赤羽 or 武蔵小杉？他には？

でも武蔵小杉に関しての書き込みはマイナス面の方が多いから、かえって宣伝にはならないと思う。

シティタワー赤羽ってのもあるみたいね。
どちらかというと赤羽岩淵だけど。
初めてここで赤羽で検索かけちゃった。

どっちの宣伝したいんだろうね？
何となく小杉を引き合いにした赤羽宣伝に俺には映ってる。
まあ、本当にどうでもいいけど。

赤羽を比較対象にするより、
大田区、世田谷区のいわゆる割高外周区を引き合いに出した方が割安感が出て売れるんじゃない？
利便性は武蔵小杉の方が上だし。

・シティタワー赤羽ステーションコート　２２階建て　一昨年完成
・シティタワー赤羽テラス　２３階建て　建設中
※どちらも赤羽岩淵駅前　

皆さん、こんばんは。
レス主、じゃなくて、スレ主ですが、日本語間違って失礼しました。

このスレの真実性を疑う人の書き込みにいちいち反応するのが精神的によくないので、今後は類似な書き込みがあっても一切反応しないと、ここで宣言しておきます。

真剣にアドバイスいただける方には、できるだけ全員に返事するつもりですが、追いつかないときや、忙しいときに漏れがあっても、お許しください。

それでは、以下は先週末の見学レポートです。

～～～～～～～～～　華麗なる分割線　～～～～～～～～～～
見学地：　武蔵小杉駅周辺物件
見学時期：　2012年6月23、24日の二日間

見学レポート：
最初にタワーマンションの中古物件、相場5500万円～、70平米～をターゲットにして、４つ見ました。


1、三井パークシティ武蔵小杉ステーションフォーレストタワー(SFT)
東向き、30F、眺望は申し分なし、が、２LDK　の主寝室に窓がない、部屋内は蒸し感があり、却下

2. 三井パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
1.と似てます。同じく窓がない部屋一つがあるが、間取りがもっと変です。Living Roomが狭く長く、ソファとテレビを向き合って置けないほどです。却下。

3. リエトコート武蔵小杉イーストタワー

こちらは二棟あるうちに最初は全室賃貸にした建物です。一部賃貸契約終了した部屋を中古再販の形で住友が販売しています。仲介手数料がかからないと謳えているが、他の中古より高いのが事実です。（個人売買ではないので、消費税が上乗せされると思う)
広告では東向き３LDK　4990万円の部屋を掲載しているが、実際に行ってみると、その部屋は抽選です、抽選時期も未定だといわれました。強気で攻めてみると、抽選できたとしても、広告物件なのですぐに売れませんと言われました。いわゆる客引き用物件です。それ以外の部屋ばっかりすすめられて、いずれも6000万弱でした。このようなずる商売に悪い印象を持ったので、その建物自体は検討しないと決めた。

4. リエトコート武蔵小杉ザ・クラッシィ・タワー

3と同じつくりで、二棟のうち当時分譲用に回した物件です。こちらは正真正銘の中古です。角部屋中層２LDK　70平米超え、北東向きです。意外とタワーマンションは北東でも明るかったです。角部屋だし、通風がよい。賃貸用と違って分譲用の棟なので、内装仕様がよいと仲介の方から聞いたが、実際にみると２の内装と全く同じです。間取り的にLiving Roomは5角形で、使いづらいのと、廊下面積が広いので、収納が少ない２LDKになっている。70平米の広さと感じない、建物が耐震構造（免震、制震より劣）の理由で、5500万が高いと思い、それなら小さ目の新築２LDKが良いと思って、新築を回ろうと思って、保留にしました。

新築物件：
現在分譲中なのは駅直結している二物件、東急さんのエグラスと三井さんのザ　グランドウィングタワーです。お互いのメリットとデメリットをピックアップしながら、検討経緯を書きますが、優劣をつけるつもりがありません。またの喧嘩にならないでくださいね。

1. エグラス　タワー

メリット：
来年の引き渡しで、タイミング的にはBestです。
広めの３LDK、角部屋、通風良好
免震構造、真の駅直結

デメリット：　
残り80平米と90平米の二部屋しかなく、カスタム　セレクトも一切できない
東急線の西側に位置していて、古い商店街の町です。夫の好みは東側、開けていて、整頓されている新しい街です。
個人の好みかもしれませんが、三井のほうの内装がいい気がする。こっちは食洗機が有償オプションなど、内装が少し負けている。

