リヴァリエってどうですか？Part6

工場、競馬場、競輪場、ソープ街、リスキーな一時金徴収便りの長期修繕計画。

罰ゲームみたいな底辺タワマンなのに買いたくても買えないとか(笑)

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まぁお前らがどんなにネガってもここは順調だとさ

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1205160006/


そのうち完売されるさここも

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>>303

あーその記事読みました。
販売にあたり強い材料となりますよね。

>京浜急行電鉄は川崎・港町駅前の大規模分譲マンション「リヴァリエ」について「計画通りに売れている」（廣川雄一郎取締役）と順調さをアピール。
>13年３月期連結予想で増収する見通しを示す。
>一方、東急電鉄は不動産販売が減少し13年３月期も引き続き減益要因になる見通し。

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低層、中層と角部屋はほぼ完売らしいですね。

上層は４０００－５０００万、６０００万台が多かったイメージがなんとなくあるけど。

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適正価格に下げて？ｗ　十分に安いじゃん。

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適正価格じゃん今ｗ

５月は１５戸以上売れたんでしょ？

値下げはまだされないでしょ

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最近のネガは、
住みたくてもまだ高いから値下げを狙ってのネガが多いねここ。

ネガる　＞　人気なくす　＞　価格下げる工作

ってな感じ？

まぁ上記の人の記載があるとおり今月は急に販売ペースあがったらしいし、

このまま大幅な値下げなしに売り切っちゃうでしょう。

まだ１０ヶ月あるし。

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>>307
それはまずない
あまり売れていないので順調さのアピールしたら株主に嘘をついてることになる
訴訟問題に発展するよそんなことしたら？

順調なのは確実でしょ

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他のマンションより売れてないのに順調と言われても説得力ないな。安いのに。

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＞JR川崎駅前のタワマンのが近いのになんでリヴァリエがその件でネガられてるんだろうｗ

お前の脳内の川崎駅前タワマンってどれなんだよ？
どこに建ってんだよ？

世間の思い描くＪＲ川崎駅前タワマンの中で、ＸＸの内に一番近そうなはラゾレジタワーだが、
どうみてもここから行く方が近いっての。アホか。

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>>313
なんでそんな必死なの？

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JR川崎駅前なんて南町とか近いだろ
似たり寄ったり

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>>312
残り１４０戸くらいだっけリヴァリエ？
それで５月は１５戸くらい売れたんでしょ？？

んで残り１０ヶ月。

順調じゃん。

このペース守ればだけどｗ

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>314
だって安かったから買っちゃったんだもん。

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結構共用施設そろってるね

・店舗2
・ゲストルーム2
・キッズルーム
・パーティールーム
・ライブラリー
・ラウンジ2
・スカイラウンジ
・スポーツスタジオ

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・ラウンジ2
・スカイラウンジ

じゃなくて

カフェラウンジとスカイラウンジな

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大規模ならそのくらいの施設
ふつうだよ。

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321
これA棟だけの話だよね

B棟にはゴルフ練習場、
C棟にはカラオケルームとかも入るらしいよ

しかもB棟隣接施設は小児科勧誘中とか

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>>316
売り弾の母数がどんどん減るのに、同じ数だけ売れるなんてのは計算ではなくただの妄想。

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じゃぁ今の時点でわかるのは

A棟
・キッズルーム
・パーティールーム
・ライブラリー
・ラウンジ2
・スカイラウンジ
・スポーツスタジオ

B棟
ゴルフ練習場

C棟
カラオケルーム

んでそれぞれ隣接施設が出来るってことか

B,C棟も共用施設他にもあるだろうし、
全棟住民なら使用は可能らしいって聞いた。

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まぁA棟だけでいいんじゃない？
A棟だけだったら希少価値はあがるんだし、
B,C棟は別の何かが出来たほうがいい感じはするけど。

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周りの不動産が減収なのに対して、
京急は増収。

周りの人たちお疲れ様でした。

>「計画通りに売れている」（廣川雄一郎取締役）と順調さをアピール。

だからこの検討板のpart１？２？くらいからずっとゆっくりと売るといってたじゃないか。
計画通りなのは間違いない。
順調そのものなんだろ。

実際販売ペースは徐々に増えてきてるんでしょ？
それが物語ってる。

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カラオケルームって・・・
高級物件ならありえないんですが。やっぱ安いだけあるな。

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328
別にいいんじゃない？
むしろ俺の住んでる億ションに高級カラオケルーム併設してるから
あっても良いと思うよ。

