ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧　RMガーデンプロジェクト）

私も天井の高い一戸建に住んでるので、さぞ天井が低くて圧迫感が強いと思ってMR見たけど窓が広いからか照明の上手さか低いとは感じませんでした。 窓が広くて開放感があると随分違うものですよ。 ネガスレに惑わされず一度MR見学してみれば。

モデルルームは天井が低いのを、
プロの技術で、そのように見せない工夫満載で作ってありますよ。

グレードの高いマンションを買える方々が、
あえて「２４００でも、天井低く感じないぞ」と気を紛らわせて購入するのは、ちょっと疑問です。

ご自身がご希望のタイプの間取り図に、下がり天井の数字が明記されていないため、
リビングの天井の３分の１の下がり天井の点線があっても、
まあ、２３００くらいの下がり具合かな～と、都合よく思ってしまったり人いませんかね。
実際、２メートルの下がり天井ですので。

広い間取りで、トイレの天井が２メートル近いプランもありますし、
身長１６０センチ未満の人がお住まいなら、問題ないかもしれませんね。

住宅の価値は、天井高だけではないでしょう。

三菱（昔の三菱ではないでしょうが・・）が階高という誰にでもよく分かる
ところでケチることはないでしょう。　私も２回見ましたが気にならなかった
です。　ベンツのために管理費が高いのなら気になりますが。

MR見に行きましたが、なかなか良く出来ていると思います。
天井高もそれほど気になりませんでした。ドアや窓が大きいからでしょうか。
値段も手頃だし、価格が低い部屋も眺望が悪くありません。
何と言っても立地、環境が良いというのが素直な感想ですけど。

↑半分くらいうれましたか？

必死ですな。

モデルルームの天井気にならないのは当然でしょ。

大きな下がり梁がある部屋を再現してないんですから。

MRに2回行っても、検討間取りに関する下がり梁の数値を説明してもらえませんでした。

685さんのように思うなら、昨年中に売れててもよいのでは

契約者です。現在の販売戸数は190中100。可もなく不可もなくというところ。

事実だけ申し上げると、ネガスレが必死に連呼してる下がり梁２ﾒｰﾄﾙのある部屋は西側中高層の狭い間取りに実在します。

ただし、すべて契約済みです。残ってません。なぜなら単価が350からと安い上に、三井の超高級マンション群を見下ろせる眺望の良い部屋だったからです。

どなたかが言っていますが、ネガに惑わされず実際にモデルルームを見ることをお勧めします。ネガスレが虚偽を書いてますが、モデルルームでは、問題の２ﾒｰﾄﾙの下がり梁もちゃんと体感できますよ。

この物件は買いですよ。間違いなく。特に東向き。資産価値は間違いないでしょう。

港区の高さ制限により、今後港区で高層の物件が手に入らなくなる意味でも希少性は高いと考えます。

契約者より。

だから賃貸向けに買う人は
いいんじゃない
（管理費ネックがネックだね）

自己居住にはダメだな
人は呼ぶ気がしない

東側は、あまりに道路に近すぎ（歩道、狭すぎ）て、排気ガス、騒音の心配に加え、道路から丸見えになりそうなのがとても気になります。

天井高と地所の担当者の批判を続けている人は、何か個人的な恨みでも有るのでしょうね。自分の書き続けてきた全部のスレを、冷静になって、読み返してみた方が良いですよ。

私も契約しました。港区とその周辺のマンションを何年も見てきましたが、総合的にみてこちらは間違いなく買いだと思ったからです。安い物ではないですから、契約をした方は皆さんちゃんといろいろな点を確認・検討して決めていると思います。
天井高と地所の担当者の説明の仕方だけを理由に、このマンション全体を批判し続ける、というのはいかがなものかと。