頑張っても検討可能なのは、80平米の部屋。22F,北東向き、眺望がよく、6790万円　（坪単価280）ですが、実際に窓カウンター面積が5平米以上があるので、カウンター面積を除くと実質坪単価300になる。

間取り的には、好きなカウンターキッチンではありますが、上の吊戸棚が下がり、リビングが狭く感じる。ベランダに出れるのが一室の寝室のみで、カスタムセレクトができないため、MRのようにリビングにつなげられない、変な感じがする。そもそも予算オーバーしているし、レイアウト変更は自分でリフォームしかないとのことでしたので、却下。

2．ザ　グランドウィングタワー

メリット：
ブランド(？自分はブランドを全く気にしないが、転売のとき三井というブラントだけで売りゆきがいいと聞いているため)
駅東口のロケーション
まだまだいっぱい部屋が残っているので、比較的に選びやすい
内装がいい気がする

デメリット：
高い、平均坪単価300万円、高層南向きなら305も超える、低層北向き（線路に向いている）なら280
制震構造（免震よりレベルが下がると聞いたが、本当かどうかわからない）
引き渡し時期：　2014年3月末、住宅ローン減税がなくなるではないかと心配

ここのMRは3回も行ってきました。その理由は、妻が60平米２LDKの「二人住む」の間取りが気に入り、夫が狭いという理由で嫌がるからです。この間取りは真ん中の寝室の仕切りを全部あけれるデザインで、自由にレイアウトを変更して、広く感じるメリットがある。収納もそこそこあるし、普通の60平米よりゆったり過ごせそうと妻が大絶賛。だが、夫は、将来子供ができたら、部屋は仕切ったままで使うしかない時に、狭く感じるゆえに、仕切り板でできてる壁があちこちにあると格好悪いと猛反対。
最終的に73平米のモデルルームを2LDK＋納戸のオプションプランにするのが、間取りが一番いいとやっと合意を取れた。が。。。坪単価300超えなので、結局6800万という金額は１と一緒。

大幅予算オーバーじゃん！！夫は一生の住まいとして考えれば、この金額でも出せるというが、それは最初に10年間繰り上げ返済してとかの主旨と全然違うと、妻が躊躇。

ということで、こんなレポートで恥ずかしいと思うぐらいですが、あえて出して、皆さんからどんどんご指摘、アドバイスをいただきたいと思います。

そして、大変疲れた週末でした。来週はちょっと安めの地域を巡ってみたいと思います。

世田谷区　平均坪単価270万円
大田区　平均坪単価233万円
中原区　平均坪単価188万円←めちゃ安。買うっきゃない。

もし小杉の宣伝をしたいならそうするかもね。

赤羽と小杉、都心への交通の便はどちらも大差ないのに世間一般的な評価は何故か小杉の方が上に見られがち。
それが嫌な誰かが赤羽が小杉と遜色ないかそれ以上であることをアピールするためにスレ立てたんじゃないの？

地権者住戸がどれくらあるかって聞きましたか？
中古再販は関係ないですけど地権者が多い物件は完成後に売りに出たりします。

>357
郊外マンションは購入対象が広範囲じゃないから比較しても意味ないよ。
神奈川県民は武蔵小杉だし、
埼玉県民は赤羽だよ。

東京２３区内でも郊外扱いなんですか？

確かに交通の便はどちらもよいよね。どちらもそれだけだけど。
一つ赤羽が小杉になれない理由があるとしたら自由が丘/横浜/鎌倉の存在だろうね。
赤羽が都心方向にしか魅力的な街がないのに対して小杉は全方位的に遊びに行く先がある。

だからと言って小杉を買うか？申し訳ないけど買わない。
赤羽が小杉を意識しているうちは所詮その程度と言わざるを得ない。

>>360
23区すべてが都心だとでも思っているの？
もしそうならまずその認識を改めたほうが良いと思う。

>360
他県と接している区は郊外と考えてよろしいでしょう。
少子高齢化の人口減少時代だからね。

スレ主さん、ハードな1日でしたね。お疲れ様でした。
それにしても武蔵小杉って川崎なのに高いですね。

自分だったらその値段出すなら中古でも横浜駅周辺のタワーのほうがいいかなぁ。
通勤時間は伸びちゃうけど、どこにでも一本で行ける度は武蔵小杉以上で
伸びるっていっても電車乗ってる時間は10分くらいしか変わらないし。

