プラウド船橋ってどうですか？(Part9)

>180

要望書の入った部屋から売りに出すと、最後に人気の無い部屋が残っちゃうから、どこの物件でもそんなことはしない。そこをうまく調整するのが営業の腕のみせどころ。

ただ、通常、要望書は単なる希望住戸アンケートに過ぎないのに、ここは妙なことするからおかしなことになる。ちなみに一般的に要望書とよばれるのは、購入希望があるからこの部屋を次回販売の対象に含めてねって要望するためだけのこと。本来、それ以上でも以下でもない。

構造説明会、50分くらいで終わりました。
いつものセミナー同様、質問は各営業に聞いて下さいとのこと。
時間については、一般モデルルーム、ほかのセミナーで時間がないからでしょう。

>185

売れる見込みのあるところを売りに出すわけだから、完売はするよ。その辺は野村は鉄板。ただ、竣工までに全戸売れるかは、かなり怪しい。一期でこれだけ時間かけてるわけだから、二期以降はもっと時間がかかる。

構造説明会、開催するなら専門の人が来て説明して質問にも答えてくれることを期待するよね。営業に質問してくださいだったら、営業がちゃんと構造について説明できるように社内でレクチャーくらいしておくべきでしょ。

確かにこの価格帯を検討している人が月に20000近く払うこと、駐車場入れると30000にはなることがネックになるよなぁ。ローン以外は10年後までは高くても25000までにして欲しいね。

いやいや構造説明会でたのであれば内容教えてくださいな。
地層が脆弱であるならどのような工法なのか、100年コンクリなのか…などなど。
モデルルームは申し訳ないってくらい情報が薄いからビックリなんですよね。。

>189

修繕積み立ては上がってくし、消費税が１０％になったときに管理費も上がるだろうから、ローンでカツカツなのは危険。マンションって運命共同体だから、ローン破綻で滞納されると他人事でなくなる。

たしかに。
なので年収500で3000万以上でローン組まれるのは怖いです。

その年収も上がるどころか、今の状況だと右肩下がりでしょ。ローンで不動産買うってのは、高度経済成長期のモデル。低成長というかデフレの今は、危険だらけ。

全く。間違いなくデフレになるでしょ。そのリスクを踏まえて考えて買う人が書き込み見ると少なくて不安です。こちらは一括現金なので。

>190

１００年持つマンション選びたいのなら、１００年コンクリートだけで選ぶんじゃなくて、スケルトンインフィルで竪排水管が共用部分にある物件じゃないとダメだよ。プラウドタワー船橋とかがその例。

売る側としてはローン審査が通って代金決済さえ済めば、その後、ローン破綻しようが関係なしだから、ぎりぎりでもどうにかなりますよって炊きつけちゃう。それで浮かれちゃってる人が多いってことでしょ。

修繕積み立ての段階的値上げ、一定期間ごとの一時金徴収もあるし、修繕積立って共用部分だけだから、将来の専有部分のリフォーム資金のたくわえも必要。特に専有部分の配管のメンテナンスを怠ると、水漏れで階下に迷惑をかけることになる。家を持って維持するにはお金かかるんだよね。

先日伺った際は、倍率1倍が多かったです。で、第一希望は要望書入ってたからとりあえずは出さないで帰ってきました。
すでに要望書入ってる部屋に被せて要望書出してもあまり意味ない様な気がするのですが、いかがでしょうか？
ローンの事前審査は希望より高い部屋で出しておいて様子みて登録しようと思います。

200さん
198じゃないけど、修繕積み立ての段階的値上げや一定期間ごとの一時金徴収なんて、ここに限らず、マンションではあたりまえですよ。
ここは、その価格がまだ公表されてないんですよ。

一時金徴収は無いはずでは？管理費説明会で言ってましたよ。これは間違いないはず。だから、月の修繕費しっかり取るって。
一時金は基本、長谷工パターンでしょ。

段階的値上げと一時金徴収は、将来の未納リスクを生むから国土交通省のガイドラインでは、定額積み立てが推奨されてる。月々しっかりとるって方が、どっかの国会みたいに先送りするよりよっぽど健全。

>201

修繕積立金の金額を算出するときには長期修繕計画は出来てなきゃいけないし、重要事項としても説明しなきゃならないから、段階的値上げが計画されてるのなら金額も、もう決まってるはずなんだけどね。

