ヴィークグラン世田谷千歳船橋(南敷地)

小学校の件、知らなかったです。
あの細い道路一本で学校が違ってしまうのですか…。
単純に距離だけだと希望が丘の方が圧倒的に近いように感じますが、
船橋小の方が人気なのですか。
船橋小は中学受験される方が多いと聞いたことがあるのですが
そういうお勉強の環境とも関係あるのでしょうか？？

各年代によって学校の評判変わると思う。

聞いた話で恐縮ですが、船橋小からは筑駒やいわゆる御三家の合格者もいるようです。
とはいえ、一部の方なはずで、ふつうは船橋中や希望ヶ丘中ですが、
どうも2つの中学は併合され近々新しい校舎になるらしいです。

なんでこんなに売れないの？

ＭＲに行ったら、さくらガーデンを中心にけっこう花が付いてたけど。
1階の庭付きと、前が開けている南西向きの部屋はもう殆ど残っていないと思う。

売れてないことはないと思いますよ。
325さんの仰るとおり、MRには現在売り出し中のものには殆ど花がついていました。
suumo等の情報はタイムラグがあるので、結構残っているような印象を受けますよね。

この物件の良いところは、全ての人に必要かどうかわからない設備(キッズルーム、ゲストルーム等)がなく、
その分維持管理の費用に反映されていることでしょうか。
これといって目立った特徴はありませんが、すべてにおいて平均点以上かなぁ、と思いました。
ただ、場所によっては眺望があまり期待できないので、購入にあたってはその辺りは入念に確認が必要ですね。

この前の週末に行ったら、たぶん１００戸近く花がついていました（ちゃんと数えたわけではありませんが…）。とはいえ戸数が多いので、先着順になっているところもちらほら。
また、まだ発売していないところも結構多かったように思います。

すべて平均点以上ではあるけれど、
個性に欠ける、面白みがない物件だなと思いました。

ＭＲでは、パソコンで眺望シミュレーションなどが見られますが、先日行ったら
前はなかった？「かえでとさくら」、「さくらと南側のヴィークステージ」の各配置図があり、
それぞれ階ごとに位置関係や距離が見られたので、日当たりや眺望を気にされる方は、
参考になると思います。

これを見る限り「さくら」「かえで」とも中高層階なら、そう圧迫感はないような気がしますし、
両方のＢ棟（特に水道道路寄りの部屋）はそこそこ眺望も良さそうです。
低層階でも、圧迫感こそあるものの日当たりはそれなりに確保されるように思います。

どちらかのＢ棟か「さくら」Ｄ棟狙いかな。

都心にあれば最高なのに

>>328さん
初心者なので教えてください。
個性や面白みって何となくわかるのですが、5～6千万円の物件では具体的にどんな点がありますか？
ランドマークとなる駅直結タワマンとか、公園ビューで敷地内に樹木いっぱいのオーベル蘆花公園のような？
万人受けしない個性だと、売る時にマイナスだと思いますし、ここみたいな物件の方が売りやすいような。
今分譲中（予定）の中で、328さんが個性や面白みがあると思われるのは、どこでしょうか？

私もマンションの個性とか面白味ってわかるようでわかりません。

人それぞれ評価基準があるとおもいますが、億ションとかでなくこのクラスでの
マンションでどのような事例があるのか教えていただければと思います。

ＭＲを複数見てくると、画一的な物件のMR見学は、本当に早く終わるようになります。
その人が魅力を感じるところがあるかどうかだと思いますが。

この物件に魅力を感じるとしたら、世田谷区であることと、駅徒歩10分圏内であることと、周辺環境の良さと、植栽だと思います。
近所の長谷工レジデンスよりも仕様は上です。門灯もいい。
上層階でも眺望は期待できないですが、陽は十分入ります。

さくらを先日契約してきました！
一年間幅広くかなりの物件を見てきました。
ここも数回MRを訪問して、現地視察も時間帯を変えて念入りにしました。
他の方がおっしゃっている様に、全てが平均点以上でこれと言った大きな欠点は無い物件です。
これまでそういう物件になかなか出会えなかったので、ついに決めました。
希望していた間取りは順調な売れ行きの様でしたから、早めの決断に至りました。
治安も良さそうな閑静な住宅地にあり、駅までも30代の私たちは10分で行けました。
外観が見える頃にまた見に行こうと、今から楽しみにしています！

