ザ・パークハウス 谷町五丁目

北側は3基のエレベーターのみです
この物件は東向きと西向きの2棟を
北側のエレベーターと南側の外廊下
で間を繋いだ建物です

124さん
ファインシティスレによると医療センター南側に
イズミヤができるのではないかとのことです

物件ホームページ。
永住を見据えた邸宅。
この設備、仕様でよくここまで言えたものです。
特に標準内とはいえ、この収納スペースでは一部屋を物置部屋にする必要があるでしょう。

>>131
わかりました。
じゃあ西向きが最安ですね。
南は間取りが大きいから東向きで検討してみます。

他と混同していました。
つまり南向きもないのですね・・・

南東向きと、16階以上の南西向きのそれぞれの角住戸からしか、南の空は拝めません。南向き“のみ”の中住戸はありません。
南西向き角住戸の15階までは、南側にタワーパーキングが隣接するので、南の空は見えません。

西向きは高層階も含めてなぜあんなに値段が低いのでしょう？
東と比べて低いのはわかりますが、谷町筋からも奥まってますしだいぶ安い気がします。
そういうものなのでしょうか？

奥まっているとはいえ、視界が通っているからね
東と西での騒音は別格だよ

そういうものなんですね。
やっぱり値段には意味があるんですね、勉強なります

単純に東向き西向きで言えば、そんなに差はないと思います。
むしろ、夜型人間が増えているので、午後から明るい西向きがイイという人も多くなっていますし。
全く同一条件の場合の価格差は、東向きより西向きが１～２％安い位かと思われます。

ですが、ここはそれ以外の要因が加わるため少なくとも１０％以上の差が出てしまうでしょうね。

ぶっちゃけザ・パークハウスって他社のブランド（例えばパークタワーやシティタワーなど）と比べてどういうイメージなのでしょうか？
関西では馴染みがないような。。。

>>141
なるほど。
個人的には夜型なので西向きの方がいいのですが、やはり騒音は嫌なので東向きでも検討してみます。

南向きがないので残念です。
立地は気に入ってましたが・・・

角部屋だと、ほとんど南向きと同じですよ。

ここって直床ですか？

直床なんですね。
けれど価格的には、西向きは知りませんが東向きではむしろ高いようにも思うのですが。

夜の銅座公園の治安ってどうなんでしょうか？
ご存じの方教えて下さい。

公園はくらめなのでわざわざ夜には行かないですが、このあたりは治安はいいと思います。夜は大通りから中に入ると本当に静かです。

スーモの新着情報で近くにジ・アーバネックス上町台十二軒町が出来ますね！龍造寺が完売してしまったのでこちらに期待です。小型だけど静かな立地だし、部屋の仕様とかが良ければ検討したいなあ。パークハウスは積極的に決めたいって思えないというかモデルルーム行ったけどなんかピンとこない。高級感はあったんですが。

駅徒歩3分とありますが、敷地内だけでも谷町筋まで出るのに1分はかかると思います。
これって3分の中に含まれてるのでしょうか？

3分はマンションの入り口から地下鉄の入り口までだよ
自宅から改札なら・・・

改札までもいかないんじゃないでしょうかね？
マンションのグランドゲート（敷地外との境）から最寄の駅出口まで。
この物件の場合だと谷六駅の６番出口かな？
どこでも、たいてい、一番近い出口からの距離で
徒歩時間出してるみたいですよ。

ここのマンションにはリビングにガスコックが装備されていないそうなんですが、
最近のマンションは、どこもガスコックって付いてないのでしょうか？
床暖房なのでガスファンヒータは必要ないでしょうということらしいのですが、
真冬は、床暖とエアコンで大丈夫ですか？
ウチは床暖ないので、ガスファンヒータ使っているのですが・・・

