【京都】エル・パークスクエア京都鴨川の住人さんいらっしゃーい

引越しして間もないのですが、本当に抜群の環境で、この先の生活を考えると大変嬉しいです
ところで、このマンション、なんだか住人がお金持ち多いですね
高級車に乗っている方、多くないですか？皆さんどんな仕事されているのかしら・・・(笑)

掲示板もちょっと見ないうちに、ずいぶん書き込みが増えてますね。
みなさんよろしくお願いします。

先日は葵祭りにいってきましたし、7月は祇園祭り、8月は五山送り火
10月は時代祭りと、いずれも徒歩でいけるこのマンションの立地環境
はやっぱりすばらしいですね。鴨川も気持ちいいし。。。

大変気に入って購入しましたが、あえてこのマンションの気に入らない点をあげれば

①設備仕様のレベルが低いこと
②コンシェルジェのしつらえと内容が貧弱なこと
③天井高が低いこと
④西側隣接地の不安


まー、③は高さ規制のある京都市内では、仕方ないなー、となぐさめ、

④は、隣地所有社の関西電力は、マンション売主でおまけに、
オール電化マンション。加えて、グループ企業の警備、インターネット、ＣＡＴＶ
まで利用しているがんじがらめのヘビーユーザーを、敵にすることは、公益企業の
常識としてあり得ないと・・・・・・

まー、気に入らない点もありますが、京都市内でこれだけ資産価値の下がりにくい
マンションは、今後出てこないと、ローンの落ちる預金通帳を見ながらで自分に言い聞かせています。

いやらしい話で、すみません。

購入を検討しましたが、０４さんのおっしゃるように④の空き地が不安でやめました。
このような土地にマンションを建設する場合、販売戦略として、まず奥まったほうから販売するのでは？
と思ったからです。何ができるのか、とても気になります。

０５ですが、住人でないのでスレ違いでした。
失礼いたしました。
でも立地は最高ですね。うらやましいです。

聞いたところ、西側空き地にはスーパーができるという情報もありましたよ
何ができるかはまだ決定していないのでしょうか？

０４さんのおっしゃるとおり、これだけ資産価値の下がりにくいと予想されるマンションは京都市内ではないと思い、購入しました
立地環境をとっても抜群ですね
①の設備仕様のレベルが低いというのはどういうところですか？

西側隣接地については。。。。

やはり①マンション②商業施設（スーパー等）、
の確立でなにか建つのでしょうね（ほとぼりの
さめたころに、関電も民間企業ですし・・・）

私も西向きの部屋ですが、他の向きに加えて値段
も安かったのでいたしかたないとおもいつつも
何とかならへんかなぁ・・・・と思ってます。

西側空地の話が出ていますが、あまり心配しなくてもいいんじゃない？

売主の発行したパンフレット「リバープレス」の記載に、「鴨川や京都御苑方面を望むリバープレス」、
「鴨川越しにさわやかな光が舞い、風が吹き抜き寄せ、京都御苑方面への眺望がひりがります。」と売主が
書いている以上、隣接土地を所有するマンション売主は、「リバーパレス」からのパンフレットに記載した眺望
を阻害する建物を建てたら、「消費者保護法」から見て、問題あるんじゃない？

モデルルームで見た映画でも、リバープレスからの眺望映像あったように思うけど。

購入の際、西側隣接地について「確認書」を取られましたよね？
ここに何か建って付近の住環境（周辺環境・眺望・日照etc）に変化が生じても
異議・苦情の申し立てはできませんというやつ。
これがあるから、心配なんですよね・・・
近所のお店にご飯を食べに行くたび、そこのおばちゃんに「あの西側には何が
建つんか知らん？」と聞かれます。
マンション住人だけじゃなく、ご近所の方もやっぱり気にされてるようですね。

