阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

それは・・
本スレでやる話ですよね

山手台と特定せず宝塚の開発みたいなスレがあればいいんじゃないでしょうか・・・
なんか槍玉は山手台に限らないと思うんです

山手台に限らず
宝塚のイメージってどんどん過去のものになってますでしょう
過去に戻ることは無理ですから、前に進まねば　って気持ちはあると思うんです
過去がこうだったから将来もこれでいいんだという論調には同意しかねます
売る側も買う側も
売れるから　とか　買い易いから　といった判断基準は見直すべき、もちろん、先立つものがあることも承知はしておりますが
我慢とか、工夫とか、しんどいとは思いますが
サスティナブルな環境改善に力を入れる、これは、宝塚ほどの規模なら、また、そこそこの人たちがメジアンな街なら可能かなって期待したいというのが私の気持ちです
もちろん、資産価値という側面だって切り捨てるだけではいけません、でも、テクニカルな価値とは別の何かを
ゆっくりでもよいので探したいです

議論を宝塚全域に持っていくのが無理があると思うのだが？

まあ宝塚のブランド低下は事実だろうが

それを根拠に山手台のことを語ると無理があるのではないか

阪急不動産なら阪急不動産、山手台なら山手台の問題であって

山降りた山本駅南側の人間ですら問題意識が大きいと思えない

もちろん宝塚市政はドン引きの連続であり最低レベルだったろうが

だから山手台の擁壁がコンクリになったかというとそうとも思えない

あくまで販売サイドの意向なり戦略の問題であってマーケティングの上

彼らも擁壁の仕上げを決めたろうからそこに文句を言っても始まらない

山手台をいかに魅力ある、人気ある町にするか、擁壁以外の観点論点が

ここを読んでると根本的に欠けてるように思うが、違うか？

２階建て延床面積４０坪（１階の間取りが奥行７Ｐ／間口１１Ｐ）の普通の注文住宅を建てる場合
家の建築面積と前後左右にとられるスペース（幅１ｍの通路）の合計は１１１．４㎡
車庫周り（並列２台）とアプローチで４２．２㎡
合計１５３．６㎡
５６坪（１８４．９㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は３１．３㎡
７０坪（２３１．１㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は７７．５㎡
５６坪の宅地は７０坪の宅地の８割の面積はあるわけだけど、緑の量は８割どころか４０割以下になってしまうってのはこういう事
誰が見ても緑豊かで美しいと感じるまちなみを実現するには最低６５～７０坪ぐらいはないと厳しい

ま、開発するにしても別荘地にしなければいけないような警官保全対象の山の上で５０坪はありえないって事

だから、それも購入層が、求めてないというマーケの結果なんだろう

逆に山の上だから、庭付きでないと、という発想が最早古いのではないか

単にリーズナブルだから、なんとなく眺望がよさそうだから、なんとなく自然が多そうだから

そういう人種に売るのに、余分な坪数は要らんよな

君が求めてる、流入を期待している購入層、そんなのがいるのか知らんが、

それと、実際の購入層に恐らく明らかな乖離があると思うのだが

その乖離がまた君は気に入らないわけだろう？でもそれが街の実力だよね

山手台に限らず、家が不足していない家余り時代に山を盛大に削る開発は社会悪かつ前時代的（昭和のNT的）なのは事実だが、前時代的な短開発だから景観無視していくらでも手抜き乱開発してもOKというアンチの煽りは、論理的に整合性がゼロかつ倒錯しておりお話にならない。
途中で開発をストップできないからこそ、せめてこれから年月を経て家が余りまくる時代になっても住みたいという人がいるような景観に配慮した持続可能で美しい住宅街にするべきというのがまともな意見だろう。近い将来醜い景観に100%なる手抜き住宅街にしても、空家街になって社会基盤維持費用の負担が増すだけ。
アンチが連投している（本人の自演レスを除いて賛同者ゼロだが）、山手台なんだから景観なんてどうでも良い誹謗中傷は無視したほうが良い。反応しても喜ぶだけ。

宝塚は市民アンケートの結果見てもわかるが、市民の多くが住環境の変化、悪化を危惧し不安を持っている。近年の乱開発を肯定的にとらえている意見など皆無。つまり、ふざけた乱開発を擁護している意見は一般人ではなく不動産業者の自演だという事。

又その論調かい

売り手も買い手も望んでいないものを

第三者の君が口出してもしょうがないだろう

君が望んでいるような客層は居ないし

居ても他のエリアをおそらく探してるよ

今の時代に山手台とやらに拘泥する理由がどこにある？

関係者以外、ハッキリ言って無いよ

阪急だって馬鹿じゃないから、このご時世好き好んで

売れない売り方わざわざしないよ

何のために、君の為に、南部住民の為に、阪急が身を削る？

そこまでの契約行為があるのかい？

前時代的な開発だから景観無視して乱開発してもOKという頭が悪すぎる意見は、逮捕直前の犯罪者に対してどうせ捕まるんだからもっと重い犯罪をどんどんおかせといっているようなもの。