オプションでつけたらええやん

たぶんガスファンヒーターはいらないですよ
床暖房のランニングコストがたかければ、セラミックヒーターでいけるんじゃないかな～と思っています。

No. 159さん

アドバイスありがとうございます。

最初にプラン集を見て気づいたときに、
ギャラリーの担当者の方に、別途取り付けが可能かどうか聞いたのですけれど、
「おそらく可能だったとは思いますが、そこまではまだ確認取れてないです」
とのことでした。
現段階でオプションに組み込まれていないのなら、
可能だとしても、工事費など割高になるだろうし、
なくて済むのなら、それに越したことはないし、と、
それ以上は特に確認してもらうこともしてなかったんですが、
やはり、一般的にどうなのかな、と少し気になりまして。

参考になりました。

No.150 夜の銅座公園の治安ってどうなんでしょうか？
↓
ロケット花火打ち上げ目撃経験あり。
でも一回通った時にたまたまやってただけかも。普段どうなのかは知らない。

子供なんかどこの地域でもやることは一緒なんだからロケット花火しないところで探すのはむりですよ。
こどもなんてそんなもんです。

西向きで今のところ抽選になるような部屋タイプはありますか？
要望書の出具合いで今後の売れ行きが気になります。

↑

Iタイプだろうか・・・角部屋だし、上層階限定だし。
価格とのバランスだが・・・

A,B,Dとも戸数はたくさんある。

ということは数が多いから今のところ分散してるってことですね。
しかし安いとはいえ、西向き下層階は苦戦しそうですね。

西向きと東向きでは、同じような平米数の部屋（例えば、ＤタイプとＥタイプ）で、価格に１０％程度の差がある。
Ｄタイプは下層階とは言え、一応西南角部屋なので、
これだけ価格差があれば、西向き下層でも、そこそこ需要があるのでは？

GとHタイプで検討されてる方いらっしゃいますか？
2へーベーの差で200万差…
Hタイプは北側に窓とバルコニー、Gよりは若干収納スペースがあり洗面室が広い。
…けどすぐ隣のマンションから丸見え。
だったらGタイプでもいいのだろうかと悩み中です。
いつか賃貸に出したり売買する時はどちらのほうが良いと思われますか？
宜しければご意見お聞きしたいです。
ちなみに13階以下で検討中です。

NO168さん

この価格差と内容では確かに悩みますねぇ。
ただGタイプの収納力とHタイプのバルコニースペースの差は大きいように思いますが、反面Hタイプのキッチン前奥行きの狭さによる圧迫感はどうしようもないでしょう。

ワタシはGとHならHな気がします。各部屋が出来るだけ四角な方がいいな、、と思います。

１３階以下ならお隣のマンションとかぶりますよね。
バルコニーどうしが至近距離で突き合わせっていうのは、
せっかくの角部屋の意味がなくなる感じがします。
価格差も考えると、私ならＧタイプにしますね。

修繕計画をみていると、修繕積立金が5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に
4倍、、、。
やはりタワーマンションは修繕費が高騰しやすいのでしょうか。

ここは修繕積立金ましな方ですよ。ただ免震装置のメンテナンス費は含まれてないようなので地震がおきる度に徴収されるようです。ちなみに部品の取り替えとなると億近い金額となります。200戸で割ると50万ぐらいですかね。

ここの場合は免震装置とタワーパーキングの修繕費が主でしょうか？タワーの場合、もう少し戸数が多い方が一戸あたりの負担が少ないのかなあと思います。修繕を考えると払っていけるのか心配でタワーは候補から外そうかなあ。。。