修繕積立金の推移は管理説明会でやってましたよ。

>204
説明会参加してます？金額は既に聞いてますが。

1倍かぁ。
先に登録かギリギリ登録かどっちがいいだろね。

管理費アップは聞いてない。
修繕積立金は１０年頃は+５千円、その後は５年後ごとにだったかな。
（案）で。

>>207
ぎりぎりでは事前審査に通ってなければ登録はできません。

検討してないというか資料さえ持ってないで今ここにいる人ってなんだろう？
管理費や修積はもうとっくの昔に具体的数字出して説明されてるんだけどなあ。

駐車場に関しては>208さんが正解。まあ割と公平なやり方かな。

>176さん
手付の上限が2割という訳ではないですよ。解約した場合没収されるのが上限2割です。法的には。よく勘違いされるんですけど。
ちなみに三井・三菱・ダイワともに1割以上手付を入れないと交渉もできないというのは有りません。実証済みですので。住友・野村はやった事が無いんでわかりませんけど。

修繕積立金、説明会で書き取った小生のメモを紹介します。
もし誤りがあったらゴメンナサイ。
広さ８０㎡の例での概算とのことでした。
8,000円　１～9（当初）
13,300円　10～14年
17,800円　15～20年
22,800円　21～30年
そこで上記金額に基づき10年目から30年目までの増加分の総トータル金額を試算して
みたところ約276万円となりました。
なお、参考のため、今年親族が購入した某大手の物件のもので同様の試算をしたら、
ほぼ同様の金額水準でした。さらに一時金徴収方式の総金額と比較したら当然のことながら、
とどちらもほぼ同じ金額となりましたので、徴収方式による総金額の差はほとんど
ないと考えてよさそうです（徴収不能の事態の回避には毎月徴収がいいですね）。
修繕積立金の金額は最終的には管理組合総会の議決によって決定されますが、
マンションの質の維持のためにはそれなりの負担が必要となりますね。
要望書提出済みですが、こんな計算までして、抽選に外れたらガッカリです（笑）

>212さん
建設的で具体的な情報ありがとうございます。
大丈夫。きっとラックは微笑んでくれますよ。

申し込み日最終日が、7/28ですよね。
24日ごろヒョロってやってきて、ローン事前審査受けて、28日に申し込みなんてパターンあると思いますよ。

わが家も今のところ抽選外れたら、ここは考えてないです。
4街区・5街区あたりは、消費税増税前に販売されるのか微妙ですしね。

>214
やってみれば。

事前審査、野村の本社に一旦送ってそこから各銀行ですし、こみあえば３日4日では結果はでないかと。

既に要望書提出は意味がないと言ってる営業も人もいるよ。
今出してもほぼほぼ被るからね。

そう、結局間際で申し込んでも同じ。来週参戦します。

申し込み期間が7/14〜ですよね。
要望書提出の締め切りは、いつになるのでしょうか？

＞212さん

計算おかしくないですか？

8,000円×12か月×9年＝86,4000-　１～9（当初）
13,300円×12か月×5年＝1,596,000-　10～14年
17,800円×12か月×5年＝1,068,000-　15～20年
22,800円×12か月×10年＝2,736,000-　21～30年

トータル￥5,466,000-だと思いますが？

この他に、管理費、駐車場代、固定資産税など掛かってきます。
これらを全て込みで30年計算するとおそらく1200～1300万位だと
思います。

結構、掛かりますね。間違えていたらすみません。

自分は総武線快速駅勤務なんでここは考えてなかったんですが、思いのほか価格がお手頃なので購入考え直しました
新京成→総武線乗り換えは不便ですか？
また、現金購入だと部屋選びの優遇とかはあるんでしょうか？

じゃあ　試しに申し込んでみるか

現金購入だからといって部屋選びは関係ありません。
現時点で要望書のでてない部屋にだすか、抽選覚悟で被せるかのどちらかです。
新京成から総武線は駅にもよりますが、どの駅ですか？

>225
レスありがとうございます
現金でも部屋優先ではないのですね。よく分かりました。それならこのご時世、現金は手元に少し残したほうがよさ気ですね。

あとすいません、新京成ではなく、
新船橋(東武野田線)→船橋(総武線)

の乗り換えですね。当方馬喰町勤務です。

乗り換えは外にでることはないので、通勤時間帯は混雑しますが、不便は感じていません。

現金購入なら事前審査も必要ありませんが、登録期間にふらっと立ち寄り登録できるから、分かりませんので、購入を決めたら早めに要望書を提出されたほうがいいと思いますよ。

181さん、うちも要望取り下げを考えてますが、営業に電話すれば大丈夫ですか？

行きました。ビックリするぐらいグレードは低いですね。ローコスト住宅というやつですか。
工事がおくれたからか、建築費が上昇しているからか・・・ただただガッカリです。
１５００戸造るなら、もっといいものにしてほしかったです。
隣との戸境壁はタワーでもないのに乾式(石膏ボード)だし、こどもが叩いたら響くでしょ！！
外壁部もALC(気泡コンクリート)に加え、タイルもほとんど貼られてないから安く造った分
修繕費が高くなる！
フローリングは見切りだらけ、建具も安い！！
大規模なのに非常に残念。