山手線の駅力を語るスレ Part5

品川エリア再開発の延床面積は下記エリアを全て足した延床面積より小さい

・六本木ヒルズ
・東京ミッドタウン
・虎ノ門ヒルズ
・高輪ゲートウェイシティ
・麻布台ヒルズ


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森ビルは、11月24日に開業する複合施設「麻布台ヒルズ」（東京都港区）の記者説明会を行い、全テナント150店が発表された。ラグジュアリーブランドは、「エルメス（HERMES）」「カルティエ（CARTIER）」「セリーヌ（CELINE）」「ディオール（DIOR）」「ブルガリ（BVLGARI）」「ベルルッティ（BERLUTI）」「ボッテガ・ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）」などが出店する。ラグジュアリーブランドの多くは12月以降の開業となる。

そのほか、ファッションブランドは、「アグ（UGG）」や「セオリー（THEORY）」ユナイテッドアローズ（UNITEDARROWS）などが、ライフスタイルブランドは「金子眼鏡」や「ノーズ ショップ（NOSE SHOP）」などが軒を連ねる。そのほか、ハイエンドレストランやギャラリー、飲食店が出店し、クリニックやパーソナルジム、マッサージ店などのサービスも充実する。

麻布台ヒルズは、森ビルおよび日本郵便が参加組合員として参画し、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合が開発する商業施設。コンセプトは" Modern Urban Village"～緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街～。約8.1ヘクタールの広大な計画区域のうち緑化面積は約2.4ヘクタールを占め、オフィスや住宅、商業施設、文化施設、教育機関、医療機関など、さまざまな都市機能が集積する。うち、商業施設の面積は約2.4万平方メートルを占める。

「コム・ン トウキョウ」

ガーデンプラザ 地下1階

※12月以降開業する店舗　★日本国内史上初　□関東初出店　■新業態、以下同

■ギャラリー レストラン舞台裏/ギャラリー・レストラン
集英社マンガアート ヘリテージ/マンガアート・ギャラリー
※チームラボ スケッチ ファクトリー バイ チームラボボーダレス/ショップ
麻布台ヒルズ ギャラリー カフェ スペース/ギャラリー・カフェ・スペース
■Sta.麻布台/レストランバー・オールデイダイニング
■クルン・サイアム/タイ料理
■ザ イエローカンパニー トウキョウ/スープカレー専門店
とんかつ河むら/とんかつ
博多天麩羅たかお ウム/天ぷら
麺尊 レイジ/ラーメン
らいむらいと/ハンバーグステ ーキ・ローストビーフ
ガーデンプラザ 1階 レストラン
※ピザフォーピース 東京/ピザレストラン

カフェ・食物販

アラビカ東京 B1/スペシャルティ コーヒー ロースター
クリオロ/スイーツ・ケーキ・チョコレート・手土産
ガーデンプラザ1階 カフェ・食物販
※エシレ・ラトリエ デュ ブール/バター・洋菓子・パン・雑貨
ショウダイ ビオナチュール/オーガニックスイーツ・洋菓子
鈴懸/和菓子
ラベイユ/蜂蜜専門店
■中村藤吉麻布台/日本茶TOGOスタンド
日本橋 千疋屋総本店/フルーツパーラー・スイーツ・パフェ・ギフト
ハーブス/フレッシュケーキ・カフェ
パティスリーアンドカフェ デリーモ/パティスリー・カフェ
パティスリー ギンノモリ/スイーツ


ガーデンプラザ 1階

ラグジュアリーブランド

※エルメス（HERMES）
※オフィシーヌ・ユニヴェルセル・ビュリー（OFFICINE UNIVERSELLE BULY）
※カルティエ（CARTIER）
※サンルイ（SAINT LOUIS）
※セリーヌ（CELINE）
※★タイムヴァレー（TIME VALLEE）
※ディオール（DIOR）
※ブルガリ（BVLGARI）
※ベルルッティ（BERLUTI）
※ボッテガ･ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）

飲食店

寺子屋すし匠/江戸前鮨
天風良 にい留/天ぷら
※富小路やま岸/日本料理・京料理


ガーデンプラザ2階

※神楽坂 鉄板焼 中むら/鉄板焼
フロリレージュ/フレンチレストラン
※ル・サロン・プリべ サティネ/デザートレストラン・パティスリー・ブーランジェリー・ショコラトリー
※aca°（仮称）/スペイン料理
エイタブリッシュ/ヴィーガンカフェ
■ヒサヤキョウト/高級栗スイーツ・フード
■ミニマル ザ スペシャルティ/チョコレート専門店
エステプロラボ 麻布台/美容サプリメント・健康食品
タン/スキンケア・生活雑貨
ダヴィネス/ナチュラルヘアケア・コスメ
■フエギア 1833麻布台/フレグランス
■リナーリ バオバブコレクション/フレグランス・生活雑貨
カキモトアームズ/トータルビューティー型ヘアサロン


タワープラザ地下1階

スターバックス コーヒー/スペシャルティ コーヒーストア
ニコライ バーグマン フラワーズ＆デザイン/フラワーショップ
ニコライ バーグマン ノム/オリジナル フラワーカフェ


タワープラザ1階

ショーグンバーガー/和牛ハンバーガーショップ
トーキョージュース/フレッシュ ジュースバー
ペリカンカフェ/カフェ・サンドウィッチ・トースト


タワープラザ1階・2階

※■フロイデバイ ビーエムダブリュー/ブランド体験型ストア

タワープラザ 2階

アグ（UGG）/シューズ・ファッショングッズ
キャバン（CABAN）/ファッション・雑貨・ライフスタイル・アクセサリー
ザ・ストア バイシー（THE STORE BY C）/ウィメンズファッション
ジェンテ ディ マーレ（GENTE DI MARE）/インポートセレクトショップ
セオリー（THEORY）/メンズ・ウィメンズ
デンハム（DENHAM）/メンズ・ウィメンズ
メゾン エ ヴォヤージュ（MAISON VOYAGE）/ファッション・雑貨・スーツ・アクセサリー・オーダー
ユナイテッドアローズ ウィメンズストア（UNITED ARROWS）/ファッション・ウェルネス・ライフスタイル
■ル グランド クローゼット ドゥ パリゴ/セレクトショップ
ルフィル（LE PHIL）/レディースファッション
ルルレモン（LULULEMON）/メンズ・レディース
■メゾン ヒロタカ（HIROTAKA）/ジュエリー
ノーズショップ（フレグランス）

タワープラザ 3階

■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ
アヒリヤ/インド料理
■居酒屋 うちやま/大人居酒屋
□おちあいろう ステーキハウス東京/鉄板焼き・ステーキハウス
■オルビー/レストラン
■カルメン/スペイン料理
希須林 麻布台/中国家庭料理
■キッチンセロ/ワインバル
★■サーワン ビストロ/モダンタイ料理
■ザ ラバーズ ラウンジ/バーラウンジ
★鮨 麻布/鮨
蕎麦前 山都/和食・居酒屋/蕎麦
バルコニー バイ シックス/オールデイダイニング
■ふかひれ家/四川料理・広東料理
■プルサーレ/オステリア
ペルー料理アルド 麻布台/本格ペルー料理
ボガマリ クチーナ メディテラーネア/シーフードイタリアン
■ミモザ ナチュラル ワインスタンド/ナチュラルワインスタンド・ハンドメイドグロッサリー
■焼き鳥 熊脇/焼き鳥
ヨロニク トウキョウ/新世代の肉割烹
ラシーヌ/レストラン・ティールーム・バー
□リエゾン/フランス料理
■リストピッツァ バイ ナポリスタカ/イタリアン レストラン・ピッツェリア

