リヴァリエってどうですか？　Part7

そろそろ契約最終段階です。

気になったネガは堀ノ内だけ。

競馬場などは色んなイベントがあって私の中では逆にポジになっています。
（バザー、乗馬体験、スポーツイベント会場など）


契約前最後に堀ノ内を調査してきました。

赤いラインは港町から川崎までの距離。

実際は歩いて17分くらいでした。

区役所や市役所、郵便局も歩けば14-15分程度でしょうか？

青く囲ったところが堀ノ内です。

黒いラインが堀ノ内メイン通り。


普通に赤いラインを歩けばなんの干渉も無い地域だと実感はしました。

夜歩きましたが赤いラインの道路は歩道も広く街灯もあり一人で歩いても問題なかったです。

国道沿いを歩いてもよさそうですがあえて近めのところを歩きました。


リヴァリエとの関係性は大きな国道を挟んでるのでほぼ皆無でしょう。

電車を利用する人が９割以上だと思うし。

最後のネガも問題なさそうなのでよかった。。。

２００９年に堀ノ内一斉操作してから規模が激減したらしいので、
また実施してもらいたいですね。

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競馬場の前の道って結構混むんですよね・・・

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342
道路整備中だから改善されるんじゃないあそこ？

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でもさー国道からもお店は目視出来るし、踏切側の通りは嫌でも一件の店の前通らなきゃならないからね。セブンに向かって突っ切れば問題ないんだろうけど余分なお金あると心誘われちゃうかもね。

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大通りを挟みさらに線路の内側(川側）に孤立した位置にあるんですね。

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都市と自然が融合した別世界がコンセプトだと大林組の人がコメントしてましたね。
植栽も多摩川流域で共生できるものを生物調査会社へヒアリングして選定しているそうです。

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商業施設やショッピングしたければ電車で２分の川崎に行けばいい。
雨の日も傘ナシで手軽に電車に乗り込める。

ここは静かな別世界でいいのではと個人的には思いますけど。

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電車はプライベート路線というか、リヴァリエ住民にとっては「動く歩道」のような感じですね。

ホテルだとエレベーターに椅子が付いていたりするけど、動く歩道に椅子が付いている感じ。

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遊びや買い物は喧騒の川崎、住むのは閑静な住宅地、

その二つを結ぶのが乗車2分徒歩30秒の大師線ですね。

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競馬好きの独身男としてはいろいろと便利が良い立地ですのでここにする予定です
部屋の窓から夜の多摩川見ながら仲間で宴会、楽しそうです

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まだまだ最終じゃないし、値引きなしなら待ち

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B棟角部屋欲しいから早く売出ししてよ

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築20年くらいで、修繕積立て、管理費合わせて７万くらい？もっと高いかな？
やっぱ10〜15年くらいで売らないと売れなくなるかな？

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先々わからないから、B棟を又貸ししてもらって10年賃貸で住むあたりが一番利口か？

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>>353
契約済です

そんなに高くならないですよー

うちの場合ですが（部屋の広さによって若干左右するのかな？）、
1年目は管理費 + 修繕で2万5千円くらい
計画書では20年目で5万ってとこですね
30年目で6万6千円（MAX値）

それ以降は再計画でしょうね。

ローンもフルで組みましたが、
最初修繕が低いので、
そのうちにさっさと返しちゃおうかと考えてます。
（計画では15年くらいですべて返しちゃいたいですが）

それで値上がり分の修繕はカバーできてしまうので契約したのですが。

組合で多分修繕する箇所や業者などもちろん選んだり再検討するはずなので、
極力意見はだしていきたいですね。

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30年も住まないと思うけど、それ以降は頻繁に修繕しないといけないだろうから、どんどんあがってくだろうね。
そもそもタワマンは実績のない計画だから、本当に足りるのかわからないし。

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356
一概にもそう言えないよ。
こういう30年計画立ててる物件は逆に31年目から下がることも考えられるの知ってる？

1年目が5千円で、30年目が4万くらいなのかな？

だとしたら31年目から2万5千～3万5千に抑えられるかも。

最初の修繕計画が平均2万くらいだと計算できるから、

次の20～30年くらいは平均2万5千から3万くらいでいけそう。


31年目から頻繁に修繕しないための30年間の修繕だからそこまで増えないと考えられるよ。


これはここのタワマンに限らずの話だけどあくまで一例。

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完全に営業に騙されるタイプだな。W

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騙したら訴えればよし。

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そういえばB棟はまだ着工してないのですよね？

そもそもリヴァリエ自体はリーマンショックの影響で2008年くらいに一旦凍結されたんでしたっけ？

B棟以降もまた白紙に戻る可能性もありますな。

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ラゾーナ川崎は今年9月？に大改修リニューアルオープンするんですね。

