23区内の新築マンション価格動向(その59）

>867さん
首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
背景がよく分かりました。

しがらみが無い地方出身者が買い主体になると
需要が都心部に集中しますね。

2015年以降が心配です。

需要といっても買えるだけの財力が無けりゃね。
無い袖は振れない

意見を総括すると、
将来資産価値維持が期待できるのは東京駅から半径5km圏内のようですな。

埋立地から脱出したいが、中古が売れなくてもがく者がいる中、
これから海沿いを買おうとしている変わった人々は、埋立地民からしたら救世主に見えます。

都心部に住みたいというよりは、通勤が便利な場所に住みたいという
ことだと思います。都心で働いている人が多いので都心に近いほうが
いいということでしょう。

ただ逆に都心はイヤだというひともいます。
地方出身者ほど都心に住みたがるという説もありますが、そもそも
都会が好きでそれで東京に出てきたひとならそうですが、別に東京
には住みたくないけど仕事の関係で仕方なく東京に住んでいるって
人もそれなりにいます。
仕事で都心に行くけどそれ以外の暮らしはなるべくのんびりした
郊外で暮らしたいというニーズだってあるわけです。

また首都圏出身者でも郊外のニュータウン出身の人は、下町が新鮮だっ
たりするので江東区とか台東区とかに好んで住む人もいるようです。
郊外ニュータウンは通勤・通学に時間がかかったりするので自転車で
銀座まで行ける様な場所に感動しちゃうみたいです。

まあ資産維持の程度によるかな？
このご時勢で購入時より高く売れるなんて幻想はもっていないけど
値下がりが月あたり１０万以下なら、金利や維持費を考えても賃貸には勝てるわけなので１０年
ないし１５年後の売れそうな金額を弱気で見積もって、差額がそれ以下
なら買うってことでどうでしょうか。

>>883

郊外だとなにか取り柄がないとだめでしょうね。
購入できる価格の新築マンションがたまたまそこにあったというような場所はだめでしょう。

あと住む人の多様性がある場所のほうがいいですね
学生、独身社会人、ファミリー、老人まんべんなくいないとね。要はニューファミリー向けのニュータウンはリスクが高いってことです。

都心回帰の流れを受けて都心部のタワーマンションが好調なようです。

マンション購入　トレンドウオッチ
[2012/7/11]

　7月5日、日本銀行から「地域経済報告」（さくらリポート）が公表され、2年9カ月ぶりに9地域すべての景気判断が上方修正された。住宅投資については「増加している」（東北）、「持ち直している」（関東甲信越、近畿、中国、九州・沖縄）、「底堅く推移している」（東海）と、6地域で好調さが見て取れ、東日本大震災による住宅投資への影響は払拭された印象を受ける。

　こうした傾向は今年の路線価（2012年1月1日時点）からもうかがい知ることが可能で、4年連続での下落ではあるものの、下落率は縮小。特に東京や大阪など大都市を中心に下げ止まり傾向を示している。その要因として考えられるのが、2007年ごろの「ミニバブル」価格からの値ごろ感に加え、震災以降、通勤などの利便性（職住近接）がより重要視されるようになった点だ。2011年3月11日を境に様子見していたマイホーム検討者が、再び都心部のマンションを選好するようになった。その結果、住宅需要が刺激され、都心部を中心に地価が押し上げられている。

　分譲マンション市場では今般、こうした都心回帰の追い風を受け、マンション販売は総じて好調さを保持している。震災があった2011年の首都圏新築マンション契約率は、年平均で77.8％（不動産経済研究所）を維持している。今年に入っても、好調・不調の分かれ目とされる70％を下回った月は一度もない。その好調さを下支えしているのがタワーマンション人気だ。（1）ランドマークとしてのステータス性や希少性、（2）きれいな眺望や夜景、（3）充実した共用施設――の3要素が不動の高層マンション人気を作り出している。住宅需要のカンフル剤として、タワーマンションの貢献度はさらに高まることだろう。高層マンションが市場を牽引していく構図は今後も変わることはない。