タワープラザ ４階

□大垣書店/書店・カフェ・ギャラリー
金子眼鏡店/眼鏡・サングラス
■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ）
トゥルータオル（TRUE TOWEL）/ハイクオリティタオル
ホテルライク インテリア（HOTEL LIKE INTERIOR）/寝装品
マークスタイル/デザインギフトストア）
■ワイ・ヨット・ストア（Y-YACHT STORE）/キッチンツール・テーブルウエア専門店
麻布台クリニック/一般診療・健康診断・企業健診・人間ドック・予防接種）
麻布台 西堀歯科/歯科）
麻布台ヒルズ郵便局/郵便局
そうごう薬局/調剤薬局・一般薬販売
デポルターレクラブ/パーソナルトレーニングジム
■ハリアップ（DR.LIU.METHOD）/鍼灸・マッサージ整体・美容鍼
ファミマ!!/コンビニエンスストア
★アルケミー/プラントベースレストラン
アラビカ東京 4F/スペシャルティ コーヒー ロースター

レジデンスA 1階

カルトゥージア/イタリアン フレグランス
ミオ ハルタカ/ジュエリー・ウォッチ

レジデンスA 2階

グリーンドッグ サロンイロア/グルーミング・トリミングサロン
デプス ブリアンツァ/イタリアン

レジデンスB 地下1階

※■アルテフェロ/ラグジュアリー クリーニング
※■サルト/洋服お直し
※■リファイン/トータルリペア サービス
※サンドラッグ/ドラッグストア
※セブン-イレブン/コンビニエンス ストア
※■ベーグル スタンダード/ベーグル専門店

レジデンスB 2階

※キッズガーデン エデュケーション ラボ/エデュケーション ラボ
※キッズガーデン プレップスクール/認可外保育施設 0～6歳対象

麻布台ヒルズ マーケット（1月下旬オープンを予定 ※一部先行オープン店舗有り）

ガーデンプラザ 地下1階

※京都 八百一/青果・惣菜
※麻布台 やま幸鮮魚店/鮮魚・惣菜
※根津 松本 麻布台/鮮魚・惣菜
※精肉 日山/精肉（牛豚）・惣菜
※築地 鳥藤/精肉（鶏肉)
※明治屋麻布台ストアー/グロッサリー
※だし尾粂/だし 和グロッサリー
※お米とごはん 隅田屋/米・おむすび・おこわ
※フィオールディマーゾ/チーズ・生ハム専門店
※クスダ アルティザン シャルキュティエ/シャルキュトリ
※プルニエ アール デュ キャビア フランセ（仮称）/キャビア・シーフード・シャンパーニュ
※紅茶専門店 ティーポンド/紅茶専門店
※オガワコーヒー ラボラトリー 麻布台/コーヒー ビーンズサロン
※カム バイ スタンド バインミー/アジアン・エスニック惣菜
※惣菜 麻布台しゅん/和惣菜
※富麗華 キッチン/中国料理惣菜
※パーラー矢澤/洋食・惣菜
※麻布台 鳥しき/焼鳥・鳥惣菜
※鰻 まえはら/鰻料理・うな重
※亀戸ぎょうざ/餃子専門店
※アタ 旬菜惣菜店/旬菜惣菜店
※アール・エフ・ワン/洋風サラダ・惣菜
※コム・ン トウキョウ/ベーカリー
※ラニギロ/洋菓子・デセール レストラン
※ボッテガ・デル・チョッコラート・マッテ/チョコレート・ジェラート
※ミスターチーズケーキ リミテッドストア/スイーツ ショップ
※レ ミルフォイユ ドゥ リベルテ/生花・観葉植物・花瓶・プリザーブドフラワー
※鮨さいとう/鮨
※鳥おか/焼鳥

ガーデンプラザ 1階

※SABOE TOKYO/日本茶専門店
※インタートワイン ケーエム 山仁/ワイン・日本酒・本格焼酎・コンポーネント ペアリング

森JPタワー33階

■Hills House Dining 33/グランビストロ
Dining 33 Patisserie a la Maison/パティスリー・手土産

森JPタワー34階

Hills House Sky Room Cafe & Bar/カフェ・BAR

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474874 匿名さん 2時間前
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11月24日に開業した麻布台ヒルズが話題です。日本の富裕層すら買えない「超高額マンション」に疎外感を覚えイラっとした方もいるでしょう。しかし、「東京の超富裕層シフト」は私たち日本人にとって案外悪い話ではありません。（百年コンサルティング代表　鈴木貴博）

麻布台ヒルズ開業で

「東京の超富裕層シフト」が加速

　11月24日、森ビルが手がける新しい街・麻布台ヒルズが開業しました。東京の都心部で約8.1ヘクタール（以下ha）の広大な計画区域を対象に35年かけて進めてきた巨大都市開発プロジェクトが完成したのです。

　麻布台ヒルズの開業で、これまで森ビルが手掛けてきた四つのヒルズが徒歩圏内につながります。六本木ヒルズ、麻布台ヒルズ、アークヒルズそして虎ノ門ヒルズがひとつながりの街になるわけです。
　そして今、東京では渋谷エリアを東急不動産が、東京駅周辺を三菱地所が、日本橋エリアを三井不動産が、それぞれ未来型都市への再開発を進めています。

「東京が日本人には手が届かない街になってしまうじゃないか！」とイラっとした方もいるかもしれません。しかし、実は【東京を再開発する意味】を深掘りすると、日本人にとっては案外好都合かもしれません。

　一体どういうことなのか、その正体を解説しましょう。まずは、話題の麻布台ヒルズから。

森ビルが麻布台ヒルズの開発で

「緑と人」に重点を置く理由

　まず、麻布台ヒルズについてこれまでの再開発になかった三つの特徴を切り口に解説をしたいと思います。

　一つ目は「緑と人」という特徴です。8.1haと広大な敷地であるにもかかわらず、麻布台ヒルズではその約3割に相当する2.4haの広さを「緑」が占めています。

　ちなみに建物の延べ床面積をha換算すれば86haですから、ビジネスモデル的に解説すれば垂直方向の高層建築物で敷地の10倍の空間面積を稼ぐことで、水平方向にこれだけの広大な緑を出現させることができたことになります。

「人々が自然と調和しながら、心身ともに健康で豊かに生きることを目指す街」と森ビルがそのプロジェクトコンセプトを語っているように、緑はこれからの世界においては街づくりの中心コンセプトになるのでしょう。

　同時に“Green & Wellness”とあるように、人の要素にも緑と同等の力点が置かれているところが麻布台ヒルズの新しさです。

　具体的にはデジタルアートミュージアムのような文化や慶応義塾大学予防医療センターのような健康の面でのキラーコンテンツになりうる施設を誘致することで、人が集まり人が住む街としての側面を強めているのが特徴です。

日本の富裕層では手が届かない

あまりにも高い価格帯

　二番目の特徴は「世界から人が集まる」ことを意識した開発です。象徴的な施設を二つ挙げると、ベンチャーキャピタル70社が集結する「Tokyo Venture Capital Hub」は起業家と世界をつなげる機能になりえます。さらに、インターナショナルスクールである「ブリティッシュ・スクール・イン東京」は逆に世界から日本にやってくる家族を受け入れる場として機能しそうです。

　そして三番目の特徴は「街としての高額さ」です。「富裕層にも手が届かない」といった方がイメージが湧きやすいかもしれません。

　日本では金融資産が1億円以上ある世帯は富裕層に分類されますが、その大半は金融資産1億～3億円の世帯です。そういった日本のマジョリティーの富裕層から見れば、麻布台ヒルズはなかなか手が届く場所ではありません。

「麻布台ヒルズ」開業 都心に高さ日本一のビル
　すでに順調に契約が進んでいるレジデンス施設の価格帯を見るとそれがわかります。日本一の高層ビルになる麻布台ヒルズ森JPタワーは最上部の54階から64階が居住用の分譲マンション「アマンレジデンス東京」になります。その分譲価格は最低価格20億円、最高価格300億円とうわさされています。

　事実としては間違いなく、これまでの日本のマンション価格の記録を大幅に更新したはずです。

　一方で、もう少しお手頃なのが賃貸で入れる麻布台ヒルズレジデンスのAとBの二つのタワーです。東京の高級賃貸マンションといえば、3LDK以上の間取りで1カ月の家賃が300万円前後というのが、これまでの一番高いクラスの相場でした。