先日って？
私は、２次で検討しているのですが、
先日契約ってことは、１次の残り（先着受付順）ですか？？？
２次物件の方が条件がよさそうな気もしますが？

うちも一次でさくらを契約しました！
決め手はいくつかありますが、設備に高級感があること、新宿から近いこと、世田谷区で幼稚園の補助が多いこと、船橋小学校の学区であること、すぐ近くに手頃な公園があること（船橋３丁目公園）などです。
唯一気がかりだったのは、駅からの距離でした。そこで何回か駅から現地を訪問してみたのですが、車通りが少ないので歩きやすく、徒歩10分でも気になりませんでした。営業の方も親身に相談に乗って下さり、安心して契約をすることができました。

>336さん
先日といっても5月中旬です^_^;
わたしは一次の先着順住戸でした。本当は二次で出すはずだったものを一次の追加分として出したという部屋をタイミング良く契約できました。
二次の分ももちろん見た上で決めました。
同じ間取りで上層階の部屋が二次で出ていたのですが、抽選になる可能性もあったので、先着順の中層階に決めました。
眺望シュミレーション画像や現地視察の結果、決めた棟の中層階は日当たりや眺望等、問題ないと判断したので^ ^

ここは現地ですごいマンション建設反対運動してるよね。
近隣の複数の住宅から何十個もの旗がたっています。
歓迎されてないよね。そういう場所は資産価値もすぐに落ちます。

住宅地に建設されるマンションで歓迎される事はむしろあまりないのでは？
ここに限ったことではなく、今やどこでもあり得る話でしょう。
旗は一角だけにとどまり激しいものでもない様子でしたし、MRで聞く限り建設的に話が進めれているいるそうです。
気になる方は営業担当の方に聞いてはいかがでしょう。
そういった事象は重要事項として説明義務がありますし検討中であっても細かく教えて下さいましたよ。

資産価値については専門家でないので言い切れませんが、
話を聞く限り、価値が下がる状況ではないと思っています。

３４０さんのおっしゃるとおりですね。

私が今、住んでるマンションは建築時、一角で反対の旗がたっていましたが、
入居時には何もなく、近隣の一戸建ての方とも朝の挨拶をしてますよ。

ヴィークグランに住み替えをしますが、最近の売買価格を見てますと資産価値は落ちていません。
資産価値は他の要件（立地など）に大きく左右されます。

ヴィークグランの建築現場によく見に行きますが、いつも穏やかでのんびりした雰囲気です。

もちろんどこのマンションも多少なりとも反対はあります。
ただあそこまで露骨にマンション建設反対の旗が何十個もかかっているのはあまり見たことありませんでした。
私がモデルルームに行った時に、近隣の方がすごい口調で営業の人をまくしたててました。
私の営業の方も苦笑いでした。

資産価値は需要と供給のバランスで決まりますが、その上位概念として現状の地域とどれだけ馴染めるかがポイントです。
景観的なハードはもちろんソフトの部分でも馴染むことが重要ですが、ここは残念なことにその二つともみたしていないでしょう。購入したかたは認めたくないかもしれませんがそれが事実です。

私も反対旗が気になっていました。
342さんのような状況を目の当たりにされたのでしたら好印象ではないでしょうし、お気持ちわかります。
ただ、340,341さんの仰るように比較的落ち着いてきているようですし資産価値についてはそこまで断言されなくてもいいのではないかな、と思ったりもします。

「反対運動がある場合のマンションの資産価値は？」というページ(利用規約上リンクは貼れませんが)
を検索されると、専門家のアドバイスが見られます。様々な意見はありますが、さほど心配要らないような。

私も検討中ですが、周辺道路が狭いのがマイナスポイントかな。
車は休日しか使わないのでいいのですが。まあ、都内なら道路状況は仕方ないですね。

私も反対の幟が気になったので、現地とMRに行くたびに気を付けて観察していますが、近隣の方と関係者がもめている姿は一度も見たことがありません。
よく見ると幟を立てていない家もありますし、お付き合いしている家もあるのでは？ いずれにしても近隣一丸となって強硬な反対運動をしているとも思えません。

以前、他社物件の販売員に聞いたのですが、立地の良いところに大規模なマンションを建設しようとすると、多かれ少なかれ反対運動は起こるそうです。
逆に言うと、殆ど反対も起こらないような物件は、立地に魅力がないのかもしれません。

>>343さん
確かに周辺道路は狭いですね。
ただ逆に、近くに大通りがないので、騒音や排気ガスの心配をする
必要がないのはメリットだと思っています。
水道道路も交通量はわりと多そうですが、大型車が通れませんし。