長々レポートとなりましたが、最後は個人的な感想だけを補足します。

ちなみに私は妻のほうです。夫はほとんど見ているだけで、書き込みはしません。

武蔵小杉は、確かに、交通の便利性が良かったです。あえて渋谷で東横線に乗り換え、稲田堤で南武線に乗り換え、新宿で湘南新宿ライン乗り換え、をそれぞれ試しました。湘南新宿ラインが本数少ない以外、いずれも便利でした。

が、週末見学終わった後にご飯を食べるところを悩むほど、実は今は繁盛していないです。駅周辺を歩いていましたが、開けている東口はスーパーとファミレス1っ箇所以外、何もない、西口の商店街に外食チェーンがやっと見つけるぐらいです。パチンコ屋も見つけるが。。。

駅直結の二つのタワーと駅ビルに将来ショッピング施設が入る、あと、東口側に大きい倉庫の跡地にショッピング施設が入ると聞いたが、それは最後の望みですね。それが入ったとしても繁盛しないなら、今の分譲価格は天井価格になる可能性が大です。

3000万なら将来性に賭けてみるのもありですが、7000万近くの大金は、人生一度の買い物にあるので、失敗したらと考えると怖くて、なかなか手を出せません。夫は武蔵小杉が好きな理由は、川崎に５年も住んだことがあるからだと、私が勝手に推測しています。ｗｗｗ
川崎がラゾーナできる前から住んでいて、ラゾーナがてきた後は川崎が繁盛しているのも体験しました。武蔵小杉も川崎のように、大きいショッピング施設が入ることによって集客力があり、人気な駅になれるんじゃないかと期待しているではないかとｗｗｗ

ちなみに夫は赤羽を全く気に入っていないようだ、私は赤羽のほうがまだ安いので、そっちでもいいと思い始めています。

w連発は文章が下品に見えるから止めたら？

>>365
他に西口北西にタワーマンションが2本、北口にタワーマンション3本が建設予定です。
それらが2018年までに完成予定、ということなので
元々武蔵小杉に関しては今焦って買う必要は皆無。

街中が総入れ替えみたいな状況なので、今何も無いのはある意味当然とも言えますが
これから再開発が予定通り行われるかどうかは不明です。
（川崎市側による工事遅延や既存住民の反対というトラブルも抱えています）

結論から言うと自分も武蔵小杉購入には反対です。
ある意味、豊洲よりも危険な街かと。

川崎市ごときに７千万円？

止めとけ止めとけ。

赤羽で現在販売中の駅前マンションは15階建と11階建。
ダンナさんが気に入らないのは納得。

それでも三井武蔵小杉グランドウイングタワーは第一期300戸即日完売です。

>370
割高外周区に接している恩恵は大きいですね。

>362
都心、近郊、郊外・・という言葉がありますが？
都心以外は郊外なんて言ってたら、山手線外側は全部「郊外」になりますよ。

川崎市の子どもに関する手当てなんてどうなんですか？
２３区は中学生までは通院入院費無料で、北区は高校生まで入院費無料だそうですが。

自分も武蔵小杉は反対。一時期検討したけれど知れば知るほどリスクが高すぎると思いました。
川崎駅のようなターミナルとは全然違うのでテナントが全然入ってくれないようです。

今予定されてるだけでも都心再開発が目黒、渋谷、新宿、品川などたくさんありますから
どう考えてもそちらにリソースがまわるので都心部以外の再開発の進捗はかなり遅くなると思います。

再開発があればマンションも供給されるので
タワーなど大規模にこだわらないならもっと都心で魅力的な物件がこれから出てきますよ。
しかも今の経済状況から考えるとそれなりに割安な価格で。

奥さんの会社の移転場所が決まってからでもいいのでは？

>364 さん
ありがとうございます。横浜か。。。京王線通勤していた人から見ると、すごく遠い存在ですので、また検討していませんね。

>366 さん、
そっ、そうですか？！失礼しました。ｗをやめます。

>367 さん
今後立つタワーマンションはもう駅近じゃなくなります。タワーを買う理由は立地だけだと思っているので、駅から徒歩５分とかなら、もうタワーじゃなく、普通のマンションにしたほうがいいと、私見です。豊洲より危険な街という旨は全く同感です。

