ＲＹＵ：Ｘ　ＴＯＷＥＲ（リュークスタワー）ってどうですか？

一般住宅や低層階は南向きが良いとは思いますが、昼下がりにベランダで景色を観ながらゆっくりとなると直射日光と逆光で白けた景色の南向きよりはくっきりと景色の良い北向きもいいなあと思ってます。タワーマンションは景色が価値ですからね。

景色が重要なら海の見える西じゃない？

ウエスト棟は16階の北側にラウンジがあります。
そこからは浦添から残波岬にかけての海の景色が見えます。
16階以上なら北側でも海の景色は良いと思います。
北東側にダイワロイネットホテルがありますが、そこはマンションの21から23階相当の高さとのこと。それ以上ならさえぎられることのないさらに良い景色が見えそうですね。うらやましいです。
順光だと景色は良いですよね、確かに。

529さんへ

下の階だから見下されるようなことはないと思いますよ。もし上の階だからと下を見下すような金はあるけど貧しい心の奴など相手にしなくてもよいかと。

そんな奴は逆に、そういう奴だとの噂が広まり生活しにくくなるだろうね。

業者にとってみれば上の階は高い金払うからありがたいだろうが、1億の部屋だろうが3000万の部屋だろうが管理組合にとって関係なし。同じ一部屋。

完成している下層階あるなら先に住まわして欲しいな

541さん　この物件なら私は海が見える北側を取りますよ。フローリングや家具の日焼けなく、海が見える生活は憧れです。

沖縄での売れ筋は南、東、西、北の順です。
同じサイズだと南と北では100万近く開く事もあります。

ちなみに湿気の多い沖縄では、日中太陽の入りが少ない北部屋では1年未満でカビが発生したりしますので、常にエアコンや除湿機をつけておく事をオススメします。

又、西部屋は昼以降の日差しが強く断熱、遮熱をしていても21時位まで壁熱が40度超えていますので、ｴｱｺﾝﾌﾙ回転してもなかなか熱が取れにくい為、部屋の倍近い容量のｴｱｺﾝを入れる事をオススメします。

え？

普通に西海岸沿いの西向きマンションがドル箱だけど。
北谷周辺なんか全部そうだよ？

10階程度までのマンションでしたら周りの同じような高さの建物で視野が狭く明るさが必要となりますが、リュークスくらい高層になると予想以上に明るいと思いますよ。

>549
最近のマンションは通気性が良く、
西向きだからって熱がこもって大変とか40度とか、
ありえないですよ。昔のマンションじゃあるまいし。

リュークスマンション西棟は断然西向きの高層階がオススメですよ。
沖縄では西日の強烈さは百も承知ですし、販売価格は西向きが圧倒的に坪当たりの単価が高いです。

中古市場に売り出した時にも海がみえる眺望は重要です。

チラシに掲載されている眺望写真は西向きの24階相当から東シナ海を望むことができる内容であり
ダイワハウスが一番のセールスポイントにしているのが充分に伝わってきます。
他のタイプは東棟やダイワロイネットホテルとお見合い状態なのですから。

売れ行きはどんなもんですかね

近くのタワーマンションの高層階に住んでいるのですが回りに遮る建物が無いので台風の度にかなり揺れましたし網戸が飛ばされる被害がありました。きっと不動産屋さんは教えてくれないと思いますので近所住民からのアドバイスまで

西側が売りなのは良く分かりますが、何せ値段が高い。
あと、海といっても景色が遠いです。海の景色を満喫するにはイマイチかと。

北側と南側の景色がコストパフォーマンス的には良いのでは。

ただし、
南は日当たり良いが、夏は暑い。
北は夏は涼しいが、冬は北風が厳しく寒くて窓も開けられないのではないでしょうか。

西側ってそんなに高いんですか？

同じ広さで他の方角とどれくらいの差があるのですか？
どなたか知っていたら教えていただけたらと思います。

それによっては、東とか南考えてもいいかなと思っています。

１LDKで既に200万～300万くらい違いました。

同じ2LDKで同じフロアで5㎡ほどの違いはありますが、
西75㎡で4400万
北73㎡で3900万
南70㎡で3600万
くらいだった記憶です。20階以上の高層階です。
西は間取りは良かったではありますが、参考までに。

景色を気にする方ならまず西もしくわ南でしょうね。
買った後、後悔するぐらいレベルが違います。

ダイワロイネットホテルのレストランで見ると北か西の景色がイイね。

西向きの需要はほぼ本土の方ですので賃貸などの投資目的であれば良し

長期的に住むのであれば南・東が良し

家の方位からすると北東と南西方位にある玄関とかトイレは凶ですよ。

方位とか言うんだったら、呪われた新都心にあるマンション全部大問題だよ・・・。別に過ごし易きゃいいんじゃない？

呪われた新都心とは、どのような事ですか?