　代官山にある「ラトゥール代官山」の500m2の部屋の家賃月500万円がこれまで日本で一番高いといわれていましたが、麻布台ヒルズレジデンスの賃貸価格はこれらの相場を超えてくるとうわさされています。

　そしてこのうわさには根拠があって、そもそも麻布台ヒルズのエリアは東京でも最も地価が高いエリアであるうえに、総工費は約5800億円と森ビルから見れば六本木ヒルズの倍の投資になっています。

　全体の開発の中でも特に住宅に力を入れているということなので、論理的に考えれば麻布台ヒルズの分譲価格も賃貸価格もこれまでの日本記録を超えてくるのは当然といえば当然のことでしょう。

「東京を再開発する意味」は

どこにあるのか

　さて、ここから記事の後半部分が、六本木から神谷町・虎ノ門にかけたヒルズの開発だけでなく、東京全域に広がって同時並行で起きている渋谷、丸の内、日本橋の3エリアでの再開発も含めて考えた「東京を再開発することの意味」を解説してみたいと思います。

　この3エリアを手掛けるのは、それぞれ東急不動産、三菱地所、三井不動産の3社ですが、この3社は日本の不動産会社ランキングのトップ3に位置します。

　森ビルを含めてそれぞれの企業がそれぞれの構想で街づくりを進めているのですが、興味深いことにその目指す方向はとても似ているように感じます。

　特に似ているのは2点あります。どの街も人が集まる意味を追求していること、そしてもう一つがとても高額であるということです。そしてこの二つには、それぞれ深い意味があるのです。

東京が世界中の都市に勝つには

「人」と「緑」しかない

　このことを説明するために、不動産開発というビジネスの根本の特徴についてお話をしたいと思います。不動産開発とはこの先、50年の街を創造するビジネスという特徴があります。

　他のビジネス、たとえば自動車にしても家電にしても飲食にしても、普通のビジネスは今の顧客を相手に商品を設計します。しかし、不動産開発は違います。ざっくり言えば、今開業したばかりの街づくりプロジェクトは2020年から2070年までの東京を創造するプロジェクトです。

　東京は日本の中心となる都市であり、三井不動産、三菱地所、東急不動産、森ビルはその東京の未来を設計する役割を持つ日本のデベロッパーです。当然、世界中の都市に負けないように東京の魅力を構想しなければならない立場にあります。

　そこで2020年から2070年までの東京を構想すれば、「少子高齢化であるにもかかわらず、人が集まる都市」になる必要があるわけです。もちろん、そのためには世界の人たちが東京に注目する必要があります。

　各社が打ち出す再開発のコンセプトの中心に「人」と「世界」の要素が来るのは、この観点からの必然ということになるのです。

「日本人には手が届かない街、東京」が

着々と構築されている

　しかし、ここで一つ問題が生じます。残念なことに、1990年代から2020年代までの30年余りで世界の中で日本は没落してしまいました。結果として世界が注目する東京の街を設計すると、それは「大半の富裕層には手が届かない街」になってしまうのです。

　そしてそれにもかかわらず、新たに開業する街は好調に販売され、比較的早い時点で完売していきます。同時に高価なオフィスは順調に埋まり、高額なホテルはインバウンド客が平然と長期滞在をしていくことで成り立つようになっています。海外の超富裕層や超巨大企業から見れば東京の再開発の価格は高くはないからです。

　では、この「日本人には手が届かない街、東京」はあるべき未来の街なのでしょうか？

　これは日本経済全体にとって非常に重要な問題です。いろいろな方がじっくり考えるべき命題だと思います。

超富裕層シフトがうまくいけば

インバウンドで日本経済が復活する

　その前提で、私がこの問題をどう考えるかお話しします。私は「日本人には手が届かない街、東京」から再開発を始めることには日本にプラスをもたらす意義があると考えています。

　繰り返しになりますが、日本経済は30年余りの停滞を招いてしまったことで、世界の中で大きく地盤沈下を起こしています。以前の記事で書いたとおり、1人当たりGDPではアメリカやシンガポールのように世界の投資が集まる第一集団、ドイツや香港のように経済が順調な第二集団から遅れてしまい、落日の国々に混じる第三集団へと位置付けを下げてしまいました。

　これら第一集団、第二集団の国々から見て日本は安い国としてインバウンドに人気なのですが、これから先、2020年から2070年までの50年間、このままでいいとは私は思いません。今は「日本人には手が届かない街」だとしても、たとえば20年後の日本ではそれが日本人の手に届く街になっているような街づくりを構想すべきです。

　今年、首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えたことが話題になりました。一部の高額物件が平均価格を引き上げているとはいえ、手ごろな立地の物件でもパワーカップルでもなかなかローンが組みづらい価格に値上がりしています。

　このままだと新築マンションは、投資目的の外国人しか買えなくなるのではないかという危機感は私も感じています。

　でも、ここがポイントなのですが、この状況から抜け出して20年後にはまた「街が手に入る価格になる」ためには経済が発展しなければだめなのです。

　じっと待っていればバブルがはじけて、マンション価格もまた手に届く価格になるという未来シナリオもあるのでしょうけれども、それはいい未来ではないのです。

　今のところ、日本経済が上向くための武器になりそうなのは三つです。イノベーション、地政学リスクから起きている工場移転、そしてインバウンドです。

　そしてインバウンドで経済を復活させるのであれば、安価なたこ焼きをたくさん売るよりも、高く売れる不動産やその上で展開される海外富裕層向けサービスからまず売り出していくべきです。

「日本の富裕層にも手に入らない街」がこれから増えていくというニュースは、それ自体は現実をつきつけられるようでやや不快なニュースかもしれません。しかし、方向としては間違っていないと私は思います。

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2020年から運用が始まった羽田空港の新しい飛行ルートについて、品川区は全区民に向けて行ったアンケートの結果を公表しました。区民の4割以上がその影響を訴えていることから、品川区長は国土交通大臣に対し区民の負担軽減を求めました。

記者：「大井町駅前です。飛行機が我々の真上を音を立てて飛んでいきます」

品川区は、羽田空港の新しい飛行ルートが通る区の一つで、国交省の今年10月の調査では、大井町駅付近で75.3デシベルと、掃除機の音と同程度の騒音が測定されています。この事態を受け、品川区は8月に新飛行ルートの影響について全区民を対象にアンケートを行い、その結果を12月1日に公表しました。回答した人の44.5%が影響を受けていると答えていて、その多くが騒音だったということです。

品川区長：「区民の声として、非常に重いものだと区としても受け止めている。その結果はしっかり受け止めて、今後の検討に生かしていただきたい」

品川区の森澤区長は12月1日に国交省で斉藤国土交通大臣と面会し、今回の区民アンケートの結果とともに要望書を提出し、区民の負担を軽減する対策をとるよう求めました。国交省によりますと斉藤大臣は「区民アンケートの結果も念頭に、今後の検討をしっかり進めていきたい」と応じたということです。

運用が始まって3年半が経つ新たな飛行ルートは、コロナ禍が明けて運行する航空便が増えたことで、改めて影響が注目されています。全容を見ていきます。

羽田空港の新飛行ルートは、国際線の増便を目的に3年前の3月から運用が始まりました。東京都内の上空を飛ぶのは主に南風が吹いている時のルートで、夕方の3時間程度、こちらのルートを通ります。練馬区・板橋区などのほか渋谷区や新宿区、そして今回、国交大臣に要望書を提出した品川区などの上空を通っていまして、各自治体はこれまでも騒音や落下物に対する対策を国に求めるなどしています。

この新ルートについて品川区が12月1日に発表したのが、今年8月から9月にかけて15歳以上の全区民、約35万8千人を対象に行ったアンケート結果です。そのうち回答があった8万7千人の結果ですが、まず新飛行ルートの運用により、生活に影響を受けているかという質問に対し、区民の答えは二分しました。「やや影響」を含め、「影響を受けている」が44.5%。一方、「影響を受けていない」「あまり影響を受けていない」で38.4%と、ともに約4割ほどで拮抗しています。