どなたかの説明の西側の部屋は、坪単価が安いのに本当に眺望が開けています。視界を遮るものはなく、超高級「パークマンション＊＊＊＊」を見下ろしています。この周辺の他のマンションだと、この坪単価より高い部屋でも本当に残念な眺望なのです。すぐに全部売れてしまった、というのも納得できます。

重要なことを説明せず、契約させようとする売り方はひどいから、言われても仕方ないなー。

重要説明事項の段階にくるまで、下がり天井の数値を知らされない可能性ありなんて。

契約者さんも言ってるとおり、図面に載ってない天井高は、自己責任で確認しましょう。　

１００戸も売れているんですか？？　ＨＰ見てたら全然分からないけど、来年夏の入居なのに本当ならすごい
ですね。　天井が低くても人気あるんだ・・・麻布台とか狸穴に比べるとやはり立地や価格的にいいのかな？

プレジデントスウィート売れちゃったんですか？

このマンションに限らず、地所は下がり天井高さを図面に書いてないのは周知の事実なので、

しっかり営業に聞けばいい。

確認不足で後で騒ぐのは購入者の怠慢だと思いますよ。

このエリアの物件買う人間にそんな脇の甘い人間はいないと思うんだけどな〜。。

モデル行きましたけど、天高の低さは全く気にならない。窓の大きさ等で工夫が見れますね。

プランによっては、下がりを抱えるタイプあるので、それを避ければこの物件は今出てる港区タワー

の中では価値有と思いました。そして今後港区でタワーは出てこない。。

丘の上の本当の高級マンションとは違いますが、オンリーワンでしょうね。

前向きに買いを検討中です。皆さんいかがでしょうか。

昨日ここのDMがきましたが、最近またポジさんの投稿はじまったのは、デベ演出かな。

昨年秋に1期販売して以来、2期の販売しないのは何故？
ここと似た規模で来年夏秋竣工の他の物件は、昨年に1期販売、年明けて2期の販売してます。

超高級物件見下ろすのが優越？

先着順受付中
販売２１戸となってますよ
つまり一期で２１余ったってことですか

12月に見にいき、価格表みて、相当売れ残ってる印象もちました。
リクルート「都会に住む」とかサイトにタイアップして、話題の物件のように広告費かけて演出されてるから、大変なんだな。

契約者さんとデベがネガを必死に打ち消すのは、
どの検討板も同じ。

ここ良い物件だと思います。

ＨＰに２１戸先着順とあるのは年明けからずっとです。
ちゃんと更新せよと思いますが、デベのＨＰはどこもこんな感じです。

一方で現在１００戸近く契約があるというのも紛れもない事実です。
これは虚偽ではなく、事実ですので、疑われる方はＭＲに行って
営業に直に確認することをお薦めします。

ネガが「価格表を見てだいぶ売れ残ってる印象を持った」と書き込んでますが、
１９０戸あるなかでまだ９０戸は未契約なわけで、半分近く残ってれば
印象としてそう感じたと書いても「間違いではない」でしょう。

しかし、どなたかのレスにありますが「そんなに売れてんだ」というのが
多数派の意見じゃないでしょうか。少なくても１期販売が全体の３分の１にとどまった
近場の某マンションよりは人気はあると思います。

最後になぜ２期販売がまだ無いのか。これは上記のマンションなど近場で大型の新発売が
相次いでるので、それらの様子見とけん制のためでしょう。

21戸、先着順です。
価格表を見た感想は、1期に売り出して、売れ残って、先着順になってる部屋の多さで、です。
先着順は、エクセルのセルの色を変えてますから。
MRにいけば、わかりますよ。
申し込み後のローンアウトの5戸等なら、昨年末、年明けにでも売れてるはず。

なぜか天井の次は21戸先着順がネガレスの対象になってるな。

昨年秋からの一期販売の90戸と、一期10次販売までの合計で約115戸を販売。
先着順が20近く残ってるから、差し引き累計販売戸数は100弱。
計算上、何も矛盾しないが、ネガレスはウマシカなのか？

