【大阪】ヴィークタワーOSAKA はどうですか？

＞＞３４１
３４０です。清水ですから、結構良いと思います。
関西では清水物件は少ないほうですが、私は高く評価してます。
東京ではＴ中物件は少ないですが、どちらも好きです。
ただ、残念なのは前が高速道路なのでちょっとマイナス面がありますが、
眺望とか考えた場合、水都大阪のど真ん中を感じさせるので満足できますね。

おお！
まさか褒めて頂けるとは・・・

私は購入前に市内のすべてのハイタワーマンションを見ましたが、325さんのような感想は持ちませんでした。
このマンションにもいい点悪い点がそれぞれありますが、私にとっては総合的に見て一番でした。
おそらく購入された方はみなさんそうではないでしょうか？
もうすぐ『鍵渡し』、長かったような短かったような感じです。

>>344
いよいよですね

344さんへ

325です。
購入者だから既に自分の購入した物件に対し、マイナス面をイメージしたくないという
心理状態でしょ。

私は０２年頃から全国主要都市の都心部タワー系マンションを中心に数戸を不動産投資
してます。あなたは大阪市内だけのタワーマンションを全て見ただけであって、
大阪のタワー系マンションで資産性の高いマンションはごく僅かです。
正直プロの目から見ればちょっと勉強した素人にはわからない所で
色々とコスト削ってんですよ。
マンションは立地と建物自体の【質】に資産価値があるのであり、コストダウンのプロである
ＧＣは何処をどうすればよく見せられるかしか考えていない。

だから実際にはそれほどコストＵＰにならない住戸・棟内の設備等々を良くすることで
お買い得度を高めようとするもんなんです。

実需でマンション買う人は２０年や３０年のタームで見れないでしょうけど、
建物の【質】の良し悪しは２０年以上経過してから大きく格差が表れるものでしょう。

本当にマンションを買う場合に、やっておくべきは新しい物件のモデルルーム通いじゃなくて、
築２０年位の物件を何十件と見て「これいいなー」と感じるのは何故かを勉強することが必要だと
「私の経験上から」は思いますが・・・・

その割りに、投資物件多かったなぁ〜

３４６さん
ちなみにこれまで大阪市内で分譲済みの物件で、資産性が高いと思われたのはどのマンションですか？参考までに教えて下さい。

325さんへ
あなたのおっしゃられる事が間違っていると、言う気はありません。
ただ分かっていただきたいのは、皆があなたと同じ投資目的でマンションを購入している訳では無いということです。
それぞれがそれぞれの価値観で１番と思って購入しているのではないでしょうか。
私にとってこのマンションは決して100点満点ではありませんが、総合点では１番でした。
おそらくこの判断は間違えてないと思います。
あなたとは見る角度が違いますが、私も一応プロです。

349さんへ
あなたのご意見は正論で心から拍手を送りたいと思います。
私もいろんなマンションを見て回り、私の価値観からヴェークタワーが総合点から１番でした。
どのようなマンションにも１００点満点の物件は無いと思います。
正直なところ阪神高速の横ということで騒音の問題でかなり迷いましたが、実際に部屋に入ってみて
窓を開けて眠るのは少し難しいでしょう。（現在の住まいが大阪の田舎で夜はまず車が通らないのでなおさら無理だと思います。）
ただ、テラスへ出てみると考えていた以下の騒音で通常の会話が出来ますので安心し、春や秋のシーズンにはテラスで中之島の景観を楽しみながらのコーヒタイムも楽しめるのではと思っております。
おそらくパリのシャンゼリゼのテラス喫茶よりも騒音は小さいと思いますが・・・

話題は変わりますが、購入前に他のマンションで「当マンションは風俗店の事務所などが入ったりする可能性があるので賃貸物件としての販売は致しておりません。」との説明を聞いたことがあったのでヴェークタワー購入時にも営業担当者にこの件を確認しましたが、賃貸物件としては販売しないと聞き安心していたのですが、先日の役員選定の時に賃貸物件の部屋が数軒あることがわかり、なにかだまされたような感じを受けましたが、購入者で住人となられる方のご意見もお聞きしたいと思います。

