なぜ人は理事を受けたがらないのか。

礼儀正しくない人間とはかかわり合いたくない。

無知な人とはかかわり合いたくない。

老朽化マンションとは関わり合いたくない

売り逃げるしか手段はない。

>No.45さん

>週２日、１回２時の学習塾。
>Ａは月額３万円、Ｂは月額５万円。
>これを同じと考えて安い方を選択しますか。

AとBの講師が同一人物かつ教える内容が同じなら、Aを選択するよね。

うちのマンションは、管理会社変更を１度しているが、管理員と清掃の方を
継続雇用することで、以前と同様の品質を保ってます。

>55さん

管理員と清掃員の業務についてのみ、数年間は同様の品質が保てるでしょうね。
しかし、その他の業務は品質が下がる可能性もありますね。
また、継続雇用された方々の退職後は大丈夫ですか？
その方々は前の管理会社が採用・教育したスタッフであり、
変更後の管理会社にそのような方々を採用・教育する能力があればよいのですが・・・

ところで、管理会社における管理員と清掃員が学習塾における講師と言えるでしょうか？
私の感覚では管理会社のフロントが学習塾における講師
管理員は講師のアシスタント
清掃員は学習塾の事務員？
くらいの位置付けかと思います。

私が言いたかったことは、
①「仕様」というものは単なるスタッフの勤務日数や点検回数だけではない
②本当に重要なのは仕様書に表れてこない部分である
③コストは品質に影響する

③は誤解されることが多いが、高いと品質が必ずよく、安いと必ず悪いという単純なものではありません。
しかし、安いことは品質に必ず影響を及ぼします。

＞②本当に重要なのは仕様書に表れてこない部分である

それをサギと言う。

>No.56さん

>①「仕様」というものは単なるスタッフの勤務日数や点検回数だけではない
その通りです。清掃などは、どこを掃除するかとか細かく書いてあるはずです。

>②本当に重要なのは仕様書に表れてこない部分である
確かに一部、そういう部分もあります。
記載されてないところは、管理会社と管理組合との調整次第です。

>③コストは品質に影響する
これは、微妙。高ければ良いというものでもないと思います。
特に業務委託費は、どこに発注するかと管理会社の力量にかかってきます。
以前に、管理会社の相見積りを取得した際に、同じエレベーター会社の委託でも
年に３０万の差がありました。
（同じエレベーター会社ですから、品質に差はありません。）

>58さん

>高ければ良いというものでもないと思います
その通りですね。私も56で全く同じことを申し上げました。

>管理会社の相見積りを取得した際に、同じエレベーター会社の委託でも年に３０万の差がありました。
メーカーなら多数ある契約先の１マンションで利益が出なくても止むを得ず契約に応じているかもしれません。
しかしその場合、社内で貴マンションは「利益の出ないマンション」という存在になります。
担当者のモチベーションは下がるでしょうね。
それは業務（品質）にも影響するかもしれません。
全ては「人の手」で行うことですから。

エレベーター点検などは大した話ではありませんが、同じことが管理会社の業務にも言えます。
委任業務である事務管理業務などは点検業務と違い、仕様に「頻度」が明確でないものがほとんどです。
資格が義務付けられている訳でもありません。

フロント担当、会計担当、その他業務に直接関わるスタッフ、その上司など、
契約に基づく業務を日々行います。
例えば仕事には優先順位がありますが、マンション毎の優先順位なら「利益の出ないマンション」は
低い位置付けになることでしょう。

そして株式会社の当然の責務として、利益を出すための努力をするはずです。
利益を出す方法は二つしかありません。
原価を下げるか、売上を上げるかです。
管理会社での原価とは殆どが人件費。
ほとんどが「人の手」によって行なわれる管理業務において、人件費削減が何を意味するかは普通の感覚ならご理解頂けるはずです。
一方、売上アップですが、管理の委託費を下げられて適正な利益を生み出せないのであれば、
その他の面で売上アップを確保するようになるでしょうね。