売上も700億とかすごいですからねあそこ。

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>360

以前は土地を買ったデベ自体がぽしゃたからね。

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>362
それで後釜のデベが安く入手することができて、
販売価格自体は抑えられたんでしたっけ？

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＞1年目は管理費 + 修繕で2万5千円くらい

専有面積75平米前後ですね。
内訳は、管理約2万修繕約5千（実際は、20300と4900あたりかな？）

＞計画書では20年目で5万ってとこですね 。30年目で6万6千円（MAX値）

20年目で管理約2万修繕約3万、30年目で管理約2万修繕約4.6万。
修繕積立金月額は最終的にはほぼ10倍＋一時金徴収もあり、ってのは、ちょっと類を見ない傾斜のキツさです。

＞（部屋の広さによって若干左右するのかな？）、

いや、本気でマンション探し始めた段階で、その辺は前提知識として仕入ときましょうよ。もう遅いかもですが。

さておき、例えば100平米クラスだと単純に355さんの　×(100/75)　になるので、
最終的には管理費修繕積立金あわせて、月8.8万の負担になります。

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まだ、B,C棟って言ってんの？しつこいと嫌われますよ。
これだけ需要が低ければ立つはず無いでしょ。そもそも3棟同時に建てなかった意味考えて。

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修繕費は何処のマンションでも必要で特に気にならない。
問題は管理費が異常に高いことだよね。24時間警備員だとこのくらい必要なのかなー

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意外と共用施設がそろってるからね。
警備もそうだけど、
管理費も修繕費も妥当じゃない？

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365
それでも３０年の修繕を平均すると他のタワマンと同程度くらいだから、
検討者はちゃんと計画を立てる必要があるよね。

平均値を見ると高いとは思わない。

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リヴァリエはスラム化確定かよ(笑)

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スラム化？って。
他にネガないかー。つまらんぞー。完売したら安く買えないだろ。頑張れネガ。

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スラム化（笑）
ネガの質も悪いね最近は。

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371
勝手にみんな出て行くとか決め付けてる個人的意見の時点でネガ崩れてる。

それに空いた部屋は業者に売るとかするだろうから、
その業者が管理費を払うことになる。

だから残った人が負担することもないし修繕もしっかりとできる。

ただ売値はそういう点も引かれると思うから減るとは思うけどね。

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駅も旭町小学校も改築されるしね。

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近くの高校も今大改修中ですねそういえば。

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管理費、修繕積立金は区分所有者に支払い義務があるけど、業者って仲介業者のことかな。

仲介業者は自分のところでリスクは負いたくないからスラム化するような物件は買取ってくれないよ。所有者が中古で売りに出しても売れなかったりしたら、引っ越した後、バックれるなんてこともありうる。あと、スラム化したときの問題は駐車場使用料が管理組合に入らないこと。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、管理計画時に想定した稼働率を下回ると、管理組合の収支がとたんに赤字になる。タワーパーキングは使う人が減っても維持費はかかるからね。

あと、ここで怖いのは賃貸化かな。賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると言われていて、トラブル続出ってリスクがある。

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まあ、後で豪快に修繕がはねあがり、それを支払いなお永住するかは、ひとそれぞれでしょう。
そのタイミングまでに出る人、残る人、どちらも可能性としてはある。

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だからスラム化つまらないって。スラム化なんてここだけの問題じゃ無いでしょーが専用掲示板に行って。

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また適当なことを。。。


とおもいきや。

http://www.keikyu-ensen.com/train/avr.jsp

かりに強引に三棟建てて京急乗ってくれたとしても、厳しいな港町駅。

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普通に考えて4、5千万の物件を買える400超の世帯が、ローンの終わるだろう30年後にみんな資金不足になると思う？

30年後に6〜7万と言っても、24時間セキュリティに駅1分などの条件で広い部屋に住めるというメリットはなかなかないです。
このあたりでファミリー向け賃貸借りるの結構かかるし、分譲だって4〜5万はかかるでしょ。

当初の管理や修繕はすべて計画だから、入居者のマンションを良くしていこうという気持ちが組合を動かし、いいマンションとなるんですよ。
これは一般論。

妄想ネガは言いっぱなしだから無視よ。マンションでスラム化が怖いなら戸建てにすればいいのですよ。

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>384

過去の乗降客情報を出されてもネガにもなりゃしない。

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ネガばっかり書き込む人とか・・
検討者じゃない人が来るコミュって
そこそこ注目されているってことでしょ。
いいじゃないですか＾＾

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京急沿線在住ですが最近中刷り見ないね。上大岡とか追浜のMSばかり・・

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ネガなんて注目させる為に営業が書いてるんじゃね

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総戸数と着工数と契約数だけ注目してます。

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