安全を金で買うということでしょう
免震は高い、けど最新の技術レベルでは一番安全と言われる。
上町台地 X 免震なら鬼に金棒でしょう

板状の耐震なら、上町台地で全壊は避けられても半壊や一部倒壊は避けられないんじゃないかな

東南海地震はまもなく間違いなく来るし
上町断層直下型も来るかもと思ってマンション買ったほうがいいんじゃないかな。

修繕費UPは仕方ないとしても、管理組合活動で将来管理費の減額を頑張ってみては？

高層階と低層階では所得が違うから価値観も違ってくる

高層階住民は管理費は高くても質が高く充実した管理サービスを望む傾向
低層階住民は余計な管理サービスは切り詰めて管理費を安くして欲しいと願う傾向

178さんのおっしゃるとおり、価値観の違う世帯が同じマンションに住むことになるんですよね。
管理費は現行のままとしても、修繕積立金が計画どおり値上げできるのかが心配ですね。
修繕費積立金の値上げにはマンション住民の同意が必要でしょうし。

段階的に修繕積立金を値上げするのではなく、販売時から30年計画に基づいて均一方式で設定してほしいですね。
そうすると、購入時の資金計画に組み込めるので。

かんりひとか修繕積立金とかが高いと将来売りにくいですね。値上がりする前に手放さないと大変です。一時金でした方がいいとおもいますが、管理組合の話し合いでは大抵月々の費用の値上げになるんです。売りにくくなりますよと言っても聞いてもらえません。

修繕費があまり高くならないうちに、なるべく高く売り抜けようと思えば
築後何年目くらいで手放すのがベストですか？

私は、築後10年目あたりに売るのがいいかなと思っているのですが．．．

あまり早く手放すと、資産の目減り率が高いので、なるべく遅いほうがいいと聞きましたが、
一方であまり遅くなりすぎると、タワーは修繕費が高くなって買い手がつきにくいとも聞きました。

ご存知の方、意見をお聞かせください。

某タワーマンションの中層階75㎡を6年所有して分譲価格を上回る価格で売却しました。
ちなみに居住したのは2年で4年間はローン支払い額の2倍で貸してました。
以上の経験から大阪市内のマンションの資産価値は
1.学校区
2.上町台地
3.同マンション内なら低層の買得住戸
4.駅徒歩5分以内

中古マンション買う人から話を聞いてると免震だの内廊下だの
設備はあまり気にされないようです。
とりあえず良学校区なら大損はしないと思います。

恐らくタワーかどうかもどうでも良いのでしょうね(笑)

タバコ臭い営業さんがいました

タバコ臭いだけで印象最悪です

186さん
わたしもたばこの臭い苦手です。

私の担当してくれた人は、今まで訪れたモデルルームの中で一番親切でしたし紳士でしたよ。
わたしもタバコは嫌いですが、マンションを見に来て営業のタバコ臭いぐらいだけでガタガタいうのは可笑しいと思います。
営業さん変えてもらったらいかがですか？

また、近所に住んでいますので、銅座公園、裏道のことをいろいろ書いてるのを見ましたが、
裏道も公園も静かな所です。
ただ、
・花見の時期に一度、カラオケ大会をされた人がいて警察が来た。
・幼稚園で年に1度運動会でうるさい（窓を閉めていれば気にならない）
・夏祭り（盆踊り）がある。
という感じです。

駅は、改札まで一番遠い谷町線まで8分程度と思えばいいのではないでしょうか。

小学校や中学校は、子供がいないので分からない部分もありますが、はた目から見て問題はなさそうです。
（素行がわるい子供を見かけていない）

また、営業さんの話では、購入される方は、ご近所の方が多いそうです。私も含めてそうですが、
この辺り移り住んでからなかなかいいマンションが出来なかったので空き地の頃から注目される方が多いそうです。

以上、希望の部屋が決まったので情報を開示します。

私も三菱地所さんは初めてお世話になりましたが、担当者の方とてもいい方でした。押し付けようともせず(いいことばかり話すところありますよね)こちらのペースに合わせてくださいましたよ。

