【大阪】ヴィークタワーOSAKA はどうですか？

まもなく入居です。騒音のため窓を開けての生活はできないと思ってください。引っ越し前にまずエアコンを完備して引っ越してきてください。今年の暑さは格別です。

３４８の質問に答えましょう。

大阪市内のタワマンはジーニス大阪とシティタワー大阪で
共に０３年〜０４年に中古買い。当時の状況から見て一度買っては
投げうる人物は少数居ると踏んで狙っていた。
案の定、自分の想定価格（一般相場価格より当然安い）より安く、
手に入った。当然、それ以降即賃借人付いて稼働中。

実質利回りは当然10％以上、自己資本は上限10％迄。
銀行からの融資は収支計画さえしっかり保守的に立ててれば、
勝手に物件の資産価値（融資価格との相対評価となるだろうが）を
評価してくれる。ただ、相手は不動産の評価なんてまともに出来ないけど・・・
金利も交渉次第で投資案件でも数年固定可能と自ら良い条件を出してくる。
世の中はそんなもんでしょう。

新築ではなんばタワーは全体感から割安度が高いと判断して
30階以上のコンパクトタイプを購入。

後は東京、福岡、名古屋の都心エリアで中古中心に数戸賃貸中。
これも全部満室。周辺中古相場は購入価格を大分上回っている。

ちなみに俺は不動産業者じゃないが、不動産鑑定士の資格は持ってる。
２年前には会社も辞めて自分で各種の投資を行ってる自営業。
時間は取れるから国内外含め、楽しく旅してる。と同時に数多くの建築物を
見て来ているからそれなりの物件の目利きは単なるサラちゃん不動産鑑定士より
十分あるとは思ってる。何たって自分でリスク背負ってるんやからね・・・・

じゃあ、サイナラ。暫く旅に出っからさ。

３４８です。
ご回答有り難うございました。そのエリアのダントツ物件を狙うという点と、当時の賃料相場と物件価格から表面利回りの高さに着目した点はマンション投資の基本を押さえていらっしゃるなと敬服致します。ただ当時市内の物件は限られており、その中でこの２つの物件を選ばれたという点についてはほとんど参考にはなりませんでした。ここ最近の物件が非常に増加している状況での貴殿の判断が伺えればとても参考になったと思います。

価値ある物件(お買い得な物件)は投資の対象になりやすいでしょう。
賃貸の多いマンションは価値があると言うことで。

＞＞362
全室ビルトインエアコン完備ですが・・・

＞＞366
ビルトインエアコンはオプションです。全室完備だなんて、んな訳ないでしょ。
もちろん私はビルトインではなく、引越し前に普通の壁用エアコンを設置します。

うちの住戸は全室という意味です。全戸という意味ではありません。

325さんありがとうございました。
あなたが当初ヴィークタワーに何を期待し、なぜ購入しなかったか、なんとなく分かったような気がします。

３４８さんへ

どうも議論が噛み合わないね。
先ず、投資対象を限定しないことが、投資リスク管理上先ず最重要。

そして不動産は投資リスク分散の基本である３分配の一つの投資対象。
その不動産においても地域・用途・時期等でリスク分散して
投資ポートフォリオを構成することも基本。

従い、大阪市内とか狭い範囲内で投資対象物件を探そうとすること自体
投資上の視点からはナンセンス。
ジーニスとかシティタワー大阪に投資したのは「たまたま」投資検討に
値して検討した結果に過ぎない。

最近の物件についての判断どうこうの件であるが、
もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い。
だから1年以上、不動産には手は出していない（全く割安感が無い）。

ところで、３２８さんは「自分も不動産のプロ」と言っていたが、
コメントの内容を察するに何のプロか、どれほどの知識がお有りか知りたいね。

商売目的なら、なんばタワーでも分かる。でも自分が住むなら、なんばなんて土地は選ばない。
ジーニスは見に行ったけど、古臭い間取りで、べランダの柵なんて、今時・・って感じでしたね。
唯一シティータワー大阪は良いと思ったけど、立地はビィークが上だと思う。

３２５さんへ
おっしゃられている事は１００％理解しております。２００２〜２００３年当時の市内中心部の物件は極めて利回りの高い物件が何件もありました。不動産にはズブの素人である私も周辺の競合となる賃貸物件と需給状況を綿密に調査した結果、新築でも１０％以上の表面利回りが確保でき、かつ十分高い稼働率が見込める物件を複数絞り込み、検討したことがあります。あまりにも利回りが高い物件の複数の部屋の購入も検討しましたが、リスク分散のために見送りました。素人の私にも、マーケティングの基本にのっとって事業計画を立てることで「不動産鑑定士」である貴殿と同様の判断が出来たことが分かってうれしく思います。大変参考になりました。なお、私も市内には現時点で投資に値する新築物件はないと判断しています。