新都心は沖縄戦一番の激戦地で、シュガーローフと呼ばれた山ほどの死体がゴロゴロ転がっていた場所。開発され始めた時も相当数の人骨が出てきたんだよ。心霊スポットとして有名で、地元民は住もうとしない。だからこそ歴史を知らない移住者が多く住みやすくもある。

〉567さん
沖縄本島の中南部はそういう場所ばかりですよ。首里や浦添の高台ほとんどが激戦地でした。今は住宅地で普通に暮らしてますよ。

〉567さん
ここが激戦地なのは知ってますが、そんなことを気にしていたら、沖縄には住めません。568さんのおっしゃる通りだと思います。

不動産には方角が悪いからダメ、埋立地だからダメ、ユタがダメと言ったとか色んな要素がありますね。

うん、だから住みやすければいいんじゃない？って言ってるんだよ。

ずっと住むなら西側はまずいんですか？
景色になれて西日のきつさに参ってしまうのでしょうか？

どなたか西向きマンションにいる方の意見をうかがいたいのですが・・・

ちなみに、東か南ならば東棟が西棟より良い気がします。

西棟の売りはやはり西側が海が見えるくらい高層の北側なんでしょうか？
東棟の売りは首里城、日の出のみえる東側、南側なのでしょうか？

西向きマンションに住んでいますが、それが売りの海が見えるマンションを選んだし、別に大変と思った事はないです。実家の一軒家は西向きの部屋は暑くて大変でしたが、最近の新築マンションは通気性も良く、暑くて大変って事はないですね。24時間換気とか、通気性を見越した作りだからでしょうか？夕日が海に沈む時間は何度見ても飽きません。毎日違う景色だからでしょうね。

>571さん
日本人の好みとして
南→東→西→北と言われています。
しかしｺﾚは景色が同じレベルの場合です。
例えば南に隣建物があり光が入らないのであれば、順位は低くなるでしょう。
基本は上記での順ですが景色にわけありであればそのマンションの人気方角は必然と変わってきます。

573さん
ベストアンサーです。仰るとおりと思います。
マンション毎に良い方角はありますね。

皆さんアドバイスありがとうございます。

私なら海の見える西が良いです。
南でも見える？
いつかは住んでみたいですね。

おそらくは西側高層は人気高くほぼすべて契約済みだったと思います。

西側高層狙いならば東タワー発売までまつ必要ありそうです。

576さん
南側の部屋はベランダに出て身を乗り出せば海が見えます。部屋の中から海が見えるのは西側と北側です。

北向きは北谷方面から残波岬灯台がほぼ正面に見えるようですよ。

海眺望希望で西側が買えない私は北側を狙っています。

無知な質問で恥ずかしいですが、固定資産税などこのマンションを購入するにあたり、かかってくる税金について具体的にご存知の方、金額を含め色々、ご享受願います

固定資産税は２ＬＤＫで20万程度になると思います。

70㎡くらいの2LDKだとして、それでは東京23区平均の倍近いと思います。

住居ですよねこれ。

581さん

固定資産税は私の試算では下記の内容ぐらいと思いますよ。

RYU:Xタワーは長期優良住宅の適用マンションですから
7年間は二分の一に減額されます。

共用施設が多く区分所有者の負担割合が通常よりも割高な点も考慮して
80㎡くらいならば当初7年間は6万円から7万円、8年目以降でも12万円か
14万円と計算しています。