あと、気になるのが、銅座幼稚園がマンションになるということはないでしょうか。

銅座幼稚園とその南側の駐車場を合わせると
結構な敷地になりますね
でもこの先も人口が増えそうな地域なのに
幼稚園が無くなるなんてあるのかな

駐車場は、いつ無くなるかは分かりませんね。私もついこないだこの辺りの月極駐車場をいきなり立ち退きにあったので、
ただ、幼稚園と合わせてというのは確率が低いと思いますし、周辺のマンションの地図を見てもパークの敷地が大きいですので、そのぐらいの土地を地上げするのは、なかなか難しいのではと思いますし、パークハウス敷地の地上げもかなり年数が、かかってます。


また、私も営業さんにその質問をしたのですが、駐車場がマンションなどになるというのは考えられるし、ここは商業地なのでという事でした。

ただ、パークの隣のマンションの住人も晴天の霹靂かもしれませんが、近隣もマンションが多い地域ですし、市内にマンションを求める限りマンションが建つ可能性を考えても仕方がないのではないでしょうか？
避ける方法としてなるべく高い階数を狙うとかぐらいしかないでしょうね。

ここは校区も良さそうだし、西側でも低層階なら西日もそれほど気にはならないだろうから、
あの価格は魅力的ですね。

修繕費が30年後に5倍。 30年後にはマンション売りにくくなってそう。

あ、修繕費じゃなくて修繕積立金か。

修繕積立金は段々と上がって行くよりも
最初から高く設定した一定金額の方がいいかも

それをすると、売りづらい

管理費＋修繕積立金＝3万円までならOK　板状でも3万円以上はザラだし
3万5千円超えると、重圧感を感じ始める、
4万円超えてくると住み続けるのは苦痛、売るには困難という状況になってくる
5万円を超えてくると・・・70平米で5万円なら築40年くらいになっているか

駐車場皆さん借りるんですかね～
この界隈でタワーパーキング付き少ないですし。
稼働50%切って戸別管理費が上がるか心配です。

ウチは借りる予定ですが、どうなんでしょうね？
50％切るのも嫌ですし、逆に抽選になって外れるのももっと嫌ですし。
小型車だから全タイプ駐車可で、最悪大型ハイルーフ車用でも借りられれば
いいとは思っています。

確かにこの立地なら車通勤でもない限り、車は必要ないですね。
車の維持費等考えると、タクシー使ったほうが安く上がるのは間違いないですし、それだけに
駐車場稼働率５０％切らないかは微妙ですね。。

計算してみました。
たとえば、
車両(中古)2,000,000円、8年償却、通勤使用せず、燃費10km/L、走行距離100km/月、車検3回

ザッと計算してみると、
車両代　2000000円÷(8年×12ヶ月)=20833円/月
燃料代　100÷10×130円(ﾚｷﾞｭﾗｰ)=1300円/月
車検代　120000×3÷(8×12)=3750/月
保険料　3000/月（最低レベル)
駐車場代　20000円/月
合計　　48883円/月
※税金や修理代は含んでません。
かなり少なく見積もってるので、おそらく実際はこれ以上かかってくる筈です。

既に車所有(ローンなし)してるなら壊れるまで乗るのもいいですが、
近場はタクシー、どうしても必要ならレンタカーで。都会ならカーシェアリングもありますし。
両親の実家が近くて車所有してるならそれ借りるのがベストですが。

第一期販売の中では約6割の方が駐車場借りる予定だそうです。ただ大きい部屋の契約者がほとんどですから、これから売れる部屋では契約率が下がる可能性大ですね。

金額換算で比較するというのも考え方のひとつですが、
家もそうですけど、自動車も所有する喜びというのがありますので、
悩ましいところですよね。

あと、個人的にタクシーは苦手です。
車内のニオイや運転の質など、外れも多いですので。

６割の方が駐車場借りる予定なんですか？！
その感じだと稼働率５０％以上はなんとかクリアできそうですね。
でも３～５年したら他の中心部にあるマンションと同じで、入居時に車所有してても、車の買い替え時や
修繕積立金の値上がり時に車を手放す人は多くでるんでしょうね。

