います。　ジオもそうでしたね。　どちらがお徳でしょうか？　

お得さで選ぶ人もいれば、新築がいい人もいるし、持ってる金も違うし、人それぞれですね。

損得勘定重視で買うなら、絶対に中古マンション。
結婚相手は処女でないとダメと云う様な人は新築マンション
つまり、人それぞれ。

確かに川西では一等地ですが、現在の適正価格かどうかが問題です。数年前のバブリーな価格設定では売れないということです。現に池田駅前、完成後売れ残り。豊中駅前デッキ直結もしかり、消費者の目は厳しくなっています。何故なら、阪急宝塚線より人気の高い、北大阪急行沿線の中古を含め相場が下がっているからです。正確には適正な方向にきているというべきですね。つまり、今まで手がでなかった、世帯年収500万以下の層が比較的人気エリアを選択できるようになっています。川西駅前は便利で人気も当然でると思いますが、北摂とちがい大阪市内からのニーズはまずありません。せいぜい豊中駅前くらいまでです。しかも今後300〜400の供給があるので、近隣駅前物件待機組だけでは満たされません。あとは価格次第で購買層、エリアが広がりますので、それに期待しています。あとは高槻バブルを何とかして欲しいのですが、買う人がいるからしばらく続きそうです。路線価からして異常です。

私はブランズ川西気にしでしたが、結局西宮のマンションにしました。

川西は子育て世帯を除けば利便性が高く、坪単価は阪神北摂では安いほうで穴場だと思う。でも、川西市民、猪名川町民、宝塚の武庫川東と池田の猪名川沿いの人くらいしか住みたいと思わないのが、ネック。。こんなに供給されたら借り手有利になるんじゃないかと不安になりますがどうでしょう。ちなみな教員に聞くと、川西転勤は「あちゃ～」という感覚の先生が多いらしいですよ。。

たしかに某不動産のようにブランド意識が高く強気な設定で在庫抱えまくり、いい印象はないですね。値引きでさばき、正規価格で入居した者との関係も問題になっていますね。中には裁判を起こした物件もあり、入居後に安心して暮らせないでしょう。東急はあまり在庫を抱えない印象があるので、それなりの価格になるのではないかと個人的に思います。まぁ一流デベロッパーのように体力がないのかもしれませんが…

東急不動産は普通に一流だと思います。
阪急不動産よりは大きいと思います

東急も阪急も一流デベロッパーです。資金繰り、実質純資産も問題ありません。あとはバックが電鉄会社なので破綻リスクは極めて低いと思います。ただ単体の体力では財閥系が際立っていますね。ですから超一流と位置付けした方がいいかもしれません。あくまでも流動資産、破綻リスクでの位置付けですから、会社の評判、営業の質、設備構造などのランクではありません。会社の大きさ云々はこの業界は関係ありません。マンション供給Nｏ1だった大京が実質破綻したのがいい例です。名前のとおった会社でも結構自転車操業経営ですから、融資止まれば一部上場でも一瞬にしてぶっ飛びますよ。電鉄系は大丈夫ですけどね。今のところ。それより近くにできる物件のデベは今のところ好調ですが、中長期では危険かもしれません。多くは語れませんが…

ほんまかいな。掲示板なんて信用できんよな。

掲示板なんやから、多くを語ったら？

私は川西が第二の故郷なので、少しでもいい条件で取引き、適正な取引きで町が活性化して欲しいと願っています。できれば千里エリア、阪神間、大阪市内からの検討が増えて川西の素晴らしさをわかって欲しいのです。その為には適正価格が不可欠です。過去の相場に囚われることなく、多くの方が検討できる価格を期待しています。当然、川西で販売予定のデベ関係者が閲覧しているのを想定しています。そのベンチマークがこのブランズ川西ですから。注目しています。

川西は地味ですけど、イイとこですよ。

77さんの、教員の方の話が気になります。学区に関しては、いい噂を聞かないもので…。実際のところどうなんでしょうか。悩みます。

川西小学校は現時点でも、プレハブで学んでいる学年があるそうです。新棟建設の際の川西市教委の想定が誤っていたのでしょう。ここに300～400世帯が来たら、、。

私もここのマンションと同じ小学校卒業して
中学の時に引っ越して、西宮の比較的人気有る
と言われてる公立学校に転校しました。
小学校は特に荒れた様子も無く、ごく普通でした。
転校した中学は、ほぼ学級崩壊の状態で、担任の先生に
給食のパンを投げたり、授業も成り立たない日もありました。
通う学校の評判がイイに越した事は無いですが、評判だけでは
学校の質は分からないと思ってます。