↑３４８でした。
なお、ある情報によると在京の大手業者が地政学的なリスク分散（つまり地震）のため、大阪で賃貸物件の開発に注力するようです。狭い大阪市内ですから、その動向には要注意ですね。

シティータワーは、外の窓開けられなかったのと、免震でなかったので私は見送ってヴィークに出会ったので決めました。
見場はよかったんやけど。選び方色々ですねー。おもしろい。

３２５＝３７０さん
「もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い」
とのプロのご見解さすが。ファンドも意外に慎重らしいですね。そこで、今後バブルのピークまでインフレ傾向で家賃も上昇するのだからと考え、三越跡など（おそらく）高い価格の物件を心待ちにしているハイリスクハイリターン狙いの素人不動産投資家に対するプロとしてのコメントはいかに？

一人芝居みてるような変な空気。ここってなに？株式の掲示板みたい。

引越はまだだがさっき試しに夜景を見たくて夜に入ってみた

高い金出して買っただけはありました。満足満足⊂(´∀｀⊂⌒｀つ

それはいい！自分夜入ってみます。考えたら夜居る時間の方が長いなあ。
入居までの小さな楽しみできた。ありがとう。

午前中は非常にエレベーターが混雑していて家に入るのに時間がかかりました。
ご注意を!!
自分は西側の部屋ですが、夕方は涼しい風が入って来てとても快適です。
こんなに風通しが良いとは思いませんでした。前に弁護士会館はあるものの、
北も南も景色が抜けていて圧迫感は無く、うまく造ってあるなと思います。
ここに決めて良かったです。

日曜日に引越しました。
風も夜景も満足してます。一部で評判の悪い(？)透明バルコニ-も住む側にとっては、
最高の景色を提供してくれています。
ところで、一つだけ困っているのは、部屋で携帯がつながりにくい事。
工事に来たNTTの人に聞いたところ、非常に堅牢に作ってあり、壁が厚い事が原因との事。
家が事務所も兼ねており少し困っております。何か対策方法をご存知の方がおられれば
教えていただけませんか？

一般に携帯電話のアンテナは上に向かって吹いておらず、上層になればなるほどつながり難いと思われます。
ただサービス向上の為、上層階専用のアンテナを順次つけていってるようなので、いずれはつながるようになると思います。
専門家ではないので違ってたらすいません。
事務所としても使われるのなら、購入前に確認しておくべきだったかもとも思います。

コンビニが微妙に遠いですね(^o^;

１　まっすぐ北上した１号線のローソン
２　北浜のローソン
３　裁判所北のセブン
４　南森町駅のコンビニ群

皆様はどこをご利用されますか？

一号線のローソンの向かいにファミマがオープンしてました。
昨日はオープンセールで弁当、おにぎり、サンドウィッチが50円引きでした。
あと、北浜の証券取引所ビル内にもセブンがあります。
一番近いのは、堺筋沿いの小さなデイリーストアですが、夜はやってません。

デイリ−の手作りサンドイッチはなかなかうまかったです。

昨日ポストに住友不動産販売のチラシが入っていました。
ヴィークの30階が売りに出ていたのですが、7,498万円でした。
なんと坪260万超です。
強気だけど、売れるんかいな。
たしか、売り出し価格は坪200万位ではなかったかと思いますけど・・・・

↑この値段では無理でしょう。

南向き中低層階の者です。
昨夜、初めて阪神高速の暴走による大騒音を経験しました。
目は覚めてしまいましたが、眠かったのでまた寝ることができたので幸いでしたが、予想を超えたひどい騒音でした。
普段の音は許容範囲内でどちらかというと予想より小さかったので喜んでいたのですが、ちょっとショックでした。
あんな爆音があるのなら、耳栓して寝た方がよいのかもしれませんね。

また、キャンセル住戸が発生したようですね。
385の７，４９８万円の部屋と同じタイプのようですが、階数は不明だけどキャンセル住戸の方が大幅に安いです。

キャンセル住戸は価格からみて南西角の27階ぐらいじゃないですか？
結構いいところのような気がします。

当方は南面を購入したもののまだ引越しをしていない者です。
387さんのように入居者の方で、阪神高速の暴走による騒音を経験された方はおられますか?
もしおられたら、どの程度（個人差はあると思いますので主観的にで結構です）に感じたのかを教えてください。