80㎡で課税標準額は1000万円まではいかないはずですよ。

１LDKですが固定税は13万～14万と言ってましたよ。
じゃもっと安くなるのかな？そっちが良いが。
※2分の１軽減を除いた金額として

長期修繕計画で管理修繕費が最初の五年は低く設定してあるけど、数年後には倍以上なるじゃん
皆さん確認住なん？

確認しました。
他のタワーより少し安かった。戸数のおかげでしょう

管理費などを払わないような自分勝手な人がいたらどうなるのでしようか？開き直って住み続けられたら真面目に払う人が馬鹿を見るようなことにはなってほしくないですね。

管理費下げるよう管理組合を利用するような人がでてくるとか。

そういう人には、皆の共有財産や環境を守るために
ペナルティーを与えるとか悪質ならば退去してもらうとかできるんですかね？

債権未払なら、法的に不動産など簡単に差し押さえできます。したがいまして払えなくなることは、競売されることを容認することと同義なんですよ。

管理組合の乗っ取りは要注意。たくみに入り込むプロがいます。はじめは、既存の管理会社を高コストとかの理由で追い出したりします。住民は管理がいかなるものか知らないため、簡単にろうらくされてしまいまさ。そして自分の息のかかった業者などとの契約を合法的にむすんで乗っ取りは完了する。気をつけましょう。大規模マンションがやられやすいようです。

管理組合の乗っ取りってたとえばどんなことが起こるのでしょうか？どなたか、教えていただけたらと思います。

気になる点があるのですが、沖縄の地元企業のマンションとダイワ、大京のマンションでは管理費、修繕積立金の額が違いすぎるように思えます。「高すぎるので沖縄の地元企業のマンション並みに管理費、修繕積立金を安くしよう」と主張するような入居者らが多くなると、多数決などで管理会社が変わって、コンシュルジュなど、当初予定されていたようなサービスが受けれなくなったりするのでしょうか？

差別とかそういうつもりはないんですが、現在設定されているような管理費、修繕積立金を払うことができないような、払いたくないような方には入居しないとは思いますが、これだけ大規模になるといろんな人がいるでしょうしね。

どうせここ買える人って金持ってるんでしょ。
一人くらいは宝くじ当たった人とかいるかもな～

乗っ取りする側は、管理組合が持つ予算権限、発注権限、規約改定案の作成等をコントロール下に置きながら
うまい汁を数というもの。住人にもそうした支援者を忍び込ませたり引き入れることで、総会なども牛耳ることができます。
総会屋のような動きをすることもあるでしょう。

表面的に利益を掠め取られているかどうか分からなくして運営しますから、被害を受けているかどうか長年気づかないと思います。

短期間で発注先や管理会社を変えているところはそうした懸念があると思います。

表面的な管理コストを下げるという事だけに目が向きすぎる一般住人の素人的な側面を付いて悪いやつらが入り込むのです。

リユークスは、大和ハウス関連の管理会社だとおもいます。管理会社が同じ系列だと安心感はまだあるし、いくら安いからと言っても別に変える必要性もないと思いますよ。

管理費が負担になるようなら買わないほうがよいかと。

管理会社を変えようという入居者は何か裏があるか、経済的問題があるかのどちらかかもしれません。要注意ですね。

世帯数が多い物件の問題点は、
人が多い分意見がまとまりにくいって事ですかね？
色々な人が住んでいるから物の捉え方もバラバラだし。

　新都心内にあるダイワハウスが建築したマンションに住んでいます。
実は最近ダイワハウスグループの管理会社から別のマンション管理会社に変更になりました。

理由は長期修繕計画があまりにも高い見直し案を提案してきて所有者の過半数以上がダイワハウスグループの
利益の取り方に不安と不満を持ったからです・・・・。
　買い替えを検討して営業の方にストレートに聞きましたが、管理会社変更を簡単にされないためにも
管理費と修繕積立金の算出は慎重にしてると言ってましたよ。

『リュークスタワーに住むのは金持ち』という書き込みが時々ありますね。
まわりはそう見ているということです。本当の金持ちなら、戸建にすみますがね・・。ちなみに新都心で戸建を立てるには土地代、建物代合わせてで、数千万後半です。豪邸ならゆうに1億超えもあるでしょう。とにかく土地が高すぎですからね。確かに他の地域よりはかなり高いマンションです。美浜周辺と那覇新都心のマンションは人気もあるし高いようですね。

実は、新都心は最近は少なくなったものの、犯罪が多かったです。最近でもひったくりなどあるようです。『新都心に住む＝金を持っている』ということになればそのての犯罪者からは狙い目ですね。戸建を狙った空き巣も多く、戸建はセコムやアルソックと契約しているところも多いです。ましてや、ランドマークとなるであろうリュークスタワーに住むとなるとさらに狙わられるかもしれません。

リュークスタワー周辺は夜は人通りもすくなく、暗いです。特に東棟側の巨大な水タンク側は住居もなく薄暗くて人目もなく危ないのではないかと思います。金品ねらいだけでなく、性犯罪者や嫉妬からの嫌がらせにも注意する必要がある気がします。