ただ、地区別に見てみますと、地域による差が見えてきまして、この2本のラインが飛行ルートですが、このラインの下にある地区、例えば東五反田では「影響を受けている」が59.9%、さらに東大井で66%、勝島で64.9%という結果でした。

その一方で、ルートから離れている小山や旗の台では20%台で、区民全体では半々ですが、飛行ルートに近い人は6割ほどが影響を感じていることが分かります。また「影響を受けている」と答えた人に具体的な影響を聞くと、一番はやはり騒音で88.9%、次いで多いのが落下物など安全性への不安が61.8%でした。

国交省ではこうした負担を軽減するための検討会を開いていますが、具体的な対策は示されていません。住民の負担や不安をどう解消していくのか…検討会における議論の加速が必要だと感じます。

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474876 匿名さん 2時間前
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「あべのハルカス」を抜き日本一背の高い建物として完成した「麻布台ヒルズ」が、スケールの大きさ、先進性で話題を集めている。同時に関心の的になっているのが、史上最高額で販売されるのではないかと噂されている分譲住戸だ。住宅の販売は非公開で行われ、どのような住戸がどれくらいの価格で販売されているのか一切わからない。

　200億円とも300億円ともされる予測が飛び交い、その高額ぶりに驚くやらあきれるやら。「麻布台ヒルズ」で分譲される大型住戸であれば、とんでもない価格になって不思議はないとの思いがあるので、数百億円という予測が出てしまうのだろう。

　「麻布台ヒルズ」という日本を代表する建物内に住戸を所有することの価値はそれほど大きい。一般の分譲マンション住戸を買うのと異なる利点がある。

　不動産に詳しい人ならば、そのことに気づくはず。ところが、今までその価値に触れた記事は出ていない。

　一般にはあまり知られていない「麻布台ヒルズの住戸を所有する」ことの価値とはどんなものなのか、これまで複数の「ヒルズ」で取材して得た情報を基にまとめてみたい。

森ビルの「ヒルズ」は借りることはできても購入しにくい　
　まず、知っていただきたいのは、森ビルが開発する「ヒルズ」の住宅（レジデンス）は、基本的に賃貸住宅で構成されるということだ。一部に賃貸ではなく「持ち家」の住戸があるが、それは「地権者」のもの。もともと開発地の一戸建てやマンションに住んでいた人が、新しくできた建物に住戸を得て住んでいるものだ。

　地権者住戸は、希に中古で売り出されることがある。それは地権者が個人的に売り出すもので、森ビルが売り出しているわけではない。

　地権者が売り出す住戸は中古市場で人気が高い。「ヒルズ」で住戸を所有するためには、それしか手がないと考えられているからだ。そのため、たとえば六本木ヒルズのレジデンス棟で地権者が中古住戸を売り出せば驚くほどの高値で取引される。

　では、森ビルが売主となる分譲住戸は一切なかったか、というと、じつはあった。

　本当は賃貸なのだが、その住戸に惚れ込んだ個人が頼み込んで購入した事例を知っている。あくまでも特殊な事例なのだが、分譲された住戸は存在した。

　しかし、近年は頼み込んでも売ってくれない、という話を聞いている。「ヒルズ」内に住戸を新築で手に入れることに憧れる人が多いのだが、その希望はなかなか叶えられないわけだ。

　そのような人にとって、「麻布台ヒルズ」で新築分譲される住戸があれば、願ってもないチャンスとなる。分譲価格が高額でも少なからぬ購入者が見込めるわけだ

地権者住戸の得がたいメリットとは
　では、なぜ地権者のように「ヒルズ」の住戸を所有したい人がいるのか。

　1つは「ヒルズの住戸に賃貸ではなく、所有で住んでいる」というステイタスに憧れる人が多いためだろう。なかなか購入できないとなると、ますます欲しくなる、という消費者心理が働いているのだ。

　2つめの理由は、「資産価値の高さが見込める」ということを挙げるべきだろう。1つめの理由で書いたとおり、「どうしても欲しい」という人は多い。一方で売り物は少ない。だから、中古での売り出し価格は周辺相場より高くなり、高い価格のまま成約してしまう。大きなキャピタルゲインが期待できるわけだ。

　3つめの理由は、住戸を所有していれば、将来、建て替えが行われたときも、新しい建物に地権者として入ることが期待できる、ということだ。

　「麻布台ヒルズ」を含め、森ビルの「ヒルズ」は、オフィス、商業、住宅の複合開発だ。

　オフィス、商業の建物は、住宅（マンション）よりも、建て替えのサイクルが早い。丸の内のオフィスビルの場合、だいたい60年周期で更新（建て替え）されている。

　現代の鉄筋コンクリート造建築物は100年以上の耐用年数が見込め、マンションならば、耐用年数いっぱいまでなるべく長く使おうとする。しかし、オフィス、商業のビルはそこまで長く使わない。IT環境やセキュリティ、空調設備などが時代遅れとなれば、魅力が下がり、テナントが入らなくなるからだ。減価償却の面で有利になることもあり、オフィスビル、商業ビルは60年程度で更新されることが多くなる。

　森ビルの「ヒルズ」で築60年を迎えるものはまだない。しかし、「時代の先端を行くビル」としてのポジションを守るため、築60年かそれよりも早く更新される可能性が高い。

　「麻布台ヒルズ」が60年程度で建て替えを行えば、レジデンスもそれに伴って建て替えられる。マンションよりも早いサイクルで“新品”になるわけだ。

　マンションの場合、建て替えに際して所有者の合意を得るのが大仕事となる。が、「ヒルズ」の場合、森ビルが多くを所有し、その他の区分所有者は少ない。だから、森ビル主体の建て替え計画はスムーズに進むだろう。そして、建て替えられれば、新しい名所となる。今回のような状況が繰り返されるわけだ。

　「麻布台ヒルズ」に住戸を所有していれば、新しい建物内に新しい住戸を得る権利が生じる。何年経っても人が集まる中心地で、頻繁に更新が行われる建物内に住戸を所有し続けられる……それこそが「麻布台ヒルズ」に住戸を所有する価値なのだ。

　そのような住戸であれば、住んで便利だし、楽しい。さらに、人に貸すことも中古で売却することもしやすい。

　住戸を担保に金融機関からお金を借りることもしやすい。とてつもなく資産性が高いことになる。

ヒルズの特大住戸ならば、メリットも大きい
　今回、「麻布台ヒルズ」で分譲されるのではないか、と噂されている住戸は特大サイズで、だからこそ分譲価格もケタ外れになると考えられている。

　住戸のサイズが大きければ、建て替え時に得られるだろう次の住戸も大きくなる。もしくはそれより小さい住戸を複数所有することも可能となるはずだ。

　そのような事情を勘案してゆくと、麻布台ヒルズで高額の住戸を購入しても、決してムダ遣いとはいえない。

　今回、麻布台ヒルズで分譲される住戸は、どのような権利形態になっているのか分からない。しかし、購入者は、将来も地権者としての立場が守られることを希望するはずだ。

　将来も大きな権利を持つ所有者になれるなら、たとえ数百億円でも検討に値すると考える法人、富裕層は少なくないと考えられるのである。

品川駅街区地区の北街区、南街区合計の床面積は37万㎡、シナガワシーズンテラス２つ分のフロア面積が追加されるイメージ。現在の高輪ゲートウェイⅠーⅣが86万㎡だから品川駅街区地区も結構な規模。それに品川駅前A/C地区再開発、品川浦周辺地区が足され、なんと全体では既発表分だけで266万㎡！麻布台ヒルズ６棟分という空前絶後の開発！

>>507373 匿名さん

品川エリア再開発の延床面積は下記エリアを全て足した延床面積より小さい

・六本木ヒルズ
・東京ミッドタウン
・虎ノ門ヒルズ
・高輪ゲートウェイシティ
・麻布台ヒルズ


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森ビルは、11月24日に開業する複合施設「麻布台ヒルズ」（東京都港区）の記者説明会を行い、全テナント150店が発表された。ラグジュアリーブランドは、「エルメス（HERMES）」「カルティエ（CARTIER）」「セリーヌ（CELINE）」「ディオール（DIOR）」「ブルガリ（BVLGARI）」「ベルルッティ（BERLUTI）」「ボッテガ・ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）」などが出店する。ラグジュアリーブランドの多くは12月以降の開業となる。