賃貸で行くかそれとも買うかで迷っている人ならタワーがいいと思う。
震災リスクはあるもののそんなの低層マンションだっていっしょだからね。
流動性の高さと資産維持性の高さが震災リスクをカバーする。

>>882
都心に近くて郊外みたいにけっこうオープンスペースがある感じのところが人気になりそうですね。公園が豊富なことも重要ですね。

地方出身者は住居費を払いながら貯金しないといけないから、坪250万円前後の価格帯が重要。坪300万円以上になると売れない。坪50万円の違いは70平米で1千万円の差。

地方からの人口流入が続いて、東京駅から半径5km圏内がこんな状況になると困っちゃうな。
マンハッタン島60km2、東京駅から半径5km圏内78.5km2。

単身者が増え、賃料も上がっている米ニューヨーク市（New York City）のマイケル・ブルームバーグ（Michael Bloomberg）市長は10日までに、1～2人世帯向けのワンルーム・アパート建設の入札を行うと発表した。
ニューヨーク市の1～2人暮らし世帯は180万世帯に及ぶが、ワンルーム・アパート（スタジオ）の数は100万室ほどしかない。
同市のアパート賃料は以前にも増して高騰している。不動産会社調べでは、マンハッタンにあるスタジオ1部屋あたりの5月の平均月額賃料は、管理人がいないアパートで前年同月比7.9％増の2243ドル（約18万円）、管理人がいるアパートでは同4.4％増の2657ドル（約21万円）となっている。

>>892

マンハッタン島も東京の山手線の内側も昼間人口密度は５２０人/ha前後と
変わらないのですが、夜間人口はマンハッタン２５０人/haに対して東京92人/ha
とずいぶん差がついています。
ちなみに都内でもっとも夜間人口密度が高いのは２００人／ha中野区です。
まだまだ東京都心には人が住む余地がたくさんあると思います。

親援助だろうが本人の金だろうがどっちだっていいんじゃないの？価格動向を議論するのにそれを区別する意味あるのか？

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）の2010年時の1～2人暮らし世帯は約64万世帯。まだまだ少ないね。これからどんどん増えるでしょうが。

増えるにも、買わずに賃貸ってのがあるし。

1～2人暮らし世帯のほとんどは賃貸になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

その中から東京駅から半径5km圏内にマンションを買える人が出てくる。
坪250万円前後で何パーセントくらいになるんだろうね？
2015年からのお楽しみｗ

東京駅５キロ以内で２５０万となると江東区のみになりますね。避けたいです。

郊外の家は子供に任せて
元気な間は都心部のマンションを借りて、人生をエンジョイする団塊の世代が出てくるかも。

団塊の世代が今年から二度目の退職を迎え、完全引退後に彼らが手にするお金と時間に注目が集まっている。５年前の第１次シニアブームが空振りに終わった企業側の対応はまだ目立たないが、年金が満額支給される今回こそは日本経済を下支えする切り札になるかもしれない。
「これから３年間は高齢者消費による景気下支えが期待できそうだ」──政府内では団塊世代が完全退職を迎えて期待感を示す声が上がっている。１９４７年から４９年に生まれた団塊の世代は６６４万人以上、千葉県の人口を超える規模だ。彼らは今年から６５歳を迎え、毎年２００万人以上の「第２の退職者」が生まれる。
東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

ねね、素朴な疑問なのですが、都心を議論する人はどうして東京駅から5キロ圏内とするのでしょうか？東京駅から5キロにこだわる意味がわからない。。。
永田町か皇居ならわかる気もするけど。もしくは山手線ターミナル駅(東京、上野、池袋、新宿、渋谷、品川)からそれぞれ5キロの円を描いてそれぞれが2箇所くらい重なりあう場所を都心と言うならわからなくもないですが。。



山手線で言えば、品川～新宿あたりのほうが緑も遊興施設も多いよ？余暇の多い団塊リタイア世代が、ららぽーとしかない豊洲に毎日いたら発狂しちゃうよ(笑)