現在市内の駅近に住んでいますが、車のない生活なんて考えられない・・・

いくら節約できるといっても、衣食住車は最低必需品と考えてますので。

２０８さん　車なしでも生活できますよ。あなたはきっとお金持ちか田舎者なんでしょうね。

第1期2次の販売住戸が15戸から24戸に増えてますね
キャンセルが出たのかな・・・

ここ断層はどうなってるんですかね？
近くにあるんですか？

皆さん、２０８さんのことをあまり悪く思わないでください。
こういう考えの人がいるからこそ安定した管理費収入につながっているのです。

２０８さん、この先もぜひ車は手放さずに一生持ち続けてください！

ご近所に住まわれている方に質問です。

来週末に契約を控えている者ですが、気になる事があります。
「重要事項説明書」のP１８に、”東側８０m先に宗教法人天理教明城大教会があり
朝夕のお勤めや催事等の際に音等が発生する場合がある”、と書かれています。
私が今住んでいる所の近所に、天理教ではありませんが
早朝と夕方ごろに太鼓のような音を長い時間鳴らしていている宗教関係の建物があり
非常に迷惑をしておりまして…実際の所、音等は聞こえてきますでしょうか？
宗教に関してどうのこうの言うつもりはないのですが、高い買い物ですので
重要なポイントかと考えています。

また、近くにスーパーが出来る予定はあるものの、現在は遺跡の発掘調査で時間を取られていると
担当者の方から聞きました。
その後の進展はいかがでしょう？

もしご存知でしたら教えて頂けたら非常に助かります。
宜しくお願い致します！

No.215さん＞

悲鳴って…
結構聞こえてくるってことですか？？

天理教について
今のマンションの向きが南なのですが、天理教の太鼓？
あなたのレスで太鼓を鳴らしているって初めて知りました。

うるさいとは思った事はないですが、たまに「火の用心」の棒のような物を叩きながら谷町筋を歩いている人はいます。
「コーン」「コーン」「コーン」ってかんじなんですが、私は、気にはなりません。

スーパーは、いつなのかは、わかりません。
パークの発掘調査も結構長い間かかってましたよ。３カ月ぐらい？？？
なのでこんな物なのでは。

「重要事項説明書」に書かれているということは、
良心的といえば良心的ですが、
「ちゃんと書いてあるんで、後で何があってもデベは知りませんよ」
と言うことですからね。

ご返答ありがとうございます。

No.217さん＞
防音対策がしっかりしている教会ならばいいんですけどね…
おつとめは早朝と夕方行われている様です（月によって時間が違うらしい）
http://www.tenrikyo.or.jp/jpn/?page_id=111
もし宜しければ本当にその時間に聞こえてこないか注意して聞いてみてもらえると助かります

No.218さん、219さん＞
黒装束！小学生を囲むなんて大問題ですね。
小さな子供がいるので心配になってきました…

No.220さん＞
戦争の後始末ですか…考えてもみませんでしたが、説明書にパークハウスの土壌も汚染されていたと
書かれていました。（P１７）
土壌汚染措置を取ったらしいですが…まあ過去はどうにもならないけれど少し気になるっちゃ気になりますね。
とは言え、近くにスーパーが出来てくれたらありがたいなぁ。

218さん
詳細を教えていただけますか？
私も小さい子供を抱えているので、心配です。
路上で歩いていたら、黒装束に囲まれるのですか？

うちは天理の教会に向かって立っているうマンションでパークハウスよりも近い距離ですが、お勤めの音は聞こえたことがありません。道路の音がどの程度聞こえるかはよく分かりませんが、それ以外はとても静かな環境です。黒装束の人も見たことがありませんね。

いつぞやの土曜の夕方、現地に行った時
大学生くらいの男女が谷町筋を一列になって
歩いているのを見ました
怖いとかそんな感じは無かったですね
一見すると大学のウォーキングサークルって
感じでした