私も西向きです。西側隣接地、不安です。

ヌーという動物ご存知ですか。
サバンナで、アゴヒゲはやしたひょうきんな顔した牛です。
良くライオンに捕食されている草食獣。

捕食されるのは、群れから離れたヌーです。
群れをなしているヌーは、ライオンでも容易に近づけません。

西側サバンナから、いつライオンが飛び出すかわかりませんが、
情報交換していきましょうね。

南向きや東向きの皆さんも、不安におびえるヌーを助けてくださいね。

このマンションははぴＥプランのオール電化なので、夜間の電気料金がとても安いのですが、何か工夫されていることはありますか？
私は食器洗い機やお茶の湯沸しは夜間にするように心掛けています。
今月の電気料金を見てお得度を確認したいです。

こちらのマンション、値引き購入された方いらっしゃいますか？

？
なんで新築板じゃないの？

いやっ、べつにいいんですが。

値引きの話は、やめましょう。

入居時には、全部売れていたんだし、
あんまり建設的でないな。。。

たとえ、残り住戸を値引きで購入された方が
おられたとしても、その方の胸にしまっておいて
ください。
いまさらそんな話聞きたくないですね・・・・・

うちはモチロン正規の価格で購入ですよ

13さんと同意見で、キッチンと水周り（トイレ、バス）と床暖房設備
等の水周り、設備が、安物ぽく不満ですね。

19さん、お湯の炊き上げは常に夜間限定ではないのかな？
どうなんでしょう？

ところで、このマンション、住人の方の層がいいですね。おかしな雰囲気の方は見かけないような。きちんと皆様挨拶されますし、なんだかとっても住みやすいです。

キッチン、そんなに安物ぽいでしょうか？
私はキッチン、なかなか満足ですが、たとえばどういう設備がほしかったでしょう？

それは近くのＫ大でしょうか？
うちは大学職員ではないですが、うちと同じ職種も多いようです

キャンセル住居でも値引きがないのですね
さすがこのマンションっていう感じですね

キッチン幅は、今のマンションでは75センチが標準となってきています。

モデルルームで最初に見たときから、キッチンのグレード感が無いのは、
不満でしたね。

このマンションは大学教員・医者が多いですね。セカンドハウスにしている方・老後をここで・・・という雰囲気の方もいらっしゃるようですね

マンションで友達、できましたか？
うちはそんなに付き合いはないかな

うちも子供がいないのでなかなか顔見知りになることも出来ないですね
でも周りの方たちは良い方のようなので嬉しいです
誤報あんてあったのですね。知らないということはうちは不在？でした。

京都大学関係者が多いみたいですね。

私は、四錦小、近衛中出身ですが、私のころの近衛には、
各学年10人程度の京大の先生の子弟がおられ、学校の
教育レベルも高かったです。
そのほとんどは、北白川小学校区の方でした。

このマンションの誕生で、四錦のレベルが、北白川と
同格になるかもしれないないなと、このレスを読まして
いただいて、感じています。

みなさんこのマンションで「音」に関して何か
気になる点はありますか？

マンションでは「音」の問題がいろいろとあるだ
ろうと、ある程度覚悟はしていたのですが、思った
よりも気にならないなぁと感じてます。

構造がいいのか、ただ単に周りの部屋の方々が静か
なのかは分かりませんが・・・

31さんのおっしゃるように、音に関してはほとんど気にならないです。
もちろん、周りの騒音はほとんどなし、上下左右にもお部屋がある中間戸なのですが、ほとんど音はありません。
防音が素晴らしいからでしょうか？
最上階しか住んだことがなかったので、音の問題は多少覚悟はしていたのですが、本当にこの環境に喜んでいます。

四錦小にも京大関係者のご師弟多いのですね。
子供の教育には非常に関心があるので、まわりの環境レベルも気になるところです。

小学生お子様がいらっしゃる方は私学に入れていますか？

変なことを聞いてしまいますが、このマンションの建設にあたって、周辺住民の反対運動などはなかったのでしょうか？
住んだ後なのでまったく状況を知らないのですが、参考までに教えて欲しいです
ご近所の方も、良い感じの方が多そうなので安心していますが、知っている方おられますか？