>370 さん
第一期300戸即日完売は全くのウソです。三井のホームページにも「完売」という言葉を避けて、「好評につき完了いたしました」と書いてあります。
実際今は第一期二次の段階だといわれましたし、第二期の部屋は紹介してもらえませんでした。これも人によりますが、買う意思が見えない人には第一期が終わったので、紹介できるのは第2期の部屋のみという対応もあるんです。正直汚い売り方だと思います。

このDATA見ると300戸も売った形跡が無いですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
実際は何戸だったんだろ？

そもそも23区板で聞いて小杉に賛同的な意見が有るとはとても思えないが
それを差し引いても、主が川崎市に住んでいたことがあるという理由だけで
小杉に住もうとするのは危険だと思う。奥さんが反対なのであれば全力で止めた方がいい。

それこそ今賃貸での生活があるのなら、それを維持しつつお得物件待ちでもいいのでは。

>287 さん
MID GARDEN赤坂氷川はこちらですよね。
http://www.akasakahikawa.jp/index.html

素敵な都心物件で資産価値も高そうですが、自分にとってはとっても高いです。涙

5月の販売実績にも武蔵小杉は無いよ。
不思議ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/mercury/detail/MMSUc3000021062012/

１期であまり売れなくて一時退却、
売れなかったのを１期２次と称して７月にまた売り始めるみたい。

大苦戦？？？

高層マンション乱開発地域の５０年後はどうなっているだろうね。
壊したくてもコストがかかりすぎて放置されてゴーストタウンかな。
低層マンションの方が壊しやすく、再々開発しやすそう。
もうその頃は生きてないかもしれないのが残念だけど。

３７０ です。
即日完売ではなかったのですか。すみません。知りませんでした。

即日完売どころか、
ほとんど売れてないんじゃない？

それより、戸建てが人気になってたりして。
５０年後。

>334さん、大島ですね。一度も行ったことがないので、何とも言えませんが、検討する価値があるならもちろん含めて検討したいと思います。ありがとうございました。

>337さん
「駅前がごちゃごちゃ」というのは、明確的な開発計画がないまま繁栄し始めて、個人所有の土地を使って小さいマンションを建てて、それをテナントとして賃貸している店ばっかりの駅のことです。将来的にも再開発する可能性が低く、このごちゃごちゃ感で永遠に続く駅のことです。

>338さん
日本橋や、馬喰町のエリアは確かに坪単価が安いです。二年前結婚前に自分用の１LDKとして一度購入検討したこともありますが、駐車場が高いのと、週末寂しい街になることで、ファミリ物件として検討するのに多少抵抗があります。

武蔵小杉もしょせん郊外。
早くも飽和水準に達したってことか。
再開発もこれで頓挫だね。

>341さん

親身なアドバイス、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。先週見学した新築武蔵小杉のタワーマンション３LDKだと、管理費、修繕積立金は合計で37000円、固定資産税は初年度24万円でした。一年は何と68万円もかかるんです。今の家賃だと、5か月分の家賃分以上相当ですね。恐ろしい。

普通のマンションでしたら、どれぐらい安くなるんですか。
この部分の出費を恐れてしまうと、賃貸し続けるか、一戸建を買うという二択しかなくなりますね。

>358さん、タワーマンションなので、土地の割には個数が多いため、地権者物件の割合が少ないです。はっきり覚えていませんが、確かに1割ぐらいしかない気がします。

管理費、修繕積立金、固定資産税、あと駐車場、どこも同じぐらいでは？タワーだから高いってことはないかと。小石川の物件とかもっと高いかも。大規模マンションはスケールメリットで安いんです。武蔵小杉タワーが安いかは知りません。

利便性だけで川崎市に買うならリスクが高すぎる

ホームレス問題や治安、川崎市は課題が多い

>378さん

親身なご意見ありがとうございます。
武蔵小杉で理想の部屋を買おうとすると、1000万頭金を払えたとしても、67歳まで、毎月20万円近く出さなければいけないと旦那を脅しています：)

今の賃貸部屋は千歳烏山駅自体は自分がそんなに好きじゃないですが、部屋はとっても気に入っています。50平米の１LDK、新築メゾンネットのような低層マンションで、閑静な住宅街ですし、南北東に窓があって。。
何より、これは夫がプロポーズするために一所懸命探した二人の新居です。理想な住処を見つけるまで、もうしばらく長く住んでも悪くないなぁと思い始めました。

