リヴァリエってどうですか？Part6

本線支線で使い勝手に差がなく、周辺環境も他と変わりなかったとしたら

訳無し物件なのに物件価格が安いということになります。

そんな美味い話、あるのですかね。

もしくは本線や一等地の駅前と同等の強気価格に、価格表を変えてしかるべきです。商売なのですから。

本線の鶴見から品川に行く場合と支線の港町から行く場合は、どうせ川崎で乗り換えが必要だから同じだと言いたいのだと思います。
ちなみに、小杉も東海道的には支線です。

ここでタワマン客相手にするには、鶴見や小杉との比較は必須科目。
似た話を某所でも聞かされましたが(苦笑)。
逆に鶴見や小杉で、港町との比較を直接聞いてみるというのもお勧め。
最後は自分の足で見てみて。

？
本線の鶴見？

鶴見から品川に行くのに、京急に乗って川崎で乗り換える馬鹿はいないだろ。

よそと比較しはじめる前に、まずは最低限の土地勘を身につけてくれ。
ここと交通利便性の面で良い勝負になるのは、鶴見市場って名前の駅。
もちろん、んなとこにタワマンないけど。

そんな勝手な推測話しどうでもいい。

京急川崎から１駅という意味では、
八丁畷や六郷土手と比較するのも面白いかと。

ギャラリーから見る川の景観、広がる解放感、気持ちいいですよ。
適度に田舎で便利がいいところ、あまりないと思います。

田舎はもっと水が綺麗で空気が美味しい。

都内や横浜にすぐ出れる便利さもあり、自然もそこそこあるという意味では？

建設レポート更新されてるね。
部屋から多摩川見えると気持ちよさそうだね

川崎まで歩いてもたいしたことないんだから、鶴見や小杉と比べたらダメだろう

六郷土手までなら15分かからないですよ。

鶴見・小杉じゃ比較対象になりませんよ。駅の規模が違いすぎです。

ちょっと古いですが、八丁畷のサイトシティが仲間ですかね、性格的に。
小さい駅で周辺環境良くないけど、徒歩１分で施設充実の大規模マンション。
サイトシティはぎりぎり川崎駅徒歩圏内ですけど・・・

鶴見市場から雑色の間の人々は川崎にチャリで行くね

仲間と言うならアクアリーナだな。同じ3棟で川沿いで距離も同じくらいです。アクアリーナの掲示板とかを見ると良いかも

旭町小学校の評判はどうですか？

80ｍ1分の不動産表記上は
港町駅徒歩1分
京急川崎徒歩19分
JR川崎駅徒歩22分　だけど、

実際のところは
港町30秒
六郷土手13分
京急川崎17分
JR川崎20分
といったところでしょうかね？

通勤時のサラリーマンならもう少し速いかも。
私の足なら、信号に引っかかっても京急川崎15分以内です。

↑アナタ基準は意味ないですよ。
逆にもっと遅い時間を費やす人もいるんでしょうし、天候によっても変わるかもしれないし。
だから、客観視した基準を設けているのでしょ？

そうですね。

80ｍ1分の不動産表記上は
港町駅徒歩1分
京急川崎徒歩19分
JR川崎駅徒歩22分で、信号待ち時間なし、です。

京急川崎１５分のワタシ基準は、あくまでもサラリーマンの参考程度に。
１日１万歩以上歩くことを心がけている方なら、消化率の助けになります。

JR川崎駅徒歩22分かけて川崎に行くくらいなら、
免震でしかもここより設備も仕様も良く安価なスイートを選びますよ。

教えられてスイート見たけど、バスじゃないですか？

「川崎」駅 バス10分 「渡田小学校前」バス停から 徒歩4分
「浜川崎」駅 徒歩8分

駅まで毎日往復44分も歩きたい方はそんなにはいない思われ。
通勤通学時間がもったいない。
ここが広告のように川崎徒歩圏なら、矢向あたりまでもが川崎徒歩圏ですな。

スイートの仕様が良いって…、釣りですよね？

矢向はちょっとキツイでしょう。
ここは港町駅30秒、京急川崎まで3分のロケーションで、
京急川崎やJR川崎まで歩こうと思えば十分歩くこともできるということです。

「徒歩圏」というなら、不動産表記で15分までではないですか？

歩こうと思えば歩ける距離という意味では、JR川崎駅なら場所によっては矢向のほうが近いよ。

京急は普段まず使わないから知らないけど。

あと何戸でしょうか？

でかでか駅1分(小さく港町駅)

でかでか川崎徒歩圏(小さく22分)

