23区内の新築マンション価格動向(その59）

>867さん
首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
背景がよく分かりました。

しがらみが無い地方出身者が買い主体になると
需要が都心部に集中しますね。

2015年以降が心配です。

需要といっても買えるだけの財力が無けりゃね。
無い袖は振れない

意見を総括すると、
将来資産価値維持が期待できるのは東京駅から半径5km圏内のようですな。

埋立地から脱出したいが、中古が売れなくてもがく者がいる中、
これから海沿いを買おうとしている変わった人々は、埋立地民からしたら救世主に見えます。

都心部に住みたいというよりは、通勤が便利な場所に住みたいという
ことだと思います。都心で働いている人が多いので都心に近いほうが
いいということでしょう。

ただ逆に都心はイヤだというひともいます。
地方出身者ほど都心に住みたがるという説もありますが、そもそも
都会が好きでそれで東京に出てきたひとならそうですが、別に東京
には住みたくないけど仕事の関係で仕方なく東京に住んでいるって
人もそれなりにいます。
仕事で都心に行くけどそれ以外の暮らしはなるべくのんびりした
郊外で暮らしたいというニーズだってあるわけです。

また首都圏出身者でも郊外のニュータウン出身の人は、下町が新鮮だっ
たりするので江東区とか台東区とかに好んで住む人もいるようです。
郊外ニュータウンは通勤・通学に時間がかかったりするので自転車で
銀座まで行ける様な場所に感動しちゃうみたいです。

まあ資産維持の程度によるかな？
このご時勢で購入時より高く売れるなんて幻想はもっていないけど
値下がりが月あたり１０万以下なら、金利や維持費を考えても賃貸には勝てるわけなので１０年
ないし１５年後の売れそうな金額を弱気で見積もって、差額がそれ以下
なら買うってことでどうでしょうか。

>>883

郊外だとなにか取り柄がないとだめでしょうね。
購入できる価格の新築マンションがたまたまそこにあったというような場所はだめでしょう。

あと住む人の多様性がある場所のほうがいいですね
学生、独身社会人、ファミリー、老人まんべんなくいないとね。要はニューファミリー向けのニュータウンはリスクが高いってことです。

都心回帰の流れを受けて都心部のタワーマンションが好調なようです。

マンション購入　トレンドウオッチ
[2012/7/11]

　7月5日、日本銀行から「地域経済報告」（さくらリポート）が公表され、2年9カ月ぶりに9地域すべての景気判断が上方修正された。住宅投資については「増加している」（東北）、「持ち直している」（関東甲信越、近畿、中国、九州・沖縄）、「底堅く推移している」（東海）と、6地域で好調さが見て取れ、東日本大震災による住宅投資への影響は払拭された印象を受ける。

　こうした傾向は今年の路線価（2012年1月1日時点）からもうかがい知ることが可能で、4年連続での下落ではあるものの、下落率は縮小。特に東京や大阪など大都市を中心に下げ止まり傾向を示している。その要因として考えられるのが、2007年ごろの「ミニバブル」価格からの値ごろ感に加え、震災以降、通勤などの利便性（職住近接）がより重要視されるようになった点だ。2011年3月11日を境に様子見していたマイホーム検討者が、再び都心部のマンションを選好するようになった。その結果、住宅需要が刺激され、都心部を中心に地価が押し上げられている。

　分譲マンション市場では今般、こうした都心回帰の追い風を受け、マンション販売は総じて好調さを保持している。震災があった2011年の首都圏新築マンション契約率は、年平均で77.8％（不動産経済研究所）を維持している。今年に入っても、好調・不調の分かれ目とされる70％を下回った月は一度もない。その好調さを下支えしているのがタワーマンション人気だ。（1）ランドマークとしてのステータス性や希少性、（2）きれいな眺望や夜景、（3）充実した共用施設――の3要素が不動の高層マンション人気を作り出している。住宅需要のカンフル剤として、タワーマンションの貢献度はさらに高まることだろう。高層マンションが市場を牽引していく構図は今後も変わることはない。

賃貸で行くかそれとも買うかで迷っている人ならタワーがいいと思う。
震災リスクはあるもののそんなの低層マンションだっていっしょだからね。
流動性の高さと資産維持性の高さが震災リスクをカバーする。

>>882
都心に近くて郊外みたいにけっこうオープンスペースがある感じのところが人気になりそうですね。公園が豊富なことも重要ですね。

地方出身者は住居費を払いながら貯金しないといけないから、坪250万円前後の価格帯が重要。坪300万円以上になると売れない。坪50万円の違いは70平米で1千万円の差。

地方からの人口流入が続いて、東京駅から半径5km圏内がこんな状況になると困っちゃうな。
マンハッタン島60km2、東京駅から半径5km圏内78.5km2。

単身者が増え、賃料も上がっている米ニューヨーク市（New York City）のマイケル・ブルームバーグ（Michael Bloomberg）市長は10日までに、1～2人世帯向けのワンルーム・アパート建設の入札を行うと発表した。
ニューヨーク市の1～2人暮らし世帯は180万世帯に及ぶが、ワンルーム・アパート（スタジオ）の数は100万室ほどしかない。
同市のアパート賃料は以前にも増して高騰している。不動産会社調べでは、マンハッタンにあるスタジオ1部屋あたりの5月の平均月額賃料は、管理人がいないアパートで前年同月比7.9％増の2243ドル（約18万円）、管理人がいるアパートでは同4.4％増の2657ドル（約21万円）となっている。

>>892

マンハッタン島も東京の山手線の内側も昼間人口密度は５２０人/ha前後と
変わらないのですが、夜間人口はマンハッタン２５０人/haに対して東京92人/ha
とずいぶん差がついています。
ちなみに都内でもっとも夜間人口密度が高いのは２００人／ha中野区です。
まだまだ東京都心には人が住む余地がたくさんあると思います。

親援助だろうが本人の金だろうがどっちだっていいんじゃないの？価格動向を議論するのにそれを区別する意味あるのか？

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）の2010年時の1～2人暮らし世帯は約64万世帯。まだまだ少ないね。これからどんどん増えるでしょうが。

増えるにも、買わずに賃貸ってのがあるし。

1～2人暮らし世帯のほとんどは賃貸になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

その中から東京駅から半径5km圏内にマンションを買える人が出てくる。
坪250万円前後で何パーセントくらいになるんだろうね？
2015年からのお楽しみｗ

東京駅５キロ以内で２５０万となると江東区のみになりますね。避けたいです。