入居予定のみなさん気を付けましょう。自分の身は自分で護る。そういう場合にはどうするか、そならないために普段からどう行動するか考えてみてもよいかもしれません。とっさのときにパニックにならず、大声で助けを求める、襲われた時の反撃の方法などなど・・・

新都心で一戸建ては元から土地持ってる人が大半でしょう・・
普通は買えないです。おうち分だけなら買えるが。
あと一戸建てはセキュリティが超不安なのは私だけでしょうか？

ここってもう３０階まで出来てるようですね。
電気が灯っているのを見てみたいですね。
夜のモノレールからの景色が良さそう。

ここは投資目的が多いのではないかと心配です。

美浜のように賃貸が乱発し外人さんが多くなると、ゴミ捨て守らない、深夜に共有スペースで騒ぎまくるなどならなければ良いのですが。

地理的に外人が借りることは少ないと思いますよ。基地から離れていますので。

北谷町の大規模マンションはそのあたりで大変みたいですね。売りに出される部屋が多いのと関係ありそうですね。

外人相手の投資目的ならプレミスト美浜が需要あると思います。

外人が好むのは海の景色と海岸散歩出来るくらいの海への距離です。おもろまちは海はみえても遠いので外人の需要は少ないのではないかと思います。

アメリカ人は別にうるさくないし、ゴミも大丈夫ですよ。うるさいのは短期ステイの若い旅行者。本土でやっていけないようなルーザーで、定職も無く自分探しっていう人が多くて夜遅くまでうるさい。朝早いアメリカ人から「うるさくて寝られない！」って煙たがられています。窓からタバコをポイ捨てするのもこういう人達。

でもみなさんが言われているように、海に歩いて行けない物件はアメリカ人に人気がないし、基地もあまり近くに無いから需要は無いのでは？気をつけないといけないのは、本土から流れてくる若者です。美浜の大型物件は売れ残りが多かったので業者が買って、こういった若者に短期ステイとして貸してるので荒れるんですよ。

新都心に住んでいますが外人さん多いですよ
近くの分譲にすんでいますが、外人さんより本土の方がちょっとした音にもうるさいです。
夜間22時後の廊下を歩く音やドアの開け閉め、ためらいもなくクレーム行ってきます

注意してくれる人がいるので逆に良い環境ができるのでは？
アパートと違って音の心配はほとんど無いと思いますが。
子持ちなら心配かな。

ここで言ううるさいって言うのは多分、上下からの足音とかじゃないと思いますよ。私が美浜の大型物件で実際に見たのは、ベランダで夜ギターを引いたり、飲んで大声で騒いだり、その際タバコをベランダの外にポイ捨てする本土から短期ステイしている若者達の姿です。

西側は30階まで出来て、棟屋を作ってますね。
購入者の見学会もそろそろでしょうか。

見学会、楽しみデス！

通常見学会は建物が全て完成して、消防、行政の検査合格した後ですので引き渡し開始予定の2週間位前になります

実際のところ、完成後の入居者はどのような人たちになるのでしょうか？
予想ですが購入者の内訳は、外国人・日本人比率では20：80。自己居住・賃貸比率では50：50ではないかなと思います。

このスレでよく書かれているような管理における支障などはどの程度心配すればいいのでしょうか？

大量に売れ残って、業者が買って、若者たちに貸すなんて心配はしなくてよいのでは？

売れ残りは海が見えないリゾートとしては需要の少ない部屋だと思います。

ちなみに賃貸で投資目的で買うのであれば、海の見えない安い部屋が利益率が高いです。そんな部屋はアメリカ基地軍人はかりないと思います。

大規模マンションという点と本土で積極的に販売活動しているという点で、美浜のアルトゥーレ美浜というマンションと近いですね

場所柄確かにアメリカ人は多くても二割弱、投資目的で賃貸を考えている方は、新都心という事も有り相当数あるかもしれませんね
（本土まで販売活動するのは、移住よりも投資家をターゲットとする事が多いですし、完成後の多数賃貸物件が市場に出回る可能性があります）