消費者庁的にギリギリセーフという感じですか？

消費者感情的にはアウトだな。

自然と言っても多摩川があるだけで工場地帯

現地が「工場地帯」かどうかは行ってみればすぐわかるのにね。

現地はリヴァリエになっでますけど？

川崎まで歩きたい人は歩けばいいし、電車なら二分ってことですよね。
駅が目の前、雨でも傘いらず？
駅舎も新しくなるし、私なら電車を利用しますが。

港町と言えど駅まで40mはプレミアムですよね。
川崎駅の方がいいのは決まってるけどこの近さはないよね。値段も1000万は高いし。

第四期一次は２０戸全部売れたのか？
教えてくれー。あと何戸残ってる？

ネガティブな投稿目立ちますね。

前向きなコメントもすぐ否定されちゃうんですね（笑）。

建築レポート見ました。川の景観を目で確認しに行こうと思います。

川の景色もいいけどさ、川の反対側に目を向けたら、何があるのかも真面目に考えようよ。

そりゃ大人はマンションと駅の往復だけで、周辺と無縁でいられるのかもしれないよ。
でも、子供は学校通うでしょ？
学校終わったら、マンションまでまっすぐ帰る日ばかりとは限らないよ。

12種類ある用途地域のうち、下から2番目の「工業地域」ということ？

＞１６７

本当にこのマンションを検討してる方ですか？

既に存在してるものをみんなで話し合ったとして今から周辺を変えられるものかしら？

子供の学校に関しては皆さん考えてると思いますよ、別にあなたが導かなくても（笑）。

ＪＲ川崎駅までかかる時間が話題になってますが。

それはどうでもよいでしょう。

その道筋にあるものー今、そこにある危機ーが問題なのではないかと。

ポジが（笑）を多用するマンションって、それだけでなんか嫌ですね。

無駄な投稿ご苦労様

建築工事ブログ拝見したけど

植栽がどんなふうになるか楽しみですね

早めに植えてほしいです、そろそろ？

>>171
そう思わせようと工作してるのに気が付くんだ。
わざとポジ書いて嫌な感じにさせてしまう匿名板の特性。

今日もネガのおかげでスレが伸びる！
Yahoo！不動産のアクセスランキング4位だってよ。
宣伝ご苦労様。

検討する際のポイントとして、敷地の得難い自由度により最善の設計が可能であった物件であるということを重視しました。
建築設計は敷地の制約を受けます。日影規制や斜線規制は勿論の事、平面形状や隣地環境など様々な制約の中で建築家はベストな回答を導きます。
外的な要因で建物の形状決まってしまうと言っても特に都市部では決して言い過ぎではありません。
私がこの建物の外形を見たとき、高層マンションとして理想的な形をしているという印章を持ちました。構造に無理が無く、四方が均等で、また、ＤＦＳ制振構造を機能させるにも縦横比、平面形状に無理がありません。無理が無いということは施行が楽でありそれは結果的に施工費の低減、信頼性の向上に繋がります。
広大な面積の河川に面した敷地で、ＤＦＳ制振構造をいかに効果的に実現するかという視点で設計された建物であり、それは設計と研究部門と施行が一体なったゼネコンの良さが結実したプロジェクトだと感心しました。
スーパーゼネコンにとってマンション建築は出来れば遠慮したい現場ですし、エースが投入されることはまず無い現場ですが、この物件はオリジナル技術の見本として大林組が力を入れている例外的な現場だと思っています。
マンション選びは価格（イニシャル、ランニング）、立地、環境、使い勝手、間取りを重視する事は当然ですし、その判断基準は人それぞれですが、そこがクリアできれば建物としてはお買い得だと思ました。

ですので契約しました。

今ある危機と言っても、ここは今より悪くなりようがないのだから、割安でいい物件じゃないかなあ？
坪170万以下で、交通至便で日当たり・眺望も確保されていて、なかなかこんな物件はなさそうだけど。

京急川崎はJR川崎とも地下街で直結だし、
ラゾーナへ行っても雨に濡れるのは港町駅からエントランスまでの30秒ですよ。
十分検討に値すると思うけど。

　駅近でなかったら戸建てだな。駐車場もゼロだし、管理費もゼロ。
マンション買うなら駅近。高く売れるし。
駅近でないマンションのメリットが分からん。駐車場費かかるし（安くてもその分管理費・修繕費に組み込まれるので）、土地もマンション住人での分割になるし。高く売れないし。
マンション買うなら、駅近で静かな場所。
なのでリヴァリエは希少価値物件だな。