城南5山あたりの2LDKが団塊世代にとって一番住みやすいんだと思うんどけど。。。

最寄り駅を隠蔽したり、滑稽な基準をつくったり、

埋立地を売るにはいろいろ工夫が必要なんですよ。

>>904

そだね。５キロは広すぎるから２キロにしよう。
東京駅から徒歩３０分以内が都心これで決まり。

団塊世代に退職金の使い道をアンケートしたら、
老後の備えに蓄えるってのが１位だったってのが以前あったな。
住宅資金に使うなんて期待しても無駄。

＞904

このサイトをあちこちずっと読んでると、
どんな人が書き込んでるかわかるようになりますよ。
また書いてる、くらいにスルーしましょう。

>904
それはね交通の重要拠点だからだよ。
すべての新幹線が集まってまさに日本の中心でしょ。

週一回程度の出張のために、住むとこと決める人間なんていないだろ。
残りの週6日を犠牲にするのか？

新幹線駅に不便な人って
新幹線は仕事で乗るものとしか考えないんだよねえ。
東京駅に近くて便利な人は
新幹線を余暇で気楽に遊びで乗れるのにねえ。
新幹線駅に不便な人ってカワイソウ。

新幹線に自分が乗るわけではなくて重要な場所だからこそ
新幹線が乗り入れてくるのです。
だからみんな地方の人は必死こいて新幹線やリニアモーターカーの駅の誘致合戦するんだよ。

駅や鉄道は自分が乗りたいからつくるものではなく、そこに人を集めたいから作ってほしいってこと。

東京駅半径5キロ論は埋立地マンションを売るためのバカ営業のこじつけです。
豊洲がちょうど入るのがそこなんです。
豊洲が東京駅から直線距離で6キロあったら、当然のように東京駅から半径6キロが都心だといいますよ。
奴らはそんな人種です。

911は新幹線マニアか？

東京駅五キロ以内に住めない人のひがみすごいね

人口動態から見て
東京駅を中心にして都市構造が変わってきているのが明らかなのに、
何で無理やり否定しようとするのかなあ？

不思議。

東京駅から5キロ以内、
埋め立て地、沿岸部分はのぞく。

銀座のほとんどは江戸前島でしょ
日比谷入江はあくまで入江だし

>916
スカイツリーで都市構造が変わるとか
トンデモ理論してたねアナタ

909

江東区民ウザい。

ヒガミとかじゃなくて
純粋に統計数字で議論しようよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

統計マニアが自分の都合の良い数字を必死で並べても
誰も納得なんかしないよ
先ず結論ありきのがバレバレだからね

官公庁の正式な分析があれば載せてみな

官公庁は当たり障りのない分析するだけだよ。
まさか、近郊、郊外の不動産が下げ続けるなんて言えないでしょ。

要は、統計数字を使って自分で考えないとダメってことだよ。

原発、電力不足なんかが良い例だろ。

ルサンチマンの発露は分析ではありません

しかし、
人口統計って結構先まで見えて面白いね。

これがまた当たらないんだけどね、過去の予測みてみな。

どうでもいいよ。
人口統計。
どうせ当たらないし。

日本人の海外留学生を採用しようとする企業の動きが加速している。
日本では春季に新卒者を一括採用するのが通例だが、夏を前に、留学生を迎えるための企業説明会が各地で活況だ。
企業の海外進出が進む中、語学力や行動力を持つ留学生への期待が高まっているためで、企業の採用方法が多様化する可能性もある。

東京駅に爆発しそうな原発があるわけでもないのに５キロ５キロって鬱陶しいね。

>935
鬱陶しくても真理なんだから、慣れて受け入れないと。

これが真理ですね。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

市部一括りはあまりに乱暴だろ。

バブル後の地価下落で都心の人が増えるのは納得。

合計のブラスマイナスでマイナスが大幅超過だけどその人達は何処へ？

25～29歳人口の意味が分かっていない人がいるようなので・・

この年齢層は将来の持ち家購入対象者。
すなわちこの年齢層が大きく減る事は、将来不動産が売れない事を意味します。

それぞれの数の多さを考えてみてください。

>940
少子化の影響で次世代は基本減るんだよ。

その減り方を補うのが外部からの人口流入。

人があまり入って来ない所は自然体で減り続けます。

９３８

25～29歳の独身社会人は、職場の近くに住むのを好むということでは？
住むためには賃貸物件が必要なので、都心の独身向け賃貸物件が増えたということでは？

子供ができて購入を検討する年齢になると、都心の独身向け賃貸物件では狭くて住み続けられないし、子育ても向いてないから、都心に住み続けるとは限らないのでは？

例えば市部の場合、自然体だとこんな感じで減って行きます。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