マフラーを改造した車両の爆音が突き抜けるように聞こえますが、それでも寝れたのは、一番不快な音は防音窓がキャッチしてくれたからかな？うるさいけど窓を閉めてたらなんとかOKだとは思います。
２６日に引っ越しましたが、初めてだったので、そんなに頻繁にはないのだと思います。
環状線なので、何周もするからなのかまたは何台も走っているからなのか、終わったと思ったらまた聞こえてくるのはちょっと嫌でした。

市内中心ではなく田舎の幹線道路と高速そばに住んでいた者です。悲しいかな少しは慣れます。と、防音窓の威力は関心してます。それよりも上から見た高速の車のライトの美しさの方がかなり勝るので許容範囲では？それと経験から、暴走車夏好きみたいで涼しくなると少し
マシになると。。。回数が多い時は警察にしつこく電話して取り締まり強化してもらいました。

だいたい防音サッシが装備されてるマンションで窓開けて寝れるわけ
ないでしょ。

わたしは、毎日窓開けてねてるよ。皆さんが敏感すぎ？私が鈍感過ぎか。笑

390です
サッシを開けて寝る勇気はさすがにありません。窓を閉めた状態でどういう音を感じるのかについて聞いているだけです。

車の走行音ぐらいだったら窓開けて寝れるがクラクションで起きる。

近所のものです。先日の騒音はひどかったです。でもあのレベルは年に何回もありませんよ。冬場はあまり暴走はありませんしね。いつもは、しばらくしてパトカーが追いかける音が聞こえることも多いのですが、先日はピャヒャララピャヒャララとかいう鳴り物がなくて、単に騒音だけだから取締り用がなかったのかもしれませんね。阪神高速を何週もするので、何とかして欲しいものです。

都心一等地の商業地域のタワーマンションで幹線道路や高速が近くになく
騒音のない暮らしなんかまず無理。みんな騒音は百も承知なので意味のない会話は
やめて戴きたい。

住み始めて一週間になります。それまで田舎に住んでいたので、騒音は密かに心配してましたが生活している分には十分なレベルで安心してます。直接的な音より集合音（ザワーってかんじ）のほうが大きい感じです。それにしてもこのロケーションはほんとに気に入っていて、本当によかったったと思います。まあ、ひとそれぞれですけど、住むために買ったので気持ちよく住みたいとおもってます。

傍観者ですが6階か7階ぐらいで夜カーテンせずにパンイチで部屋の中歩きまわってる
男性が高速から見えました。案外見えてるのでご注意を!

このマンションの共同アンテナではＣＳ１１０の放送は受信できるのでしょうか？　引越し際に新しいテレビを買ったんですが、ＣＳのチャンネルにすると受信できませんというメッセージが出るんですけども、、、、

結局この物件は騒音と安っぽい外観がせっかくの立地の魅力をずいぶん損ねているということだね。

以前、この物件を検討しましたが、我が家には、年寄りがおりますので、騒音の面で断念しました。
しかし、今夜、中ノ島をうろついてましたが、眺望は最高でしょうね。
惜しいですよね。音・・・

引越し前私も音が心配でしたが、住んでみると音はそんなに気になりませんよ。
仕事場が近いという理由のみで購入したので、音は妥協するつもりでしたが、杞憂に終りました。
眺望は素晴らしいです。通勤時間から開放されたので、夜景を楽しみながら充実した時間をすごしております。

>403
スカパですか？

ＣＳも視聴可　だから　”パラボラは外に立てたらだめです”。
という話のはずです。

販売か管理会社へ問い合わせ、クレームしましょう！

ベランダでタバコすってもいいですか？唯一の喫煙場所なんで...

内廊下で吸ってくれ!!

タバコを吸わない人間にとっては、ベランダに出て、タバコのにおいがするのは
公害です。せっかくのバルコニ−にでられなくなるのです。大げさでなくほんとに。
快適な暮らしのために、ぜひともベランダでの喫煙はやめてください。

内廊下で吸って小火出されるのも困る。まだベランダのほうがマシ。

>408、411,414・・・

煙草：
　・内廊下　：もってのほかで、あきまへん！（共通クローズド）
　・ベランダ：内側ならＯＫ
　　　　　　　立って、外に顔を出して・・・これはだめ
　　　　　　　（隣の家に煙も流さないでね）
　・家の中　：どうぞ、ご勝手に