今は管理人を最低時給で募集しても山ほど応募があるらしい。
給料が良くてトップが甘いと以前の大阪市みたいになる。
管理組合に必要なのは、ハシズムである。

「山ほど応募があるらしい」
「らしい」って…

＞ハシズム
橋本イズム？
ファシズム　？

応募はたくさんありますよ。
履歴書もまともに書けない人とかね。

コストが最も影響を及ぼすのは事務管理業務だと思います。

>>60
結局、詭弁ですよね。

ほっといても高い金払うマンションに対して手抜き仕事をする会社もあるし、
利益率は低くても理事が適正にチェックしているマンションは手抜き出来ないからと
優先することもありますからね。

価格の安い方は利益が出ないときめつけるのもおかしい。
安い方が適正利益よりちょっと高い程度で、高いほうが
ぼったくりなだけの可能性もありますからね。

メーカー系だとそっちの可能性の方が高いでしょうに。

一般論の話をしてるのに、例外を挙げて一般論全てを詭弁だと言われてもね。

全ての事柄に例外が付き物であることなど言うまでもないと思ってました・・・。
やはりそれを理解できない方が存在するようですね。

しかし、ここでは相変わらずこの手の書き込みが多い。

>売上アップですが、管理の委託費を下げられて適正な利益を生み出せないのであれば、その他の面で売上アップを確保するようになるでしょうね。

これ何？　脅かしですか・・・。随分ひどい管理会社もあるものだね。

仕事してない人間には、管理侍の言うことは理解できないよ。
管理会社に限らず、利益の低い顧客には手ぇ抜く社員が多いだろ？
手ぇ抜くなって言っても抜くんだから、こりゃもう人間の性だろ。

管理業務の大部分が人の手によるものであっても、効率アップのデバイスの導入や、作業手順・方法の見直しでコストダウンを図ることができるのでは？

コストダウンばっかり言うけどそんなに安さ重視なら
ローコストマンションでローコスト管理会社の
物件買えばいいのでは？

コストダウンして欲しい人ばっかりなら
自分達で管理すれば解決しそうだけど。

なんか貧乏臭くて嫌だな。

コストダウンばっかり言うけどそんなに安さ重視なら
ローコストマンションでローコスト管理会社の
物件買えばいいのでは？

コストダウンして欲しい人ばっかりなら
自分達で管理すれば解決しそうだけど。

なんか貧乏臭くて嫌だな。

そもそもアドバイスしてる常連さんのマンションが
どういう物件かにもよるのではないか。

一流デベロッパーのハイクラス物件と団地風庶民向け
マンションだと問題点とその解決策は隔たりがある
んじゃないかな。

管理員とか理事長がやってるブログ見てても
物件グレードによって話題が全然違うし。

そもそもアドバイスしてる常連さんのマンションが
どういう物件かにもよるのではないか。

一流デベロッパーのハイクラス物件と団地風庶民向け
マンションだと問題点とその解決策は隔たりがある
んじゃないかな。

管理員とか理事長がやってるブログ見てても
物件グレードによって話題が全然違うし。

世間知らずって恐いですね。

原価、売上、利益、採用、教育、人材、モチベーション、マネジメント、投資、最適化、株式会社、資本主義・・・

こういうことを共通語として語れない方々とは、どこまで行っても相いれないですね。
価値観が違います。

ま、ローコストの追求に頑張ってください。

経営感覚のない者が理事長を務めるマンションは最悪ですね。

派遣理事っていうのができるみたいね。第三者管理は危険だから、ヒラ理事を派遣に頼るわけ。
最近はなんでも派遣。

>原価、売上、利益、採用、教育、人材、モチベーション、マネジメント、投資、最適化、株式会社、資本主義・・・
>こういうことを共通語として語れない方々とは、どこまで行っても相いれないですね。
価値観が違います。
>経営感覚のない者が理事長を務めるマンションは最悪ですね。

理不尽な利益を追求する手段に美辞麗句を駆使しても全ては見通しです。
理事長には利潤追求などの経営感覚など害あって理非ずで管理会社を管理委託契約で如何に効率的に使うかの一点です。