駅近と言っても何もない駅じゃねぇー

皆さん知ってるかもですが、不動産の紹介状があると1パーセント安くなるよ。

１０分間隔で時間の通りに来る電車があるじゃないですか。それ以上何が望みなの？

何処の不動産？みんな知らないかと…

紹介状の件はわかりませんが、うちは会社の提携で京急さんがあったので１％の割引がありました。

朝夕は5分間隔で、日中は10分間隔。
しかも時間が一定で憶えやすいので、実質的な待ち時間はゼロ。
大師線は案外化けるのかもしれない。

本線乗り入れでもしない限り化けないし、そんな可能性は考えるだけ無駄。

羽田国際化で多摩川リバーサイド計画が進めば化ける可能性は大あり。
住宅化は今後も進むし工場の研究所化だってあり得る。

管理費270円/月・m^2で修繕積立金65円/月・m^2・・・ひどいな。
典型的な、管理費でボッて修繕積立は後でお前ら（＝購入者）考えろ式、後は野となれ山となれ式。

平成21年の調査では、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は平均で平米あたり月95.4円。
資料請求した他のタワマンを5件ほどピックアップしてみたが、どこも、当初設定額は85～95円/月・m^2のレンジ内。

ご愁傷様です。

>>186
どういう計算してんの？
悪質すぎるｗ

あと新築マンションじゃなくて新築タワマンと立地考えて計算してね。

そこらの2000万～3000万台の普通の新築マンションと管理費比べてる時点で検討する余地なしｗ


管理費は新築タワマンとしては普通。（平均2万前後）
修繕積立も30年計画の平均は他の新築タワマンの平均値（平均2万ちょっと）

あれ？
また管理費と修繕積立の話してんの？

ちゃんと過去スレ見ろよまんどくせい。
あーまんどくせい。

もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。
（立地面からしてあたりまえだけどJR川崎駅前よりは安い）

むしろ共用施設の充実、セキュリティ面などを考慮しても、
月2万の管理費と修繕積立が払えないようじゃリヴァリエは検討できないと何度もいってるジャマイカ。

すげー。
なんとかして評価を下げようと必死な業者。。必死すぎる。。。

何もない駅近がむしろ良いよね。
ごちゃごちゃしてなくて、
しかもリヴァリエは敷地内に緑豊富。

川崎駅まで一駅2分だし全然事足りる。

ふと思ったんだが、
評価を下げようとしてるのは業者だけじゃないんじゃないか？

ここが欲しくて買いたいが高くて手が出せない、
人気落として値下げ狙ってるのを待ってる輩とか？

考えすぎか？ｗ

ここが高いって？
まわりの普通のマンションよりやすいのに？

そういえば、
隣接される保育園って認可になったのですか？

ポジ書き込みの勢いがありすぎてイジりたくなるだけじゃないですかね。

すいませんでした。高くて手が出ないのでネガ書いちゃいました。

186の５つってのがどこだか知らんけど、割と面白そうなテーマなので、
この辺の駅近タワマンでぱっと思いつく３つについて、
公式ＨＰの一番広い部屋と一番高い修繕積立金で割り算してみた。

　エクラス　92.08平米　13810円　⇒　平米あたり月150円
　ルサンク大崎　88.31平米　8900円　⇒　平米あたり月101円
　ロイ鶴　85.36平米　7970円　⇒　平米あたり月93円

85円～95円の間には入らんね。むしろ上ぶれ。

＞もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。

　リヴァリエ　93.81平米　6080円　⇒　平米あたり月65円

平均かこれ？ってまあいいや。

ちなみに管理費は駅近タワマン相場並、ないし、むしろ少し安いくらい。
これは、購入層の財布に配慮してるのかな？
どうでもいいけど、ロイ鶴の管理費が高すぎて笑った。

なんども話題には出てるが、
リヴァリエの管理費は平均だよｗ

記事にも載ってたけど、
リヴァリエの売り上げは好調らしいし、
残り3割強だっけ？

11か月もあれば売り切れるんじゃね？

もしくは9割くらいはいくっしょ。

駅前徒歩1分で川崎まで2分でこの価格はかなり良心的だよ。

しかも高速出入口も近いし羽田も近いしな。

住んでみたいよほんと。

過去スレざっと読んできました。

管理費は他のタワマンと大差ない、
修繕積立金は他のタワマンと大違い、が実態のようですね。

後者の詳細は、
当初設定の修繕積立金額は相場よりかなり安い、
でも、トータルでの修繕コストが安い訳ではない。
他のタワマンより大幅な修繕積立金の値上げと、
足りない分は、他のタワマンではあまり見ない、
修繕積立一時金の徴収で辻褄をあわせようとしている、ということでした。