まあ、こんなことでしょうか？
いろいろひどいと組合でルール化されるでしょう。
　　　　　　

>416

環状線・・・でも、対策は？
　長期的には、環境対策で排ガスは減る。（気長な話ですが。）
　騒音は？　取り締まり強化？？？　（お隣の天満警察にお願い？）

煙草は、住民のモラル？

モラルないなあ

>416
『いいじゃないですか飲酒運転ぐらいそれより地球の自然環境のほうが気になります』
と言っているようにも見えます。
言い方が極端ですいません。

我が家は通風口にフィルターつけてます。
少しましです。
http://www.webby.co.jp/kaden/eria.html

＞408　416

自分の家の中は汚したくないけど、他の家の人が嫌がるのは気にしないってこと？
さもしい感じがします。

>422
んー
これ（議論そのもの）は、”オオサカテイスト”　では　ないな。
ちょっと　ちがう！

ベランダで　やに　ぷかぷか。
ベランダに　パンイチでうろうろ。
ベランダの　洗濯物に、うざったい物置が中之島から丸見え。
ベランダから　ふとんを落とし、電車を止める！（天満かどっかであったね。）
ベランダの　ふとんで嫌がらせ（これは、奈良か・・・）

なーんていうのが　これぞ”オオサカテイスト”？？？
　（・オオサカの方　すみません。私もお仲間です。）

＞４２２、４２３
”煙草論議で盛り上がる”
　・・・　かなり、住民度は高いとみた！

ところで、そもそも　”住民度”ってなんだ？

＞403、407
　ＣＳ１１０　アンテナ　は、
　ＣＳの人工衛星(N-SAT-110)、BSアナログ放送(BSAT-1a)、BSデジタル放送(BSAT-2a)用と
　”共聴アンテナ”ではないか？　だから、電波はきていると思う。

　スカパー１１０の有料チャンネルみるには、契約して　たしかＢCASとかいうカードが
　必要なはず。

>425
そうだよな。
たばこの件は議題にもして欲しくないよな。

でも、煙草を嗜む方は　冗談じゃない　といったところか？

ＢＢＱは、なかなか楽しそうですな。

バルコニーはドッグランに最適！
ウチの犬は狂った様に吠えながら走り回ります。

>429
ガセ　ガセ
　　スルー　スルー

低層階ですが騒音はまったく気になりませんけど・・。それに夜中は、交通量も
少ないし、眠れないほどの騒音とは解せません。

>417
先週末は、ぽりさん　ようがんばった！？
３台も環状線の天満警察前あたりに車止めてくれていたおかげ？　で
夜から早朝までほとんど、ウルサイ車、バイクがなかった！

警察と環状線を繋げて、出動できる様にしたら・・・
でも、管轄が違うか！

取り締まり強化　誰かお願いしてくれたのかな。
今度、免許の住所変更の時でも要望してみよっと。

>>432
たぶんみんな窓開けての話をしてると思う

高層階だが窓開けて寝られるぞ

それよりさっき乗った一番大きいエレベーター閉ボタンを押さないと一向に閉まらないわ
押したら押したで完全に閉まるまで押し続けないと開いてしまうわ

引越専用で使いすぎて壊れたんちゃうやろな？

美味い飲食店情報など交換しませんか？
先日、「なにわ翁」に行ったよ本格的な日本そばが食べられます

北東側、そばよしの隣のイタリアン「アドリア」。
思い切って入ってみると、雑然とした店内に一瞬不安がよぎりますが、
食べて見ると意外なほどに、すごくおいしい！！
料金も二人でワイン1本の飲んで、おなか一杯で7千円でした。
おすすめですよ。

おいしい店の情報、ぜひお願いします！

429=440 ?
住人と詐称住人の区別がつかなくなってきましたので，コメントのしようがないのですね。。

万が一，真正住人の方なら，肉と談笑は室内で，ベランダではワイングラスを傾ける程度でどうぞ。

>441
本当だ！
がせ（ジョーク）　と　まじ　が　・・・

ありゃりゃ　りゃ

>443
横にもいくし、
下にもいかないわけではなし。

まあ、常識的にはペランダで匂い、煙の発生はまずいでしょう。

非住人の方に、
”住民度”
”オオサカテイスティ”（テイスティでいい味そう！？）
　また、いわれっちゃいまっせ。

養生はいつまでやってるの？
一番デカイエレベーターのボタンのビニールが破れてて見えにくいんだが。。。

相変わらず洗濯物干してるねぇ。いい加減止めてくれないかなぁ。
赤やら青やら・・　白い壁だから余計に目に付くんだよ。
賃貸募集かけてるのにあれじゃ借り手が決まらん。

洗濯物も焼肉もダメだよ
皆様中ノ島のランドマークに住んでるという意識をもっと持ってください!

