ザ・パークハウス 谷町五丁目

>NO.85さん

現時点では、2LDKの間取りが多いこともあってか、見に来られているのは
お子さんのいるファミリーよりシングル、ディンクス、ご年配のご夫婦などが
多いという話でしたよ。

ファミリーよりシングルやディンクス年配のご夫婦が
多いマンションだと、全体的に静かになりそうですね。

このあたりは上町断層からは離れているのでしょうか。敷地外でしょうか？ご存じの方教えてください。

上町断層…

上町断層は　松屋町筋沿いだそうですが、大阪直下の地震では松屋町も谷町も被害は同じでしょうと
別のMRで言われました。
でも、谷町はまだ高台のほうなのでましかと思います

国土地理院のHPによると上町断層が松屋町筋で、短い断層が玉造筋と環状線の間ぐらいにあるようです。ちょうどシティタワーが建った位置ぐらい・・・。

人気のエリアですよね、検討している人たちは
子育て世代の人が中心になるのでしょうか？

校区的にもどうなんでしょうね？

小学校は南森町大江小学校
真田山や五条ほど有名な学校ではないですが良い学校なんでしょうか？

誤）南森町大江小学校

正）南大江小学校

No.96 お恥ずかしい間違いすいません

No.91、93、94さん
88です。
よくわかりました。ありがとうございました。

このあたりの学区って全体的に良いと聞きます。
人気校では無いですが、特に問題あると言う話は聞きません。
私立へ進学さす家庭も多いですけどね。

西側といっても、道路から奥まってるのでむしろ東側のほうが
直接道路に面しているのでうるさいかも。保育園も前にあるし・・・
直射日光の不安も高い建物がたくさんあるので
かなりさえぎるかと。角部屋は北側は隣マンションのベランダと
近すぎて向かいあうのでどうかなと思いました。
ただゴミ24時間NGはありえない。賃貸にも劣るレベルで…
不便すぎる。。
三階から住居だし、密閉性のある設備で作ればなんてことないはず。
あと割高なんだし朝刊配達やクリーニングボックスもほしい。

割高？
そんな話はここのスレでも初めてですね。個人の台所事情でむやみにに物件を批判するべきではないでしょう

西向きはナイですね
奥まってたって前に遮る建物がないからちょっと軽減される程度
確実に大通り（谷町筋）の騒音を被ることになるし窓は普段開けられない


仮に検討したとしても東か南になるよ

東側は公園と幼稚園で車があまり通らないので静かだと思います。西は騒音が絶対あるし窓をあけれない生活はいやですね。このマンションは部屋が限られてきますね。
小学校は人気みたいですよ。このマンション検討される人も多いと思います。このあたりに住んでる人はけっこうしっかりされてる人が多いし。まあもっと収入にある人は私立へ行かせてますけど。
天満橋から谷四、谷六の上町台地上エリアは治安も良く人気だと思います。大通り沿いはダメ。住宅街の静かな環境がベストです。

朝刊配達はセキュリティーの問題が大きいので
個別配達してないマンション多いですよね。
してくれたら便利だと思います。

「ゴミ出し24時間ダメ」がネックになる方ってけっこういらっしゃるんですね。
当方、近郊住まいで、ゴミの分別、ゴミ出し日の指定は当たり前の話なので、
まったく気になりませんでした。
分別用にゴミ箱を３つも４つも用意しなくてすむだけでも
市内って便利だなあ、と・・・田舎者なのでしょうかね（苦笑）
むしろ、高層マンションのダストシュートって、衛生上どうなのかしら、と
そちらの方が気になってたくらいでした。
ディスポーザーが付いているので、それほど日常のゴミの始末に困るとは
思えないのですが。

あと、朝刊の個別配達をするかしないかは、
入居後、管理組合で決めてもらう予定だと、
マンションギャラリーの方はおっしゃってましたよ。
個別配達にも対応できるように、一応玄関ドアには
新聞受けが装備されていました。

No. 107さま

No.106です。
まず、夜中に急にゴミが出る状況がよくわかりませんが・・・
スミマセン（^ ^;
各家庭で、いつ、どれだけゴミが出ようが、
指定日までは各家庭で保管する、がこちらでは常識です。
もちろん、どこでも、ルールを守らない人はいますが。
指定されていない日に出したゴミや、分別していないゴミは
市に持って行ってもらえないので、たちまち近隣の迷惑になります。
ウチのマンションは、ゴミ出し場にも監視カメラ付いてますし、
掟破りの人が出れば、管理組合でしつこく注意を呼びかけたり、
対策とってるみたいですよ。
まあ、慣れれば、そんなもの、と、たいがいの人はルール守ってます。

