23区内の新築マンション価格動向(その59）

外周区でアパートの建築が活況を呈してます。

所得の二極化の反映ですね。

311被災地で、苦労された大家さんたちも多いそうなのに。

低所得層が増えると逆にもうかる商売もあるって事でしょ。

ＮＨＫでやってたけど、巨大津波問題で東京湾内に海水浴場を作るニーズが待ったなしで高まっているみたい。湘南、伊豆が危険だから結局東京湾内しか選択肢が無いみたい。

台場にあるじゃない。砂浜。

もっと大きくないと関東エリアの海水浴場客をすべて受け入れるのは不可能だよ。

台場で海水浴？
俺はあんなドブみたいな汚い海で子供を遊ばせるのは無理だな。
最低でも九十九里くらいでないと。

九十九里は73の言う湘南、伊豆ではないから
好きに行けば？

オイルボールがぷかぷか浮いてる台場で泳ぐなんて・・・
屋形船は屎尿を垂れ流しだし

不動産マーケットが変質し始めるのは２０１５年以降。

それまでは地元民の地場志向需要が中心だから
まあつまらないね。
デベのご当地自慢ばっかで参考にならない。

そうです。
平成１５年に消費税が１０％となり
不動産マーケットは変わります。
多分、氷河期に…

何書いてんだかね。２０１５年だってーの。

で、その2015年の変化の根拠は？

過去の人口動態も分からずに不動産を語るのは笑止千万。

もっと自分で勉強することだ。

>85
欲しいのは良く分かるが、
希望的観測だけで世の中は動かいないよ。
相対的に価格がリーズナブルなところは下がらないよ。

これからは割高外周区の価格動向に要注意。
武蔵小杉（坪290万円位らしい）に需要をかなり食われているからね。

武蔵小杉はリーズナブルではなく、割高。

お隣が超割高外周区だから武蔵小杉も販売好調(笑)

>>89
いまのところ地元周辺への需要が強いから、
郊外、近郊に超割高エリアが散見されているのが現実。

しかし、少子高齢化でいずれその需要も無くなる。

近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
逆算すればこれから先どうなるか誰でも予想できるよ。

埋立地のボッタクリタワマンがリーズナブルだなんて思ってる人いるの？どこの田舎者？
ホントにリーズナブルならこんなに売れ残ってないよね？

内陸でもタワマンは色々売れ残ってるけど？

内陸でも、田園都市線沿線のタワマンは売れ残り易いね。
東横線武蔵小杉のタワマンは即日完売だったのに。

>84
根拠と数字は？
ホルホル解釈じゃないまともなもの希望

地上げ幅が大きいエリアがことごとく震度７の激震エリア。笑

天誅とはまさに…。

余談だが。

首都直下型地震が起きた後、まともに放送継続できるのは神南と赤坂の放送局だけ、というもっぱらの噂。

その他民放壊滅。

素晴らしい危機管理能力だわ。


よくこんな国のこんな街にマンションなんか買う気になれるね。

2015年から、何がどうして変わるのですか?

人口というより経済規模の縮小が問題では。

2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。

>98
震度７の予想マップで、港区をよく見ると
赤坂の近くにも７の赤い点があるんだが。

溜池じゃないの？

戦後の第一次近郊入植世代が女性でただ今８０歳くらいって事が重要なんだよ。

後１０年位したら戦後長年続いた郊外バブルも終焉でしょ。

長期にわたって下落トレンドに入るね。

首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

コスパで選ばれる時代に変わったら、
近郊、郊外のマンションの値崩れが始まる。

コスパで勝負といえば
城東や湾岸だね

107
2000年に分譲されたマンションの事なら
PCTやシエルでさえ無関係な話ですね。

首都圏に不動産を持たない
上京第一世代のマンション選びはコスパ中心にならざるを得ない。

上京第一世代は地方経済が崩壊した2000年頃から急増。
22歳で上京したとして、ただ今34歳。
3年後の2015年頃にやっと購入年齢、その頃からコスパ時代が訪れるでしょう。