21戸先着順の表記がある時期から固定なのは、この物件を丁寧にみてる人にとっては
周知の事実だろう。まあ、ネガの多い掲示板ではあるけど、ウソを書くのは許せないよな。

どうしてこんなに駐車場が少ないのでしょう？
この辺に住むような人はむしろ車を使うだろうと思うんですが、入居してから困りませんかね？
カーシェアがあればいい、っていうものではないんじゃないかと思うのですが・・・

プラウドは本当に不思議ですね。　特に美味しいという訳ではないけど
なんとなく高級そうでお使いによさそうなパティシエみたいで、価格の
高いのがまた高級感を醸し出したりして・・・それと営業力でしょうか。

駐車場の抽選会の案内が来ていたけど、もうそんな時期なの？

ここはカーシェアの車種がベンツなんですか！
てっきり電気自動車などエコカーが設置されると思い込んでおりましたが、ベンツとはかなり意表をつかれました。
三菱地所とメルセデスが提携したサービスなんですね。
サポート概要にあるショーファーサービスとはどのような場面で使われるのでしょう？

駐車場の抽選会は、優先順位を決めるみたいですね。

カーシェアのベンツはレンタカーみたいにわナンバーですか？

日経に都心の高級マンションをシンガポール・台湾の富裕層に売っている
という記事があって三菱も入っていたけどここもそうなの？？

http://www.nikkei.com/article/DGXNASGM0806G_S3A310C1MM0000/?dg=1

中国・韓国でないのならマアいいけど・・

昨年11月時点ですでに、中国の何人かの人が、ここ買われてますよ。

モデルルームで、一部の中国人ご一行にも遭遇し、銀座か秋葉原の観光風景にすら見えました。

昨夜のＷＢＳに取り上げられていましたね。　やはり半分くらいは
売れているそうです。　ちなみに中国の話は出てこなかったです。
他のマンションを１棟購入しようとしている中国人は出てきましたが。

でも、どうしてここが取り上げられたのかな？

天井高４ｍの住戸は売れたのかな？？

悪意のあるネガスレに惑わされない方が良いですよ。
先着順になっていたものは一気に売れてしまったみたいですね。
住宅地としての場所は相当魅力的ですからね。

駅から少し離れていてちょっと寂しい。
そのわりには大通りに面しているため環境があまり良くない。しかも窪地。
この辺がこの物件の弱点かもしれないですね。

その代りまわりに高い建物がないので眺望がいい。窪地の割には開放感がある。
あと六本木が割と近いので広尾と六本木両方を楽しめるってところがいい点でしょうか。

腐っても広尾なので私は結構いいと思いますけどね。

欠点があるぶんスルーする方も多い？
いいマンションだと思うので競争相手が減ることは買いやすさに繋がるかな。

広尾駅６分とありますがこれならわりと近め。嬉しい点は６分六本木方向に歩くこと、これで六本木駅が近い構図になってますね。毎日ヒルズを横目に駅まで行くというのも中々素敵な道中だと思いますよ。２駅利用可能な良物件だと思います（麻布十番も行けるかな）。