349の「購入者」さんの書き込みを読んで考え方が同じなので初めての書き込みをさせていただきました。住人の皆さんで住みやすいヴィークタワーにしたいですね！

＞＞350さん　こんにちは！
私は購入時、投資目的の購入者がいると聞いております。
また、賃貸に出した場合の想定家賃表というのも見せてもらいました。
思っていた以上の家賃設定に、驚いた記憶があります。
投資目的購入者が複数いても不思議ではありません。
分譲貸しの賃借人がマンションの役員にならないのはしょうがないですが、賃借人もマンション住人としてマンションの自治や管理には参加してほしいものです。
まあ、自己投資物件の価値を維持するためにも、貸主が賃借人をしっかり管理するとは思います。
いずれにせよ、皆が協力して良いマンションにしていく事が大事ですね。
来週の引渡しが楽しみです。

不良品カワックの全戸総取替えの為に引渡しが遅れることは無いのでしょうね！

まもなく入居です。都会生活を満喫するため、スマートな生活をしましょう。堺筋から真正面に見えるマンション、そのマンションのベランダが倉庫同然の物置化では値打ちが下がります。
イナバ物置を於く考えをまず払拭してください。

349さんの見方こそ投資の参考になります。強く住みたいと思う人がいて運用できるのですから。
不動産の難しさは、理屈では無いと言うこと。気に入って貰わんと始まりません。

351さん　早速のレスありがとうございました。
私たちが聞いた内容とは違いますが既成事実として認めざるを得ないようですね？
351さんが言われるように賃貸入居者もマンションの自治や管理に参加するのは当然だと思います。
管理会社も大手ですので今までのノウハウを生かせてしっかりと管理してくれることを期待します。
大阪市内のＰＲや観光ガイドブックなどに必ず出ている中之島の景観が気に入り購入しました。
南側は川ですし西側は弁護士会館も出来たばかりですので当面は景観の変化は無いのでは・・・

管理会社もたいしことなければ、
リーズナブルなところに代えるかも。。。

かんばって下さいよ！　東急さん。

相見積もりされてしまいますよ。
まあ、２年目からはプライスダウンお願いします。

購入者さんへ

一般に分譲賃貸として不動産投資してる人は当然のことながら、
賃貸価格—返済価格の最大化を図れる物件を探してるでしょ。

ヴィークタワーが不動産業者や投資目的の購入者が多いのは
家賃貸収入と比較して相対的に割安だから判断して購入してるだけであって
物件の資産価値そのもの魅力を感じてはいないと思う。
（これは主観じゃ無く、多数のプロからヒヤリングした結果の客観的意見）

従い、高い家賃収入が確保できる１０年程度を目安に売却することを前提に
購入しているでしょう（実際に購入してる人間を複数知ってるが大半がそう）。
資産性が高い（住む魅力のある、住んでみたいと思う）物件ならば、
当初は賃貸に出してもいずれは自分で住むことを選択するでしょう。

残念ながら、この物件はそれに値しない。せっかくの良い立地にあんな安っぽいマンションを
建てたセンスのない事業主は遠慮願いたい。清水はＧＣとして施工だけしとけば良い。
事業プランニングはその道のプロに任せるべきと思う。

結局僻みがまだ未練がましく残ってるのねｗ

もうすぐ住人さんたちへ

私ももうすぐ住人です。転居したら専用HPにアップしますが，２階のコミュニティホールで
住人専用コンサートを定期的に開催します。ぜひふるってご来場下さい！！
硬派のクラシックから，映画音楽,クリスマス,こどもの日・・なんでもできます。
大フィルメンバーを呼べちゃったりもします・・お楽しみに！！

結局３５７・３２５は、シティータワー東梅田を購入した業者なんじゃん。
ヴィークに賃貸客をとられないように貶しているだけ。せこい商売してるよね。

325さんへ
以前に書かれてましたタイル貼りの件にしろエレベーターの件にしろ、あなたとはこのマンションのとらえ方がまるで違いますので、理解出来ないかもしれませんが私は当マンションを賃貸に出す気も10年後に売る気も今のところまったくありません。
私自身が気に入り購入した。ただそれだけです。

それよりも348さんの質問に答えてあげたらどうですか？
あなたが購入された物件がどこなのか、私も少なからず興味があります。
それを聞いたからといって、そのマンションを中傷するようなことはしませんので御心配なく。

まもなく入居です。騒音のため窓を開けての生活はできないと思ってください。引っ越し前にまずエアコンを完備して引っ越してきてください。今年の暑さは格別です。

３４８の質問に答えましょう。

大阪市内のタワマンはジーニス大阪とシティタワー大阪で
共に０３年〜０４年に中古買い。当時の状況から見て一度買っては
投げうる人物は少数居ると踏んで狙っていた。
案の定、自分の想定価格（一般相場価格より当然安い）より安く、
手に入った。当然、それ以降即賃借人付いて稼働中。