大規模物件の場合、どうしても環八など大通りに面しており、
うちはそれだけで候補から除外していますので、ここは貴重です。

確かに、道があまり広くなく一方通行なので車で通るには大変そうですが、日頃あまり車を使わない人にはちょうど良い道幅で歩きやすそうです。

私の決めた理由の一つに車の往来の少なさがあります。
かといって、マンションからの車の出入りはそんなに不便ではないと思います。
世田谷によくある一方通行の入り組んだ細い道の先にあるわけではないので。

入り組んだ細い道の四つ角では、消防車が切り返しをしながら曲がっていくのを
見たことがあります。
ここは、そんなこともなく消防車はすっと入ってこれます。
また、前に高校がありますから防災面でもいいなとおもいました。

もちろん、決めた大きな理由は他にもあります。
１年間、中古も含めて検討した結果、ここに落ち着きました。

>>347
>もちろん、決めた大きな理由は他にもあります。

差し支えなければ教えてください。

それと、水道道路の交差点に放置自転車置き場がありますが、ここが将来スーパーになったりしませんかね？ 用途が限られてしまうのでしょうかね？

交差点の自転車置き場にスーパーが出来る事はないと思います。
水道道路拡張計画があるため、あそこに建物を建てる予定は無いでしょう。
気になっているのですが、拡張が目前まで進んでいるのは皆さん気にしないのですかね？

営業担当からは、世田谷区内の整備計画のうち、具体的に整備順が明示されている中には入っておらず、拡張はまだ先であると聞きました。
また、仮に拡張が実現しても、かえでは車寄せのところが少し削られますが、さくらはむしろ余裕ができると思います。私はさくら狙いなので、あまり気にしていません。

もっとも、それによって交通量が激増するようだと困りますが、駅の方までつながらなければその可能性は低いのでは。
ヴィークステージの辺りまではともかく、その先は戸建てばかりで拡張されるのはかなり先になるのではないでしょうか。

購入検討者ではありませんが
1.反対住民はそんなに真剣ではありません。反対することによってそれなりのメリットが・・・（旗だってコストかかってます）
2.道路拡張は、われわれが生きているうちは不可能です。
3．周辺住民としては、そんなに歓迎しているわけではないです（チトフナの人口増えすぎる）。学校のクラス増加問題もあります。
4.ちょっと高い気がします。（物件を売却しようと思っているので悪いことではありませんが）
5.放置自転車置き場は、まずスーパーにはなりません。
そもそも、近くのサエキというスーパーも苦戦しています。私が知る限りもう何回も経営が変わっています。
特に大意はないです。ご参考まで。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1546

少し前のブログですが、エリアの相場が載っています

351さん、ニュートラルな情報、ありがとうございました。
ただ、この周辺、マンションや昔からある団地が多いのにスーパーが少ないのが不思議です。
小田急線を利用している人は駅周辺で買えばいいでしょうが、主婦はどこで買っているのでしょう。桜上水のヨークマート？

そうですね。近所の方は、ふつうは駅南口のオオゼキ利用が多いと思います。
ちょっとした買い物は希望ヶ丘団地のサエキか桜ヶ丘のヨークマートかな。
主婦も自転車利用が多いと思います。
ちなみに、ファミリーマートの前には、昔はクイーンズ伊勢丹もあったのですよ。
（いまやマンションになっていますが）

あの辺りだとバスの人はまずいないと思います。
主婦の買い物は自転車が多く、週末車でまとめ買いしているファミリーもよく見かけます。
あと、生協をやっている人も結構知っています。

専用シャトルバスって？
そんなマンション都内にあるの？？？

世田谷区、たぶん、城南エリアにはまずないかと思いますが、恐らく湾岸あたりと比較されているのでしょうね。

まあ、結局のところ共用設備とかシャトルバスとかの利便性は、管理費等にはねかえってくるので、
このマンションはそういう華美なところがないことが良いのでしょう。
もちろん、それぞれの方の価値観ですので...
駅近議論は、過去スレで、すでに終了なのでやめましょう。