そのほか、ファッションブランドは、「アグ（UGG）」や「セオリー（THEORY）」ユナイテッドアローズ（UNITEDARROWS）などが、ライフスタイルブランドは「金子眼鏡」や「ノーズ ショップ（NOSE SHOP）」などが軒を連ねる。そのほか、ハイエンドレストランやギャラリー、飲食店が出店し、クリニックやパーソナルジム、マッサージ店などのサービスも充実する。

麻布台ヒルズは、森ビルおよび日本郵便が参加組合員として参画し、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合が開発する商業施設。コンセプトは" Modern Urban Village"～緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街～。約8.1ヘクタールの広大な計画区域のうち緑化面積は約2.4ヘクタールを占め、オフィスや住宅、商業施設、文化施設、教育機関、医療機関など、さまざまな都市機能が集積する。うち、商業施設の面積は約2.4万平方メートルを占める。

「コム・ン トウキョウ」

ガーデンプラザ 地下1階

※12月以降開業する店舗　★日本国内史上初　□関東初出店　■新業態、以下同

■ギャラリー レストラン舞台裏/ギャラリー・レストラン
集英社マンガアート ヘリテージ/マンガアート・ギャラリー
※チームラボ スケッチ ファクトリー バイ チームラボボーダレス/ショップ
麻布台ヒルズ ギャラリー カフェ スペース/ギャラリー・カフェ・スペース
■Sta.麻布台/レストランバー・オールデイダイニング
■クルン・サイアム/タイ料理
■ザ イエローカンパニー トウキョウ/スープカレー専門店
とんかつ河むら/とんかつ
博多天麩羅たかお ウム/天ぷら
麺尊 レイジ/ラーメン
らいむらいと/ハンバーグステ ーキ・ローストビーフ
ガーデンプラザ 1階 レストラン
※ピザフォーピース 東京/ピザレストラン

カフェ・食物販

アラビカ東京 B1/スペシャルティ コーヒー ロースター
クリオロ/スイーツ・ケーキ・チョコレート・手土産
ガーデンプラザ1階 カフェ・食物販
※エシレ・ラトリエ デュ ブール/バター・洋菓子・パン・雑貨
ショウダイ ビオナチュール/オーガニックスイーツ・洋菓子
鈴懸/和菓子
ラベイユ/蜂蜜専門店
■中村藤吉麻布台/日本茶TOGOスタンド
日本橋 千疋屋総本店/フルーツパーラー・スイーツ・パフェ・ギフト
ハーブス/フレッシュケーキ・カフェ
パティスリーアンドカフェ デリーモ/パティスリー・カフェ
パティスリー ギンノモリ/スイーツ


ガーデンプラザ 1階

ラグジュアリーブランド

※エルメス（HERMES）
※オフィシーヌ・ユニヴェルセル・ビュリー（OFFICINE UNIVERSELLE BULY）
※カルティエ（CARTIER）
※サンルイ（SAINT LOUIS）
※セリーヌ（CELINE）
※★タイムヴァレー（TIME VALLEE）
※ディオール（DIOR）
※ブルガリ（BVLGARI）
※ベルルッティ（BERLUTI）
※ボッテガ･ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）

飲食店

寺子屋すし匠/江戸前鮨
天風良 にい留/天ぷら
※富小路やま岸/日本料理・京料理


ガーデンプラザ2階

※神楽坂 鉄板焼 中むら/鉄板焼
フロリレージュ/フレンチレストラン
※ル・サロン・プリべ サティネ/デザートレストラン・パティスリー・ブーランジェリー・ショコラトリー
※aca°（仮称）/スペイン料理
エイタブリッシュ/ヴィーガンカフェ
■ヒサヤキョウト/高級栗スイーツ・フード
■ミニマル ザ スペシャルティ/チョコレート専門店
エステプロラボ 麻布台/美容サプリメント・健康食品
タン/スキンケア・生活雑貨
ダヴィネス/ナチュラルヘアケア・コスメ
■フエギア 1833麻布台/フレグランス
■リナーリ バオバブコレクション/フレグランス・生活雑貨
カキモトアームズ/トータルビューティー型ヘアサロン


タワープラザ地下1階

スターバックス コーヒー/スペシャルティ コーヒーストア
ニコライ バーグマン フラワーズ＆デザイン/フラワーショップ
ニコライ バーグマン ノム/オリジナル フラワーカフェ


タワープラザ1階

ショーグンバーガー/和牛ハンバーガーショップ
トーキョージュース/フレッシュ ジュースバー
ペリカンカフェ/カフェ・サンドウィッチ・トースト


タワープラザ1階・2階

※■フロイデバイ ビーエムダブリュー/ブランド体験型ストア

タワープラザ 2階

アグ（UGG）/シューズ・ファッショングッズ
キャバン（CABAN）/ファッション・雑貨・ライフスタイル・アクセサリー
ザ・ストア バイシー（THE STORE BY C）/ウィメンズファッション
ジェンテ ディ マーレ（GENTE DI MARE）/インポートセレクトショップ
セオリー（THEORY）/メンズ・ウィメンズ
デンハム（DENHAM）/メンズ・ウィメンズ
メゾン エ ヴォヤージュ（MAISON VOYAGE）/ファッション・雑貨・スーツ・アクセサリー・オーダー
ユナイテッドアローズ ウィメンズストア（UNITED ARROWS）/ファッション・ウェルネス・ライフスタイル
■ル グランド クローゼット ドゥ パリゴ/セレクトショップ
ルフィル（LE PHIL）/レディースファッション
ルルレモン（LULULEMON）/メンズ・レディース
■メゾン ヒロタカ（HIROTAKA）/ジュエリー
ノーズショップ（フレグランス）

タワープラザ 3階

■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ
アヒリヤ/インド料理
■居酒屋 うちやま/大人居酒屋
□おちあいろう ステーキハウス東京/鉄板焼き・ステーキハウス
■オルビー/レストラン
■カルメン/スペイン料理
希須林 麻布台/中国家庭料理
■キッチンセロ/ワインバル
★■サーワン ビストロ/モダンタイ料理
■ザ ラバーズ ラウンジ/バーラウンジ
★鮨 麻布/鮨
蕎麦前 山都/和食・居酒屋/蕎麦
バルコニー バイ シックス/オールデイダイニング
■ふかひれ家/四川料理・広東料理
■プルサーレ/オステリア
ペルー料理アルド 麻布台/本格ペルー料理
ボガマリ クチーナ メディテラーネア/シーフードイタリアン
■ミモザ ナチュラル ワインスタンド/ナチュラルワインスタンド・ハンドメイドグロッサリー
■焼き鳥 熊脇/焼き鳥
ヨロニク トウキョウ/新世代の肉割烹
ラシーヌ/レストラン・ティールーム・バー
□リエゾン/フランス料理
■リストピッツァ バイ ナポリスタカ/イタリアン レストラン・ピッツェリア

タワープラザ ４階

□大垣書店/書店・カフェ・ギャラリー
金子眼鏡店/眼鏡・サングラス
■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ）
トゥルータオル（TRUE TOWEL）/ハイクオリティタオル
ホテルライク インテリア（HOTEL LIKE INTERIOR）/寝装品
マークスタイル/デザインギフトストア）
■ワイ・ヨット・ストア（Y-YACHT STORE）/キッチンツール・テーブルウエア専門店
麻布台クリニック/一般診療・健康診断・企業健診・人間ドック・予防接種）
麻布台 西堀歯科/歯科）
麻布台ヒルズ郵便局/郵便局
そうごう薬局/調剤薬局・一般薬販売
デポルターレクラブ/パーソナルトレーニングジム
■ハリアップ（DR.LIU.METHOD）/鍼灸・マッサージ整体・美容鍼
ファミマ!!/コンビニエンスストア
★アルケミー/プラントベースレストラン
アラビカ東京 4F/スペシャルティ コーヒー ロースター