実質利回りは当然10％以上、自己資本は上限10％迄。
銀行からの融資は収支計画さえしっかり保守的に立ててれば、
勝手に物件の資産価値（融資価格との相対評価となるだろうが）を
評価してくれる。ただ、相手は不動産の評価なんてまともに出来ないけど・・・
金利も交渉次第で投資案件でも数年固定可能と自ら良い条件を出してくる。
世の中はそんなもんでしょう。

新築ではなんばタワーは全体感から割安度が高いと判断して
30階以上のコンパクトタイプを購入。

後は東京、福岡、名古屋の都心エリアで中古中心に数戸賃貸中。
これも全部満室。周辺中古相場は購入価格を大分上回っている。

ちなみに俺は不動産業者じゃないが、不動産鑑定士の資格は持ってる。
２年前には会社も辞めて自分で各種の投資を行ってる自営業。
時間は取れるから国内外含め、楽しく旅してる。と同時に数多くの建築物を
見て来ているからそれなりの物件の目利きは単なるサラちゃん不動産鑑定士より
十分あるとは思ってる。何たって自分でリスク背負ってるんやからね・・・・

じゃあ、サイナラ。暫く旅に出っからさ。

３４８です。
ご回答有り難うございました。そのエリアのダントツ物件を狙うという点と、当時の賃料相場と物件価格から表面利回りの高さに着目した点はマンション投資の基本を押さえていらっしゃるなと敬服致します。ただ当時市内の物件は限られており、その中でこの２つの物件を選ばれたという点についてはほとんど参考にはなりませんでした。ここ最近の物件が非常に増加している状況での貴殿の判断が伺えればとても参考になったと思います。

価値ある物件(お買い得な物件)は投資の対象になりやすいでしょう。
賃貸の多いマンションは価値があると言うことで。

＞＞362
全室ビルトインエアコン完備ですが・・・

＞＞366
ビルトインエアコンはオプションです。全室完備だなんて、んな訳ないでしょ。
もちろん私はビルトインではなく、引越し前に普通の壁用エアコンを設置します。

うちの住戸は全室という意味です。全戸という意味ではありません。

325さんありがとうございました。
あなたが当初ヴィークタワーに何を期待し、なぜ購入しなかったか、なんとなく分かったような気がします。

３４８さんへ

どうも議論が噛み合わないね。
先ず、投資対象を限定しないことが、投資リスク管理上先ず最重要。

そして不動産は投資リスク分散の基本である３分配の一つの投資対象。
その不動産においても地域・用途・時期等でリスク分散して
投資ポートフォリオを構成することも基本。

従い、大阪市内とか狭い範囲内で投資対象物件を探そうとすること自体
投資上の視点からはナンセンス。
ジーニスとかシティタワー大阪に投資したのは「たまたま」投資検討に
値して検討した結果に過ぎない。

最近の物件についての判断どうこうの件であるが、
もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い。
だから1年以上、不動産には手は出していない（全く割安感が無い）。

ところで、３２８さんは「自分も不動産のプロ」と言っていたが、
コメントの内容を察するに何のプロか、どれほどの知識がお有りか知りたいね。

商売目的なら、なんばタワーでも分かる。でも自分が住むなら、なんばなんて土地は選ばない。
ジーニスは見に行ったけど、古臭い間取りで、べランダの柵なんて、今時・・って感じでしたね。
唯一シティータワー大阪は良いと思ったけど、立地はビィークが上だと思う。

３２５さんへ
おっしゃられている事は１００％理解しております。２００２〜２００３年当時の市内中心部の物件は極めて利回りの高い物件が何件もありました。不動産にはズブの素人である私も周辺の競合となる賃貸物件と需給状況を綿密に調査した結果、新築でも１０％以上の表面利回りが確保でき、かつ十分高い稼働率が見込める物件を複数絞り込み、検討したことがあります。あまりにも利回りが高い物件の複数の部屋の購入も検討しましたが、リスク分散のために見送りました。素人の私にも、マーケティングの基本にのっとって事業計画を立てることで「不動産鑑定士」である貴殿と同様の判断が出来たことが分かってうれしく思います。大変参考になりました。なお、私も市内には現時点で投資に値する新築物件はないと判断しています。

↑３４８でした。
なお、ある情報によると在京の大手業者が地政学的なリスク分散（つまり地震）のため、大阪で賃貸物件の開発に注力するようです。狭い大阪市内ですから、その動向には要注意ですね。