エレベーターができると少し駅が近くなるので５分表記できるようになるかもしれないです。
いまも実際に歩けば５分ぐらいですね。

六本木は１２分ってなってますが六本木ヒルズまでなら７，８分程度でしょうか。けっこう登りますが。

外苑西通りを挟んだ向かい側のマンションの取り壊しが始まりましたね
どの程度の高さの建物に建て変わるのでしょうか
東側の眺望に影響が出そうですね

向かいのマンションも分譲マンションになるのでしょうか。
教えて下さい。

アーバンリゾートライフ？？　豊洲北小？？？
ららぽ・・・　⇔　富裕層が多く民度が高い？？？

ここは富裕層が多く民度は高いのでは？

豊洲boyが荒らしにきてますね
温かく迎えてあげましょう

しかし、、、第一期14次ってすごいですな。初めて見た。売り方が変わってるのか？

ネガコメントをよみ、でもまあ、モデルルーム見学してみようと見に行くと、
天井が全体的に低いだけでなく、
他の欠点がわかったりして、検討から外しました。

色んなご意見あるでしょうが、人を呼べない物件。

超高級物件を見下ろせるとか言われたら、ひきますね。

人を呼ぶためによむのかな？

管理費が高いって幾らぐらいなんですか？

広尾駅の新しい出入口が出来るらしいですね。駅まで少し近くなりますね。

本当ですか？
（近くに住んでいるのですが、電車をあまり使わないもので…）

ぜひ、エレベーターを設置して欲しいです。
ベビーカーが大変で。

エレベーターもエスカレーターもできるようですよ。３番出口の道路の反対側あたりです。今ある歩道橋は撤去されるようです。
このマンションと同じ側ですから少し便利になりますね。

結構距離が短くなりますね。　駅から５分になると気分的にかなり
違ってきますね。　駅全体も綺麗になるといいのにね。

>結構距離が短くなりますね。
横断歩道を渡る分だけでしょ.....。
信号待ちの分時間は短くなるが。

急に背が高くなってる
コンクリ打設するの早くない？

新しい出口はこのマンションにとってはかなり大きいんじゃないですかね。

表記5分と6分は売買でも賃貸でも大違いですし、もともとフラットアプローチなので信号待ち時間が減ると実質的にも駅近感が出てきそうです。広尾で一番きれいな出口を使えることになるわけですし。

修繕積立金が5年目で1.96倍、10年目で2.875倍、15年目で3.79倍、20年目で4.6倍、25年目で5.5倍って普通ですか？？？
投機目的には向かないでしょうか？

それ、普通じゃないでしょ・・・

実際に修繕積立金を上げていくかどうかは管理組合で決めていくこと。
その時々に積立状況を見て判断するわけだから、工事費が同じであればこのマンションだけ特に損とか得とかってことにはなりませんよ。実際、ある程度の規模のマンションだと、修繕積立金がたまりすぎて5年目では増額しないというケースが多いです。
工事費の見積もりは管理会社がとるのでしょうから、終局的には管理会社が信頼できるかどうかってことになるのではないでしょうか。

初年度の修繕積立金は7520円～14940円ですから、最終的には41360円～82170円になるという事ですね。
25年経年したとしても修繕積立金に月8万はきつすぎると感じます。
例えローンを支払い終えているととしても、中には定年を迎えている(かもしれない？)世帯に高額な修繕積立金、
管理費の支払いは難しいですね。
>737さん
設定は管理会社でも、その都度見直しするのは管理組合なのですよね。

修繕積立金は必要なければ増額しなければいいだけだけど、無駄に高い管理費を下げるのは簡単ではないのかな？
さしあたりはベンツのやつが三年後になくなりそうですけど。
どうなんでしょう。

この辺でやけに安い中古マンションは、みな管理費修繕費で１０万超えしてる。ここもいずれそうなるのかな？

週刊ダイヤモンドのマンション特集でランキング上位に入ってましたね。
ここの掲示板はネガレスが多いのですが、こちらは、実際のところどのような評価なんでしょうね？

この物件が他の場所に建っていたらと考えたら、買わないという結論を出すことになるだろうと思ったので、購入を控えました。

理由は
1 低い天井　最大2400、最大下天井2080
2 190戸のわりに高すぎる管理費と急激な修繕費の傾斜
3 バルコニーの狭さ
4 使いづらそうな変則的な間取り
5 不要なメルセデスとの提携
6 規模のわりに共有部分が不十分

以上の理由から住戸としての魅力は感じられませんでした。売る時にも苦戦しそうです。
窪地と大通り沿いではあるものの、東側は公園と小学校が続いて眺望が抜けている良い立地だけに残念です。