後でもめそうと思って忌避するか、
最初が楽で嬉しいと考えるかは、その人次第ってことですかね。

いつか住みたいですよ。

物件費、管理費は見せかけで、修繕と駐車場でぼったくるビジネスモデルw

>>202
駐車場も周りのタワマンに比べたら安いんだが。

修繕も30年計画だと平均して2万ちょっとだろ？
これも周りのタワマンに比べたら同等なんだが。

管理費が見せかけ？
あれだけ共用施設がそろっててセキュリティ対策もばっちりなのに何を根拠に見せかけと言ってるの？

なんで平米単価の話のあとに、ざっくりな話にして同等とかいうのだろう。スレループするだけでは？

管理費、修繕費が高いとか言ってるのは、ここはおろか周辺の2～3千万の物件も買えないような人達でしょ。
タワマンであることと、設備・仕様を考えたら普通の金額なのに。

修繕積立金は、当初からもっと高く設定しておかないとダメでは？って話なのに、
なんか意図的に捻じ曲げようとしているような。

それとも、本当に意味が分かってないのかな？

ここの修繕積立金の値付けは、まさに、ここで散々馬鹿にされている
2～3千万クラスの物件の購買者向けの常道そのもの。

確かに2000万～3000万のマンションと比べられちゃうと困っちゃうね。

間取り4000万～5000万が最多（最小3000～最大6500万）のタワマンだったら、
ごく普通の管理費、修繕費なんだよね。

>>206
修繕積立の30年計画を平均すると2万ちょっとだよ？

他のタワマンとかわらん。

むしろ当初安めで年数増えるごとに負担する方が、
ローン組んでる人たちには優しい計画だよ。
ローン前倒ししやすいからね。

隣接する保育園だけど、
認可保育だった気がするけど、
ちゃんと聞いてないからなんとも。

今日も元気にスレが伸びていますね。

期中の修繕積立一時金なんて、普通は禁じ手扱い。
MRで長期修繕計画を見せてもらって、計画にしっかり織り込まれたらドン引きだけどなぁ～

まあ、ここの購入層はみんな余裕ある買い方をするので、
後で修繕積立金（月毎）の額が跳ね上がって、さらに一時金を求められても、
滞納者なんてでるわけありません、ってことが購入者の総意ならいいんじゃない。

単に、売主の値段の付け方がえげつないってだけで、
20年30年スパンでみた総額がよそと比べて特別高いわけじゃないし、
208さんの言うとおり、ゆとりローンと同じで、全くメリットがない仕組みというわけでもない。

20年後の修繕一時金って、他のタワマンでも見たけど、
実際のところ本当にそんなに珍しいですか？
それと、以前は長期修繕計画も25年か下手をすれば20年が一般的だったけど、
最近はどのマンションでも30年が普通ですか？
ここの30年の計画は良心的だと思うんだけど。

よく確認しておきたいので、ご存知の方教えてください。

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというのがＨ20.6に出ました。
そこでは、基本30年で計画をすること、できれば30年間で均等積立方式であることが望ましい、としています。
ここ数年来で新築マンションを購入した場合はこれに基づいて30年で計画されているはずです。

また、Ｈ23.4月のガイドラインでは事例収集による「20階以上のマンションの修繕積立金の平均を206円/月」と示しています。ただ、事例の内容は「84事例のうち20階以上は14棟、その14棟のうち1990年代築が2棟、残り12棟は2000年代以降」であり、最近の新築マンションの相場を反映しているのかは不明です。

マンション購入時に修繕積立が高い、安いといっても個人ではどうしようもありません。「少なくとも素人ではない」管理会社が業界の経験則に基づいて決めた金額に従うほかはありません。あとはガイドラインにあるように組合で随時修繕計画を見直して将来に備えましょう。