カラオケのイメージ悪すぎ

六本木のカラオケとかのイメージだな俺は

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計画通りって言ってるんだからそれを否定することはないｗ

わざわざその件を否定したいってことは。。。

まぁ完売まで計画通りいくでしょｗ

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ゴルフレンジはちらほら見るよね

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エントランスホールは中々よさそうなイメージ

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建物の写真やたら多いけど、周辺環境の写真少ないよねここ。

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顧客が1500世帯だけのスポーツジム
顧客が1500世帯だけのカラオケルーム
顧客が1500世帯だけのゴルフ練習場

これの初期投資や運営コスト・維持コストが、
全て自分の財布から出ていくことに気付いてさえいれば、
もっと冷静に判断できるはずだが・・・

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初期投資と言ってもレンタル。
共用施設の充実は大規模だからできる費用の分散化。
未利用者が多ければ廃止、レンタルなら除却損もでない。

>333
過去スレには旧東海道の写真もアップされてる。

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＞レンタルなら除却損もでない。

ん？
営業にそう説明されたの？
上司にそう説明しろって言われたの？

まあ、長期レンタルなら途中でやめる際に発生する追加コストの呼び方は除却損じゃないから、別に嘘ではないわな。
卑怯な言い回しだとは思うけど。

万一、あなたが本当に検討者なら、中途解約の条件まできっちり確認した方がいい。

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B棟の隣接する施設が小児科だとしたら、
ちょっと羨ましいかも。

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>>334
>これの初期投資や運営コスト・維持コストが、

いわゆる高級タワマンならそれなりのものを入れるだろうから（カラオケはありえないけどｗ）
初期投資もコストも大変そうだけど、ここは底辺タワマンだから大したものにはならなそう。　
ジムとかも名ばかりのマシン数台並べるだけのショボイもんだと思うよ。
入居者も安さ重視の人ばかりだろうから、数年たてばコスト削減で廃止になるだろう。
ここの立地と入居者の住民レベルからして、意外とカラオケルームは人気かもねｗ

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どちらかというと、
購入しやすいタワマンってイメージあるからねリヴァリエは。
3000～6500万（最多4000～5500万のイメージ）でしょ？
(JR川崎駅前のタワマンは4500～億のイメージが今はある。)

ただ管理費は他のタワマンに近いレベルだから、
共用施設とかセキュリティ対策はしっかりしてると思うよ。

だから購入しやすいけど、
その後の維持費は他のタワマンとそこまで変わらないと認識したうえで検討はした方が良いのは確か。

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確かに、安い立地＆高い建物の組み合わせはトータル割高になる感がありますね。
かといって、安い建物はなんかイヤですし、高い立地は手が出ない。
悩みます。

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ここの駐車場八割埋まるのかな？
駐車場の修繕、管理費は八割埋まること前提に計画されてるらしいけど、むりなら毎月赤字か。

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駐車場は心配ないんじゃない？
売れ残り間取りも『駐車場あり』っとしておきたいと思うし、
8割はいくと思う。

確か今6～7割くらいって言ってた気がするし。

リヴァリエは自走式と機械式あるけど、
やっぱ停電とか災害時は機械式は不便かね？
電気止まったら車だせなくて何かと不都合そう。

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建築に学生時代から係わってきました。建物の価値については専門的な見方が出来ると考えています。このマンションは大林の施行ですが、大林が施行したから良い建物であるとは簡単には判断できません。ましてマンションというジャンルは技術が確立している分野です。現実は中小ゼネコンがカタログに宣伝文句として見栄えのするスペックを組むだけで後は如何に低コストで施工するかを競う分野です。売主は最終的な所有者ではないという現実も管理に影響します。

本来は、施工会社の規模で判断するのではなく、デベロッパーに確りとした建物管理体制が整っているかが問われるものだと思います。（デベが小さければ施工会社の知名度（信頼度）に頼る事になりますが、スーパーゼネコンがクオリティを保証するのではなく、最終的には優秀な現場所長の双肩に掛かっています。

もちろん、偽造で話題になりましたが、設計が重要なのは云うまでもありません。

私がこの物件に興味を持ったのは大林が自社のHP上でプレスリリースを出した事でした。
http://www.obayashi.co.jp/press/news20101208
年間に数度しか出さないプレスリリースを出すという事は会社として取り組む覚悟である事です。失敗が許されないのではない、普通の品質では不十分な物件なのです。今後の大林のビジネスにこのプロジェクトの成否が影響を及ぼすのです。

京浜急行は会社としての安定度はともかく、マンションデベロッパーとしては実績に乏しいですが、スーパーゼネコンである大林が社として取り組むプロジェクトであるという事は購入に際しての大きな決断要素でした。