まるでコロンブスの卵ですね。マンションが先かゴミ出しが先か…

今まで24hゴミだし出来ていた人にとっては、辛いですよね。。
西側は確かに大通りに面していますが、建物の位置が奥まっているのでそれほどではないのかなと思います。
それぞれの感じ方なのかもしれませんが…。

102＞＞
もうある程度値段でてますよ。同条件の物件
をいろいろ見れば割高でしょう。
高層階は割安かと思いますが

要望書出された方いらっしゃいますか？決め手はなんでしたか？

今までの習慣が違ってしまったら少し戸惑う事はあります。
ゴミがいつでも捨てれるマンションに住んでいたら、それが出来なくなると
物凄い不便に感じるのかも分かりません。
2.3日ゴミを家に置いて置くことがすごいストレスと感じるのでしょうね。
又24時間じゃない事に慣れてしまうと思います。
ゴミ捨ての事情より、間取りや立地を気に入ることの方が先です。

3千後半から４千以上だったかと

マンション購入の決めてって、確かに気になります。
決定する時って高い買い物なので勇気が必要ですよね。
この先の、消費税の値上がりなどを考えたら今が買い時？
かと思ったらよけいに迷い出しました。
立地、価格、設備などのバランスの良さってなかなか無いですが
ここは、バランスが良いように思います。

ここ車だと,南方向へしか行けないですよね
梅田へ出かけたい場合の方が、皆さん多いと思われるのですが、その辺りどうなのでしょうか？

谷六交差点手前でUターンもしくは谷六右折→堺筋北上。

75平米4000万〜。
このグレードで高くないですか？
谷町ってそんなにいいところ？

以前の地図をご覧になられましたか？
小さい住宅が密集していた・・・
つまり借地だったところを長年地上げしてできた土地です。
ここに三菱がマンションを建てたところが驚き。
高いと言われてるのは、途中で利益を抜いた業者が多数いる結果です。

上町台地だし、単純に立地がよいからなのではないでしょうか

高いとは思わない
最近廉価なマンションが当たり前となってここが高く見えるだけ。

安かろうしょぼかろうばかりでつまらなかったので、こういうのがもっと増えたらいいと思う

75平米4000万〜は全て角部屋だから当然かと
逆に、西側2LDKが2500万〜というのは安いと思います

近くにスーパーが出来るって噂はその後どうなったのでしょうか？

123西側は谷町筋沿いで誰も住みたくないだろうから安くて当然
2LDKなら西2000万・東3000万、ぐらいの差をつけてもいいと思う

2500万台は一番下の階でしょ？　しかも西向きだし．．．

ここって外廊下ですよね？

吹き抜け＆南側開放のコの字型外廊下です
タワーマンションではありません
免震高層二枚板マンションです

外廊下はロの字型でした
失礼しました

ロの字型ってことは、北向きもあるって事ですよね？
谷町筋沿いの西向きより、北向きほうが安くなるのかな。

北側は3基のエレベーターのみです
この物件は東向きと西向きの2棟を
北側のエレベーターと南側の外廊下
で間を繋いだ建物です

124さん
ファインシティスレによると医療センター南側に
イズミヤができるのではないかとのことです

物件ホームページ。
永住を見据えた邸宅。
この設備、仕様でよくここまで言えたものです。
特に標準内とはいえ、この収納スペースでは一部屋を物置部屋にする必要があるでしょう。

>>131
わかりました。
じゃあ西向きが最安ですね。
南は間取りが大きいから東向きで検討してみます。

他と混同していました。
つまり南向きもないのですね・・・

南東向きと、16階以上の南西向きのそれぞれの角住戸からしか、南の空は拝めません。南向き“のみ”の中住戸はありません。
南西向き角住戸の15階までは、南側にタワーパーキングが隣接するので、南の空は見えません。

西向きは高層階も含めてなぜあんなに値段が低いのでしょう？
東と比べて低いのはわかりますが、谷町筋からも奥まってますしだいぶ安い気がします。
そういうものなのでしょうか？

