グランスイート麻布台ヒルトップタワー

意外と申し込み少なくて厳しいのでは？

予定価格より下げたのかしら？　気になります～　

HP更新されていました。
第1期の販売戸数は50戸。けっこう強気な数字ですね。
しかも小さい部屋はほとんど出さず後回しにするようです。
ということは竣工前の完売は問題ない感じなんですね。

ついに発表されましたね。
先日予定価格発表会に行ってきましたが、そのときの販売員さんの反応ではもう少し少ないかなと思っていただけに意外でした。
私が購入を検討している部屋は東南の中～上層階なので価格は据え置きでしたが、向きや低層階によってはけっこう調整したとのことでした。

あと、以前に車寄せのことで不満をおっしゃっていた方がいましたが、販売側も考えたようで、車の有無にかかわらず全戸にシャッターキーを配布するそうです。
そのため、タクシーでも駐車場に入ることができるため、車寄せと同じことになりますね。
（もちろん車寄せがあるのに越したことはないですが…）

でも、ここであれだけ言われた後にこのようになったということは、販売側もこの掲示板を見ているのでしょうかね？

ここはデベの人に限らず、いろんな人がみてるでしょう　
西麻布の三菱レジなんて、販売図面に下がり天井の数値を載せてない事実が書かれてたのに、都合の悪い書き込みなのか、削除してる
こちらから細かく営業に確認しないと下がり具合が不明なのは、不親切と思いませんか

そうなんですね。
やっぱりデベの方も見てるんですね。
ここで車寄せの話題になった後だったので急な変更に驚きましたが、意見を良い方向に取り入れようとする姿勢には満足です。
そちらのデベはひどいですね。都合の悪い情報を削除とかあり得ません。。。
こちらはHP上で下がり天井の数字入りの間取りが公開されています。

シャッターあけて車寄せとは，苦肉の策ですね
タクシーなどの待機と駐車場の出し入れがかぶってしまうと、かなり窮屈ですね。
ちなみに、シャッターキーって大きさはどの程度ですか？持ち運びが大変ではないですか？
各戸に最低２つは支給するのでしょうか？まさか１つということはないですよね

買わないやつは知る必要ないだろ。

来週末にはいよいよ登録。
自分の部屋に倍率が付かないかドキドキしています。
（おそらくその辺はうまく調整してくれるのでしょうが、人気のタイプ、階なので心配です。）

駐車場の件は上の方がおっしゃるとおりです。
本当に購入する気であればMRに行けば、それが書いている重要事項説明書案くらいは見せてもらえると思いますので、見せてもらえばいいのではないのでしょうか。
もし、予算不足等で購入できないのであれば、そもそも駐車場がどうであろうと関係ないのでは？

ずっと第１希望で考えていましたが、途中から多物件に気がうつってしまいました。
ただ、第１期５０戸という数字を見て、けっこう人気物件なのかなという気になっています。
すでにローンの仮審査等は終わっているので再度検討しようかと思っていますが、おそらく倍率が出ないように苦労されてる中で、いきなり申込みに行ったら大変になるのでしょうか。
ちなみに東南角の上層階の下くらいです。

最近、どこのマンションみても、「このマンションの売れ行きが凄い！」
といった、（販売？購入者？購入する気の検討者？）の書き込みが相次いで
いますね。

売れ行きが勢いづいているのは、ここだけではありませんよ！

166戸に対して一期50戸というのは人気とは言えないのでは。
この規模だと約半分以上が一期販売なら人気と言えると思います。

↑
誰もここだけが凄いなんて言ってないですよ。笑
しかも、どこのマンション見てもっていうのはどこですか？
売れていないマンションは売れていないのが実情です。
残念ながら二極化が広がるのではないでしょうか。

166戸のうちの50戸というのはたしかに見た目では多くないかもしれません。
ただ、以前も書いたように、今回はほぼ中規模以上の部屋のみです。
一番買いやすい投資用の部屋とかは簡単に売れると思い２期以降に残したようです。
そう考えるとこの50戸は見た目の数字以上にインパクトがあるということです。

というか、高級マンションの売れ行きが伸びている気がする。

ここはマンションの資産価値としてはどうなのでしょうか？
もちろん経済状況等が大きく関係してくることは重々承知ですが、リセールの際に上がる、ほぼ据え置き、値崩れ等を考えると、立地、仕様、居住性などを考慮するとどの可能性が強い物件でしょうか。
誰もはっきりとはわからないのでなかなかお答えにくいとは思いますが…