>71

理屈上はそうだけど、それをPDCAチェックするのが誰なのかを教えて欲しいな。

利益は理不尽だと言い、経営は利潤の追求だと仰ってるんだから、もう無駄って感じですね。価値観の相違ではなく、レベルの差ですよ。

>78
コスト削減の追求が品質低下に影響する恐れがある
という話でしょ。

>ま、高コストの追求に頑張って下さい。
↑何これ？誰が高コストの追求するなんて言ってるの？
オウム返しが理屈に合わないことすら理解できないか・・・。
その場その場の思い付きで発言するから辻褄が合わなくなる。

駐車場に軽四ばかり並んでるマンションと外車が並んでるような
マンションとでは価値観が結構違うのだろうね。

>80

管理組合が利潤追求するわけない。
利潤追求は管理会社。

経営感覚のない者に仕様の見極めやコストと品質のバランスなど理解も実現もできない。

>管理会社を管理委託契約で如何に効率的に使うかの一点です
「管理会社を如何に効率的使うか」とは、つまり人材を如何に効率的に使うかの話。
採用、教育、人材、モチベーション、マネジメントの話である。
これらにコストをかけようとしない感覚が理解できない。

一貫性を欠いた発言を繰り返す奴のいる理事会には参加したくない。

一貫性の無い発言を繰り返す輩のいる理事会には参加したくない。

>71
>管理業務の大部分が人の手によるものであっても、効率アップのデバイスの導入や、作業手順・方法の見直しでコストダウンを図ることができるのでは？

確かにそのような手法でコストダウンは可能です。
では、各社が同じ手法でコストダウンを実現したとしたらどうでしょう？
同じ仕様、同じようにシステム化され、同じ作業手順だとすれば、残るは人件費です。

「人の手」による管理業だからこそ効率化によるコストダウンは限られたものになります。

共用廊下やエントランスに「ルンバ」を置き、
管理事務所の窓口にはコンピュータによる音声案内機でも置きますか。

＞「管理会社を如何に効率的使うか」とは、つまり人材を如何に効率的に使うかの話。 採用、教育、人材、モチベーション、マネジメントの話である。 これらにコストをかけようとしない感覚が理解できない。

それは弱小管理会社の発想に過ぎない。
＞これらにコストをかけようとしない感覚が理解できない
効率的に使うとは最少の費用で最大の効果を引き出す事でケチな管理会社には理解出来るものではない。

＞共用廊下やエントランスに「ルンバ」を置き、 管理事務所の窓口にはコンピュータによる音声案内機でも置きますか。

努力を惜しむ者には設備の発想しか出てこない。

>89

「人材」に対して最少費用で最大効果？
つまり最低賃金で、採用・教育に費用を掛けず、馬車馬のように働かせるってことか。
恐ろしいマンションだね。

>90
>努力を惜しむ者には設備の発想しか出てこない。

私はずっと人材とコストの話をしてましたけど。
あえて逆説的な話をすることで理解を求めたつもりでしたが・・・。
全く会話になりませんね。

＞「人材」に対して最少費用で最大効果？ つまり最低賃金で、採用・教育に費用を掛けず、馬車馬のように働かせるってことか。 恐ろしいマンションだね。

相変わらず単純な発想しか浮かばない管理会社ですな、
管理会社の仕事は力仕事ではなく、頭脳の仕事で質の問題には思いも到らないとは情けない。
当管理組合は質の良い管理会社しか相手にしませんし、そうさせて居ります。

>93
頭脳の仕事を任せる人材をどのように最少コストで採用、教育、マネジメントするのですかね。

人一人採用するのにどれだけのコストが掛かるのか具体的にご存知ですか？

わかりやすく言えば、高卒のフロントと大卒のフロントではどちらが優秀で、人件費はどちらが高いですか？
あくまで一般論としてですよ。念のため。

＞わかりやすく言えば、高卒のフロントと大卒のフロントではどちらが優秀で、人件費はどちらが高いですか？

またまた単純発想ですね。
管理会社とは思考力は停止していて、機械的なのですな。
質と言えば機械的な仕分けしか思い浮かばないこの貧粗さ、うちの管理会社でなくて良かったよ。