奥まっているとはいえ、視界が通っているからね
東と西での騒音は別格だよ

そういうものなんですね。
やっぱり値段には意味があるんですね、勉強なります

単純に東向き西向きで言えば、そんなに差はないと思います。
むしろ、夜型人間が増えているので、午後から明るい西向きがイイという人も多くなっていますし。
全く同一条件の場合の価格差は、東向きより西向きが１～２％安い位かと思われます。

ですが、ここはそれ以外の要因が加わるため少なくとも１０％以上の差が出てしまうでしょうね。

ぶっちゃけザ・パークハウスって他社のブランド（例えばパークタワーやシティタワーなど）と比べてどういうイメージなのでしょうか？
関西では馴染みがないような。。。

>>141
なるほど。
個人的には夜型なので西向きの方がいいのですが、やはり騒音は嫌なので東向きでも検討してみます。

南向きがないので残念です。
立地は気に入ってましたが・・・

角部屋だと、ほとんど南向きと同じですよ。

ここって直床ですか？

直床なんですね。
けれど価格的には、西向きは知りませんが東向きではむしろ高いようにも思うのですが。

夜の銅座公園の治安ってどうなんでしょうか？
ご存じの方教えて下さい。

公園はくらめなのでわざわざ夜には行かないですが、このあたりは治安はいいと思います。夜は大通りから中に入ると本当に静かです。

スーモの新着情報で近くにジ・アーバネックス上町台十二軒町が出来ますね！龍造寺が完売してしまったのでこちらに期待です。小型だけど静かな立地だし、部屋の仕様とかが良ければ検討したいなあ。パークハウスは積極的に決めたいって思えないというかモデルルーム行ったけどなんかピンとこない。高級感はあったんですが。

駅徒歩3分とありますが、敷地内だけでも谷町筋まで出るのに1分はかかると思います。
これって3分の中に含まれてるのでしょうか？

3分はマンションの入り口から地下鉄の入り口までだよ
自宅から改札なら・・・

改札までもいかないんじゃないでしょうかね？
マンションのグランドゲート（敷地外との境）から最寄の駅出口まで。
この物件の場合だと谷六駅の６番出口かな？
どこでも、たいてい、一番近い出口からの距離で
徒歩時間出してるみたいですよ。

ここのマンションにはリビングにガスコックが装備されていないそうなんですが、
最近のマンションは、どこもガスコックって付いてないのでしょうか？
床暖房なのでガスファンヒータは必要ないでしょうということらしいのですが、
真冬は、床暖とエアコンで大丈夫ですか？
ウチは床暖ないので、ガスファンヒータ使っているのですが・・・

オプションでつけたらええやん

たぶんガスファンヒーターはいらないですよ
床暖房のランニングコストがたかければ、セラミックヒーターでいけるんじゃないかな～と思っています。

No. 159さん

アドバイスありがとうございます。

最初にプラン集を見て気づいたときに、
ギャラリーの担当者の方に、別途取り付けが可能かどうか聞いたのですけれど、
「おそらく可能だったとは思いますが、そこまではまだ確認取れてないです」
とのことでした。
現段階でオプションに組み込まれていないのなら、
可能だとしても、工事費など割高になるだろうし、
なくて済むのなら、それに越したことはないし、と、
それ以上は特に確認してもらうこともしてなかったんですが、
やはり、一般的にどうなのかな、と少し気になりまして。

参考になりました。

No.150 夜の銅座公園の治安ってどうなんでしょうか？
↓
ロケット花火打ち上げ目撃経験あり。
でも一回通った時にたまたまやってただけかも。普段どうなのかは知らない。

子供なんかどこの地域でもやることは一緒なんだからロケット花火しないところで探すのはむりですよ。
こどもなんてそんなもんです。

西向きで今のところ抽選になるような部屋タイプはありますか？
要望書の出具合いで今後の売れ行きが気になります。

↑

Iタイプだろうか・・・角部屋だし、上層階限定だし。
価格とのバランスだが・・・

A,B,Dとも戸数はたくさんある。

ということは数が多いから今のところ分散してるってことですね。
しかし安いとはいえ、西向き下層階は苦戦しそうですね。

西向きと東向きでは、同じような平米数の部屋（例えば、ＤタイプとＥタイプ）で、価格に１０％程度の差がある。
Ｄタイプは下層階とは言え、一応西南角部屋なので、
これだけ価格差があれば、西向き下層でも、そこそこ需要があるのでは？