今回のブランズは価格をエステム程度にしてくるでしょう　このあとにジオや他のマンションが予定しているので売れ残っては長期間在庫を保有しないといけないからで、駅前の立地にしては割安になるでしょう。もちろん中古の価格もそれに応じて安くなるのでどちらを選択するのかよく検討して下さい。築１０年で１０分以内ならここの半値近くで購入できるでしょう。

それくらいの理由でエステムと同程度の価格に
出来るんでしょうか？?
だとしたら、エステムの残り住戸の価値は激減
しますよね。買う人居ないかも～
立地もブランド力も東急の方が断然有利だと思うんですが、
実際に売り出さないと分からないですね。

購入を検討しているのですが、店舗ありというのが気になっています。
まだどんな店舗が入るかはわかりませんが、飲食店だと虫が出やすかったり…⁈
立地や間取りは気に入っているのですが、やはり店舗付きというのはあまり良くないのでしょうか？

何べんも言うとるやん
イオン
年月かかりすぎて嫌気さしてなかったらね

隣のKOHYOはイオングループなので、3フロアには食料品以外の店舗が入るという理解で良いのでしょうか？
他にはジャスコにいたテナントは戻って来るんでしょうか？
ガルボイとか是非戻ってきてほしいなあ(笑)

イオンではありません。
飲食店等の店舗が入る予定のようです。
駐車スペースが狭く大手スーパーは入らないです。
川西に無いような店舗が入ればよいですね。

ジャスコ閉店後２年がかりで個人テナントを撤去させたとこまでは良かったが
今度は複数地権者との交渉がおかしくなって数年たな晒しにしたことで･･･計画の次元そのものが変わってしまったな
みずほが痺れを切らして別店舗営業
３セクのアステ地下テナント総替え失敗で商業基盤が混沌
一部地主の抵抗で開発面積縮小タワマン断念=計画元オリックスの撤退
タワマンに移るはずのイオン系コーヨーがテナント撤退エリアを借上げ腰を据えて規模拡大

何れにしてもこのマンションに入る店舗とランドプランは大きな検討要因になりそうだ

駅近で探しています。
ブランズは店舗が入るということで悩み中です。
ジオはいつ頃できる予定かご存知の方いらっしゃいますか？
また、ジオも店舗が入るのでしょうか？

>>95
ジオって冠かどうかはわからないけど阪急不動産計画は２か所あるので…どっちのことかな
まーどちらも2014年上半期竣工のはず
夏祭りしてたエステム南西の電鉄管理地の方は店舗が入るよ

ありがとうございます。
2カ所もあるんですね！
店舗が入るのはまた別の所のようですね。
エステムコートを見に行った時に聞いた話をうろ覚えだったので…f^_^;)
じっくり考えたいと思います。

確かもう一件は、高架挟んで反対側で、パチンコ屋さんの
隣に阪急の建築計画の看板見かけましたよ。

どん店舗が入るかで資産価値が大きく異なります。店舗のイメージが大きいからです。一旦入った店舗も何十年も住む間に何度も入れ替わりますし、空きの期間もでてくるでしょう。管理費の負担割合の問題もあり慎重に検討すべきです。私が昔、住んでいたマンションは入居時は銀行でしたが撤退して焼肉屋になり引越しました。上層階でしたが匂いが苦痛でした。他にも店舗によっては音の問題等々がありますので影響が大きいと思います。ここは近隣にも居酒屋や店舗があるので最初からそういうことが気にならない人が購入するのかと思います。

入る店舗が分からないまま分譲が始まる可能性はありますか？

今回は決まっていますが、入らない場合もあります。また撤退する場合もあるので住居者はたびたび一喜一憂です。

モデルルーム公開まであと２週間ですが、まだ案内も無いし。ＨＰにもアップされていないですね。また延期になるのかな？
他の物件との比較もあるので早く情報が欲しいのですが、東急はこんなものなのかな？　

焦らない焦らない

MRオープンは早くて22日です。延期することはないと思いますが…

前に幽霊のことが書いてたけど　供養とかはしてから建てたのかな？　起工式は普通やるけど　それで済ましてしまったのかな？　

気にし過ぎじゃないですか…。

だいたいからして建築始まってますよ

周辺は賑やかなところなんで心配ないと思いますが、購入時には説明があると思います。

現地を見に行ってきました。
隣接道路は非常に車の通行が多いところですね。
片道３車線がひっきり無しなので
排ガスと音がすごいですね。
それに南側の道路も交通量が多いです。
川西は校外で空気が綺麗な印象があったので
大阪市内のようなイメージでした。
池田の駅前マンションの方が静かです。