＞95のような
「自身の間違いを認められす、回答に窮すると論点をずらしたり相手を見下したりする」
人間のいる理事会には参加したくないです。

理事会はあなたの矮小なプライドを満たす場ではございません。

>95
理解し易いように具体的に例示して話をしても、貴殿からの具体的な話は何一つありませんね。

只々管理会社批判、私の批判を繰り返すばかり。

貴殿の思想がよくわかりました。
私とは絶対に相いれない、会話にならない方のようです。
これ以上はやめておきましょう。

バカにして書いてる事例に対してその切り返し（爆）
高コスト追求の切り返しで笑われたことも理解出来てないのね。

人格障害者はほっといて本題に戻ろうぜ。

＞只々管理会社批判、私の批判を繰り返すばかり。

当然な帰結でしょう。

で、あなたが理事になりたくない理由は？

管理侍はなんで帰ってきたんだ？

マンカン理事長さん

単なる暇つぶしです。
昔いた輪番違法君でしたっけ？
彼並みの方にお会いできたので、面白くて連続投稿してしまいました。
（ひょっとしたら同一人物かもしれません）

また暇な時に投稿します。

バカは放置で本論に戻すと、「自分のこと」だって分かってない人が役員をやりたがらない。だから、1周は輪番でやってみればいい。10年連続でバカってことは、まずないから。どんな集団も不思議と2割はマトモだから、5年に1回ちゃんとしてて、新築から10年は輪番でどうにかなる。マトモな中から2周目は選べばいいよ。

輪番で回ってきたときは「貧乏クジ引いた」と思ったが、やってみたら中々良い経験だった。

ただ、理事会の中にモンスターじみた管理マニアがいて、人の話を全く聞かない奴で苦労させられた。
まともな人達とやる理事会なら、引きうけるのは問題ない。

ちなみにその管理マニア、資格や実務経験はおろか社会人経験もゼロ。マンションは親の金で買ったと自慢して回ってた。
本で得た知識を振り回すだけの役立たずで、「管理品質の向上、コスト削減！」という題目を掲げれば何やっても許されると思いこんでるクズだった。理事会の合意も得てないのに勝手に業者を呼んで敷地内で撮影をさせて、住民から苦情を受けてたよ。

勝手に業者を呼んでもいいですよ。敷地内の撮影も問題ない。見積もりをとるのも自由です。
理事会の合意なんかいりません。

＞わかりやすく言えば、高卒のフロントと大卒のフロントではどちらが優秀で、人件費はどちらが高いですか？

大卒と言ってもFラン以下じゃ高卒と同じ、人件費が高い分無駄

管理侍さん

ども。>>56の以下の点について、ちょっと聞いてみたい。

>管理員と清掃員の業務について…
>私が言いたかったことは、
>①「仕様」というものは単なるスタッフの勤務日数や点検回数だけではない
>②本当に重要なのは仕様書に表れてこない部分である
>③コストは品質に影響する

私個人の偏見ですが、マンション清掃とオフィス清掃（注）を比べると、オフィス清掃の方がレベルが高いイメージを持っています。管理侍さんは、マンション清掃とオフィス清掃を比べて考えたことありますか？

注：事務所の執務室内も管理会社が清掃するようなタイプ。

極端な例をあたかも一般的なことのように話すのは、よくある詭弁のテクニック。

>マンション清掃とオフィス清掃（注）を比べると、オフィス清掃の方がレベルが高いイメージを持っています。管理侍さんは、マンション清掃とオフィス清掃を比べて考えたことありますか？

レベルって何？
時給のおばさんでも出来る清掃と出来ない清掃かい？　そんなのあるのかい？　
思考力は愚かそのものだね。

こ"るこ"さあてぃんさん
旧コ"ルコ"１３さんですか？

>オフィス清掃の方がレベルが高いイメージ
様々な要因があると思いますが、一番は清掃レベルの差ではなく、汚れる程度の問題では？

マンションは開放廊下・階段のある形状が一般的で、人が生活し、子供もいます。
敷地内に植栽、公園などもありますので、よく汚れます。
一方オフィスは内部廊下・階段が一般的で、そこで生活している訳でもなく、
みんな大人ですので汚れにくいのではないでしょうか。