GとHタイプで検討されてる方いらっしゃいますか？
2へーベーの差で200万差…
Hタイプは北側に窓とバルコニー、Gよりは若干収納スペースがあり洗面室が広い。
…けどすぐ隣のマンションから丸見え。
だったらGタイプでもいいのだろうかと悩み中です。
いつか賃貸に出したり売買する時はどちらのほうが良いと思われますか？
宜しければご意見お聞きしたいです。
ちなみに13階以下で検討中です。

NO168さん

この価格差と内容では確かに悩みますねぇ。
ただGタイプの収納力とHタイプのバルコニースペースの差は大きいように思いますが、反面Hタイプのキッチン前奥行きの狭さによる圧迫感はどうしようもないでしょう。

ワタシはGとHならHな気がします。各部屋が出来るだけ四角な方がいいな、、と思います。

１３階以下ならお隣のマンションとかぶりますよね。
バルコニーどうしが至近距離で突き合わせっていうのは、
せっかくの角部屋の意味がなくなる感じがします。
価格差も考えると、私ならＧタイプにしますね。

修繕計画をみていると、修繕積立金が5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に
4倍、、、。
やはりタワーマンションは修繕費が高騰しやすいのでしょうか。

ここは修繕積立金ましな方ですよ。ただ免震装置のメンテナンス費は含まれてないようなので地震がおきる度に徴収されるようです。ちなみに部品の取り替えとなると億近い金額となります。200戸で割ると50万ぐらいですかね。

ここの場合は免震装置とタワーパーキングの修繕費が主でしょうか？タワーの場合、もう少し戸数が多い方が一戸あたりの負担が少ないのかなあと思います。修繕を考えると払っていけるのか心配でタワーは候補から外そうかなあ。。。

安全を金で買うということでしょう
免震は高い、けど最新の技術レベルでは一番安全と言われる。
上町台地 X 免震なら鬼に金棒でしょう

板状の耐震なら、上町台地で全壊は避けられても半壊や一部倒壊は避けられないんじゃないかな

東南海地震はまもなく間違いなく来るし
上町断層直下型も来るかもと思ってマンション買ったほうがいいんじゃないかな。

修繕費UPは仕方ないとしても、管理組合活動で将来管理費の減額を頑張ってみては？

高層階と低層階では所得が違うから価値観も違ってくる

高層階住民は管理費は高くても質が高く充実した管理サービスを望む傾向
低層階住民は余計な管理サービスは切り詰めて管理費を安くして欲しいと願う傾向

178さんのおっしゃるとおり、価値観の違う世帯が同じマンションに住むことになるんですよね。
管理費は現行のままとしても、修繕積立金が計画どおり値上げできるのかが心配ですね。
修繕費積立金の値上げにはマンション住民の同意が必要でしょうし。

段階的に修繕積立金を値上げするのではなく、販売時から30年計画に基づいて均一方式で設定してほしいですね。
そうすると、購入時の資金計画に組み込めるので。

かんりひとか修繕積立金とかが高いと将来売りにくいですね。値上がりする前に手放さないと大変です。一時金でした方がいいとおもいますが、管理組合の話し合いでは大抵月々の費用の値上げになるんです。売りにくくなりますよと言っても聞いてもらえません。

修繕費があまり高くならないうちに、なるべく高く売り抜けようと思えば
築後何年目くらいで手放すのがベストですか？

私は、築後10年目あたりに売るのがいいかなと思っているのですが．．．

あまり早く手放すと、資産の目減り率が高いので、なるべく遅いほうがいいと聞きましたが、
一方であまり遅くなりすぎると、タワーは修繕費が高くなって買い手がつきにくいとも聞きました。

ご存知の方、意見をお聞かせください。

某タワーマンションの中層階75㎡を6年所有して分譲価格を上回る価格で売却しました。
ちなみに居住したのは2年で4年間はローン支払い額の2倍で貸してました。
以上の経験から大阪市内のマンションの資産価値は
1.学校区
2.上町台地
3.同マンション内なら低層の買得住戸
4.駅徒歩5分以内

中古マンション買う人から話を聞いてると免震だの内廊下だの
設備はあまり気にされないようです。
とりあえず良学校区なら大損はしないと思います。

恐らくタワーかどうかもどうでも良いのでしょうね(笑)