今日、ここの価格表が届いてたけど、全然売れてないじゃん。
何かいっぱい売れてるみたいな事、誰か書き込んでたけど

第2期分が発表になったのでは？
第1期分を何戸売り出したか知らないけど、256戸のうち半分弱かな。
そのうち8～9割くらいは花が付いていたけど。

売れ行き悪いから、売れてない所を次期販売にしてるだけだよ。
実際、売れてる物件は次期の所もどんどん売れてるからね。

いい日当たり、間取りの物件はなくなりましたね。

＞＞364
もともと、そういう物件少なかったからね。
これから苦戦するんじゃない？

なんだか露骨に売れ行き悪いイメージを植え付けたい人がいるようですね。
ここ、眺望がそれなりに良い部屋が限られるけど、全体的なバランスは悪くはないと思います。

ちょっと強気な値付けですが、よくまとまった物件だと思う。366さんの仰るとおり、悪意を持った書き込みが見受けられますね。

悪意を持った書き込みは、環八沿いに建設中の物件担当者？

ところで、警察署の隣にマンションが建設予定ですけど、
ここが完成すると、ヴィークグランの一部の部屋から
富士山が見えなくなったりしませんか？
それ以前に、警察署に遮られて見えないのかな。
部屋によって違うと思いますが…。

この規模のマンションって何となく団地っぽく感じてしまうのは私だけでしょうか？低層、高層はそんな事感じないのですが、、、外壁とかライティングとか素敵だとイイですね。

>369さん
同感です。今住んでいる社宅と大差ないような（笑）
でもうちは、内廊下で無理のある間取りの多いタワーマンションは対象外、
低層は魅力的でしたが、規模が小さめな上、最上階でも隣家の屋根越しに
多少の緑が見える程度の物件が多いので、ここを最有力に検討しています。

ここなら、目の前にヴィークステージがあるとはいえ、中上層階の
バルコニーからは空が広がって見え、世田谷の街並みもそれなりに見通せる
と思います。

外観は、ヴィークステージや少し離れたヴィークコートを見ても安っぽくはなく、
わりと品が良い感じなので、同じように良い雰囲気になるものと期待しています。

このマンションを見渡せるマンションにすんでますが、
ヴィークステージの外観はとてもいいです。
ここも完成すれば納得の出来だと思います。

悪意のある書き込みもあれば、ステマの書き込みも多いですね

住民スレを立てました。
契約済の方はそちらでお話ししませんか？
よろしくお願いします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341197/

>369

団地っぽく感じるのは、外観デザインのせいだと思います。
先に分譲した同じデベのすぐ隣のマンションも、団地っぽい。
温かみのない無機質なデザインのせいだと思います。

駐車場は、A～E棟に囲まれた真ん中です。
サイトのランドプランでは、クリックのボタンと重なっていて見づらいのですが、
車の絵が描かれていますよ。

無理して256戸にせず、200戸くらいにして、A棟とE棟をもう少し小さくして、
駐車場のほかにちょっとした広場や共有スペースを作ればもっと良かったのに･･･。

追加です。
玄関のアプローチは、サイトの左下「閑静な戸建街区」という文字の横の
「クリック」ボタンの吹き出しの先の辺りです。

それとセキュリティ外に１ヶ所、身障者用の駐車スペースがあるようです。
さくらの駐車場出入り口のすぐ左のところかと。

コンセプトは素晴らしいと思いますが、安い価格帯と高い価格帯に数千万の差がある大規模は何かと大変な気がします。大規模マンションは維持修繕も大変ですし…それが気がかりです。

大規模マンションは維持修繕費もかかるけど、多くの戸数で負担するから結果的には割安になるのでは？
小規模の方が後々の修繕は大変だと思います。

利点欠点。何に魅力を求めるかで見解は違うでしょうね。
このスケールに魅力を感じる方は大規模修繕なども認識の上でも買いたいと考えるのではないでしょうか。
うちはこの大きさに圧倒されました、かといって敷地に詰めた感じでもないゆとりが更に魅力です。
ラウンジやエントランスの高級感も素敵だと思います。

この物件がどうなっているかわかりかねますが、玄関がエレベーターホールの真ん前だったり、他の棟に遮られて玄関寄りの２部屋の採光がなかったりすると、価値が下がる分安いですよ。竣工前だとわかりづらいので要確認です。

正確に比較した訳ではありませんが、ここは、同じ広さと間取りで階だけ違う場合の差額は、わりと小さいような気がします。
戸数の少ない低層マンションなど1階違うだけでかなりの差になりますよね。