第四錦林の学区は、賃貸物件が少ない学区です。昔からの戸建の
借地、借家はありますが、ファミリー向けの賃貸といえるような
マンション、アパートはほとんどなく、公営住宅も無い、珍しい
学区です。

これは、近衛中学学区に広げても同じで、公営住宅は小さな規模
の府営住宅があるぐらいで、ファミリー向け賃貸を探すのは困難です。

自分で賃貸住居を探して、初めてこの事実に気づきました。

これが、住宅地として吉田が好まれる理由でもあり、購入したマンションが
賃貸物件としてみたとき、価値があることにも・・・・

週刊誌で、良く価値の下がらないマンションは、賃貸収益
のあがるマンションと紹介されています。

このマンションは、週刊誌の基準に適合するマンションです。
資産価値の高いマンションを所有したのですから、喜ばしいことです。

2年後ぐらいから、転勤などに伴い、所有者が変わっていくのが普通ですが、
賃貸物件として優良なこのマンションは、売買せずに、賃貸に出し、賃貸化
がかなり進むと予測しています。

その際に、私が首をかしげているのは、管理費用が今のままで回るのか
ということです。

このマンションの欠点は、管理費用が、駐車場収入に頼ったいびつな収入構造
です。今でも20台近い空車があり、赤字手前の管理予算。

前に住んでいたマンションは、駐車場を賃借できるのは、所有者と決められて
おり、空があるのに、賃借人には貸さず、管理予算が赤字になり、始めて、
事の重大さに気づきました。

このマンションのアキレス腱は、周辺相場より高い駐車場料金からくる駐車場の空率の多さです。
2年後ぐらい先から始まる賃貸化に対応し、常に駐車場は100%稼動を目指すようにしな
いと、管理内容の低下を招くのではと、懸念しています。

駐車場、何度か募集がかかっていますが、2回目以降は空率同じ程度ですね。
どうしたらよいのでしょうね

①入居者の車所有と置場、ガレージ賃料の調査（マンション敷地内か外か）

その結果を踏まえ、
②車をマンション外に駐車している方を、期間限定の1万円程度で
マンション内駐車場へ誘導（契約時に賃借中のガレージ契約書添付）

周辺の青空駐車場と似通った賃料設定の機械式駐車場へ、誘導するには
インセンティブが必要じゃないですかね？

どうせ費用がかかっているなら、安くても詰めたほうがいいと思いますが・・・・・

なんだか駐車場料金収入の穴の話題ばかりですか、収入に限りがあるのなら経費削減という道の方が妥当
だと思うのですがいかがでしょうか？

そもそも比較的安い管理費・修繕積立金と比較して支出が多すぎます。予算案ではトントンくらいに
見えますが、修繕積立金まで含めて考えると明らかな赤字です。なぜかというと、（このサイトでも
よく話題に上っているようですが）機械式駐車場というのは結構な金食い虫らしく、将来の修繕・交換
に備えてちゃんと積み立てしておかなければいけないのに、１円たりとも駐車場料金収入から積み立てに
まわっていないからです。

あらためて購入時に示された修繕積み立て計画書をみるとわかりますが、今のままでは割りと近いうちに
修繕積立金はショートします。嫌なら修繕積立金を前もって値上げするか、高額の一時徴収金でしのいで
ください、ということになってるようです。

駐車場を埋めることも大切ですが、不要な支出を削って浮いた分を修繕積立金に回さないと本質的な解決
にはならないと思います。

周辺の青空駐車場よりマンション内のほうが高いのは仕方がないと思います
大切な車をだれでも出入りできるような普通の敷地にとめるのは少し心配です
こちらなら、セキュリティー面で安心なので、外にはとめず、マンション内の機械式にとめています
周辺と比較するのはどうかと思います(セキュリティー面が確保されているなら良いですが・・・)

