山手線の駅力を語るスレ Part5

>>66211 匿名さん

グランドメゾンはもう売りないよ。
恵比寿は新陳代謝が良いね。

>>66215
>wctも不動産サイトによっても坪280万くらいの表示から360万くらいの表示まで色々だが、
>最近1年のWCT成約事例の成約価格一覧グラフを貼っとくからそれ見たら？

承知してる
織り込み済

>>66215
>俺としては値段よりも成約件数が1つのマンションで1年で60件近いのが驚きだわ。

前にもちょっと書いた事あるんだけど、
賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わりするのが東京って思っていいよ。

飲食の原価（材料費）は30％、卸の仕入れ値は60％
こういうのと同じようにざっくり東京のマンションは10年で1回転って覚えておけばいいよ。

その上で各地、各社、各店、各人、各物件事情によってプラスマイナスしていけばいいんだよ。

>>66218

ちょっと計算合わなくないか？
たとえば1200戸のマンションが年間120戸成約するためには毎月10戸成約。

売出しから成約までの期間が平均3ヶ月で売れてるとしても常時30戸は
売りに出て、毎月10戸売れて10戸新しい売り物が出てこないと計算が成立
しない。

しかし1200戸に対して30戸だと2.5％になるが、どのマンションも常時
2.5％も売りにでてるか？

66219の計算で売り出した分が3ヶ月で全部売れる前提でその計算になる。でも実際は
新規売り出しに対して3割売れたら優秀。仮に3割だとすると、必要な売り出し件数は
3倍以上大きくなる。実際は、よく売れる中古マンションで10年くらいだと入れ替わり
は総戸数の3割から4割だろう。

>>66219
地方のマンションだと完売したらなかなか売りに出ないとかもあるじゃん？
でも東京って安いのも超高級のも売りに出るし、賃貸に出るのよ。

3億、5億の物件って地方の感覚だと実需だろ、よほどの理由なけりゃ永住だろって思いがちでしょ。
でも東京だとそそんな事もないのよ。

>賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わり

賃貸含めて10年で（延べ）ってのはオーナーチェンジ、賃貸入れ替わり込みの話ね

>>66216


まだあるじゃん。

https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0001575/?utm_source=yahoo&utm...

>>66221

それなら分かるわ。同じ部屋で何回も売買されたり賃貸に出されて住人が何回も変わったりで10年で延べが全戸数くらいになるのはね。

正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。残りの3割が3回転
位してる感じだな。

東京の分譲マンションは185万部屋ある。レインズデータだと2017年の都内の
中古売買成立は19353件、1％ちょっとだね。

>>66224
>正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。

いやいや10年で3割じゃなくて最初の1年で多く出るし、3年で3割位は出てるよ。

>>66215

平均すると320万くらいだろね。感覚的にはそんなもんだわ。低層なら坪280万、
高層なら360万、そんなもんだろう。
分譲時は芝浦港南なんてコスモポリスもキャピタルマークタワーも坪200万で
買えたんだよな。

>>66226

もしそうだとすると1000戸の大規模タワーで年100戸は入れ替わる。3年間、毎週、毎週売買約2件。出て行く人、入ってくる人で引越し作業は2倍の毎週4件の引越し作業がいつもあるという計算になる。

2000戸級の超大規模だと、毎週8件の引越し作業で、さらに賃貸に出している部屋の引越しもあるとなるとマンション内は毎日毎日、引越し作業だらけ。そう考えると多すぎないか？

>>66213 匿名さん

恵比寿って安いんだね。

そんなこと言うとまた恵比寿さんが怒り始めますよ。
ちゃんと高い物件を選んであげなくちゃ。

>>66224 匿名さん
そして6割以上は永住でしょうね。分譲マンションはそんなもんです。

年に総戸数の5%の部屋が売買され、10年で約半数(重複があるので、確率的には43%)の部屋のオーナーが変わるくらいがタワマンでは普通でしょう。
よって、2,000戸の物件で年に60戸(3%)が取引されたのは別に驚くべき話ではないし、むしろ少ないくらい。

分譲は10年で全部入れ替わるとか、アホなこと言ってるやつがいるなあ。。。

>>66232

そうすると、誰かが言ってたようにオーナーがどんどん高齢化していくということも無いですね。

>>66137

これみると、山手線内側が特段、値上がり率が高いわけでも無いっすね。
山手線内側は価値が下がりにくいことは否定しないけど、最初から
分譲価格に織り込み済みということだろうね。