>448
マンションの価値は、ある意味　そこの住民の生活の仕方で
決まってくるというのは　真実だと思います。

例えば、中之島のプロジェクトもいろいろされてますし、
大阪の中でもそういう位置づけのところだと
思います。

>449
あのマンションの周りの駐輪は止めて欲しいですね。
なんといっても、駐輪場まだまだ開いているのだから。
申込みして下さいよ！

駐輪が続く様なら、強制撤去でしょうね。
住民のものかもわからないしね。
自治会で対応考えましょう。

大阪でマナーやモラルやエチケットを期待しない方がいいでしょう。
そういえば、ロビーのクッションが二つなくなったなぁ。
誰か持って行ったか・・・？
そのうち、廊下の照明スタンドもなくなるかもよ。

エレベーターのとこの照明（スタンド？）は必要なんだろうか？

うーん、住人じゃない人や、業者の方の発言が増えてきて、全然参考にならないスレになりつつありますね。残念です。買う前は参考になるいいところだったのになー。

>446
そもそもデフォルトでベランダに物干し掛けが設置されてるのは洗濯物を干すためですよね。
ちゃんと設計図面を検討して投資購入を決断されたのでしょう？

もちろん，ベランダの柵に布団を干すなどというのは論外でしょうが，柵を越えない範囲で物干し掛けに洗濯物を干すのは生活のために購入している住人にとっては当たり前と思いますよ。

逆に，借り手募集中の貴殿は，「投資価値が下がるから！」といって賃借人がベランダに洗濯物を干すのを禁止するつもりでしょうか？

住人・不動産やそれぞれの思惑で好きに投稿されています。第三者的に見ますと入り口付近の自転車放置、夜の路上駐車、ゴミ捨て場前の駐車マナーの悪さから見るととても良い物件と評価できません。また、当初の設計とおりなので今更言っても始まりませんが、透明で外の景色がよく見えるからというのはわかりますが、外から見ると洗濯物のオンパレードではとても高級マンションとは言えません。ずっと前に誰かが投稿されていましたが、入居開始１ヶ月で団地に変身したように見受けられます。

お言葉ですが、ヴィークは高級マンションではありません。
坪単価を見ても明らかでしょう。
安いからこそ投資利回りが良いのです。

>456
現時点の懸案事項を見事にご指摘いただいておりますので，居住者の方とお見受けしますが，
「外から見ると洗濯物のオンパレード」というのは具体的にはどの地点からの眺めでしょうか？

個人的には，少なくとも淀屋橋あたりからヴィークを眺める限り，洗濯物が気になるということはありません。おそらく，半径５０メートル以内の地点から「洗濯物はどこだ！」と気にしながら建物をごらんになられているのではないでしょうか？

でも，高級住宅街を散策していても各戸建住宅内の洗濯物は見ようと思えば目に付きますよね。その時に，町並みを壊すので住宅街全体で洗濯物野外持ち出し禁止とはいわないですよね？

ヴィークタワーはビジネスビルではないのですから，多少の生活感が伴うのはむしろ当然だと思います。もちろん，ベランダ，駐車，ゴミ出し，共用廊下などの各ルールを守るのは当然ですし，私も時折目に余るものを感じるときがありますが，これらの問題解決は，管理組合が実質的に機能し，住民間の意見のフィードバックができる体制になってからが正念場と思います。

456さんが投資組ではなく居住組であれば，一緒にヴィークを良くして行きたいですね。

>459
確か，超高層マンションのシティー○ワー大阪や梅田○ワーは洗濯物を出せないはず（というかリビング窓は前面ＦＩＸ固定窓）。そのかわりシティーなんかは，全戸にドイツ製（？）の高級洗濯乾燥機が標準装備していたかと思う。
でも，そういうマンションは少数でしょ。

４５８さんに同意します。いまはまだ引っ越しして間もない状態ですから皆さん手探りだと思います。まだ良いも悪いも判断できるはずがありません。これから良くしていきましょう。窓が開かなかったりベランダが無かったりする生活感の薄いマンションも好きな方もおられるでしょうからそのような方にはそういう物件を購入していただきましょう。広いゆとりあるベランダがあってなおかつ景色が楽しめるような、住んでて疲れないところに魅力を感じて買った私のような者もいるんです。ベランダにでて（もちろん服は着てますよ）中之島の夜景を見下ろしながら涼しい風を感じると本当に和みます。音は当たり前ですが、車の流れを見てても結構飽きないものです。あのロケーションは周りのビルの状況から考えてもそうそうあるものじゃないですからとても満足してます。多分居住のための購入者の大多数はそう思っていると思いますけど、投資の方々は別のところに問題があるんでしょうね。