なるほど、みんな詳しいね。

総人口だとどう映るの？

買い替えも当たり前の今の世の中買い手は若者だけじゃ無いよね？

>943
所得格差が大きくなって、

5千万円くらいの都心部マンションを買える人と、

そもそも結婚できない人、結婚しても一生賃貸の人、

この２種類に分かれて、

郊外に３千万円くらいのマンションを買うような所得層がほとんどいなくなるのでは？

それに、共稼ぎが当たり前の時代になるでしょうし、

943はまわりに若者がいないのか？
会社の近くに住みたい奴なんかどこにもいないが。
団塊オヤジじゃあるまいし、そんなに会社を愛してなんかいないよ。

都心部のマンションストックが増えると中古マンションの選択肢が広がるから、郊外マンションの出番は無いだろ。

価格は需要と供給で決まるから、供給が多くなると、価格は下がる。
実際、都心でも、供給が多いエリアは、価格を下げ、
郊外でも、供給が少ないエリアは、価格は下がらない。

郊外でも、供給が少ないエリアは、価格は下がらない。 >
まさに今絶対に買っちゃいけない所ですね。
具体的にどこですか？

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰（抜粋）

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。

今月も都心の中古マンション成約坪単価はアホみたいに値下がりが続く。
築年数が２年新しくなるなかでも▲5.7%なので、実態は▲10%程度。
逆に城西や埼玉・神奈川の一部は値上がり。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201206.pdf

震災前の記事まで出して買い煽らないといけないくらい売れなくて困ってるんだね。

日本人は買ってくれないから
留学生に期待する

田舎のFラン大みたいだな

コーホートって言ってみたいだけですよね

>959
今朝の日経に出てたけど、東京の大学も地方出身者の取り込みに必死みたいね。
首都圏出身者比率が上がり続けると、単なる関東のローカル大学になっちゃうからだと・・

かなりの危機感だね。

それもあるけど
大学の校舎自体が郊外から都心回帰していると
以前出ていたな。

>962
郊外の大学じゃ地方出身者も集まらないだろうね。

一ツ橋以外はローカル大学化しちゃって、
首都圏の少子化進行でどんどんつぶれるだろう。

一ツ橋大学は民営化して慶応と合併するといいと思うよ。

1990年代は地方から東京の大学に来ても、Ｕターンする人が多く、結果的に首都圏出身者で占有出来ていたのが、
2000年代になると、女性を含めてそのまま東京に就職する人が増えて都心部居住も進んだ。
世の中がずいぶん変わったね。

分譲マンションのマーケットが変わって行くのは2015年以降だけどね。

あるわけないじゃん。
元々の歴史的な意義をわかってないよ。
大体、学部だって被ってるし、意味もない。
一橋とかどうでもいいよ。

少子化と人口流入の狭間で

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
20～24歳人口が5年後25～29歳になってどう増加したか

2000年→2005年
105,865人→128,836人　22,971人増　21.70%増

2005年→2010年
94,624人→133,700人　39,076人増　41.30%増

年を追う毎に地方出身者の都心部居住が進んでいるのが良く分かります。

２０００年前後に港区は区民を増やすための施策として新婚家庭や乳幼児家庭に月額３万円の家賃補助やってましたよ。
もちろん抽選ですけど。

２００３年頃に湾岸マンションブームもあって人口が増え始めたら家賃補助はやめてしまった。

大学の同級生でＵターンした奴なんかいたか？
流入が増えているのは非大卒でしょ

なにせ地方には仕事が無い

地方でも兄弟が３人くらいいれば一人くらいは東京に来たはず。
兄弟が二人とか一人っ子とかになれば東京の大学に来る人も減るだろうね。