ずばり！
第1期即日完売は可能でしょうか？

要望書が入った部屋しか売り出さないから、必ず即日完売です
ここに限った話ではないですよ
マンションなんてそんなものですから

タクシーがUターンして出て行くのを見送ってシャッター閉めてから建物内に入るのですか？
結局子供連れとか老人とかでもないとこれは面倒だし、皆がやったら混乱するので、多少の雨なら道路沿いにタクシー停車して降りる人がほとんどでしょうね。
弱者対策としては良いと思います。

確実に売れる部屋と価格を見極めるためにここまで引っ張ったわけだから、第１期でまだ要望書が入っていない部屋はわずかでしょう。１期即完で勢いがあるように見せたいわけですから。でも、それ以外の部屋は今のところ引き合いがほぼ無いのかもしれませんよ。

他の方もおっしゃられているように小さい部屋は今期にほとんど入っていないようです。
千代田富士見でもそのような部屋はすごい倍率と聞いていますので簡単に売れるのではないでしょうか。
そう考えると、残りもそう難しくなく売れるのではないでしょうか？（楽観的すぎますかね？）

タクシーでシャッター内に入れるとなるとマイカー中心の生活を考えている人にとっては一気に高級感のない物件になってしまいましたね。要望書出している人でそういう人はほぼいないということですかね。この辺が三井や住友の高級タワーに比べると中途半端さが残るんですよね。室内の仕様は悪くないのですが。

価格もそれなりなので、それなりの人が買うのでしょう。
3Aエリア内の三井や住友の高級タワーと比較する人はあまりいない物件でしょう。
販売時期的にも。

小さい部屋は、お見合いだったり、条件が悪い部屋が多いから、要望書が入ってないのでは？

お見合いだったり条件が悪かったりするから小さい部屋なんでしょ。
だから価格的にもお手頃でそれであっても港区物件だからある程度賃貸に回しても収益が上がるので売れるのでしょ。
もちろん自分一人で住む人にとってはお手頃なわけだし。

投資で考えたら、どれ位の利回りで考えますか？
新築だとかなり利回り悪いと思いますが

６～７％

40平米5000万円とすると、麻布台の家賃相場を考えれば強気にみて月20万円で表面4.8%です。
高級物件なので25万円までとかなり楽天的に考えても表面利回り6%です。
眺望も望めないので40平米の投資物件としては正直どこにでもある物件ですし、駅から遠いリスクの方が大きいと思います。

住宅用の検討者が多いところにマジレスしてしまいすみません。

麻布十番周辺の家賃相場で考えると、麻布十番徒歩1-2分で40平米の分譲価格が同じだったらやっと表面6−７%に届くかどうかです。

ここを投資用と考える人は、インカムゲインに加えて、周辺再開発後のキャピタルゲインまで含めて考えていると思います。自己居住用に考えている人もT坂再開発後のキャピタルゲインの可能性まで視野に入れている人も少なくないかもしれません。しかし永住ニーズが低いマンションは分譲後、管理意識の違いからくる摩擦も予想されるのでご注意を。

この価格じゃインカム狙いの投資は100％やめるべき。利回り低過ぎだよ。

最多価格帯 8900万円 4戸 というあたりに割安感を演出しようと必死なのが伝わってきます。

タクシーのUターンにもターンテーブル使うのでしょうか?
使えるならタクシー業界の名物マンションになりそうですね。ネタとしては最高におもしろいのですが・・・。

ターンテーブルなんかありませんよ。
いつの時代の安マンションですか？笑
一応麻布台ですしそれくらいは考慮していただかないと。
駐車場に頭から入れると勝手に中で反転して出てくるときはまた頭から出てきます。

投資になるとすごい投稿ですね。
そこまで皆さん余裕がある方なのでしょうか。
それともローンを組んでまで投資するので回収するのに必死なのですか？
これぐらいの小さい部屋なら社宅として考える企業もあるでしょうし、最悪売主の丸紅がなんとかするでしょうからそんなに心配なさらなくてもいいかと思いますよ。

タクシーはバックして帰るんですか
大変そうですね

ろくに図面も見ていないのにくだらない書き込みはやめてよ。
身障者用の駐車場もあるし、荷捌き用のスペースもあるから簡単でしょ。
普通の車寄せみたいに通り抜けられなのは難点だけど。