「ワタマン」と言う言葉は好きではありませんが、マンションの品質という意味では一級の建物だと思います（設備の優劣はあとからどうにでもなりますし）。因みに環境については人の感じ方次第だと思いますし、情緒的な要素も絡みますので、議論しても結論は出ないでしょうけれど。

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因みに、モデルルームから機会あるごとに現場を眺めていますが、いつ見ても整然としており、美しい現場であること感心しています。大林が何処の現場でもここまで片付いているかと言われるとそうでもないんですよ

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ワタマンって何ですか？建築の専門用語でしょうか？

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支離滅裂でよくわからん

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>>346
タワマンの言い間違いじゃないか？

>>344
こんなプレリリース記事があったんですね
http://www.obayashi.co.jp/press/news20101208

>美しい現場
スカイツリーの現場も同様な意見があったらしいですよ。

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すいません。タワマンの間違いです。
（ワタマン）
失礼しました。

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ネガはスルー！

>344

プロジェクト発表のときに京急と大林組のHPで記事載りましたね。

起工式には大林組は社長まで来たのに、ダイワハウスは副社長かよって思った記憶があります（笑
ダイワハウスは一部出資だからタワマンのノウハウ提供くらいなんでしょうか？

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実際に施工している下請け業者を見た事ありますか？中国人がたくさん居ますけど安く働かせて雑な仕事しているのでは？

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サキコレとここじゃ価格帯が全然違うかと・・・
ここのライバルはオールパークスあたりじゃないんですか？

オールパークスはファミリー向けだから、ライバルならブリリア磯子かしら。

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いまの地元では、
写真サークルや英会話や卓球クラブやテニスサークルや健康マージャン、囲碁将棋などなど
様々なサークル活動があるのですが、川崎も市民のサークルとか盛んなんでしょうか？

近くに市役所・区役所や文化会館、市民体育館等があるので期待しているのですが。。。
ここの地元の方などで、ご存知の方がいたら教えてもらえるとうれしいです。

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352さんはいつ見てるのかわかりませんが・・・
通りがかりで見てますが、朝みんなで朝礼してラジオ体操されてますけれど、見た目で中国な方はいませんよ(^^
仮にいたとしても現場管理がしっかりしていれば大丈夫でしょう。

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私もそうですが、ここの検討者はサキコレも検討してた人多いと思いますよ。
たしかに値段はだいぶ違い、同じ値段で10平米以上大きい部屋買えますから。

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だから中国人だっていいんですよ。キチンと仕事すれば。パチンコ屋にいるような日本人の連中よりよっぽどいいでしょ。

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同様に私もサキコレも検討してましたが、
リヴァリエの方がメリット点が多かったのでリヴァリエを良い方向で現在契約を進めています。

・支線と言えど駅前徒歩1分で川崎まで1駅2分。
・川崎駅前には無い緑の多さと閑静（JR駅前と比べてね。笑）
・住宅の価格面と施設、セキュリティ、災害対策など


まぁリヴァリエの方が私にとってのメリット点が多かっただけと言うだけですか。

川崎から離れなかったのは、
・横浜、都内のアクセスの良さ。
これは否めないです。

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タワマンて格差社会だよね～

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>タワマンて格差社会だよね～

いや普通のマンションも格差社会だよ

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359 概ね同意だがパチンコ好きを悪くいうのは止めて。

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キチンと仕事すれば。パチンコ屋にいってもいいじゃねえかｗ

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リヴァリエも角部屋と低層は完売状態なんですね、
結構早い時期からそのようだと聞きましたが、

中層、上層は残りどれくらいなのかしら。

災害対策バッチリしてあるタワマンなので上層でも検討しようかと思ってます。

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>>355
ルネ追浜もここのライバルですよ！

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>>366
下手な宣伝はよしてください
駅から遠いし価格帯も全然違う

話にナラン

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365

先日のローン相談へ行った際に聞いたのは
順調に売れているとのことでしたので
検討されているなら早めにマンションギャラリーへ行かれた方がいいと思いますよ。

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>365

ここで聞くより、フリーダイヤルで聞いた方が早いですよ。

予算を言ってから予算内の部屋が何階、どこ向き、どの程度の間取りかを教えて貰って検討に値すれば実際に行って細かい所を聞けばいい。
少なくとも向きや広さの希望のイメージは伝えた方がいい。

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格差で片付けない方が良いですよ。良いものが高いと言うわけでは無いです。

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370
取りあえず何の話をしているかわからない。

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>>365
時間があるのならギャラリー行ってみると良いですよ。