騒音排気ガスくらい我慢したら良いんじゃ

幽霊の説明なんかあるわけないだろ
そんなもん出るんやったらおもろいからオレが買ってやるわ
それと排ガス云々いってるやつはネガ言ってるんじゃなくて買わなきゃいいんだよ

騒音排気ガスがあるとこやから幽霊がどうのこうのとか言ってる余裕ないでしょう。

工期について教えて下さい。
http://housingloan.jp/helpful/apa_choice.html
に、工期は階数プラス3カ月、と書いてあったのですが、ここは8月末竣工で14階建てだから3月末から建築が始まっていないといけないということになります。
素人目には、7月末でも土地の南側(駐車場？)を掘っている感じはありましたが、本体の建築はまだ始まっていないように見えました。
不安を感じていますので、どなたか詳しい方に教えていただければ幸いです。

建築はもう始まっています。今は基礎工事、その後に鉄筋、躯体工事になります。

すみません、私の尋ね方が悪かったですね。
不安に感じているのは、いま建築が始まっているかではなく、工期が適正にとられているか、です。工期が短いと素人目には分からない不具合が隠れていることが多いと本によく書かれていますので。

素人にはわからないと思います。
高松建設だし、東急だし大丈夫やないですか。
そんなことも気にしだしたら買えなくなりますよ

東急は北摂の物件なんかでトラブルがあったとこの掲示板でみました。
大なり小なりどこのデベでも問題はあるでしょうけど、工期が短いとどこがやっても何らかの問題がありそうですが、、、

先ほど事前案内会の予約の電話をしましたが、すでに予約がたくさんあるようで希望の日程はいっぱいのようでした。
楽しみに待ちたいと思います。

基礎工事が始まって竣工まで１年以上あるのでこの規模の物件なら短くないと思います。
仕様のグレードや住みやすさ等々で判断されてはと思います。

以下、ネットからコピペですが。こういうことを聞きたいんじゃないんですか？

マンションの１階分を作るのに、ちょうど１カ月かかること になる。なぜ１階分＝１カ月かというと、コンクリートが硬化し て一定の強度に達するのに、およそ28日間かかるとされている からだ。生コンを型枠に流し込んでからきちんと固まるまでは、 梁や床を下から支えている支柱を外すことができない。これより も早く支柱を外してしまうと、床や梁がたわんでしまう恐れがあ るのだ。無理に工期を短縮してコストダウンをするために、早め に支柱を外すような突貫工事を行なうと、のちのちの建物の耐久 性に悪影響を与えかねない。工期があまりにも短いマンションに は注意をしたほうがようさそうだ。

ここの躯体は高強度大臣認定の生コンで行くみたいだよ

皆さんありがとうございます！見えてきました。
あとは、高強度大臣認定生コンが、通常の28日よりかなり早く一定の強度になるという話でしたら不安解消です！
ご存知の方はいらっしゃいますか？

エステムが予想以上に売れてるので、ここは高めの設定で来ると読んでます。エステムのファミリータイプほぼ完売ですから。ニーズがある以上、安売りする理由はあません。4Lが3タイプあるので、そこから売れるとよんでるみたいです。5本近いんとちゃいますかね。個人的には安すぎると、何か設備、構造に問題ありそうで複雑です。タワーパーキングは私は○です。

ここは良いですね。駅直結は本当資産価値高いですよ。
川西は郊外の一軒家から駅近への移りのニーズがまだまだありますから、ここはすぐに完売すると思います。
なんらかしらネガティブ発言が多いスレは申込希望者が他を排除するためや業者の書き込みで、そのようなスレのマンションは好調であることが過去の物件を分析するとわかります。

私もここはそれなりにニーズがあると思う。
ただ、個人的に100へーべ超えがないのが残念です。
奥から引っ越しするのに戸建からマンションは狭くなるので広い間取りも欲しかった。

100越えのニーズは川西にはないです。
あるとしたら二世帯で住むことくらいですが川西という特性上敢えてマンションで二世帯で住むことは考えにくい。
100越えを求める世帯は郊外に一軒家を買うでしょう。いくらでもありますし。
郊外から駅近に移り住む世帯は子育てが終わっています。そのため広さのニーズはなく、むしろ一軒家が広いゆえ、掃除の大変さと郊外の不便さで駅近に移り住みます。50くらいのコンパクトマンションでも十分勝負出来ます。
過去の物件を分析するとこの物件で100は必要なく、それなら50を二戸作ったほうが得策でしょう。