常識で考えて、本来家を建てるにしても別荘地にしなければいけないような標高200m以上の山の上で庭が極小になるような小さい区割りで景観悪化が確実な高いコンクリむきだしの手抜き開発がまともなわけないだろう。

客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて山手台を除いて1箇所も存在しない。

つまりそんな住宅街は、前時代（昭和）にも存在しないほど醜いという事。昭和に開発された山の斜面の住宅街は、石を使っている上に平均で70坪ぐらいあるからな。

君は最低区画割りの話をしたいのかい？

山手台北部の最低面積は？

山手台南部の最低面積は？

時代錯誤の感覚論でモノ言ってても始まらないだろう

客もいないのに


>客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、
>平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて
>山手台を除いて1箇所も存在しない。

選ばれし住宅街ということだな

景観なんてどうでもいいといってコンクリや50坪を肯定しているの一匹のアホ業者だけだからねぇ。
一般の宝塚市民（非業者）が、醜い開発を擁護するわけがないわけで。
一般の宝塚市民は、自然に恵まれた良好な環境に惹かれて宝塚に住んでいるわけで、その環境を脅かす業者の都合の乱開発を擁護することは100%ありえない。

ようするに必死に山手台住民や山手台南部を貶しつつ、山手台南部住民を貶す方便として北部の手抜き開発に限り擁護しているアホは一般人ではなく業者だって事。

そんなこと一言も言ってないよ

君の売り方で、現実問題売れるかい？

阪急もボランティアではないのだよ

南部も中古市場で人気もないのに

君が過剰に期待しているだけでないのか

気に入らないなら街の名前変えてもらったらわ

要は同じ町名だから気に入らないんだろ

確かに山の下、傍から見れば同じだもんな

諦めなよ

それより、南部の資産価値向上策とか探したら

コンクリも50坪も誰も肯定などしてない

ただ、山の上に、逆に70坪の石積みの家持ち出して

今更売れるかって言ったらそれも売れんだろ

やや下の方でも売れてないのに

無い物ねだりだよ

しかも客でもないのにタチが悪い

昔下の方を高値で買ったというだけだろう君は

70坪でちゃんと景観に配慮した擁壁にしたら売れなくなるとか一切無いからねｗ

じゅうぶん採算とれるし適正価格で美しい街を作れば売れる。

50坪にしているのは、単にコストダウンして利益を最大化する為だけ。

アホでも分かるが、55坪2850万のコンクリむきだしより、ちゃんと景観に配慮して

石を使った70坪2800万（周辺相場と同じ適正価格）のほうが売れるに決まっているじゃんｗ

お客さんが買いやすくする為に、やむをえず土地を小さくして擁壁をローコスト使用の

コンクリ剥き出しにしているという業者の主張が嘘である事は値段見ればわかる。

坪50万って周辺相場（宝塚のバス便ニュータウンエリア）より3割近く高いじゃんｗ

買いやすくなってるどころか割高になってるｗ

つまり土地小さくしているのは、坪単価を割高で売りつける為の悪質な手法であって、

客の要望でもなんでもないという事。

70坪2800万？

坪数増やした上に価格下げてるやないかｗ

君は事業主でもないのに何を言っているんだｗ

それに周辺相場で言うなら山手台南部は31万からあるぞ

その論調なら70坪2000万ぐらいで売らなあかんな

君は一体何を要望しているんだ

北部が坪数小さい上に坪単価高く売ってくれてるなら良いではないか

坪数増やした上に、新築分譲で坪30とかで売られたら、君んちの中古取り壊し前提でどうなるの？

それにな

石垣のある街並みは確かにすばらしいが

石積み擁壁のある街並みなんて所詮擁壁、

別に特段よくもないよ

汚れも結局目立つし

アメリカの高台分譲地でもコンクリ擁壁

普通にぶわーーーっとあるしな

だからって悪いかどうかは美意識の問題

アメリカ人に石積み擁壁見せたって到底

理解されんだろう

まず道路に面した擁壁に石使ったり、景観に配慮した擁壁つかったら価格が跳ね上がるという前提が間違い。
コストアップは坪1万以下。
そして土地が大きくなったら販売価格が跳ね上がるというのも全くのデタラメ。

正確には「緑豊かにする為に土地を大きめにしたら坪単価を割高に設定できず、小さい区割りにするより儲けが減るから、やらない」。

70坪の区割りで坪40～42万で適性価格の場所でも、50坪台の区割りにしたら足元見てもう少し坪単価を割高（45～47万）にしても営業力や広告戦略をフル稼働すれば売れる。注文住宅を建てるユーザーが土地に出せる金額の上限は決まっているから、その上限価格を払わせる事が可能な限界ぎりぎりまで土地面積を小さくするという手法。これが景観やまちなみを犠牲にして小さめの区割りにする理由。