分譲のあとから利便性なんかが見直されてきた山手線駅とか山手線外側
が値上がりしてる感じ。

逆に立地的にアレなのに高過ぎるんじゃね？みたいに感じる人が多い
マンションはリセール価値の維持は厳しいかもね。
　

データソースはここね

https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf

>>66233 匿名さん

都心はそんなもんですよ

値上がりの話ばかりでみんな貧乏なの？
そんな細かいこと気にせず好きな場所住めばいいじゃん

>>66238 匿名さん

俺もそう思う。
リセールなんて曖昧なものを気にして家を決めるより
家族の生活に合う家を買うほうがいいね。

貧乏な人に貧乏って言うのは失礼
首都圏に実家がある人はかりでないし、生い立ちが不幸で貯金の桁数数えることでしか喜び感じられない人もいるからね
人生経験が貧しく消費が下手くそでアクティビティや友人との関係に楽しさが見出せない人も

まさに貧乏生活中に付き貯金の桁数数えるほど金持ちになってみたい

俺に言わせりゃ23区に家族で住める分譲マンション買えるだけで社会全体からみりゃ
相当な富裕層だわ。まして都心なんて。。。

間違いないね

このスレでリアルにマンション買って住んでると分かるのは某物件の人だけ。

そいつだけがいかれてるという悲しいお知らせ　

品川駅高輪口徒歩5分圏内は建築スペースの関係上、築30～50年クラスの物件が大半だが、築50年近くてもマンションの価格上昇がすさまじい。
3年で坪230万円上昇。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/26443

>>66246 匿名さん

凄いですね。規模なんて全く関係ないことが良く分かる物件。

山手線内側にしとけって言われるはずだわね

＞66246

同じ部屋が多重に計上されているだけじゃないかな？

>>66249
高輪側駅徒歩5分圏内物件とは言え、築47年で坪518万って凄いな
港南だと新築でもここまでいかないよね

>>66250

そのうち詳しい人が正しいデータを貼ってくれるよ
売り出しベースではなく、契約ベースのものを

泉岳寺のパークコートもスゴイ値上がり。

あそこは例の宗教施設が目の前にベタ付きだから
イヤだなあ

有明のシティタワーで山手線沿線には、ろくな街がないですって。世間知らずにも程がある(笑)

これからの伸びしろは有明に有利でしょ。

>>66255 匿名さん

また江東区か。
坪300万でもいらん。

港南も含めて湾岸は坪200が適正な価格

品川新駅事業計画概要　住民説明会

新駅と芝浦中央公園シーズンテラスをつなぐデッキは幅１１ｍの歩道とのこと。
各ビルの商業施設は延べ床面積13万㎡になるそうです。
2021年着工、2024年の暫定まちびらきではこの図にある１－４街区が完成しており
それ以降に6街区には商業施設のみのビルが増設されるようです。
　

誰か豊洲のタワマンを坪200万で売ってください！

新駅エリアの３－４街区の２棟のビルは４街区の２棟のビルの低層部分は一体となり
6階部分まで述べ床１３万㎡の商業施設になるようです。丸の内Kitteの商業施設が
10000㎡ですから、その１３倍規模。大規模SC並みの規模の商業施設ができることに
なりそうですね。

今回の住民説明の範囲外になりますが、次期開発の６街区＋図の右のほうにある京急
の品川駅街区地区も商業施設になる予定です。トータルしてすごい規模のショッピング
エリアが一気に増えることになりそうです。
　

66260 匿名さん
品川駅より新駅の方が楽しみですね。分譲マンションも多数できるようですし盛り上がりそうです

住みたい街ランキングは新駅が獲得しそうです。恵比寿と競いそうです

１３万㎡。。。加えて京急品川駅街区地区＋西武高輪再開発＋京急グース跡地再開発。
あわせると豊洲のららぽーとを超える規模のものが山手線駅直結で出来るのか。

>>66258 匿名さん
サウスゲートスレに投稿された説明会資料の画像をトリミングして、盗用してんじゃねーよ。

本当に初心者マークの港南さんは信用出来ないヤツだな。

>>66263 匿名さん
10年以内なら期待したいです。