３９さんのおっしゃるとおり、駐車場が埋まらないのは周辺にとめているとめていない問題よりも、車を所有していない方も多いのかもしれません
ご年配の方もわりと多いようですからね
駐車場云々より、経費削減が一番ですね
収支を確認し、不要なものが削減が一番の近道です

39、40、41さんのおしゃることは、正しいと思うのですが、収入の確保が先では・・・

総会で配布された管理予算案を捨ててしまったので、私の間違いかもしれませんが・・・
総会の予算案は、すでに費用の削減が為されているのではと・・・・・・

総会で管理会社より、駐車場は90％稼動で計算していますと、何度か説明を受けました。
（駐車場に空きがあっても、問題ないというために、90％を説明しました）

駐車場90％稼動　　118台（総台数　132台）
総会時83％稼動　　110台（空き22台）

腑に落ちないのが、90％稼動で設定していた管理費予算が、83％の稼動で黒字になっているのです？？？
　17,000円／台×8台×12ヶ月＝163万円

年間163万円の黒字予算を、当初の管理予算から設定するでしょうか？
これだけの黒字がでれば、管理費用の設定を安くしませんか？

勘ぐった見方をすると、83％の収入に、支出を押さえ込んだのではと・・・・・

今の管理予算は、当初管理内容から削減できるものは、削減されているのではと？？？

間違っていたら、ごめんなさい・・・・・・・・、無視してください。

総会時の予算案は８３％稼動での計算になっていますね。

＞年間163万円の黒字予算を、当初の管理予算から設定するでしょうか？
＞これだけの黒字がでれば、管理費用の設定を安くしませんか？
もしうまく９０％駐車場が埋まっていたとしたら、その分適当に支出を増やして管理会社の儲けに
まわっていたのでしょう。今回は管理会社側が泣いたということでしょうが、この程度はもともと
想定内なのでは。むしろまだ余裕があると見たほうが自然では、と思います。

本来将来の機械式駐車場の修繕のために相当額を修繕積み立てにまわすべき駐車場収入を、全額
管理費に突っ込むというおかしな状態を解消して、安定して積み立てを行うには、いらない支出を
削って積み立て資金を捻出するのが近道だと思います。

管理会社が、管理委託費用を安くしてくれたなら、
ハッピーなことですね。

管理委託費用でなく、本来必要な設備点検など
を間引きしてたら、私たちにはわかりませんね。

私は、最初に設定された、しっかりとした管理
をお願いしたいと思います。

憶測で話をしていますので、理事さんに
確認をしてもらうのが良いでしょうね。

コンシェルジュサービスをみなさん利用されてるのでしょうか。利用されている方には申し訳ないのですが、
どうしても必要な存在とは思えません。
年間支出を考えると他にまわすべき所、あるいはプールできるものになると思いませんか。
どこの企業においても削れる経費は必要最低限の予算まで削減することになると思います。
大事な点は、管理がおろそかになる経費削減だけは避けるべきだということですね。

私もコンシェルジュは利用したことがありません
必要なことを申し伝えようと思うと、何かと管理人に伝えているようなので、こちらとしてはかえって2度でまです
管理人常駐ですし、この際コンシェルジュを廃止するわけにはいかないのでしょうか？
必要性を感じている方、そう思わない方の意見が聞きたいですね

４８さんの

購入時にデベの方から聞いた話では、この際車を手放してローンに
回される方も結構いらっしゃったそうです。

をよんで、なるほどと思いましたが、そこまでして・・・すごいなと思いました
うちは一台しか車がないのでそんなこと出来なかったです

先日の補修点検、いくつぐらいかかれましたか？
うちは2つ書きました
本当の不具合だけ書きましたが、どんなことをかかれてますか？