清掃そのもののレベルには大差は無いと思ってます。

こ"るこ"さんが言いたいのは、ビルオーナーは商売としてやっているのでコスト意識が高く、
それが品質にどう影響しているかってことですか？

114の補足

もちろん管理会社、清掃会社によってレベル差はあります。（清掃員個々によっても）
「清掃そのもののレベルには大差は無い」と言ったのは、同じ会社であることが前提です。

そんなの掃除のおばさんに聞きなさいよ。

115
大差ないなら価格下げた方がいいじゃん。

>117

>111の「マンションとオフィスの清掃レベルに差があるか」という質問に対して、
「同じ会社が実施すれば大差はない」
と答えたのですよ。
同じ会社なら当然同じ基準に基づく価格設定が前提でしょう。

頼むからちゃんと読んでくれ。疲れるから。

118
そもそも現場のオバサンは
契約金額も知らないから
価格交渉しても品質なんかに
影響しないよ。

実務経験ないだろお前。

下らん話をよう続けるね。

管理侍はナイスガイである。

>119

あのね、人を採用、教育、研修、雇用するのにお金をいくら掛けるかなの。
採用にも教育にも研修にもお金が掛かるって知ってるかな？
きちんと教育研修してる会社はコストが掛かってるからどうしても高くなっちゃうけど、
教育も研修もしてない会社はその分コストを掛けてないからやすくすることができるんだ。
そんな会社を比較すると、品質に違いがあるんだよ。
あと、清掃員の給与が高いとたくさんの人が応募してくるから、いい人が採用できるんだよ。
でもね、募集の時の時給が安いと例えばかなりの高齢者とか、漢字の書けない人とかばかりで、
いい人が集まらないの。
だからなかなかいい人が採用できなくて、品質に影響するんだよ。わかるかな？
あとね、交通費って知ってるかな？
コストが下がると交通費も払えなくなるから、すぐ近くの人しか採用できなくて、いい人が採用し辛いんだよ。
これらは清掃員に限らず、管理員にもフロントマンにも同じことが言えるんだ。
どうかなボク？わかったかな？
あとね、言い負かされてるからって、人に「お前」とか言っちゃダメなんだよ。
今後は気をつけましょうね。

管理侍さん（>>114，>>115，>>118，>>122）

オフィスを引き合いに出したのは、建築物衛生法（←一定以上のオフィスには関係あるが、共同住宅＝マンションには関係ない）の清掃を比較として出したかったから。

↓下記ＵＲＬの『建築物における維持管理マニュアル』のP45に表5-1の「清掃の点検のポイント」を見れば、単に清掃のおばちゃんが清掃作業をちゃんとやっているかだけではなくて、清掃業務を行う管理会社なり、委託先が組織として品質を作っているかが重要であるかがわかりますよね。

http://www.city.sendai.jp/kenkou/seikatsu/seikatsu/kenchikubutsu/manua...

こんな点を言いたくてオフィスを出してみました。
ではでは。

>>122
一般論をいくら並べてもしかたない。

価格交渉後も同じ清掃員が来ているなら
品質は落ちていないし、逆に大した清掃員が来ていないのに
委託費用が高いならバランスが悪いのだから価格交渉を
する必要がある。

わかったかな？ボクちゃん。
自分より上の人にかみついても
結局は叩きのめされて終わりなので
身の程を知りましょうね。

「あのね、株価ってのは複雑で、だけど原理や原則ってのはあってね・・・・」

「そんなのどうでもいいんだよ！とりあえず俺は儲かったんだから！」

こんな感じ。
世の中のことを話してる人と自分のこと話してる人がやりあうことに意味は、ない。

「山田くん、No.125 さんに座布団10枚!」

なんと杉作だ！

>あのね、人を採用、教育、研修、雇用するのにお金をいくら掛けるかなの。 採用にも教育にも研修にもお金が掛かるって知ってるかな？

格好良い事言うなよ。要はこの就職難でも管理会社なんかには就労者はいない上に、人件費削減のみしか考えていない現実は良く分かっているよ。

年収４００万くらいの中途採用では、元魚屋とか元小売業のひとを採用する傾向にあるらしい。接客に慣れてるから。
管理侍の会社は平均年収８００万だからメーカーいくよりずっといいよ。新卒でマンカン持ちなんて普通みたい。