（自分は武蔵小杉の物件に挫折されてしまったようですね。。）

>388
維持費は立地や条件にもよりますが10数階くらいの中規模マンションとの比較だと
維持費はタワーの半分を少し超えるくらいで済みます。
管理費も１万円ちょっとくらいが普通でそんなに上がったりもしないし、
修繕計画でも先々まで見て月２万円超える時期はほとんどないです。
最初のうちは差はないけれど10年目後以降で大きく差が出ます。
もちろん一般論なので管理状態次第でかなり変わります。

共有施設も特にないしエレベーターも１台とかで
普通のものなので安い業者に発注可能なためだそうです。
タワーは良くも悪くも最新設備満載で規模も大きいから
大手しか仕事を請け負えないのでどうしても維持費が高くなってしまうそうです。

タワーは建物にも億単位のお金がかかってるので戸数で割っても固定資産税も高いです。
しかも土地の割合が少ないタワーの固定資産税は
都心でも郊外でも大きくは変わりませんから郊外にいくほど損です。

ただ駐車場に関しては機械式の場合は機械式が後からメンテナンス費がかかって
金くい虫になるそうなので戸数が多いタワーのほうが少し有利かもしれません。

>393

なるほど！こんな知識もあるんですね、それは知りませんでした。ありがとうございます！勉強になりました。

>386
大島検討するなら住吉駅は都営と半蔵門が両方使えるので便利ですよ。

そういう好みの傾向であれば郊外のほうがいいのでは？
アクセス至便の都心部に近づくほどそういったごちゃごちゃの街増えますよ。
そのごちゃごちゃ感はむしろその街が外部からの手(豊洲や小杉に代表されるような)でいきなり開発されたのではなく、
街自体の「地力」で発展してきた証ともいえると思いますが。
長い目で見るとそういう街そのものが持つ活力は資産価値維持の観点ではあながちバカにできないですよ。
好みだから仕方ないですけどね。

>372
逆に質問させていただくと372にとって近郊と郊外の違いって何？
まさか23区の山手線外側は近郊で23区外が郊外なんて曖昧な回答は止めてね。

いくらでも組み合わせなんてできちゃうからあくまでも一つの例だけど、
山手線内側のへそにあたる市ヶ谷 9時着までの所要時間を比較してみると、
・赤羽(23区) 25分
・武蔵小杉(神奈川) 33分
・市川(千葉)　31分
・三鷹(市部)　29分
確かに赤羽が一番早い。でも目くじら立てるほどの差なのかな？
むしろ23区に住んでても隣接県や市部とそう大差ないんだって印象を受ける人もいるかもね。

というほどに、23区なのかそうじゃないのか、は本来あまり意味がない話だと思ってる。
地理環境が千差万別の区を23区と一括りにすること自体に無理があるわけで。不動産の話をするときには。

これは持論でしかないけど、多くの人が都心と呼ぶことに抵抗がないのは山手線内側と外側でも山手線最寄駅まで徒歩10分以内とかのエリアなんじゃないかな。

そこから先何を近郊と呼んで何を郊外と呼ぶかは非常にあいまいで、都心とその他という区分で十分なんじゃないかと。

電車やバスが不便で、車が必要な所が「郊外かな？」っていうのが一般人の認識だろうね。
さすが不動産知識のある人の集まったスレという感じ。

武蔵小杉が好きなら品川駅の東口も良いかもね。利便性高いし、スッキリしてますよね。

立川もお勧めですね。デパートもあるし自己完結できる大都市ですよね。都心よりも細切れ感が緩和されてます。

立川は遠いので
あり得ない

スレ主さんは自己完結を望んでいるのではなく、交通利便性重視です。

風俗もあるしね♪

立川断層がある立川。

結局四ツ谷市ヶ谷飯田橋の3兄弟に勝る交通利便性はないな。

で、スレ主の今週末の調査予定は？ 赤羽？

四谷は微妙。立地が難しい。

確かに。プレミスト四谷はどうかな？

利便性重視でもごちゃごちゃしてる駅前は嫌だとスレ主さんは言ってるから、
武蔵小杉はないな。

プレミスト四谷は、四谷箪笥町のあたりですかね？合格でしょう。

東京電力の土地売却の一覧表に載ってた所、大手が買ってマンション用地にするかもね。
例えば、赤羽だったら西口の普門院横の坂途中で東京電力の寮があった所。
駅徒歩７～８分くらいで、あの辺りは緑が多くて閑静でいいと思う。