地震対策の模型とかたしかあった気がするし、
モデルルームとかで設備なども確認できるしね。

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ここの制振装着って、縦揺れにはどんな感じですかね?
建物に縦揺れなんかあまり関係ないかな。

免震と違って、シンプルでメンテナンスにお金がかからなそうなのがいいですね。

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>>373
おっしゃるとおり縦揺れはあまり関係ないかと。

いま縦揺れに対応してるマンションなんてないような気がするけど。

縦揺れはどちらかというとコンクリート強度のが重要なのでは？

リヴァリエは30N～60N（N/mm²）の強度のコンクリートを採用してるらしいので、
結構強いほうだと思いますよ。

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そうですよね、縦揺れは無視できますよね。
29階建てなので、コンクリートも30N～60Nで必要十分ですね。

ここの制震装置は航空機などで導入されているオイルダンパーを利用したもので、
メンテナンス不要と書いてありました。

先日の深夜の地震で、どんな感じなのかちょっと興味を持ちました。

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>免震と違って、シンプルでメンテナンスにお金がかからなそうなのがいいですね。

ん？制震の方が機構的に複雑でしょう。
免震の方がシンプルでしょう。ゴムだけですから。メンテもそう。

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そうですね、おっしゃるとおり積層ゴムを下に敷いているだけですから、
その意味では免震の方がシンプルでしたね。

私がここの制振をシンプルだと思ったのは、心棒と建物をオイルダンパーで繋げただけなので、
案外簡単な構造だなと感じた次第です。

積層ゴムは劣化時の交換が大変と聞いていたので、
オイルダンパーの方がメンテナンスにはお金がかからないと思いました。

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>オイルダンパーの方がメンテナンスにはお金がかからないと思いました。

思ったというだけで何の根拠もないですよね。
オイルダンパーという仕組み上、機構的な部分は
ゴムよりは、複雑で、故障の原因ともなりかねず、
部品交換等を考えたら決して安いとはいえないのでは？
そもそもオイルの劣化だってあるのだろうし。。。

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オイルダンパーはメンテフリーだよ

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数年前に確認した話しですが、当時の技術では免震積層ゴムは交換する方法がないと言われ驚愕した事あります。
交換必要な60年後は技術が進歩してるはずだから心配無用と言われましたが、現在はどうなのでしょ?
その点ここはメンテナンスフリーということで安心できますね。最悪、交換も問題なく出来るし。

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オイルダンパーはメンテフリーだけど、
ダンパーの付け根に負荷がかかり劣化する可能性あるからなんとも言えない。

>374
>結構強いほうだと思いますよ。

そういう根拠のない印象操作は止めましょうよ。
そりゃ、その辺の普通のマンション（非高層）よりは強いですよ。
でも、そんなの当たり前で意味ない話。同じだったらそれこそ問題です。

タワマンというカテゴリ中では、ここのコンクリ強度(30-60)は必要最低限レベル。
DFSによほど自信があるのか単なるコスト削減かは分からんが、数字では歴然。

エクラス　36-100
パークシティ 30-150
サキコレ　40-120
ロイ鶴　　42-60
リヴァリエ 30-60

武蔵小杉の2本は階高が違うからという理由で誤魔化せるとしても、
高さも大差ないサキコレやロイ鶴に完敗ってのはいただけない。

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それを言ったらゴムの腐食や取り付け部の破損だって考えられるので優劣はつけられないかと。

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根拠はありませんが、普通に考えれば、
オイルダンパーの方がお金はかからないだろう、ということです。

オイルダンパーは、めったに壊れないと思いますよ。
べつに特別な機械ではないですしね。
まあ、そこらへんは思うか思わないかの話なので、それまでなのですが。

実際、壊れやすいとは考えにくいし、高価なものでもないでしょうからね。
パンフレットに「日常のメンテナンスも不要」と書いてあるのは確かです。

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高強度の数値が高いほど強く高額であることは間違いないが、それは優劣の問題ではなく適材適所という話です。

高強度コンクリにすれば柱の太さをそれまでのものより細く造ることができるためタワーマンションでは採用されています。なので、建築面積の広さや構造などにより最適なものを選択することになります。
同じ太さの柱で比べればより高強度のほうが有利、でも値の高いものを選択するメリットは太さなど建築制限をクリアするためがほとんどです。
そのため「高強度」だから「地震に強い」という宣伝はあまり使わないですよね。「使ってます」とは言うけど。
サンクタス川崎ならリバリエより細い分高強度なものを使ったほうが柱を細くできるし間取りの制限もなくなる。
また、武蔵小杉のパークシティでは一階の柱60本のうち8本に150Nを採用しているが、これも49階を支える構造上特に重要な部分に採用している。

なので、高強度の数値だけを比べても意味はありません。
ここは建築面積、形状などをみて～60Nが適当だと判断できたということです。

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バンパーで360°方向の揺れを吸収するように設置するのっていろんなところに負荷がかかる気がするがどうなんだろう。

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この規模で800万だって。分譲マンションにしたら40～50戸の規模かな？
頭数が多いとはいえ辛いね。積層ゴムだともっと大変かもね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110711/548511/?...

