23区内の新築マンション価格動向(その59）

隅田川の西
東京駅周辺にオフィスビルが集中、集積する傾向が強まり、
新宿、渋谷あたりの凋落が始まるでしょう。

昔の人、はデパートがあれば大都会だと思っていましたからね。
今じゃデパートは斜陽業界。

郊外が縮小して行くと新宿、渋谷あたりの電鉄系のデパートは斜陽になって行くでしょうね。

未婚率が高いから郊外に住むニーズは無くなって行くし。

日経によると4割近くの人が都心居住志向らしいから、
一昔前では考えられなかったほど都心志向が強まってます。

地元志向が弱まって来てるのかなあ？

湾岸エリアにタワーマンション185戸　三井不レジと近鉄不
　三井不動産レジデンシャルと近鉄不動産は6月22日から、東京都江東区豊洲で開発中の高層分譲マンション「パークタワー豊洲」(総戸数185戸)の第1期120戸の販売を始める。都心から5キロメートルほどで、最寄駅の東京地下鉄有楽町線「豊洲」駅から徒歩5分の立地。5月末からモデルルームを開設し、これまでに900組が来場した。当初予想よりも2割ほど上回ったという。
[住宅新報　2012年06月19日]

マンションが分譲される度に書き込むスレだったっけ？ここは。

地元志向なので港区にしました。

>282
都心部のマンションが人気ってことでしょ。

江東区は郊外だよ。郊外人気ってことでは？

都心部とそれ以外の家賃レベルがくっきりと差が出て来ました。
都心部は8万円以上。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

豊洲の某一流タワマンでは昨日全く風を感じなかったね。まったく気にならない。
さすが財閥系の一流タワマンだと感心した。

＞285
江東区は都心だよ。


都心３区： 千代田区、江東区、港区

都心５区： 千代田区、江東区、港区、新宿区、中央区

都心６区： 千代田区、江東区、港区、新宿区、中央区、渋谷区

都心というからには官公庁、政治、経済、文化など
その都市において中心的なものがなければならない。

都心三区以外だと例えば台東区は博物館、美術館
など東京を代表する文化施設が多数集まっている。
新宿区は副都心だが都庁もあるし、日本でも有数の
商業施設、繁華街が存在する。
文京区などはその名のとおり東京大学をはじめと
した日本を代表する大学、文京施設が多数存在する。

しかし江東区は政治的、経済的、文化的、教育
いずれの分野においても東京の中心的なるものが
ほとんど存在しない。すなわち江東区は都心機能と
いえるものがない。

かつて江東区の機能は工業地帯、倉庫地帯だったが
それが住宅地と変貌している。
つまり山を切り崩してつくった住宅地と構造は同じ。
都心に近いメリットがあるけど構造としては郊外と
同じ。

豊洲の人、
黒木瞳が「東京の真ん中」と言ってた、と反論しなきゃ。

砂町の人も反論お願い。

江東区は人口が増えているけど住む人が増えているだけです。
地縁のないニューファミリーがなるべく都心に近く購入できる
エリアとして人気がある。
かつてのように戸建て志向も薄れたし、東側区に対する偏見
もなくなってきたのも要因。
また準工業地帯が多く規制が少ないので人気のタワーマンション
が多く建てられているのも要因。
つまり骨の髄からベットタウンなんだよね。