>742
全く同感です
特に1,2は致命的です

出処忘れましたが
東京のタワーはニューヨークとかと比べて天井が低いのが欠点
とありました
NYでは2.75mでも低い部類だそうです
まして2.4mは最低のレベルですよね

立地で検討していたのに残念です

スペック低めでランニング高めだけど、この立地で坪300万円台は結構安く思えますけどね。
眺望がわりといい部屋でも300万円台ありますよ。

そろそろ新緑が綺麗じゃないでしょうか？　近隣の写真をまた見たいです。

ＭＲで営業に聞いたら１３０戸売れたとよ

残り６０。アベノミクス効果、すげえな

腐っても広尾。
その方向向かっても楽しめるってのは立地のなせる業とおもいます。

マンションは立地が第一ということですね。
なんだかんだ、竣工前完売するんですかね。
残戸の値引き期待してたのに。

売れるんじゃないですか。アジアの個人投資家が数棟まとめ買いしてるそうですから。投資利回り見込めるでしょうし、賃貸ばかりになるのでしょうね。exitは微妙では、時期が来れば大量な出物が出て。リセールバリュー求める、乃至はこの麻布、広尾界隈に長く住む人は、内地の低層レジデンス買うでしょ。立地からしたらここ大通り沿い、横がビジネスホテルのタワーですからね。賃貸だけ見込んでミーハーに貸すには、シンボル的な物件として最良ですね。

そんなぎらぎらしていないでしょう。

利便性と環境のバランスが結構いいですから、長く住みたいという需要もそこそこあると思いますよ。
いろいろな人がいるのだから、決めつけでものを語らないでください。

外観についてはいろいとと批判的な意見もあるようですが、
私は結構期待しています。　建ち上がると人気が出るように
思いますが、それまでには完売してしまいそうですね。

販売時期をもう少し遅くしておけばもっと強気の価格でも
売れたでしょうに。

低層の超高級マンションだけでなくこういうタワーもあっても
いいし。　ここに住めれば低層では得られない眺望がとても
魅力的だと思います。

また毎日車利用の人ばかりではないから駅からそこそこ近い
のもとてもいいですね。

新出口がエレベーターだけっていうおちがなければ、駅までほぼフラット実質信号なしの5分になります。十分駅近の部類だと思います。

南と東が開けていて、敷地もゆったりしているので駅から歩いていくと結構目立ちそうですね。確かに外観は期待外れにならないでほしいです。個人的には、西側が窪地ですけど低層マンションの雰囲気を出すとのことなので、いい感じに仕上がることを期待しています。

みなさん仰られていますが、天井の低さはなかなか納得できないのは無理もないと思います。

＞７４５さん

リクエストありがとうございます。
最近忙しくて、あまり、こちらの家には
これていないのですが、、、


①ガーデンヒルズの通り。

②マンション中庭

③マンション中庭

マンション自慢のつもり？
他でやれよ

ガーデンヒルズの緑はいいですよね。
アップありがとうございました。

このマンションだと、駅から散歩がてらガーデンヒルズ通って、ガーデンで買い物して西側のエントランスから帰宅っていうのもよさそうです。

＞７５４-７５５は、ガーデンフォレストではないかな？

ガーデンヒルズの樹木は、もう少し太いと思うよ。
（石垣の感じとかも、ヒルズのものではなさそう。）

このエリアの魅力を発信していくことは、このマンション
にもプラスでしょう。

「広尾を纏う西麻布の住処」とは言い得て妙だと思います。

そうですね。ガーデンヒルズは最初の一枚だけだと思います。
ガーデンフォレストまで行くことはあまりないでしょうが、この辺りの雰囲気を作っているという意味では、やはり貴重な緑だと思います。