その一方で、角部屋や特徴ある部屋と一般的な部屋の価格差は、他の物件以上に大きいような気が･･･。
まあ角部屋などはどこでも高いですけど。

各階の価格差が小さいのであれば、上層階を望みたいですね。しかし、高層マンションで階高が上がれば上がるほど、価格は高くなるのは、低層よりも激しいのが一般的だと思いますが。採光や見晴、空気などの住環境は上層階の方が良いですし、まして自分の住居範囲ではない建物が、上に乗っているのですから。しかし、地震には揺れやすいですが…悩ましい。

プレミアム住戸はやっぱり魅力が突出してますねー、9Fの角はルーバルは無いけど階高が最上、バルコニーからの眺めで十分楽しめると思いますよ。

他の住戸と同時に検討はしますがやっぱり高いんだろうなー、汗。
内廊下という環境が価格にどれぐらい上乗せされるのかがまず気になるところです。

プレミアム住居だけ、内廊下って、どうですかね。高階層が欲しいだけなんですが、差別化されてるって入居後気まずくはないですかね。

同じ大規模なら、駅に近くて、デベも一流の、桜上水がいいかもと、思い始めています。

桜上水、デベは一流かもしれないけど、施工がどこになるかが問題。
清水は何だかんだ言って信頼性が高いし、安心だと思う。

プレミアムプランがルーフバルコニーつきなのは理解できますが、
最上階だけ内廊下とはすごいですね。
先着順の価格を見ると、最上階と思われる部屋の価格は8,580万円？
面積を考えると内廊下の金額が上乗せはされてないっぽいですね。

桜上水、凄く魅力的ですね。
ただ、完成が2年後？なのが残念です…
2年後だったらもっと良い物件が出てくるかもしれないし、
選択肢が増えて結局先延ばしになりそうで…
待つか決めるか、悩ましいです。
いい加減、選び疲れました！

桜上水は坪300以上らしいですし、ここのプレミアム住居検討者以外、予算オーバーでは。
にしても、お手頃価格の南西向きの一部間取りだけ売り切ってて、高めの南向きと西、東向きを残して、今後売り抜くの厳しそうですね。

売りぬくには一定の時間がかかりそうですね。
桜上水を待ちながら、木ながらに値下げの連絡も待ちます。

>>395さん
階数や間取り、眺望にこだわらないのであれば、それが確実でしょうね。
ただ、それなりにいい部屋は売れて行くのではないでしょうか。

桜上水のことは桜上水の板で情報交換されたらいかがですか。

比較するのは、問題ないでしょう。

桜上水はたしかに気になりますね。ただ、他の方も書かれているように価格がここよりかなり高いのでは？
あと、うちは眺望も重視していますが、桜上水もここと同様、眺望のよい部屋は限られるのではないでしょうか。
敷地南側の住戸は眺望良好だと思いますが、目の前に大学のグラウンドがあるのも気になります。

399ですが、上の書き込みだけだと、桜上水の評価になってしまっていましたね。

うちは、桜上水の上述したデメリット（メリットは駅近、デベの信頼性、大規模）に加え、
完成時期が遅くなること、さらにまったく個人的な理由ながら京王線より小田急線の方が
通勤の便がいいことなどを考え、ちょうど条件にあったヴィークグランの部屋で前向きに
検討を進めています。

ペット飼育可マンションは一般的ですが、ここは大型犬が飼育可能なマンションなんですね！
少々驚きました。
でも、一部の住戸のみのようです。1階庭つき住戸限定になるのでしょうか。
どなたか大型犬を飼う予定がある方、問い合わせされた方はいらっしゃいますか？

大型犬、1階庭から直接外に出れる部屋限定だったと思います。

近所に大型犬なんていたら嫌だな〜。松嶋菜々子夫妻がマンションで買ってた大型犬が隣人を襲って大怪我させたりとかしてますし。

松嶋菜々子なんて関係ないだろw

大型犬もドーベルマンとかじゃなくて、ゴールデンレトリバーとかだったら可愛くて良いな〜

大型犬OKなんて珍しいですね。でもちゃんとしつけをしてあるならいいのではないでしょうか。
最近は大型犬を飼う方が少なくなってきてますよね。

この辺りは価格が結構高めなんですね。

駅から遠い蘆花公園よりもこちらのほうが良いかな。

駅からの距離は芦花公園の2物件とそんなに変わらないでしょ？
どちらにしてもソコソコ遠い。

こことオーベル蘆花公園を検討していたので、何度か駅から歩いてみた印象です。
地図上では「千歳船橋駅～かえでガーデン」と「八幡山駅～オーベル」は殆ど同じ距離ですが、
体感的にはオーベルの方が遠く感じました。
たぶん、オーベルが環八を渡らなければならないのに対し、ここは駅まで信号が一つもなく、
住宅街を抜けて行く道だからではないでしょうか。
まあ、あくまで個人的な感覚ですけど。