コストはともかくパフォーマンスとはなんでしょうか？

・通勤利便性ですか？
・買い物利便性ですか？
・教育の充実ですか？
・自然災害に対する安全性ですか？

１１２さん
総合力でしょう。
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性など

コスパと言えば聞こえが良いが
結局は経済力が無い顧客向けの安売り競争だからね
大規模開発で供給過多な場所はなおさら

じゃあコスト無視で最強のパフォーマンスを持つエリアはどこですか？都心は日常の買い物に難ありな場所が多いです、

コストも考えれば江東区の内陸では？ゼロメートル地帯になるけど。
通勤、買物、は便利。

まだ見えないけど、コスパ世代が購入主体になったら不動産マーケットも様変わりでしょうね。

既に賃貸では兆しが出てますが、分譲はもう少し先。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

>112
まずは、
サラリーマンが買える坪300万円未満が絶対条件で、
それより高い所を除いての議論開始だね。

割高慣れした首都圏出身者の購入が一巡したら、郊外のバブル価格は簡単に崩壊するね。これは確実に言える。

消費税増税したら可処分所得は1割くらい減るよね？
支出分の5％と企業などが支払う金額UP＆売上不振で数％減。

ちょっと乱暴だけど住宅も1割くらい下がるんじゃない。
これ以上年収比率上げられないだろうし。

>120
一生賃貸の人
一生独身の人がその分増えるだけだよ。

世の中そんなに甘くないよ。

てことは戸建持つのが一番いいな。
年取ったらアパートにしてその金で
維持費が上がって住めなくなって
貸しに出てるタワーにでも住めばいいから。

>123
アパート経営は代々の土地があってこそ成り立つ商売。
近郊の元農家さんの独壇場だよ。
一から借金して始めて成り立つほど家賃は高くないよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

究極は
固定資産税と上物がペイ出来れば良いわけだから、
上物を安普請にしたら、家賃3万円くらいまで下げ余地があるからね。

住宅ローンは年収の５倍までが限界。
それ以上借りるのは頭がおかしいとしか思えない。確実に破産するよ。

311で震災地の賃貸の大家さんは大変だったそうだよ。
義援金は借り手がたくさん受け取り、大家が受け取る額は少なかったんだと。

消費税がアップすると近郊アパート地帯のスラム化がさらに進むな。

近郊のアパート家賃は右肩下がりでしょうね。
やって行けるのは土地持ち経営者だけだよ。

自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？

家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。

値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？

土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。

でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。

築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。

それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。

震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？

>135
新築サーファーです。いままでほとんどロスしてません（つまり、家賃を払っていると仮定するとむしろプラス）。

そしてその歴戦の強者の私が今注目している街・・・・

それが豊洲です。

あえての解説はいりますまい。

はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？

137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。

脳内購入でなければ

脳内だろ

23区内で3000万円台4000万円台かい。
そりゃ狭いか遠いか向き悪いか安造りかだな。

割高エリアに代々住んでると
自分の所有資産も割高に評価されるから太っ腹になって
割高でも何の抵抗もなく買える。

これが近郊、郊外の割高維持の仕組で、
3代続くとそんな需要も無くなるから、割高価格の維持は不可能になります。

まあ、地縁もない人は買わないでしょうが。

今一番数売れているのは中央区と江東区で
平均価格は中央区が4,850万円
江東区が4,716万円。
平均坪単価は中央区が268万円
江東区が246万円です。

つまり、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、
坪単価250万円前後、平均価格5千万円前後が23区の売れ筋だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

売れてる中央区江東区≒埋立地じゃん。
買える値段だから売れてるだけで中長期の価値が担保されるかはまるで別の話。

買えない値段＝売れない値段の物はいずれ値下がりする運命だよ。

学校で習わなかった？

人口減少期の不動産価格がいずれ下がるは一律同じ。
自分が生きてる間に・出来るだけ値下げ幅の少ないところを選択しようってのが大人の発想。

ピカピカのハリボテ御殿に目くらましされてると気づけないんだね、きっと。まさに○○買いの銭失い。

>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。

これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。

かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。

安全資産がそれなりの値段になるのは経済原則から言ってしかたがない事だよ。

世の中リスク回避ムードが強いから坪300万円を超えるような物件は売れないし、
将来が不透明な安い郊外も売れない。

>150

私の論旨は
「東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が250万円前後の相対的に割安なところ」
くらい信頼できない買い物はない。ってことです。

＞信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
こんなヘンテコリンな理屈は埋立地業者しか言いません。
大学でちゃんと勉強した人なら、同心円状に発展してる都市なんて世界中に一か所もないことは知ってます。
だいたい東京駅が東京の唯一の中心であるという点からすでに間違いです。

単なる湾岸ネガが出てきたらまっとうな議論も続かないね。

理屈じゃないからな(笑)

根拠のない湾岸ポジほど理屈の通じない奴はないからね。

新年度になって、
新宿区のオフィスビル空き室率が２％近く急上昇した模様。

情報ソースです。
http://www.e-miki.com/market/download/sikyo/F1206_TO.pdf

江東区と新宿区はちょうど新築大型ビルのオープンが重なりましたからね。

人気のオフィスならオープンまでにかなり埋まるでしょ。

>160
ある程度賃料が下がると利便性重視になるから新宿は増々厳しくなって、
空室率も高くなって行くでしょうね。

新宿の就業人口が少なくなると西に広がるエリアの不動産価値にも
中長期で悪影響を与えるでしょう。
まずは家賃の下落と空賃貸が増えるでしょうね。

利便性で新宿区＜江東区？
寝言は寝てからでないと笑われますよ。

都心勤務者は江東区が便利
新宿勤務者は新宿が便利
住み分けがこれから進むでしょうね。

都心勤務者にとって新宿区は十分便利だろ？
なにいってんの？

比較論として江東区の方が便利で安いよ。
だから売れ行きもずいぶんと違うよ。