>413
これのこと？
赤羽に限らず優良な土地や建物が出てきそうね。
http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

パークハウス赤羽火事だって。契約者の方はさぞ残念でしょうね。。
補償とか受けられるのかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176324/

なんか、施工会社の問題なのかもしれないけど、三菱物件って数年前にも
都心物件でクレーン車が倒れる事件とかあったよね？

表ざたになっていない事故なんてどのデベにでもあるんだろうけど、
大手なんだからちゃんとしてほしいね。

>414
変電所とか工場みたいな場所もあるから、優良な住宅地となると限られてくるでしょう。

赤羽に限らず去年くらいから都心部の用地取得がかなり活発。高輪三丁目のソニー跡地に渋谷の野村ビルなど幅広く買われてる。東電の施設以外にも公営住宅や公務員宿舎に古いマンションの建替事業などがたくさん。

尚更赤羽や小杉に買う理由が見当たらなくなるね。

都心部の都営住宅や公務員宿舎はさっさと売却すべきだよな～。

市ヶ谷のとある通りには都営住宅、公務員宿舎、郵政宿舎が立ち並んでて異様だよ。
超一等地なのに生産性の欠片もない。

予算内（6000万以下）で許容範囲の間取り（2LDK70平米弱）が残ってるんだから、
大井町のラビアンがいいんじゃないかな？

いずれにせよ、例えば、小石川や茗荷谷あたりで、
大通りに面した割安物件（6000万前後で70平米弱）と天秤にかけるならまだ分かりますが、
武蔵小杉とか赤羽とかありえない。
地縁があるとか、リセールなど考えないというなら別ですが、スレ主は違いますし。

ちなみにラビアンは一度見学したのですが、コンクリスラブで230mm～ってのに魅かれました。
逆に気になったのは、天井高がこの価格帯にしては低い（近くのスミフは天井高い）こと。

>419 さん
ありがとうございます。
ご提案いただいた物件に関しては、以前もほかの方からアドバイスをいただいています。先週末内覧に行こうと思ったが、時間を取れずに行きませんでした。そのぎりぎり6000万円以下の物件は低層西向きで、実際に現場行くと、理想な部屋は絶対6000万越えだと思います。が、近々行ってみたいと思います。

419の　武蔵小杉とか赤羽とかありえない

この言葉がすべてを語ってる気がする。

頭金1000万以上捻出できるなら、車は捨ててでも予算上乗せして都心で探したほうが
絶対長期的には良いと思うけどな。大井町に拘る必要もないと思う。

大井町の割高物件を買わそうとして必死な人もご苦労なことで。
そのギリギリ5000万台の部屋は釣り部屋で、まともな部屋を買おうと思ったら7000万台以上なのに。

スレ主は週末になると人がいなくなるような所は嫌だと言っているのだから、商業施設やレジャー施設があまりないような都心は論外でしょ。
ＯＮ・ＯＦＦの切り替えには３０分くらいがちょうどいいと思うけどね。

>420
419ですが、共働きで夫婦ともに平日は夜寝るだけ、土日も忙しく外出されるとのことなので、
眺望の優先順位は比較的低いのでは、と考えていました。
また、生活のための買い物は近場で済ませたい、とのいうのは、
単に食料品スーパーがあればいいということではなく（そんなのは大抵の街にある）、
徒歩圏に家電量販店やディスカウントストアの一つ二つは欲しい、と解釈してました。

故に、そこそこ栄えていて交通至便な大井町で、眺望がない分安い部屋がよいかと思えたのですが、
眺望も欲しいのであれば、ラビアンには候補になる部屋はないと思います。
（ほぼ販売終了状態なので、眺望を求めると億クラス）

眺望を望むのであれば、大井町だと、スミフ仙台坂くらいしか候補がありません。
但し、低層中住戸の3LDK70平米強で6000万台後半なので、これで予算厳しければ、
他の駅を探した方がよさそうです。

ちなみにスミフ仙台坂は、低層でも眺望が期待できる立地です。
あと、天井がなぜか高く、専有面積以上のひろびろ感はあります。
（私が見た中では、プレミアでもないのに天井高2700mmなんてのはここ位）