住宅街を抜けるだけに日陰もなく、暑い夏は大変なのも事実。車も通るし。

私は、オーベルよりこちらのほうが良いと思います。
スレッドの内容も悪すぎます。

408、412は同じ人のにおいがするな。いろんなスレで唐突に芦花公園の物件の話する人。何かあったのかな。

413、オーベル契約者さん。近隣スレッドのチェック、お疲れ様です。
それは放っておいて、あと14戸しか残っていないのでしょうか。
初期にMRへいき、他の物件を見ていたので、最近の状況がわからないので。
週末、再度行ってみるつもりでいますが。

413ですが、お気を悪くされたのならすみません。
契約者ではないですが、世田谷の北部でマンション購入を検討しており、スレを幾つか見ていたら、突然脈絡無く似たような書き込みが同時多発的に現れたので、同じ人かな？何かあったのかな？と純粋に思いまして。
単なる誹謗中傷に見えたんですが、私も同じようなものでしたね。今後はこのような投稿はやめるようにします。

414も随分長く検討してるんだな。初期のMRって・・・。残り14戸のソースも不明。

ここは、マンションは第一種中高層住居専用地域だが、道路を挟んだ西側は第一種低層住居専用地域で戸建てメイン。
南側は大きめのマンションがあるが、ほんの一部を 除いて日照は良さそう。
駅徒歩10分は確かに近くはないが遠くもない。駅周辺の商店街は歩いていても飽きなさそう。良い場所に駐輪場が借りられない場合は自分なら歩く。オーベル蘆花公園と比較するなら、やはり環八が絡むルートはなるべく避けて歩きたいが、こちらはそんな心配が必要ない。

しかし、オーベル蘆花公園とは駅からの距離と価格帯以外はコンセプトも違い、路線も入居時期も違う。駅周辺は小田急の方が個人的には好きだが、あちらも蘆花公園に接しているという希少なメリットがある。自分もやはりこの辺りで検討しており、もうすぐ結論を出す予定だが、結局、どのマンションが自分に合うのかは人それぞれ。

>>411
>住宅街を抜けるだけに日陰もなく、暑い夏は大変なのも事実。車も通るし。

おっしゃる趣旨はわかりますが、23区内でその条件を満たす物件は殆どないのでは。
私の知る限り、完売したプラウド王子本町がこれを満たすような気がしますが（しかも駅近）、
うちにとっては、周辺の環境は世田谷の方が好ましく思えました。

23区内、徒歩10分内外の物件だと、木陰を通って駅まで行けるようなところはないでしょうし、
朝日がビルで遮られるようなところだとしたら、ゴミゴミしていて周辺環境に難ありかと思います。

一方、ここの通勤経路は、車が歩行者をかすめて通る感じですが、交通量はそれほどでもない。
もっと交通量が多いところなら歩道が整備されているでしょうが、そうなると、ある程度の大通りになり、
騒音や排ガスが気になりそうです。

そういう意味で、ここはわりとバランスが取れていると思います。

そうですか？周辺住民ですが、平日の朝や昼間に通ったことがありますか？この物件を渡る批判するのではなく、周辺概況は低層住宅地で環境が良いからこそ、街路樹もなく、夏は照り返しが強く、駅までの道のりは厳しいと思いますよ。抜け道にある自動車は片側が通るのがやっとで、マナーも悪く、歩行者が避ける場合があります。住んで見て分かると思いますよ。

住宅街を抜けるだけに日陰がない、はちょっとよく分からないな。今、ここよりゆったりした住宅街に住んでいるけれども、日が直接当たってつらいのは数分。10分間を太陽に照らされて歩かなければならないわけではない。

419さんが書いているように、低層住宅地を抜けて通勤するにしても
歩く場所さえ選べば、ある程度は日差しも避けられるのでは？

ちなみに私は、街路樹のある大通りを歩いて通勤していますが、
木陰も大したことないし、バスやトラックの騒音がうるさいですよ。
空気もよくないし。
もっとも車がすぐ横を抜けて危ない思いをするということはありませんが。

まあ、通勤距離の感じ方は人それぞれですが、難しいですね。