ここはやめたほうがいいかも

ヒント「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」

７４５です。　写真ありがとうございます。　やはり新緑は綺麗ですね。
違うマンションとはいえ綺麗な緑が近くにあるということは気持ちいいです。

このマンションの外観が回りの景色に上手く溶け込めるといいのですが。

752さん、
エスカレータもできる計画のようです。
要は新しく７階建てのビルが建設され、その地下で広尾駅と連絡するようです。
従って一番きれいで便利な出入り口になるのではないでしょうか。

近隣住民です。

この辺りは、生活圏は一緒なのに、港区と渋谷区で分断されていて
不便なので、別にどっちに寄せるのでもよいので、統一して欲しいです。

例えば、広尾駅近くの子育て支援センターは、渋谷区の人しか使えないので、
港区の人がママともグループの中にいると、不便です。

その他、色々と思うことはあるのですが、生活に即した行政区割り
になっていないのは、イケテイナイです。

>>763こんなところに住んでもガッチリ子育て支援は受けるのですね。ベビーシッターが当たり前の欧米人ってやはりすごいんですね。

支援センターは、いいですよ。

ママとも作りにもいいですし、子供達も、
他の子と触れあうよい機会になります。

シッターさんが連れてくることもあります。

子育て親子の溜まり場という感じです。


ちなみに、アメリカンクラブを溜まり場的に
使っている方もいますし（子供向けの講座とか、
結構色々あります。）、お金持ちでもセンター
に来る人もいますし、その辺りは、好み・考え方
次第ですね。

子育て支援センターかぁ・・・そんなこと考えて検討している人がいるんですね。
あまりこの物件には子どもは住んでほしくないです。

それにしても日本人の所有者は何％ぐらいですかね。購入は、ほとんど中国台湾香港の方のようですが。。。

本当ですか？
本当なら、それはちょっといただけないかも。

さすがに何%ってこともないでしょうが…アジアの富裕層が投資用にかなり纏め買いしてるそうですね。まぁ賃貸に流れるのでしょうから、住人は日本人になるのでは⁉ 笑
それでも賃貸の住人ばかりになりそうな点と、所有者間での管理運営のことを考えると、購入する気にはならないです。賃貸で借りるなら楽しい場所ですよね。あくまで私見ですが。

40平米は、全体の1割強ですから賃貸割合も低いでしょうし、子育て世帯は多いと思いますよ。
2LDKは、1次取得者向けの価格帯ですからね。
ダブルインカムなら8000万台は手が届くでしょう。

地所が積極的に中国にリートや都心の現物マンションを売りに行ってるらしいです。

40平米が賃貸？だから一割程度って…それ日本の小金持ちが投資物件で買うイメージでしょう…そんなに小さいレベルじゃないですよ、アジア圏の富裕層の不動産マネーは。2LDK、1億だろうと余裕で数戸買いしますから。その方がリターン高いでしょうし。

あなたもかった？

70平米台は、賃料いくら見込めるの？
30万？40万？50万？60万？70万～？
MRに行けば査定してあるの？
誰か教えて下さい。

池袋に行けば教えてくれるよ

チャイナの金持ちは実は親日が多くて、中国政府批判する人も多く、中国に資産を抱えるのは危険だと思っていて、資産逃避的な意味で東京のマンションを買うケースも多い。

シンガポールに40戸。しかもバルクでと伺いました。
想定賃料は坪単価15,000円台でMRで一覧表をご覧になれます。

売主のキャピタランドはシンガポール実質国有の大手デベロッパー、共同事業である以上シンガポールに一定数流れるのは必須かと。
想定賃料は妥当な線ですね。

想定賃料ですが、MRで見られる一覧表には
■駐車場　■管理費　■修繕積立金　■インターネット使用料の
ランニングコストも入っています。

大体7万～ハイクラスだと10万近くつみあがっている想定なので
この点を留意してみた方がいいと思います！！

賃貸向けの小さめの部屋で、駐車場代オーナー負担はまずあり得ないと思いますが・・・