総戸数185戸で第一期に120戸販売

好調なんだろうな。

>293
ガチで黒木瞳はうちの近所に住んでる。西側の容積率80%の戸建低層住宅地ですよ。

本日の記事。
「中古マンション70 ㎡価格月別推移～都心寄りほど価格調整の度合い強く」

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201205.pdf

高額物件は新築も中古も厳しくなってる。

好調なのは都心に近くて坪単価で250万円前後のところだけになりつつあるね。

＞人口が増えているけど住む人が増えているだけです。
えーと、住む人が増えずに人口が増えるって、ありえるんでしょうか？？？

298

>好調なのは都心に近くて坪単価で250万円前後のところだけになりつつあるね。

具体的にどこ？練馬あたりか。

中央区、江東区、台東区、墨田区の4区だよ。

そっちは埋立地ばかりなので無理ですよ。

価格動向からみると、湾岸・タワマンは忌避されつつあるな。
地震後しばらくは様子見だったが、脱出が始まった。

>>304
>特に、江東区と荒川区の下落基調が強い
荒川区は湾岸エリアではないんですけど〜
タイトルに間違いあり。

湾岸エリアではない隅田川沿い荒川区の下落傾向の理由は何でしょう？

川沿いも、海沿いと同様に地盤や浸水といった問題が大きいからでしょう。

>304さん
既出ですが、
江東区については、
昨年に築浅の成約が出尽くして、今年は築年が古いものが多いのが原因のようです。
いわば、人気の裏返しみたいです。

東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた5月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏では価格が弱含んでいる地域が、都心近郊から郊外エリアへと広がり始めていることが分かった。

>307
川沿いって事で荒川区を言うなら、中央区や世田谷区だって川沿い。

首都圏出身者の地元需要が減ってきて、
いよいよ近郊、郊外がこれから下がって行くのかな？

下がる下がるっていいますがどこまで下がるんですか？
２３区で駅から２０分歩くエリアはどこまで下がりますか？
７０平米１５００万とかになるならローンがない生活が
実現できますので買いたいです。

>312
外周区は70平米で家賃13万円が将来の基準になりますから、
PER25で考えると、
新築坪単価185万円が将来の目安でしょう。
さらに郊外は140万円くらい。

坪１４０万だと７０平米で３０００万もしますよ。
ローンなしだと買えないです。

>314
結局家賃レベルが目安になるからね。

それに、マンションだと建築費だけでも70平米で2千万円はするから、
それに土地代が加わると新築で3千万円くらいが限界かもね。

>>308

大幅な下落に影響するほど平均築年数は変化してないので、
やはり、価格の下落は単純に不人気のあらわれのようです。

2015年にはキャッシュの価値が5％減価する。
消費税前の駆け込み需要はあるのかな？

駆け込み需要は、将来の需要を先食いするだけ。
後で需要が激減する。

更に無理して買い急いだ人達の中から、ローン苦になる人が続出しかねない。

消費税増税後の需要激減で値下がりする2015年以降まで待てるのならいいね。
その間の賃料支払もかなりな額になるよ。

消費税増税といっても、税が掛かるのは物件の本体で土地にはかかりません。
キャッシュの価値が５％は下がらないでしょう。
下がるのなら、消費税の問題ではなく、日本の国債暴落による円の価値の下落でしょう。