私は欲しいなぁ。ってことでプレミスト西宮北口にしました

私も戸建からマンションに住み替え予定ですが、やはり狭く感じます。

50はあんまり需要ないやろ。

一軒家からマンションに移る世帯の方々は理由は？？
このマンションが狭くて嫌だという住み替え世帯は皆無。広い一軒家の掃除等大変さを経験してない偽り者でしょう。
又川西の郊外に住まわれてて、広さが理由でニシキタを選択される世帯も皆無。

それは過去の物件を分析すればわかります。50は言い過ぎましたが。100よりはという意味です。

工期について色々書かれていますが一番注意しないといけない物件は3月引渡しの物件です。
ここは8月なので問題はないでしょう。
過去の物件を分析すればわかります。

そうですか？私が特別なのかもしれません。

確かに広さだけを求めて結果、西宮北口になった訳じゃないですけどね。けど、広さは条件の一つでした。
広さ求める人ってあんまりいないんですね…

最近のマンションは数字以上に狭いから、90平米でも、戸建てから来た人が見れば狭いと感じるよ。
川西だとやっぱり少し広さは欲しい。

そうだ、いいこと思いついた！
ここの７０平米とエステムかジオの一番ちっちゃいのと２つ買っちゃえば。

それイイアイデア！

川西郊外一軒家から駅近マンションに移り住む世帯で広さを求める世帯はいないということです？現在賃貸等に住まれてて子育て全盛の世帯がマンションを購入することとはニーズが全く異なるということです。
本当に郊外の一軒家に住んでいましたか？？？
過去の物件を分析すればわかります。

価値観は人により異なりますからね。色々ですね

しょうもな

あるわけないやん。死んだ人がかわいそう

幽霊ネタはもうええって！稲川淳二かっ！

幽霊ネタ書いてるやつ
悪意見え見えやから特定してみよかな

それって、デベやって言いたいパターン？それもしょうもな。

間違いなく、同じやつ！関係者やな。

>>145
個人だよ
デベが調べりゃわかる子供じみたことするか
放っときゃ延々とやりよるからタチ悪いな

考えすぎちゃう？デベなんてこんなデマと悪口ばっかの掲示板なんて相手にしてないで。

死んだが浮かばれんわ。

>>149
もう手遅れやで

ほんまやな～

だいぶ脱線してますが、この物件のターゲット層は何なのでしょう？間取り10パターンの割には約70〜90へーべーの3L〜4Lと選択肢少ないですね。ファミリー層メインだと思いますが、それだけで売り切ることはできますかね？60や、100超もあっていい立地だと感じています。

>>153
脱線じゃなくて本線でしょう
先のレスに子育てを終わった老人層がとの見解がありましたが
私は北山手に親元がある子育て層(通勤と私学通学)がメインじゃないかと思ってます
だからこの規模でしょう

アンカー
>>152 に訂正ﾃﾞｽ

私もそう思います。戸数の割にバリエーションが少ないかなって。川西にしては一等地なのに個人的にはパッとしない物件だなと。

本日水曜日はデベくんの定休日です。ゆっくり休まれましたか？ほんま、わかりやすいな！

デベが書き込みしてると本気で信じてる人いるんや…

休みの日ぐらいゆっくりさしたりーな、金縛りにあって、苦しんでるんちゃう？ネタにしてたらほんまバチあたるで。

なんじゃそれ

私もこんなデマばっかの掲示板なんて相手にしてないと思います。ほんと悪口とデマばっかり。

先日送られてきた資料では間取りは3タイプあったと思うのですが、他にもいろんなパターンがあるのでしょうか？
四人暮らし（子供二人）で和室ありの3LDKは狭いかな〜と悩み中です。
4LDKが理想ですが価格的に無理そうなので(>_<)

東急に問い合わせたところ、3Lが7パターン、4Lが3パターンのようです。資料に載っている4Lの間取りが最大で全て80代と、いたってシンプルです。4Lは高めだと思いますが、低層階は低めの設定と予想してます。

10パターンもあるんですね。
たくさんあるのはうれしいです！
4LDKも検討できるような価格だとうれしいのですが…f^_^;)