まぁ奈良の自治体名にもなるくらいだから
まっとうな団体でしょ

No.217で書き込んだものです。
天理教の朝の集会の時間を見ましたが、全く気になったことがないです。
へえ~太鼓をたたいてるのかって感じです。
気になった事がないって事は、確かめる必要がないと思います。
（あなたも時間がわかってるなら見にくれば良いと思います。）

いま賃貸で住んでいるマンションは、パークにとても近いマンションです。
古いマンションなので防音などない１枚ガラスです。
もし騒音などで気になる事をあげるなら

・週に何度か谷町筋を通る暴走族
・たまにあるデモ行進（ひかりの輪などのデモ）
・なにか事件があると飛び交う報道ヘリ
・公園で２年ほど前花見に乗じてカラオケしたおっさん達（警察が来て、その後公園ではカラオケは見てない）
・幼稚園の運動会
・夏祭り、生たまさんの神輿が通る時
・先ほど書いた天理教がたまに拍子をもって歩いてる時の音。

これらは、窓を閉めてても聞こえました。



天理教に関して別になんにも思ったことないですが、ただの宗教団体じゃないの？
ただ、ひかりの輪がちかくにあることは、ビビった事はあります。

説明会で土壌汚染の件はびっくりしましたが、調査の時騒ぎなどはなかったです。
まあ、立ち退きの時に小さい工場的なものも有りましたし、古くから栄えた土地なので仕方がないと思います。

また、黒装束に囲まれたとか慰安婦が埋まってるとかって都市伝説みたいな書き込みって思いませんか？
つまり、不安視することでしょうか？
嘘も書き込めるし、有る程度どの書き込みが信頼性が高いか大人ならわかると思いますが。。。
お子さんが居て心配なのはわかりますが、どの地域でも今の時代、変な人もいますし、それは家庭でのしつけもあるのでは
ないでしょうか？
遅い時間に出歩かない、人通りがない道は避けるとか、教えたらいいのでは？

ちなみにお子さんへの心配ごとですが、
自転車で行ける範囲の谷九は、風俗街です。普通に風俗嬢がおっさんと腕組んでホテルに入るのをよく見かけますよ。
谷４谷５は、比較的に安全で小ざっぱりしてるけど、自転車で行動範囲を考えたら１０分程度でヤバい島之内とかありますし、あそこらへんに図書館とかスポーツセンターなんかもありますし、そういうとこを考えてますか？
お子さんが大きくなったら行動範囲も広がるし、谷５を心配する必要はないけど、自転車で行動する範囲もかんがえると
嫌な人は嫌なんじゃないかと思う。
アメ村にも近いし、夜遊びもしやすいしね(笑)

スーモのサイトの間取り・価格に掲載されているCタイプの62㎡が角部屋なのに2618万というのは本当なんでしょうか？
エステムより全然安いじゃないですか。
このお部屋だけ極端に坪単価が安いので、そのつもりで見に行って間違ってたら恥ずかしいです…

＞２２７さん
２６００万円台からなのであると思いますよ。
ただ、Cタイプは眼中になかったのでどのあたりかわかりかねますが、低層階とか日当たり（南西はマンションに囲まれるので）に難ありかもしれません。
（営業さんより、仕事で夜しか居ない単身者や洗濯物を部屋干し派なら、気にしない人も居ますとのことです。）

ちなみにモデルルームには、近所の人も部屋がどんなものか見に来るらしいと営業さんから聞いてるので行くだけいってみればいかがですか？
邪険な態度はされないと思いますよ。

Cタイプは南側バルコニーの目の前がタワーパーキングです。

グーグルアースの現地航空写真が、つい先日まで民家などが密集していたのに
更地になっていて重機の姿が見え、工事中になってますね。
大阪医療センターの敷地の南側も更地になってますね。
ここにスーバーができるのでしょうか？
この距離なら、空堀商店街に行かなくても済むので、
日々の買い物がすごく便利になりそうです。