いずれにしても家賃見合いのコスパ時代になって行きます。

イメージだけでは高坪単価は維持できなくなる。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

家を売るのが必須なら坪単価とか気にしますけどね。
永住する人にはあまり関係ない話ですね。

>322
親元志向の首都圏出身者需要が終わると完全なコスパ時代に変わるよ。

既に4割近くが都心部志向だと日経に出てました。

一人あたりの占有面積が、少しくらい広くなったほうがいいと思うよ。
日本はとにかく狭い。

郊外で良ければ土地は腐るほどあるのに、皆理想を求め過ぎじゃない？

超満員でギュウギュウ詰めの通勤電車から開放されるなら、稼ぎ手にとって何よりのメリットになるよ。

>326
やっぱりこれからは山梨ですよね！

105円のものが110円になれば、100万円で
9.523個買えていたのが、9,090個しか
買えなくなる。

つまりキャッシュの価値は下がる。
低利で借金して物を買った方が合理的
な判断になるんだよね。

そうなると資産価値が騰がるのは最も発展性が見込める街「豊洲」かな。
（他に発展が見込める街があるなら具体的な地名を挙げて欲しい。ないと思うけど）

豊洲のタワマンには、政治家、外交官、大使、弁護士、俳優に女優にアナウンサー 、スポーツ選手、作家、政治家など芸能人や著名人がたくさん住んでいます。

ホントですか？

これだけ必死に買い煽りしてると、胡散臭さ満点。
手を出すとマズイな、と普通は思うよ。

だから、誰も買わなくなってんでしょ

２０１３～１６年度に武蔵小杉に５４階建て２棟のタワマンができるらしい。
２３区だと大田区、世田谷区あたりが大きな影響を受けるでしょう。

首都圏出身者の需要が細って行く中で、
郊外に大規模な高額マンション。
売れ残る確率はかなり高く、値崩れにつながる恐れ大。

郊外もかつては駅から離れた住宅地の戸建てが人気だったが、いまや時代は変わって郊外駅でも駅直結のタワーが人気だね。
再開発とあわせて建設されるので駅前の商業施設が便利だし、通勤も電車に乗っている時間は都内より多少（１０分程度）長いもののトータル通勤時間は短縮されるケースも多い。

>337
それよりも、武蔵小杉に既に建ってるタワマン
が影響を受けるって考え方はしないの？
それら以外にもまだまだ武蔵小杉にはマンション計画はあるんだが。

武蔵小杉のタワマンってびっくりするくらい高いよね。
交通利便性は相当高いけど武蔵小杉エリアって街並みが
すっきりしているわけでもないし、川崎のように大規
模なショッピングモールがあるわけでもないし交通利
便性だけであそこまで引っ張れるんでしょうか？

最近は、小杉駅前物件を売ってるから高く感じるんでしょう。
ただ、デべさん自身がマスコミ相手に言ったように
値段が高額の部屋は売れない街。だから階数による価格差は小さい。

>>338
戸建相続までの仮の宿需要ですよ。
駅に近いと両親も立ち寄りやすく、子供の面倒を見てもらえる。

そんな需要もそろそろ尽きようとしているときに
また郊外に大規模マンション。
しかも高額ときたら、大量の売れ残りは太鼓判でしょ。

いくら郊外でも京浜東北線や中央線などＪＲの主要路線や都心に直結する私鉄主要駅前の商業地の地価は安くないから、タワーにしても土地代がかさんで安くできないという事情もある。
郊外から都心へという大きな流れもあるが、ミクロ的には駅前にどんどん集まるという流れもある。
エリア同士の競争に加えエリア内での競争もあるよね。

近郊、郊外がしだいに縮小して凋落して行く運命は変え様がない。
とにかく坪単価が高い郊外は買わない事だ。

はるばる東京２３区板まで、小杉の宣伝活動ご苦労様です。

アットホームが実施した「子育て世帯の住まい探し実態調査」によると、「実家に住めば良かったと思ったことがある」人が半数近くに上ることが分かった。
　「現在、実家の近くに住んでいない」と回答した人(316人)に「子育てに当たって、実家の近くに住めば良かったと思ったことがあるか」と質問。45.9%が「ある」と答え、男女別では女性の方が13.9ポイント高かった。また、子どもの人数別に見ると「2人以上」で53.1%と過半数を超えた。子どもを多く持つ親ほど、切実に「実家に助けてもらいたい」と思っている様子がうかがえる。

首都圏出身者は実家近くが基本。

これが近郊、郊外のバブルを長引かせ、
被害者をねずみ講式に増やしている根本の理由。

外周区あたりで坪200万円を超えるのは異常でしょ。

昔の中の上サラリーマン
郊外ライフの残滓に過ぎない。

危うい過去の遺産にすぎません。

なんで２３区郊外がダメになるのか、さっぱりわからない。
他県がダメになるとかならわかるが。
いくら少子化が進んでいるとはいえ、日本で東京都心部以外ダメになるとでも思ってる？
みんながみんな都心部に住みたいと思ってる？
そんなデータある？
利便性と住環境のバランスを求める層、子育て世代層の最強の受け皿は２３区郊外では？