晴海も2700mmじゃなかったっけ？
スレ主向きではないけど。

>422
大井町も都心が見えるほどの距離じゃないし
似たようなものだと思うよ。
それしては高過ぎですね。

No.239です。

スレ主さんは妻（女性）だったんですね。最初の方の文面を見る限りてっきり夫（男性）だと思ってました。

それはさておき、先週末は６件もモデルルームに行かれたのですか。お疲れ様です。リエトイーストタワーの
よく広告でみかける４９９０万円の部屋は客引き用物件だったんですね。

さて、前回の続きです。このスレにも登場したシティタワー品川ですが、親族が住んでいて何度も行ったことが
あり、私の最後の拠り所の物件でもあるので紹介します。

④シティータワー品川
　概要：分譲時坪単価１３０万円という超激安７０年定借物件。あと１年半ほどで５年間転売禁止という縛りが消える。
　メリット：中古価格も多分安い？。妻の勤務先に近い。保育園・小学校がすぐそばにある。
　デメリット：私の勤務先からやや遠い。駅からやや遠い（駅のホームまで１５分はかかる）。
　検討状況：これから半年程度検討して、納得いく物件がなければ、最終的にはこれにするつもり。


武蔵小杉に住んで１年近くたちましたが、他自治体と比較して治安が悪いと感じることもなく、今の分譲仕様の
新築賃貸マンション（エクラスがうちとほとんど同じ内装だったので、モデルルームに行ってびっくりがっかり
しました）も気に入っているので、あせらずじっくり検討しようと思っています。

一生の買い物ですので、スレ主さんもじっくり検討して下さい。そして武蔵小杉も嫌いにならないで下さいね（笑）。

>427
都心部でも坪単価で250万円前後の物件は根強い人気ですよ。
初回販売が100戸を超えるような物件もあります。

以前、赤羽に住んでいた者です。そしてその地を離れた事を後悔しています。まぁ事情があって仕方がなかったのですが・・
私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

スーパー、ショッピングセンターに限っていうと、駅周辺に以下のものがあります。
イトーヨーカドー、西友、ダイエー、Bivio、APILE、エキュート、LaLaガーデン。
ほかにも、線路高架下にショッピングセンターがあり、
カルディ、角上魚類、アジアン雑貨専門店、スポーツオーソリティ、ビバホーム、ビバペッツなどが出店。
あとは、郊外にちょっと目を向ければ、戸田や川口、越谷の大型ショッピングモールなどもあります。

以上、長いつぶやきでした。

大井町と武蔵小杉を候補にするなら中古で検討したほうがいいよ。

大井町徒歩2分のパークハウス大井町は坪240くらいだったから
そのうち中古でそれくらいの価格で出てくるだろうし、
武蔵小杉なら横須賀線側の中規模マンションのレジデンスザ武蔵小杉なら坪250くらい。
坪270－280くらいを許容できるなら武蔵小杉では24階の全戸南向きの
ブリリア武蔵小杉が都心でもなかなか見かけない秀逸な間取りで即日完売した人気物件。
スレ主さんは間取りや内装にこだわりがあるようなのできっと趣味にあうと思う。

ただし眺望はないのでそれを重視するなら他を探したほうがいいけれど。

レジデンスザ武蔵小杉は坪２５０で、なんとJR駅（横須賀線）直結です。地味だけどすごい

シティタワー品川が安く出るとは思えないなあ・・・
ここで待ってたように売り出す人は、どう考えても「儲けるのが目的」でしょう。
少なくとも、格安で手に入れた物件を手放すに値する見返りを期待した値付けになると思う。
もし格安で出てくる物件があったら争奪戦必至ですね。

あと、駅から遠いのはスレ主さんの条件にあってないと思いますね。
品川港南のタワマンで駅近はVタワー以外ないけど、Vタワーは価格的に合わないですね。

＞私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

ムチャクチャだな。
予算に限りがあるから赤羽で妥協することはあっても、赤羽が23区で断トツなわけないだろ。

赤羽信者ですね。

434

行間を読みましょうね。

行間を読むまでもなく、単なる誤読でしょ。

区内　＝　23区内　と誤読。
普通は　区内　＝　（赤羽の存在する）北区内　でしょう。

＞433
そもそもの売出額が坪120くらいだったから
上乗せしてくるとしても定期借地だし坪200くらいが限度でしょう。
安く買ったのは知られてるから上乗せはしづらいし、
駅から特別近いわけでもないし。