レジデンスA 1階

カルトゥージア/イタリアン フレグランス
ミオ ハルタカ/ジュエリー・ウォッチ

レジデンスA 2階

グリーンドッグ サロンイロア/グルーミング・トリミングサロン
デプス ブリアンツァ/イタリアン

レジデンスB 地下1階

※■アルテフェロ/ラグジュアリー クリーニング
※■サルト/洋服お直し
※■リファイン/トータルリペア サービス
※サンドラッグ/ドラッグストア
※セブン-イレブン/コンビニエンス ストア
※■ベーグル スタンダード/ベーグル専門店

レジデンスB 2階

※キッズガーデン エデュケーション ラボ/エデュケーション ラボ
※キッズガーデン プレップスクール/認可外保育施設 0～6歳対象

麻布台ヒルズ マーケット（1月下旬オープンを予定 ※一部先行オープン店舗有り）

ガーデンプラザ 地下1階

※京都 八百一/青果・惣菜
※麻布台 やま幸鮮魚店/鮮魚・惣菜
※根津 松本 麻布台/鮮魚・惣菜
※精肉 日山/精肉（牛豚）・惣菜
※築地 鳥藤/精肉（鶏肉)
※明治屋麻布台ストアー/グロッサリー
※だし尾粂/だし 和グロッサリー
※お米とごはん 隅田屋/米・おむすび・おこわ
※フィオールディマーゾ/チーズ・生ハム専門店
※クスダ アルティザン シャルキュティエ/シャルキュトリ
※プルニエ アール デュ キャビア フランセ（仮称）/キャビア・シーフード・シャンパーニュ
※紅茶専門店 ティーポンド/紅茶専門店
※オガワコーヒー ラボラトリー 麻布台/コーヒー ビーンズサロン
※カム バイ スタンド バインミー/アジアン・エスニック惣菜
※惣菜 麻布台しゅん/和惣菜
※富麗華 キッチン/中国料理惣菜
※パーラー矢澤/洋食・惣菜
※麻布台 鳥しき/焼鳥・鳥惣菜
※鰻 まえはら/鰻料理・うな重
※亀戸ぎょうざ/餃子専門店
※アタ 旬菜惣菜店/旬菜惣菜店
※アール・エフ・ワン/洋風サラダ・惣菜
※コム・ン トウキョウ/ベーカリー
※ラニギロ/洋菓子・デセール レストラン
※ボッテガ・デル・チョッコラート・マッテ/チョコレート・ジェラート
※ミスターチーズケーキ リミテッドストア/スイーツ ショップ
※レ ミルフォイユ ドゥ リベルテ/生花・観葉植物・花瓶・プリザーブドフラワー
※鮨さいとう/鮨
※鳥おか/焼鳥

ガーデンプラザ 1階

※SABOE TOKYO/日本茶専門店
※インタートワイン ケーエム 山仁/ワイン・日本酒・本格焼酎・コンポーネント ペアリング

森JPタワー33階

■Hills House Dining 33/グランビストロ
Dining 33 Patisserie a la Maison/パティスリー・手土産

森JPタワー34階

Hills House Sky Room Cafe & Bar/カフェ・BAR

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474874 匿名さん 2時間前
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11月24日に開業した麻布台ヒルズが話題です。日本の富裕層すら買えない「超高額マンション」に疎外感を覚えイラっとした方もいるでしょう。しかし、「東京の超富裕層シフト」は私たち日本人にとって案外悪い話ではありません。（百年コンサルティング代表　鈴木貴博）

麻布台ヒルズ開業で

「東京の超富裕層シフト」が加速

　11月24日、森ビルが手がける新しい街・麻布台ヒルズが開業しました。東京の都心部で約8.1ヘクタール（以下ha）の広大な計画区域を対象に35年かけて進めてきた巨大都市開発プロジェクトが完成したのです。

　麻布台ヒルズの開業で、これまで森ビルが手掛けてきた四つのヒルズが徒歩圏内につながります。六本木ヒルズ、麻布台ヒルズ、アークヒルズそして虎ノ門ヒルズがひとつながりの街になるわけです。
　そして今、東京では渋谷エリアを東急不動産が、東京駅周辺を三菱地所が、日本橋エリアを三井不動産が、それぞれ未来型都市への再開発を進めています。

「東京が日本人には手が届かない街になってしまうじゃないか！」とイラっとした方もいるかもしれません。しかし、実は【東京を再開発する意味】を深掘りすると、日本人にとっては案外好都合かもしれません。

　一体どういうことなのか、その正体を解説しましょう。まずは、話題の麻布台ヒルズから。

森ビルが麻布台ヒルズの開発で

「緑と人」に重点を置く理由

　まず、麻布台ヒルズについてこれまでの再開発になかった三つの特徴を切り口に解説をしたいと思います。

　一つ目は「緑と人」という特徴です。8.1haと広大な敷地であるにもかかわらず、麻布台ヒルズではその約3割に相当する2.4haの広さを「緑」が占めています。

　ちなみに建物の延べ床面積をha換算すれば86haですから、ビジネスモデル的に解説すれば垂直方向の高層建築物で敷地の10倍の空間面積を稼ぐことで、水平方向にこれだけの広大な緑を出現させることができたことになります。

「人々が自然と調和しながら、心身ともに健康で豊かに生きることを目指す街」と森ビルがそのプロジェクトコンセプトを語っているように、緑はこれからの世界においては街づくりの中心コンセプトになるのでしょう。

　同時に“Green & Wellness”とあるように、人の要素にも緑と同等の力点が置かれているところが麻布台ヒルズの新しさです。

　具体的にはデジタルアートミュージアムのような文化や慶応義塾大学予防医療センターのような健康の面でのキラーコンテンツになりうる施設を誘致することで、人が集まり人が住む街としての側面を強めているのが特徴です。

日本の富裕層では手が届かない

あまりにも高い価格帯

　二番目の特徴は「世界から人が集まる」ことを意識した開発です。象徴的な施設を二つ挙げると、ベンチャーキャピタル70社が集結する「Tokyo Venture Capital Hub」は起業家と世界をつなげる機能になりえます。さらに、インターナショナルスクールである「ブリティッシュ・スクール・イン東京」は逆に世界から日本にやってくる家族を受け入れる場として機能しそうです。

　そして三番目の特徴は「街としての高額さ」です。「富裕層にも手が届かない」といった方がイメージが湧きやすいかもしれません。

　日本では金融資産が1億円以上ある世帯は富裕層に分類されますが、その大半は金融資産1億～3億円の世帯です。そういった日本のマジョリティーの富裕層から見れば、麻布台ヒルズはなかなか手が届く場所ではありません。

「麻布台ヒルズ」開業 都心に高さ日本一のビル
　すでに順調に契約が進んでいるレジデンス施設の価格帯を見るとそれがわかります。日本一の高層ビルになる麻布台ヒルズ森JPタワーは最上部の54階から64階が居住用の分譲マンション「アマンレジデンス東京」になります。その分譲価格は最低価格20億円、最高価格300億円とうわさされています。

　事実としては間違いなく、これまでの日本のマンション価格の記録を大幅に更新したはずです。

　一方で、もう少しお手頃なのが賃貸で入れる麻布台ヒルズレジデンスのAとBの二つのタワーです。東京の高級賃貸マンションといえば、3LDK以上の間取りで1カ月の家賃が300万円前後というのが、これまでの一番高いクラスの相場でした。

　代官山にある「ラトゥール代官山」の500m2の部屋の家賃月500万円がこれまで日本で一番高いといわれていましたが、麻布台ヒルズレジデンスの賃貸価格はこれらの相場を超えてくるとうわさされています。

　そしてこのうわさには根拠があって、そもそも麻布台ヒルズのエリアは東京でも最も地価が高いエリアであるうえに、総工費は約5800億円と森ビルから見れば六本木ヒルズの倍の投資になっています。