いつも何気に理論経済学みたいな話になりますけど
見ている人はあまり面白くないなあ。

もっと具体性に富んだ足元の話が聞きたいけど
このメンバーにそれを求めるのは無理なのか。

>124

貴方のマンションは清掃員を直接雇ってるの？
契約相手は管理会社であって、清掃員は管理会社から派遣されてるのでは？
管理会社に無理な値引き交渉した結果、「人事異動です」って異動させたらどうする？
そしてコストに見合った人件費の清掃員を派遣する。
結果、品質は落ちる。
異動しなくてもいつかは退職するしね。

しかし、「お前」の次は「自分より上の人」ですか。

杉作さん

懐かしいお名前！仰る通り。
値引き交渉なんてこのご時世当たり前。
ただ、原理原則というか、世の中の仕組みも知らないで無闇に値引き交渉するのはリスクがあるという、
当たり前の話を繰り返してるだけなんですけどね。

マンカン理事長さん

平均年収800万円って、生々し過ぎるでしょう。
そんなに高くありませんよ。
あ、そう言うと「じゃあ人件費安いから品質も低いのか」ってことになりますね。

ひょっとして引っ掛け問題？（笑）

繰り返し当たり前のことを話しても、聞く耳を持たない奴のいる理事会には参加したくない。
管理侍さん、心中お察しします。

コストダウンを否定する訳ではないが、人件費削減が行き過ぎるとスカイマークや陸援隊みたいになるおそれがある。

コストダウンばかりに目が行ってるけど
コストダウンばかりにそんなに熱心になる必要が本当にあるのかどうか。
安くしろとは言わないけどこのサービスを維持しろという住民もいるはず。

住民が理事会に言いやすい文句としてはコストダウンを徹底しろということが
あるが、そもそも修繕積立金の設定が甘すぎたツケがきてるのでは？

結局コストダウンぐらいしか思いつかないのがオチだろう。

管理侍殿、お久しぶりです。
お名前を拝見し、思わず書き込みました。

まあ、マクロとミクロで話がゴチャゴチャになるのはよくあることですが、切り分けるとより良き議論になると思います。

マンカン理事長さん、以前からマンカン理事長さんでしたっけ？
理事長になられた？

＞サービスを維持しろという住民もいる
＞住民が理事会に言いやすい文句としてはコストダウンを徹底しろ

理事会理事長が住民に何かする権利も義務もない。

>>136
うちのマンションはアンケート等で一部の意見の『コストダウンせよ』に縛られ、見積書を複数取っても安心出来ず結局先送り…こればっかり。
決められない理事会

管理組合運営に必要なのはハシズムだよ。

>123
こ"るこ"さん

マニアックな資料のご提供ありがとうございます。
清掃を「時給のおばさん」でしか考えられない輩には理解不能な資料でしょうね。

ご意見下さいのアンケートは、止めた方がいいと思いますよ。
理事会（理事長）としてはこうしようと思うが、Yesですか？Noですか？なら、まだ使いようがありますけどね。

>>142
この資料、決してマニアックではないんだけど。

そうだね。仙台の掃除の叔母さんが決めたものね。

過疎ってるねー

心配しなくていいよ。なりたがり屋は結構居るよ。誰かから推薦されるのを待っていて推薦されると勿体ぶって嫌々ながら受けるふりしてニヤニヤしながら承諾するよ。自信がないから失敗した時の逃げの準備体操をしています。失敗して責められると自分は理事長になりたくてなったのではないと言って必ず逃げる。

鋭いご指摘です。

理事会メンバーなり手不足にお悩みの方、
よろしかったらこちらで議論しましょう。

もしかしてなりたがらないのはやり甲斐がないからなのか、
ある種のインセンティブ(お金以外の)が乏しく感じるからなのか、
または総会で司会進行が緊張して出来なさそうだからか。

理事会の為に家族を犠牲にするわけにはいかないよね。
役員になっても絶対、理事会には出席しない！！
やるだけ時間が損だから
それで何か制裁でもあったっけ？