簡単と思う人はかえばいいし、難点と思う人はやめれば良いでしょう。
狭い部屋は投資用というかプレゼント用じゃないですか？六本木から程よい距離ですし。

シャッター内にタクシーが入るというのはデベが販売促進のために考えた一案であってそれを実行するかどうかは管理組合で決める事をお忘れなく。マイカー派は確実に反対するでしょうし、防犯上も？？意見割れそうですね。
電車の優先席のように利用者限定が現実的では？

確かにデベが決める事ではなく、入居者が話し合って決めることですね。一つの案を示していただいたわけですが、実際には問題もありそうですね。試してみないとわかりませんが。

予定価格より若干下げてきましたね。
おとなりのマンションを考慮したのでしょうか？

最高級マンションじゃなかったことに気がついたのでは？

小規模マンションならともかく、タワーでの車寄せ代替案としてはあまりにお粗末。
青田売りならではの案でしょう。

登録までに時間がないので、
詳しい方がいらしたら教えて下さい。

本物件は制震構造でありますが、
内造さてるタワー駐車場は
耐震性に優れたものとの説明を受けました。

大地震の際、この２つの構造体はどういう影響を
及ぼし合うのでしょうか。

独立した構造体が２つあるということでよろしいのでしょうか。

それとも１つの制震構造体ということでよろしいのでしょうか。

プラウドの千代田富士見タワーレジテンスも、
車寄せにタクシーを乗り付けるために
全戸にシャッター開閉リモコンの貸与を
検討しているとＭＲで説明を受けました。

管理組合のことまで出して批判するなんて、よほどこの物件を悪く書きたいのですね。笑
駐車場約70台（70戸）に対して全戸数166戸ですから、駐車場利用のご家庭が反対されても総会で否決される可能性は低いのではないのでしょうか。
理事長さんが駐車場利用者で委任者分を含めて反対を強行するなら別ですが、初代理事長が管理会社の意図も無視して突っ走る方が現実的ではないと思います。

先週末MRに行って来ました。
東南角の高層階をはじめ中層階のお手頃物件も含めた販売住戸となっていました。
担当者の方曰く、「相当倍率の出る住戸も出ると思われます。」とのことでしたので、（一期なので当たり前ですが）即日完売はもちろんのこと、すぐ2次で売れそうな物件も残していそうな含みでした。
どなたかが以前書いていましたが、1LDKの5000～6000万円台の物件はやはり出すとすぐ売れるだろうとの思惑のようです。
駅からは若干遠いですが毎日の通勤も送迎有りなので特に問題もないので候補物件の一つになりました。
ただ出足が遅かったため今週末にはギリギリという感じなので少し後悔しています。
（ただ、販売員の方は以前から要望書を出されているお客さんがいらっしゃるので抽選になってしまうため、そんなにウェルカムという感じではなかったですが…笑）

265はデベさん？

送迎ありとかワザワザ書くと怪しまれます。別に悪意のある情報では無いのでデベが書き込んでも良いとは思いますが。

プラウドは一方通行の車寄せありなのでシャッター内はおなじでも内容が全然違いますね。
むしろ飯田橋駅徒歩2分にもかかわらず、車寄せはあるということですよね。

丸紅の管理会社のサービスのレベルってどうなのでしょうか？
どなたか詳しい方、情報をお願いします。

事例的に体験者からの情報を期待します。

現在別のグランスイートに住んでおり、こちらのほうがグレードが高いので買い替えを考えています。
今のマンションも丸紅コミュニティー（昔はベニーエステート）が管理をしていますが、まったく問題ありません。
清掃業者（おそらくどこも同じ委託先でしょうが）も非常に丁寧にお仕事をされていますし、管理組合の運営補助（助言等）でも特に何か問題になったと聞いたことはありません。
また、工事等を発注する際も、普通は管理会社のお抱え業者等に依頼するケースも多いと思いますが、丸紅のスタンスとして管理会社の立場（より良い管理＝工事費もなるべく安い方がいい）と、工事業者の立場（できるだけ利益を上げたい）が逆のため、両方に関わってしまうと利益背反になるとの理由でタッチしておらず、工事はいつも合い見積もりを行っていました。（私が理事のころの話ですが。）
また、よく売れ残り物件を管理会社に買わせるデベもありますが、丸紅はそれもしていないそうで、財務状況もいいほうと聞いたことがあります。
そういうことからも特に問題はないのではないでしょうか。