シティタワー品川は地権者物件が坪200付近での成約実績があるので
そこから大幅に逸脱した値段では、売られないと思いますよ。

定借で港南の駅近でないタワマンとしては、坪200はそうお買い得といえるかどうか・・・と個人的には思いますが。

スレ主です。こんばんは

>421　さん
正直自分は都会育ちではなくて、都心生活は自分に向いてるかどうかが分からないです。車を捨てるほどマンションのためにライフスタイルを変えたくはありません。資産価値は都心のほうがいいとわかっていながら、手を出せないのもそれが原因の一つです。

>423　さんがおっしゃる通りです。平日はあまり通勤苦にならず、仕事集中して、家に帰ったら買い物が便利で、休日はいろんなところに行って満喫するのが理想なライフスタイルです。ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

>424　さん、おっしゃる通りです。素晴らしい理解力ですね。眺望は確かにあまり追及していません。眺望より、日照（室内暗く感じない程度）と通風のほうを重視します。

>428　さん

続きの書き込みありがとうございます。武蔵小杉は嫌いになっていませんよ：)。特に夫のほうがむしろ小杉好きのようです。ただし、高いなぁ～調子乗ってるんじゃない？と少しがっがりした分があります。
エグラスの内装が良くないのは確かです。私のレポートにも書きましたが、三井のほうがそこそこ良いですが、やっぱ高いです。

シティータワー品川に関して、私見ですが、買い得な値段で中古売り出すことを期待しないほうがいいです。買う側はもちろん売る側が安く買ったから、安く売ってくれると期待しがちですが、売る側はもういくら買ったのかを関係せず、一番高く売れる値段で売り出すに違いない。ですので「格安」ではなく、周囲の物件に比べて「合理的」な値段になると推測します。

ちなみに、借地権の物件は一般物件の相場に比べる、約2割から3割ぐらいしか安くないですので、シティタワー品川は中古に出るときは少なくとも坪250超えだと予想します。

またの続きコメントを期待しています～

>432　さん
レジデンスザ武蔵小杉は坪250の中古を見かけませんでした。この前見つけたのは73平米、6000万円のものでした。
そこは駐車場が自走式なので、駐車代が安くて魅力ですね。しかし新幹線が通っているので、部屋の位置によるとすごくうるさいところがあります。

>>433
全く同感。
自分がシティタワー品川に住んでたらどうするかを考えれば答えは明白。
安く出すわけない。というより安く出す理由がない。
居たらよほどのお人よしだ。

転売考える前に賃貸に回すよ。
激安で仕入れてるからすぐに元は取れる。
周辺の賃貸相場からの利回り考えたら一発のキャピタルゲインより長期運用を優先する。
70年後なんて生きてないし。

品川の売りに出た地権者物件は一応調べたけど、
北向きで眺望イマイチな部屋だったしなあ。

で、結局スレ主の次の調査ターゲット物件ないし駅は？

意見出すときの文章が素人っぽく書いてる玄人っぽいからいいところ付いてるしれぽ楽しみにしてます。

>都心部の都営住宅や公務員宿舎はさっさと売却すべきだよな～。

都心でマンションに建て替えて売っても安くできないから買う人は限定される。
都心の余った土地を開発すればどんどん売れると思い込んでるのは業者だけ。
都心から少し離れた坪単価２５０万程で売れそうな土地を開発していった方がよっぽど捌けると思う。

>ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

新婚時代を思い出します。うちは都心派ですが毎月旅行やってました。乗馬とか山登りとか。

でも、子供ができると全然違う生活です。ある意味子供中心の生活です。病院とか学校とか立地に対する条件がガラリと変わりますので、まず最初に子造りすることをお勧め致します。

中古で出たシティータワー品川は地権者住戸は最上階角部屋ですよ。
コスモポリス品川があるので全方向にというわけにはいきませんが
最上階でレインボー方向も望める部屋でした。
最上階を坪200で出したのは売り急いでたということもあるでしょうけど
5年も転売禁止で待たされていたわけなので売ってしまいたい人もそれなりにいると思います。
賃貸に出すことも売りに出すこともできなかったわけなので。

>443さん
つい先月に坪254で2件ほど成約しています。中古は波があるのでグランドウィングが強気に出してきてからちょっと高止まり気味な感じもありますが成約価格は今までどおりなので。