シティータワーは、外の窓開けられなかったのと、免震でなかったので私は見送ってヴィークに出会ったので決めました。
見場はよかったんやけど。選び方色々ですねー。おもしろい。

３２５＝３７０さん
「もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い」
とのプロのご見解さすが。ファンドも意外に慎重らしいですね。そこで、今後バブルのピークまでインフレ傾向で家賃も上昇するのだからと考え、三越跡など（おそらく）高い価格の物件を心待ちにしているハイリスクハイリターン狙いの素人不動産投資家に対するプロとしてのコメントはいかに？

一人芝居みてるような変な空気。ここってなに？株式の掲示板みたい。

引越はまだだがさっき試しに夜景を見たくて夜に入ってみた

高い金出して買っただけはありました。満足満足⊂(´∀｀⊂⌒｀つ

それはいい！自分夜入ってみます。考えたら夜居る時間の方が長いなあ。
入居までの小さな楽しみできた。ありがとう。

午前中は非常にエレベーターが混雑していて家に入るのに時間がかかりました。
ご注意を!!
自分は西側の部屋ですが、夕方は涼しい風が入って来てとても快適です。
こんなに風通しが良いとは思いませんでした。前に弁護士会館はあるものの、
北も南も景色が抜けていて圧迫感は無く、うまく造ってあるなと思います。
ここに決めて良かったです。

日曜日に引越しました。
風も夜景も満足してます。一部で評判の悪い(？)透明バルコニ-も住む側にとっては、
最高の景色を提供してくれています。
ところで、一つだけ困っているのは、部屋で携帯がつながりにくい事。
工事に来たNTTの人に聞いたところ、非常に堅牢に作ってあり、壁が厚い事が原因との事。
家が事務所も兼ねており少し困っております。何か対策方法をご存知の方がおられれば
教えていただけませんか？

一般に携帯電話のアンテナは上に向かって吹いておらず、上層になればなるほどつながり難いと思われます。
ただサービス向上の為、上層階専用のアンテナを順次つけていってるようなので、いずれはつながるようになると思います。
専門家ではないので違ってたらすいません。
事務所としても使われるのなら、購入前に確認しておくべきだったかもとも思います。

コンビニが微妙に遠いですね(^o^;

１　まっすぐ北上した１号線のローソン
２　北浜のローソン
３　裁判所北のセブン
４　南森町駅のコンビニ群

皆様はどこをご利用されますか？

一号線のローソンの向かいにファミマがオープンしてました。
昨日はオープンセールで弁当、おにぎり、サンドウィッチが50円引きでした。
あと、北浜の証券取引所ビル内にもセブンがあります。
一番近いのは、堺筋沿いの小さなデイリーストアですが、夜はやってません。

デイリ−の手作りサンドイッチはなかなかうまかったです。

昨日ポストに住友不動産販売のチラシが入っていました。
ヴィークの30階が売りに出ていたのですが、7,498万円でした。
なんと坪260万超です。
強気だけど、売れるんかいな。
たしか、売り出し価格は坪200万位ではなかったかと思いますけど・・・・

↑この値段では無理でしょう。

南向き中低層階の者です。
昨夜、初めて阪神高速の暴走による大騒音を経験しました。
目は覚めてしまいましたが、眠かったのでまた寝ることができたので幸いでしたが、予想を超えたひどい騒音でした。
普段の音は許容範囲内でどちらかというと予想より小さかったので喜んでいたのですが、ちょっとショックでした。
あんな爆音があるのなら、耳栓して寝た方がよいのかもしれませんね。

また、キャンセル住戸が発生したようですね。
385の７，４９８万円の部屋と同じタイプのようですが、階数は不明だけどキャンセル住戸の方が大幅に安いです。

キャンセル住戸は価格からみて南西角の27階ぐらいじゃないですか？
結構いいところのような気がします。

当方は南面を購入したもののまだ引越しをしていない者です。
387さんのように入居者の方で、阪神高速の暴走による騒音を経験された方はおられますか?
もしおられたら、どの程度（個人差はあると思いますので主観的にで結構です）に感じたのかを教えてください。

マフラーを改造した車両の爆音が突き抜けるように聞こえますが、それでも寝れたのは、一番不快な音は防音窓がキャッチしてくれたからかな？うるさいけど窓を閉めてたらなんとかOKだとは思います。
２６日に引っ越しましたが、初めてだったので、そんなに頻繁にはないのだと思います。
環状線なので、何周もするからなのかまたは何台も走っているからなのか、終わったと思ったらまた聞こえてくるのはちょっと嫌でした。