　全体の開発の中でも特に住宅に力を入れているということなので、論理的に考えれば麻布台ヒルズの分譲価格も賃貸価格もこれまでの日本記録を超えてくるのは当然といえば当然のことでしょう。

「東京を再開発する意味」は

どこにあるのか

　さて、ここから記事の後半部分が、六本木から神谷町・虎ノ門にかけたヒルズの開発だけでなく、東京全域に広がって同時並行で起きている渋谷、丸の内、日本橋の3エリアでの再開発も含めて考えた「東京を再開発することの意味」を解説してみたいと思います。

　この3エリアを手掛けるのは、それぞれ東急不動産、三菱地所、三井不動産の3社ですが、この3社は日本の不動産会社ランキングのトップ3に位置します。

　森ビルを含めてそれぞれの企業がそれぞれの構想で街づくりを進めているのですが、興味深いことにその目指す方向はとても似ているように感じます。

　特に似ているのは2点あります。どの街も人が集まる意味を追求していること、そしてもう一つがとても高額であるということです。そしてこの二つには、それぞれ深い意味があるのです。

東京が世界中の都市に勝つには

「人」と「緑」しかない

　このことを説明するために、不動産開発というビジネスの根本の特徴についてお話をしたいと思います。不動産開発とはこの先、50年の街を創造するビジネスという特徴があります。

　他のビジネス、たとえば自動車にしても家電にしても飲食にしても、普通のビジネスは今の顧客を相手に商品を設計します。しかし、不動産開発は違います。ざっくり言えば、今開業したばかりの街づくりプロジェクトは2020年から2070年までの東京を創造するプロジェクトです。

　東京は日本の中心となる都市であり、三井不動産、三菱地所、東急不動産、森ビルはその東京の未来を設計する役割を持つ日本のデベロッパーです。当然、世界中の都市に負けないように東京の魅力を構想しなければならない立場にあります。

　そこで2020年から2070年までの東京を構想すれば、「少子高齢化であるにもかかわらず、人が集まる都市」になる必要があるわけです。もちろん、そのためには世界の人たちが東京に注目する必要があります。

　各社が打ち出す再開発のコンセプトの中心に「人」と「世界」の要素が来るのは、この観点からの必然ということになるのです。

「日本人には手が届かない街、東京」が

着々と構築されている

　しかし、ここで一つ問題が生じます。残念なことに、1990年代から2020年代までの30年余りで世界の中で日本は没落してしまいました。結果として世界が注目する東京の街を設計すると、それは「大半の富裕層には手が届かない街」になってしまうのです。

　そしてそれにもかかわらず、新たに開業する街は好調に販売され、比較的早い時点で完売していきます。同時に高価なオフィスは順調に埋まり、高額なホテルはインバウンド客が平然と長期滞在をしていくことで成り立つようになっています。海外の超富裕層や超巨大企業から見れば東京の再開発の価格は高くはないからです。

　では、この「日本人には手が届かない街、東京」はあるべき未来の街なのでしょうか？

　これは日本経済全体にとって非常に重要な問題です。いろいろな方がじっくり考えるべき命題だと思います。

超富裕層シフトがうまくいけば

インバウンドで日本経済が復活する

　その前提で、私がこの問題をどう考えるかお話しします。私は「日本人には手が届かない街、東京」から再開発を始めることには日本にプラスをもたらす意義があると考えています。

　繰り返しになりますが、日本経済は30年余りの停滞を招いてしまったことで、世界の中で大きく地盤沈下を起こしています。以前の記事で書いたとおり、1人当たりGDPではアメリカやシンガポールのように世界の投資が集まる第一集団、ドイツや香港のように経済が順調な第二集団から遅れてしまい、落日の国々に混じる第三集団へと位置付けを下げてしまいました。

　これら第一集団、第二集団の国々から見て日本は安い国としてインバウンドに人気なのですが、これから先、2020年から2070年までの50年間、このままでいいとは私は思いません。今は「日本人には手が届かない街」だとしても、たとえば20年後の日本ではそれが日本人の手に届く街になっているような街づくりを構想すべきです。

　今年、首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えたことが話題になりました。一部の高額物件が平均価格を引き上げているとはいえ、手ごろな立地の物件でもパワーカップルでもなかなかローンが組みづらい価格に値上がりしています。

　このままだと新築マンションは、投資目的の外国人しか買えなくなるのではないかという危機感は私も感じています。

　でも、ここがポイントなのですが、この状況から抜け出して20年後にはまた「街が手に入る価格になる」ためには経済が発展しなければだめなのです。

　じっと待っていればバブルがはじけて、マンション価格もまた手に届く価格になるという未来シナリオもあるのでしょうけれども、それはいい未来ではないのです。

　今のところ、日本経済が上向くための武器になりそうなのは三つです。イノベーション、地政学リスクから起きている工場移転、そしてインバウンドです。

　そしてインバウンドで経済を復活させるのであれば、安価なたこ焼きをたくさん売るよりも、高く売れる不動産やその上で展開される海外富裕層向けサービスからまず売り出していくべきです。

「日本の富裕層にも手に入らない街」がこれから増えていくというニュースは、それ自体は現実をつきつけられるようでやや不快なニュースかもしれません。しかし、方向としては間違っていないと私は思います。

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474875 匿名さん 2時間前
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2020年から運用が始まった羽田空港の新しい飛行ルートについて、品川区は全区民に向けて行ったアンケートの結果を公表しました。区民の4割以上がその影響を訴えていることから、品川区長は国土交通大臣に対し区民の負担軽減を求めました。

記者：「大井町駅前です。飛行機が我々の真上を音を立てて飛んでいきます」

品川区は、羽田空港の新しい飛行ルートが通る区の一つで、国交省の今年10月の調査では、大井町駅付近で75.3デシベルと、掃除機の音と同程度の騒音が測定されています。この事態を受け、品川区は8月に新飛行ルートの影響について全区民を対象にアンケートを行い、その結果を12月1日に公表しました。回答した人の44.5%が影響を受けていると答えていて、その多くが騒音だったということです。

品川区長：「区民の声として、非常に重いものだと区としても受け止めている。その結果はしっかり受け止めて、今後の検討に生かしていただきたい」

品川区の森澤区長は12月1日に国交省で斉藤国土交通大臣と面会し、今回の区民アンケートの結果とともに要望書を提出し、区民の負担を軽減する対策をとるよう求めました。国交省によりますと斉藤大臣は「区民アンケートの結果も念頭に、今後の検討をしっかり進めていきたい」と応じたということです。

運用が始まって3年半が経つ新たな飛行ルートは、コロナ禍が明けて運行する航空便が増えたことで、改めて影響が注目されています。全容を見ていきます。

羽田空港の新飛行ルートは、国際線の増便を目的に3年前の3月から運用が始まりました。東京都内の上空を飛ぶのは主に南風が吹いている時のルートで、夕方の3時間程度、こちらのルートを通ります。練馬区・板橋区などのほか渋谷区や新宿区、そして今回、国交大臣に要望書を提出した品川区などの上空を通っていまして、各自治体はこれまでも騒音や落下物に対する対策を国に求めるなどしています。

この新ルートについて品川区が12月1日に発表したのが、今年8月から9月にかけて15歳以上の全区民、約35万8千人を対象に行ったアンケート結果です。そのうち回答があった8万7千人の結果ですが、まず新飛行ルートの運用により、生活に影響を受けているかという質問に対し、区民の答えは二分しました。「やや影響」を含め、「影響を受けている」が44.5%。一方、「影響を受けていない」「あまり影響を受けていない」で38.4%と、ともに約4割ほどで拮抗しています。

ただ、地区別に見てみますと、地域による差が見えてきまして、この2本のラインが飛行ルートですが、このラインの下にある地区、例えば東五反田では「影響を受けている」が59.9%、さらに東大井で66%、勝島で64.9%という結果でした。