美浜は完成までにかなり売れ残ってしまい、マンションイメージが良くなく市場で値崩れしちゃっています。

参考までに、「アルトゥーレ美浜」で検索すると、売却や賃貸状況がみえてきますよ

那覇新都心は地元でも人気がありますし、アルトゥーレほどは売れ残ってほしくないですね。

アルトゥーレはもう少し部屋が広くてオーシャンビューだったら(一部しかオーシャンビューじゃない)アメリカ人がたくさん住んでたのに・・・。あの場所ならもう少し高くしても広くて西海岸向きならば、アメリカ人向けの投資に最適でした。そう言った意味で市場調査がちゃんとされていない残念なケースでした。北谷町にある他のオーシャンビューマンションは完成前に全部完売でしたよ。3千から1億6千万でも、自宅用や投資物件として飛ぶように売れましたから。

すぐ近くにあるアメリカ人向けに作られた全部屋オーシャンビューで広いマンションは月30万ですが空き待ちですよ。だからアルトゥーレはある意味すごく特殊で、今でもなぜあんな中途半端に狭くて団地みたいなマンションを作ったのか謎です。だから投資ですら買う人が伸びなかったんですよ。

完成後の売れ残りはどれくらい値引きしますかね？

久しぶりに沖縄帰ってきたが、すごい事なってますね。
飛行機から見えたので。。ってかタワー他にも建ってるし

リュークスタワーより高いタワーもできそうなのですか?

需要がないと思いますが・・・。

首里城より高くはできないんでしたね。

首里城より高い場所にある建物あると思います。法的な規制もありません。反対派が利用しただけです。高さなんて関係なし。言いがかりです。


ツインタワーでなく40階で一つでも良かったです。ツインタワーの為に眺望が残念な部屋が増えて売れ残りあると思います。

最上階の向かいあい部屋買う人いるのかな？

30階ツインより60階建て1棟が良かったですね。今後出ますかね?

４５階一本でも良いな。
ただツインタワーの方が迫力はある。

沖縄にこれ以上の高層マンションたつんですかね？

ここが売れたらまだあり得る？
売れ残りあるならもうしばらくはない？

浦添の基地返還後？
普天間基地返還後？

普天間飛行場跡地には高層が建つと言う噂ありますね。
でもこっちのほうがまず資産価値はあるでしょう。

本日の新聞記事で、674戸のうち170戸が契約と記載あり

かなり厳しいとは聞いていましたがここまで売れ残っているとは

大幅値下げに期待大

総戸数６４７戸ですが、うち半分は東棟のはず。第1期、第２期販売戸数はおそらく２１０－２２０戸と思われ、およそ８割ほどの契約率ではないのでしょうか？

失礼しました。総戸数は６７４戸です。

値下げがあるのはもともとその価値の箇所だけでしょう。
南や西側の資産価値がある方はほぼ即完売でした。

8割！？
通常、棟上げでは完売していますよ
悪くても9割半ばは越えます

購入者の７割は地元客なんですねー
もっと少ないかと思った！

隣にあるホテルの影響でタワーマンションの価値が落ちていると考えられます。
景色があまり見えないのに他の同じ広さのマンションより割高では売れ残ってもしょうがないかもしれません。

地元客で7割は地元ご多いんでなくて、本土客が少ないということ
那覇市、西海岸のマンションは5割は本土客に売る計画は鉄則
ましてタワーになると6割以上は必須条件

地元民は基本裕福ではばいけど、沖縄は貧富の差が激しいだけで、軍用地地主などの億万長者も結構います。比較的基地の少ない南部でも、キャンプキンザーや那覇軍港の地主が資産運用で買っているかもしれませんね。

売れ残り?
とんてもないですよ。順調でしたよ。

欲しい間取りの西向き、南向きタイプは既に完売してました。
それだけでなく販売中のお部屋も東棟との向かい合わせタイプでも
価格調整されているせいかあまり残ってませんでしたよ。

値下げを期待して待っている人がいるかもしれませんが・・・

私が契約したときには良いと思われる部屋はほとんど申し込み済みでした。

売れ残りは、残るべくして残っている部屋だと思います。
しかも、値段はすでに人気の西などと比較するとかなり下げられていました。
値下げを待ている間に目当ての部屋が売れてしまったりすることも考えられます。

本当にだいぶ安くなってました！

急がなくて良かった

安くなっていた

との書き込み有りましたが

第1期販売から半年くらいしか経過しなくても

価格が下げられたているのでしょうか？


今年の12月に引き渡しだと思いますが、その頃には…

マンションの価格とは、かなり流動的なのでしょうか？

下げられているのではなくてもともと安く価格設定されています。

対面部屋などの人気がないところはです。

首里城からの眺め

隣のホテル18階からの眺め

隣のホテル18階から