ちなみに、「増額方式＋期中の一時金徴収」が現在一般的です。マンコミュの他の掲示板も見てください。
Ｈ23.4月のガイドラインを貼っておきます。Ｐ.9とか見てください。

www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

付近の新築マンションの管理費と修繕積立金です（スーモ調べ、平米単価）
タワーマンションとそれ以外で3件ずつ集めてみました。


リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

パークシティ武蔵小杉ＧＷＴの管理費　302円/月、修繕積立金　120円/月
　
エクラスタワーの管理費　291円/月、修繕積立金　150円/月

サンクタス川崎タワーの管理費　253円/月、修繕積立金　88円/月

ラグゼコートの管理費　143円/月、修繕積立金　90円/月

オールパークスの管理費　183円/月、修繕積立金　85円/月

パークホームズ川崎大師の管理費　223円/月、修繕積立金　90円/月

212さん
一般的にどうかは分かりませんが、自分が回った範囲で。

長期修繕計画は見たり見なかったりだけど、修繕積立金に関する説明として、
どこも30年目の想定額まで出てきていた。
その際必ず「途中の一時金徴収はありますか？」という質問をしたはずだが、
「YES」って答えが返ってきたところは記憶にない。

ちなみにデベは、三菱、東京建物、住友など。いずれもタワーないし大規模、大抵は23区（城南）。
ここの85平米の値段で、やっと65平米って感じ。

あと、NICEのタワーも、何年かは覚えがないけど、一時金はないと思う。
でもここはうろ覚えなので、聞いてないだけかも。

＞リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

SUUMOソースなら、

64.55m2～93.81m2
1万1230円～1万6320円／月（全体管理費）、6190円～9000円／月（住宅管理費）
2510円～3640円／月（全体修繕積立金）、1680円～2440円／月（住宅修繕積立金）

なんだから、

　リヴァリエの管理費　270円/月、修繕積立金　65円/月

では？

213と122がでてきた計算式は見当つきますが、なんか作為を感じる間違い方ですね。

教えて下さった方、ありがとうございます。
以前は30年の計画を作っていると良心的と言われていましたが、今は基本30年なんですね。

私も平米当たりの管理費と修繕積立金は他のマンションと比べてみましたが、

１．リヴァリエの管理費は、タワマンとしては高くない（もっと高いところが多い）
　　もちろん普通のマンションよりは高い

２．当初の修繕積立金は明らかに安い

と思いました。
修繕積立金が安いのはいかがなものかと思いますが、
その代わり20年後に一時金があるから大丈夫という思想なんでしょうね。

じゃあ20年までに売って引っ越したほうがよいね。
じゃないと売ることもできなくなるだろうし、最悪取り壊し費用負担するはめになるのかな？

最近のタワマンの管理費について思ったことです。

最近のタワマンの中では、リヴァリエの平米当りの管理費は高くなく、良心的な方ですが、
2003-2005年頃に分譲していた都内のタワマンよりは高いですね。

最近のタワマンの管理費はインフレしているようです。
管理組合ができたら、管理の質を落とさない範囲で、管理会社とコスト削減を交渉する価値がありますね。

普通のマンションと異なり、
タワマンの取り壊しは早くて70年、おそらく100年以上もつのでは？

50年後でも十分売れると思いますよ。
子や孫や、場合によってはひ孫に住まわせてもいいし、出口戦略はそんなに心配しなくてもいいかなと。

タワマンは大規模修繕(取り壊しではなく)の時のはなしを考えてはいけません。

しかし、まだ出来上がってもいないのに取り壊しの話とは。凄いですね。是非、政治家になって日本の将来を考えてください。

制震構造は免震構造よりメンテナンス費用が安いことを考えると、修繕費も抑えられるので、30年後では、他のタワマンより資金的に余裕があるのでは？と、思いますが、どうなんでしょうね。

ここの検討者変わってるね。
タワマンに永住とかありえないでしょ。

>>224
古い時代の考えなら永住はないだろうねｗ

今のタワマンって100年以上建っていられる設計だし（リヴァリエに限らず）、
老後世帯も購入してる統計がばっちりあるし、
なんにせよ老後は利便性よいセキュリティがしっかりしてる所の方が安心して暮らせるじゃないか。


俺は別のタワマン検討者だけど永住目的で購入するよ（30代前半だけど）。

>>224

そんな個人の意見をここでぶちまけられても（笑）

私はどちらかというと郊外戸建てより都内駅近タワマンに老後など住み続けたいですね。

見つけてきた。
リヴァリエは好調の売れ行きらしい。
取締役が発言してるから間違いない。
嘘だったら株主に訴えられるし間違いないだろう。

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1205160006/

必死にネガってる人お疲れ様でした。

第4期1次　20戸抽選
先着29戸

先週末は12戸売れたのかな？


***以下最新情報***

第4期2次　15戸販売
先着37戸

******************

今月は15～20戸くらい売れたって事か？

月15戸のペース守ったら、
A棟完成までちょうど完売ペースだね。

所詮算数ではないけどさｗ

上記記事の取締役が好調だって言うのもわかる数字になったな。