バンパーなら板金屋でどうぞ。

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「折角の角部屋のLDKなのに、FIX窓とFIX窓の間のこのでかい柱は一体？？？」
と思った記憶がありますが、コンクリのお金をケチったので強度上、その柱は仕方ないのですね。

まあ、間取りにツケをまわした安普請（当然、安全性は基準をクリア）という評価は否めませんが、
ここの想定顧客層には、高級感より安さの方が訴求しやすい、と考えての売主判断だったのでしょう。

・・・まあ、妥当な判断かと。

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FIXとFIXの間に柱があるのはタワーの角部屋ではよくあることですよ
駅前のクレッセントも角部屋はFIXの間に柱がありますよ
あまりタワーの間取りを見たことがないのですかね？

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どんだけネガりたいんだww
他はそんな売れてないのか？大師とか

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連結制振構造の考え方は以前からありましたが、DFSの画期的な点は固有周期の差を作ると同時に重量差を無くす（居住区は軽く、立体駐車場は重く）点にあります。その結果、本来相反する関係にある耐震性能の向上と空間のフレキシビリティをありふれた技術で実現している素晴らしいアイディア（あえて言います）だと思いました。この工法を導入した事によるコスト削減効果は予想以上に大きいと思います。

コスト削減という意味では、プレキャストコンクリートの導入による工期短縮効果も大きいです。加えて、プレキャストですと、コンクリートを工場で打設する事に設計した性能も発揮します。

この物件が仮に割安と感じるとすれば、それは、売主が弱気で利益を削っている訳でも、安普請であるのでもなく、工法と工期について、画期的なアイディアがあり、それが従来の施工に比較しローコストであるということが大きいのではないかと思っています。

管理費や修繕費は他物件に比べて同等であるという理由も、そこにあるのではないでしょうか（割安なのは建築費のみ）。

コーナーの柱については、構造的には正にコーナーに柱があった方が有利であり、あえてコーナーを構造体ではないサッシュにしたのは、コスト削減ではなく、設計者、或いは売主の拘りでしょう。実際コーナー住居の居住性もさることながら、中間階のオーバーハングを含め、建物の美しさへの貢献は大きいです。バルコニーが廻るだけの単調さを回避しています。

数日前にタワークレーンがなくなり低層部を除き、外観が完全に現われました。営業でも関係者でもないですが、電車或いは車、徒歩で、毎日現場が目に入る環境です。

物件が姿を現し、販売も加速するのではと期待しています。

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>385
>392
わかりやすい解説ありがとうございます。

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385 392さん　詳しい解説ありがとうございます。

　私なりに、納得する事ができました。

　完成に近づいていくリヴァリエを電車から眺める
　
　のが楽しみです。

　


　
　
　

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大師線は、今まで大晦日の夜か元旦にしか乗ったことがありません。

乗った回数も人生で数回程度ですが、沿線に住むとなると通勤が気になります。
4両しかありませんが、朝夕のラッシュ時はどんな感じでしょう？

5分間隔なので、そんなにひどいことにはなりませんか？
むしろ、下りの方が混むのでしょうか。

ホームの関係から編成は4両より増やせそうにないし、
沿線人口が増えれば増発されるのですかね？

山手線並みに3分ヘッドになれば、言うことなしですが。

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大師線のダイヤは今のままでも十分。

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先着が45戸

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ってことは5月は20戸くらい売れたってことか。
まずまずのペースだな

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>コーナーの柱については、構造的には正にコーナーに柱があった方が有利であり、
>あえてコーナーを構造体ではないサッシュにしたのは、コスト削減ではなく、設計者、或いは売主の拘りでしょう。

え？
あれ、拘りなの？
素直にコーナーにおけばいいのに。。。

90-I2とか、15畳そこそこのLDKの中に食い込む柱が巨大すぎ。
初めての客はビックリするって。そのあまりの存在感に。

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たぶんあなただけては？ww
もう頑張ってるのは充分理解したからさ。。
あとは買う人の判断に任せたら？www

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