23区内の新築マンション価格動向(その59）

古くても都心部って需要がいくら強くても、旧耐震マンションは売れないだろ。

東京都が昨年実施したマンションの実態調査によると、都内におけるマンションのストック総数は13万2600棟に上ることが分かった。これまで世帯数などをもとに推計していたが、都として正確な棟数を把握したのは、今回が初めてだという。
また、旧耐震基準のマンションは全体の18%だった。

共稼ぎでギリギリローンを組んだらどちらかの収入が減っただけですぐ破産。
今は公務員も給料が下がり、東電でもボーナスゼロになるときがある時代。
右肩上がりで収入が増えるなんてなんの保証もない。
デベの口車に乗って無理なローンを組んだら一家離散は確定だな。

増税前に駆け込みで買う人たちは後先考えず
無理なローン組んじゃう割合が多いんだろうなあ。

>483
社会が不安定になると
坪300万円を超えるような贅沢な物件は売れなくなるかもね。

やっぱ、坪250万円前後で都心に近い所が売れ筋ですか？

駅近を頼りの綱に
よってたかって近郊、郊外のマンションを買って
バブルプライスの高値づかみしちゃ、
何の資産防衛にもならないです(笑)

もっと冷静に考えましょう。
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坪250万だと75㎡では5700万円。
それでは普通のサラリーマンがダンナの給料だけで買うのは無理。
坪200万なら4500万だからなんとかなる。
坪200万で買える新築マンションがある地域とは？
足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区、練馬区。
こういうところを買えばいいんだよ。

坪250万ってそんなにハードル高くないでしょ。
1～２割程度の人は買えるんじゃない？

首都圏全体で5千万円以上のマンションは年間約１万戸売れてます。
世の中ってそんなもんです。

>487
外周区の資産価値って将来的に不安が大きいでしょ。

都心部と比べて家賃レベルもかなり落ちますよね。

外周区でも、割高新築はあるしな。

都心部家賃8万5千円
外周区家賃6万5千円

都心部坪単価250万円とすれば
外周区坪単価は250÷8.5X6.5＝191万円

特におかしくは無いと思うぞ。

資産価値うんぬんの前に破産しては意味がない。

坪190万円が外周区の現在の適正価格だとしても、少子高齢化が進むことを考えると将来不安があるからもっと安くないとダメじゃない？

修理もできなくて朽ち果てるだけのタワマンが坪250万？高すぎだろ。

250マンを昔から言ってるのは
深川あたりをススメル教授。タワマンでなく。

坪250万前後で買えるエリアって例えばどの辺？
山手線だと田端辺り？

田端は東京駅から半径５ｋｍ圏外では？

近郊、郊外の土地持ちの親を持つお子さんが
その周辺部のマンションを高値づかみしながら
郊外バブル価格を維持。

しかし、少子高齢化が進み
いずれは親の家を相続し始めて
高値づかみしたマンションを売り始める。
その頃には高値で買ってくれる人はほとんどいない。
２０２０年ころから郊外バブルの崩壊が始まる。

そもそもタワー人気って最初から捏造だったんじゃ？

>501
タワマンのＭＲに行って、そう言ってみれば。

そのへんうすうす気づいてるから、掲示板荒らして憂さ晴らしてんでしょ。
不甲斐なさに気づいた時はもう手遅れだった。親もこの先長くない。選択肢はジリ貧だけのどんづまり人生。

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり。
1999年　４３５２２
2000年　５１６２９
2001年　６３１２８
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７
2007年　８７７０３←ここがピーク
2008年　８１１４７

取り敢えず近郊のアパート地帯に流入して、
結婚後都心部2LDK賃貸にお引越しして、しばらく共稼ぎ、
世帯所得が向上してマンションが買えるレベルになったら
東京駅から半径５ｋｍ圏内、坪単価250万円前後のマンションをご購入。

こんなライフスタイルが理想のようです。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=4d/

結局山手線の内側ってことになっちゃうのいかな。

日本人の持ち家比率は48．7％で、国民のほぼ半分が賃貸暮らしだ。東京圏の賃貸生活者は、全国の3分の1を占める。つまり、東京圏では賃貸需要が非常に高いのだ。さらに外国人の日本留学や就職も増加が続いており、日本、特に東京圏における賃貸市場が活性化している。
そのため「不動産価格は低いのに賃貸価格が高い」という特異な現象が生じている。業界筋は「東京における賃貸による利回りは6～12％まで上昇している」と指摘。これは上海、北京、台北と比較しても非常に高い数値である。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

日本の不動産は維持費とか入れ替わりのたびの修繕とか
マンション価格に反映されてない経費が多くない？
滞納した住民を追い出すだけでも一苦労だし。
最終的な利回りはすごい低いと思う。

中国は利回りが良いと思ってるらしい。
都心部中心に賃貸物件への投資が増えそうだね。

基本は首都圏出身者が少子化で減る分外部から人を入れざるを得ず、
その人達は取り敢えず賃貸だから需要は底堅いってこと。

住んでないアパマン取り上げ政策実施中で土地は国有、
利回り1-2％の中国と比較するのがそもそも…

敷礼ゼロゼロが主流になっちゃったのに埋まらない
都心部を見てれば需要底堅いなんて到底思えない。
都心＞郊外の賃料体系は普遍なんだし。
投資物件で食ってる人が首都圏買わないでしょ。

>514さん
506の数字見ても信じられないの？

資産価値が上昇しつづけているのは豊洲だけ

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

人口動向と市場価値はイコールじゃないでしょ。
すべての物価が一律下がるのがデフレ。不動産も例外じゃない。
貸すには貸せても値下げしないと、では所有の意味ない。

分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白。

また、東京の労働力維持のために毎年6万人超の人を外部から受け入れ続けないといけない事も明白。

それでは、首都圏の不動産マーケットはどう変わって行くのでしょうか？
みなさん考えましょう。

買える経済力のある共働きは都心タワマン。
子供がいれば郊外も選択肢だが戸建てにシフト。
購買力のない日本人若年層の穴は外国人が埋める。

東側海側は価格訴求型ユニクロマンション
価値訴求型は西側。だが郊外で高額物件は売れない。
大して今と変わらない気が。

大して今と変わらない気が。>
発想が貧困すぎますな。
時代の大きな変化を素直に受け止めましょうよ。

>520さん
価値訴求型の西側って具体的にどのあたりを指しているのですか？
そして価値とはどのような価値ですか？

？批判するなら賛同の得られる自論でも展開すれば。

東側海側が栄えるって妄想は脳内限定がいいと思うけど（笑）

消費税絡みで世の中の動きが少し早まるかもしれないね。

＞分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白
→だから田舎者が集まる豊洲・晴海・有明の価値が上がるというわけですね。わかりました。

外部からの流入者でかつ高収入層が都心部を占めて、
首都圏出身者の大部分は外周区及び郊外って住み分けが自然に生まれるんじゃない？

そして、外部からの流入者でかつ低収入層は外周区のアパート地帯で賃貸。

首都圏出身ですけど都心に買ってますよ。
実家は親が死んだら処分します。
先になるほど値下がり確実ですから。

うちは処分しないな
そこまでドライになれん

結婚するしない、
子供のいるいない、
頭のいい悪い、

が分かれ目。