その一方で、ルートから離れている小山や旗の台では20%台で、区民全体では半々ですが、飛行ルートに近い人は6割ほどが影響を感じていることが分かります。また「影響を受けている」と答えた人に具体的な影響を聞くと、一番はやはり騒音で88.9%、次いで多いのが落下物など安全性への不安が61.8%でした。

国交省ではこうした負担を軽減するための検討会を開いていますが、具体的な対策は示されていません。住民の負担や不安をどう解消していくのか…検討会における議論の加速が必要だと感じます。

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474876 匿名さん 2時間前
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「あべのハルカス」を抜き日本一背の高い建物として完成した「麻布台ヒルズ」が、スケールの大きさ、先進性で話題を集めている。同時に関心の的になっているのが、史上最高額で販売されるのではないかと噂されている分譲住戸だ。住宅の販売は非公開で行われ、どのような住戸がどれくらいの価格で販売されているのか一切わからない。

　200億円とも300億円ともされる予測が飛び交い、その高額ぶりに驚くやらあきれるやら。「麻布台ヒルズ」で分譲される大型住戸であれば、とんでもない価格になって不思議はないとの思いがあるので、数百億円という予測が出てしまうのだろう。

　「麻布台ヒルズ」という日本を代表する建物内に住戸を所有することの価値はそれほど大きい。一般の分譲マンション住戸を買うのと異なる利点がある。

　不動産に詳しい人ならば、そのことに気づくはず。ところが、今までその価値に触れた記事は出ていない。

　一般にはあまり知られていない「麻布台ヒルズの住戸を所有する」ことの価値とはどんなものなのか、これまで複数の「ヒルズ」で取材して得た情報を基にまとめてみたい。

森ビルの「ヒルズ」は借りることはできても購入しにくい　
　まず、知っていただきたいのは、森ビルが開発する「ヒルズ」の住宅（レジデンス）は、基本的に賃貸住宅で構成されるということだ。一部に賃貸ではなく「持ち家」の住戸があるが、それは「地権者」のもの。もともと開発地の一戸建てやマンションに住んでいた人が、新しくできた建物に住戸を得て住んでいるものだ。

　地権者住戸は、希に中古で売り出されることがある。それは地権者が個人的に売り出すもので、森ビルが売り出しているわけではない。

　地権者が売り出す住戸は中古市場で人気が高い。「ヒルズ」で住戸を所有するためには、それしか手がないと考えられているからだ。そのため、たとえば六本木ヒルズのレジデンス棟で地権者が中古住戸を売り出せば驚くほどの高値で取引される。

　では、森ビルが売主となる分譲住戸は一切なかったか、というと、じつはあった。

　本当は賃貸なのだが、その住戸に惚れ込んだ個人が頼み込んで購入した事例を知っている。あくまでも特殊な事例なのだが、分譲された住戸は存在した。

　しかし、近年は頼み込んでも売ってくれない、という話を聞いている。「ヒルズ」内に住戸を新築で手に入れることに憧れる人が多いのだが、その希望はなかなか叶えられないわけだ。

　そのような人にとって、「麻布台ヒルズ」で新築分譲される住戸があれば、願ってもないチャンスとなる。分譲価格が高額でも少なからぬ購入者が見込めるわけだ

地権者住戸の得がたいメリットとは
　では、なぜ地権者のように「ヒルズ」の住戸を所有したい人がいるのか。

　1つは「ヒルズの住戸に賃貸ではなく、所有で住んでいる」というステイタスに憧れる人が多いためだろう。なかなか購入できないとなると、ますます欲しくなる、という消費者心理が働いているのだ。

　2つめの理由は、「資産価値の高さが見込める」ということを挙げるべきだろう。1つめの理由で書いたとおり、「どうしても欲しい」という人は多い。一方で売り物は少ない。だから、中古での売り出し価格は周辺相場より高くなり、高い価格のまま成約してしまう。大きなキャピタルゲインが期待できるわけだ。

　3つめの理由は、住戸を所有していれば、将来、建て替えが行われたときも、新しい建物に地権者として入ることが期待できる、ということだ。

　「麻布台ヒルズ」を含め、森ビルの「ヒルズ」は、オフィス、商業、住宅の複合開発だ。

　オフィス、商業の建物は、住宅（マンション）よりも、建て替えのサイクルが早い。丸の内のオフィスビルの場合、だいたい60年周期で更新（建て替え）されている。

　現代の鉄筋コンクリート造建築物は100年以上の耐用年数が見込め、マンションならば、耐用年数いっぱいまでなるべく長く使おうとする。しかし、オフィス、商業のビルはそこまで長く使わない。IT環境やセキュリティ、空調設備などが時代遅れとなれば、魅力が下がり、テナントが入らなくなるからだ。減価償却の面で有利になることもあり、オフィスビル、商業ビルは60年程度で更新されることが多くなる。

　森ビルの「ヒルズ」で築60年を迎えるものはまだない。しかし、「時代の先端を行くビル」としてのポジションを守るため、築60年かそれよりも早く更新される可能性が高い。

　「麻布台ヒルズ」が60年程度で建て替えを行えば、レジデンスもそれに伴って建て替えられる。マンションよりも早いサイクルで“新品”になるわけだ。

　マンションの場合、建て替えに際して所有者の合意を得るのが大仕事となる。が、「ヒルズ」の場合、森ビルが多くを所有し、その他の区分所有者は少ない。だから、森ビル主体の建て替え計画はスムーズに進むだろう。そして、建て替えられれば、新しい名所となる。今回のような状況が繰り返されるわけだ。

　「麻布台ヒルズ」に住戸を所有していれば、新しい建物内に新しい住戸を得る権利が生じる。何年経っても人が集まる中心地で、頻繁に更新が行われる建物内に住戸を所有し続けられる……それこそが「麻布台ヒルズ」に住戸を所有する価値なのだ。

　そのような住戸であれば、住んで便利だし、楽しい。さらに、人に貸すことも中古で売却することもしやすい。

　住戸を担保に金融機関からお金を借りることもしやすい。とてつもなく資産性が高いことになる。

ヒルズの特大住戸ならば、メリットも大きい
　今回、「麻布台ヒルズ」で分譲されるのではないか、と噂されている住戸は特大サイズで、だからこそ分譲価格もケタ外れになると考えられている。

　住戸のサイズが大きければ、建て替え時に得られるだろう次の住戸も大きくなる。もしくはそれより小さい住戸を複数所有することも可能となるはずだ。

　そのような事情を勘案してゆくと、麻布台ヒルズで高額の住戸を購入しても、決してムダ遣いとはいえない。

　今回、麻布台ヒルズで分譲される住戸は、どのような権利形態になっているのか分からない。しかし、購入者は、将来も地権者としての立場が守られることを希望するはずだ。

　将来も大きな権利を持つ所有者になれるなら、たとえ数百億円でも検討に値すると考える法人、富裕層は少なくないと考えられるのである。

TAKANAWA GATEWAY CITY 下水ポンプ棟」は「TAKANAWA GATEWAY CITY」の無街区で建設中のエリアのランドマークとなる巨大な下水貯蔵施設で、地下50m以上にもなる超巨大下水プールを備え、首都圏の糞便を一時的に貯える。この施設は港南三丁目に位置しておりエリアのシンボルとなります。

>>507327 匿名さん
事業者に対する影響が「影響」に含まれないというのか？愕然

ついでに言えば
>来客数への影響はほとんど出ませんよ。

殆ど出ませんということは多少影響があるということですよね？

全く影響がないというアンタの言い分はやはりおかしいということですな笑

港南も有明も似たようなもんだろ

>>507399

有明の何処に住んでるのか？
物件名は？

リニア早くて10年後かぁ、凄いショック。生きてるうちに出来ないかもしれないな。

豊洲や有明はこの15年で大きく変わったけど港南の再開発は停滞してると思うぞ。具体的に何か変わってる？港南だけがいまだに臭いし騒音も酷いよね。

港南は運河に下水が放流されてるから、有明とかと比べるとめちゃくちゃ臭いし汚いですよ。ほとんど便所と変わらないです。