どうせなら、南の上層階を希望していますが、高そうですね。いくら駅直結、東急ブランドでも5000万が限界です。あと下の店舗が早く決まって欲しいですね。

店舗はまだ決まってないんですかね？
事前案内会の時にはわかるのかと期待してたのですが。

イオンが募集、管理しているのでデベ側はまだわかってないようですね。おそらく、三階までの店舗はイオングループの所有で、テナントを入れるイメージではないでしょうか？あくまでも想像です。

イオンは関係ないよ

イオンのようです。

幽霊なんて気になりませんが地元ではないので今度どんな土地か見に行こうと思います。駅前だから繁華街なんでしょうけど見てから決めます。

デベ関係者からの情報ではイオンに間違いないですね。現在テナント選定中みたいで、販売開始までにわかるか微妙です。相当の店舗が入る予定だとか。できればわかってから売りだして欲しいものです。

店舗がわからないまま購入するのはなかなか勇気がいりますね。。
飲食店もきっと入ってきますよね？
上の方の階だと臭いとか虫とかは気にしなくて大丈夫なのかなぁ

何度も言いますがイオンは関係ありません

東急と阪急を比較すると、【建物に限定して】違いはあるんでしょうか？

現段階ではすべての店舗が決まっていないようです。
当初は空室になりますが、ずっと空室だと管理費負担の問題があります。

プレミスト西宮北口

竣工時にテナントが入ってない場合は管理費はデベ負担ではありませんか？
契約前に確認が必要ですね。

管理費は入居者負担のようです。かなり高めになるかも知れません。エステム見学に行ったとき購入者の１割が東京の富裕層だそうで震災以来の別宅の購入が続いているそうです。今回も高層階の高い部屋はすぐ売れるでしょう。

管理費、積立金含め３万くらいでしょうがテナント無しだと４万～５万にはなりますか？

管理費や積立金もそうですが、駅直結だしやっぱり高そうですよね。。
価格が早く知りたいです〜

駅前や幹線道路に面している物件は総じて清掃等のメンテがかさむので管理費も高額になりますね排気ガスの汚れで清掃頻度も多くなります。ベランダ等も入居者が清掃しないとすぐ真っ黒になりますよ。便利な反面手間が大変です。

坪単価１５０万くらいではないでしょうか？同時期のエステムが１４０万だったので西側よりも南側が高めの設定です。
でも南側は近い将来新たな建物が建つので注意が必要でしょう。

それは高すぎるやろ。西宮北口で駅直結ならわかるけど川西やでー

南側に何か建つ予定なんですか？

南側にもマンションが建築予定です。階数は不明ですが１５階程度になるでしょう。

そんなんもう終わりやん

今、駅前周辺は計画中のジオや数件予定があると聞いています。眺望はあきらめましょう。

南側のマンション計画なんか聞いたことないなー
仮に元JAがマンション用地だとしても眺望日あり云々気にすることないだろ
三井住友まで移転した大計画ならまだしもね
それとテナントはイオン系マックスバリューだろ

事前説明会ってもう終わったん？　登録してたのに案内も来ないし！　もうええわー

南側になんらかの建物が建築される確立は現地を見ても明らかだ。空き地と少なく見ても築５０年以上と思われる老朽戸建てが何年もそのままとは素人が考えても想像がつく。

>>190
そういう単なる予測で書いてたの?じゃ計画はないわ
あまりにも地権者事情を知らなさすぎますね
あるとすれば１７６沿いJA跡地から角地の三井住友までの区画
三井住友は一時もう少し駅寄り物色してたからね

>>189
モデルルーム１０月中旬まで予約で一杯みたいだね
自身で電話予約した方がええよ

南側は決定のようですね。

駅前なんだからこれから開発が進んでいくし仕方ないのでは。
利便性優先の人が買うのだから環境や眺望優先の人は購入しないでしょう。
将来を見据えて購入しましょう。

駅前開発時はみなが「どんどん活性化するに違いない」と幻想を描きます。
過去に開発された近隣駅、宝塚南口駅、宝塚駅、逆瀬川駅、が順々に廃れていった事実を頭の片隅に置いておくと次はどこなのか、少しは冷静な判断ができるでしょう。
人口減少でパイが小さくなってるんですから。パルティ川西の空きテナントを見るのもいいかもしれません。

階下に店舗がある場合防虫防鼠駆除対策をしないと大変ですよ・・・

テナントは飲食店が中心のようです。

買わないですけど、食べにいきます

飲食店中心なんですか⁈
まだ決まっていないと聞いたのですが。

飲食店はいやだなぁ