みんながみんな都心部に住みたいと思ってる？
そんなデータある？

都心が人気がないというデータだらけ

この４年、いろんなデータで地価やマンション価格は都心部だけ暴落して郊外は下がってないよね。
結局は、環境と生活利便性が伴わないと、交通利便性だけでは住む場所は選ばないよ。
やはり人間らしい生活は広々とした一戸建てであって、マンションは住宅難の時代の産物。

両方住んだ俺はマンションの方が断然いいけどね。

収入がどうなるか不透明な時代に年収の5倍を超える住宅ローンを抱えるのは頭がおかしい。
無理なく都心のバカ高いマンションを買える人は限られてるから、都心がなかなか売れないのは当然。
ましてや郊外なのに都心のふりして高値で売ろうとしてる埋立地が大量の在庫を抱えてるのは当たり前だよ。

>355
それを言ったら、２３区の端っこなのに坪単価３００万円以上の所とかはどうなるのよ、って感じ。
あんなに不便で高い所が売れる理由がわからない。

【戦略】東京電力が不動産売却リストを公表、都内のオフィスやホテルも

2012/06/01

　東京電力は2012年5月31日、経営合理化に向けて売却する不動産のリストを公表した。2011年度に売約済みの153件と、2012年度以降に売却予定の959件、合計1112件を掲載している。2011年度に売却した不動産の総額は502億円だ。

　売却対象となるのは、東京電力グループの事業用地や社宅、賃貸住宅、厚生施設など。都内のオフィスビルやホテル、開発用地も売却予定で、港区新橋1丁目の東新（とうしん）ビル、港区芝浦4丁目の芝浦スクエアの一部、ビジネスホテルのトレストイン日本橋、トレストイン田町、江東区豊洲の大規模複合開発用地などが含まれている。

　東京電力はリストをウェブサイトで公表している。アドレスは以下だ。
　http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

すごいな。思ったより資産売却してた。
これは大量供給くるね。

>356
首都圏出身者の親元居住需要で高値を維持しているだけ、
相続で家が余り始めたら近郊、郊外の不動産は値下がりし始める。
オリンピック前後から居住が進んだ地域だから
本格的な値下がりは２０２０年頃からだろう。

ついに市部から家賃7万円台が無くなっちゃいました。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

うちの近所の東電の土地も売却されたのか。
されるかもねって話してたけど。

でも立地的にオフィスになるかぁ。

豊洲でも、東電不動産がホテル兼用マンションを建てる予定だった場所を既に三井が買ったらしい。

外周区から外側はなかなか売れないんじゃない？
マンション作っても売れそうにないし。

>364さん
ちゃんと反証しないと認めたことになっちゃうよ。

地縁の影響が少ない賃貸マーケットから変化が始まります。
武蔵野市に続いて杉並区、中野区の家賃が7万円を切るでしょう。
新宿の就業人口減少の影響も出て来ます。

平成22年国勢調査の従業地・通学地による人口・産業等集計（昼間人口，昼夜間人口比率など）の公表は平成24年6月26日14時00分の予定です。

国勢調査の発表遅すぎだよな。
平成17年から平成22年の変化で新宿の就業人口がどこまで減っているか？

369
海沿いではない荒川区、も下落傾向顕著
の記事をいつまでも書き込むんだね。
都合良い部分だけ切り抜いて。

3月、4月の移動時期に築浅の賃貸の成約が増えれば
当然5月の在庫は平均築年が古くなって平均賃料は下がる。
この時期は下がるほうが人気エリアの場合が多い。

逆にこの時期に下がらないエリアは3月、4月に新築、築浅の成約が少なく、
家賃レベルが低い古い物しか決まらなかった事になる。
すなわち、家賃レベルが高過ぎてこれから下がる事を意味する。

不動産に詳しい人にとっては常識です。

東京駅5Km圏の湾岸・高層マンションには憧れるな。資産価値も倍増が見込めるでしょうね。

スレが伸びてるのは相変わらず中央区と江東区物件だけですね。